Registro Generale Esecuzione N. 43/2011 promossa da: BNL SPA TRIBUNALE DI URBINO

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1 TRIBUNALE DI URBINO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: BNL SPA contro: *** DATO OSCURATO *** R.G.E. 43/2011 Giudice: Egidio De Leone ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Gianluca Gostoli iscritto all'albo Architetti della provincia di PU al N. 429 iscritto all'albo del Tribunale di Urbino CF: GSTGLC71P05L500o con studio in Urbino (PU) Via del Popolo, 62 telefono: fax: (pec): relazione creata con Tribù Office 5 - Asteimmobili Servizi Online S.p.A.

2 PROCEDURA N. R.G.E. 43/2011 Urbino LOTTO 1 BENI IN COLBORDOLO,COLBORDOLO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Colbordolo Via Nazionale 143: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento, della superficie commerciale di 67,92 Mq. L'appartamento è ubicato in un edificio sito in Via Nazionale n. 143 nel centro abitato della Frazione di Morciola, confinante ad est con Via Leonardo Da Vinci, ad ovest con la Strada Statale 423, a nord con Via Michelangelo Buonarroti e a sud con Via Morciola. L'edificio di quattro piani di cui uno seminterrato è così composto: il piano seminterrato è adibito a box auto, il piano terra ad attività commerciali, il primo piano ed il piano secondo ad appartamenti. L'intero edificio è di recente ristrutturazione ed è dotatto di finiture di medio livello. L'appartamento oggetto di stima è ubicato al piano secondo dell'edificio sopradescritto con accesso dalla scala condominiale ed è composto da: un soggiorno - cucina di mq 28, un piccolo ripostiglio, un bagno di mq 2.7, una camera da letto di 14.4 mq, un balcone di mq 18.5 ed una soffitta con accesso dalla scala condominiale di 50 mq, di altezza massima 2.45 m e minima 0.5 m. Al piano seminterrato con accesso pedonale direttamente dalla scala condominiale è ubicato il box auto di mq L'appartamento è dotato di impianto autonomo di riscaldamento con caldaia murale alimentata a gas metano, gli impianti elettrico ed idrico sanitario sono a norma e funzionanti. L'appartamento dotato di finiture di medio livello è nel complesso in buono stato di conservazione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, interno 5, ha un'altezza interna di 2.70 m. Identificazione catastale: foglio 6 particella 267 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana Urbana, categoria A/2, classe 1, rendita 262,10 Euro, indirizzo catastale: Strada Nazionale Urbinate 143, piano: 2-3, derivante da ISTRUMENTO (atto pubblico) nota presentata con Modello Unico n /2006 in atti del 17/05/2006 reportorio n Rogante Marchionni Enrico Sede: PESARO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Colbordolo Via Nazionale 143: B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo, della superficie commerciale di 20,00 Mq. Il box auto è ubicato al piano seminterrato dell'edificio sito in Via Nazionale 143. Il box di dimensioni m 6 x m 3.3 ha accesso carrabile dalla strada asfaltata a sud del'edificio ed accesso pedonale direttamente dalla scaal condominiale interna. La pavimetazione è in cemento industriale, le pareti di tamponamento sono in bloccihi di cemento a vista, la saracinesca è in acciao zincato con apertura manuale ed è dotato di un minimo impianto elettrico di illuminazione. Nel complesso il box è in buono stato di conservazione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, ha un'altezza interna di 2.40 m. Identificazione catastale: foglio 6 particella 267 sub. 12 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 1, rendita 4.219,00 Euro, indirizzo catastale: Strada Nazionale 143, piano: S1, derivante da ISTRUMENTO (atto

3 pubblico) nota presentata con Modello Unico n /2006 in atti del 17/05/2006 reportorio n Rogante Marchionni Enrico Sede: PESARO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 87,92 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,20 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ,20 nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: - Data della valutazione: 18/03/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca attiva, stipulata il 30/11/2007 a firma di Nardi Dario ai nn /14765 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo capitale: La formalità è riferita solamente a Immobile 1 foglio 6 particella 267 sub. 12 immobile 2 foglio 6 particella 267 sub. 19. Nota Iscrizione: Registro generale n Registro particolaren Presentazione n. 24 del 06/12/ Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 29/04/2011 a firma di Ufficilae Giudiziario ai nn. 402/2011 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare. La formalità è riferita solamente a Immobile 1 foglio 6 particella 267 sub. 12 immobile 2 foglio 6 particella 267 sub. 19. Nota trascrizione registro generale n registro particolare n presentazione n. 36 del 24/05/ Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

4 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 450,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1.Attuale proprietario: *** DATO OSCURATO *** per la quota di comunione dei beni (dal 07/06/2006), registrato il 07/06/2006 a Pesaro ai nn. 4921, trascritto il 07/06/2006 a Pesaro ai nn Precedenti proprietari: *** DATO OSCURATO *** per la quota di Comunione legale di beni ( fino al 07/06/2006) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: Concessione edilizia N. 52/1996 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Ristrutturazione di un edificio e cambio di destinazione da scuola a residenza e negozi in Via Nazionale 143, rilasciata il 16/12/1996 con il n. 46 di protocollo, agibilità del 27/09/1997 con il n. n. prot 4786 di protocollo Concessione edilizia N. 18/1997, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Ristrutturazione di un edificio e cambio di destinazione da scuola a residenza e negozi. Variante n. 1, rilasciata il 05/05/1997 con il n. 16 di protocollo, agibilità del 27/09/1997 con il n. n.prot di protocollo Denunci di inizio attività N. 23/97, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Realizzazione di un Garage interrato a servizio di un edificio di civile abitazione, presentata il 07/05/1997 con il n. n.prot di protocollo, agibilità del 27/09/1997 con il n. n. prot di protocollo 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B4 di completamento a bassa densità edilizia. Norme tecniche di attuazione ed indici: art dell N.T.A 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna BENI IN COLBORDOLO VIA NAZIONALE 143

5 APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento, della superficie commerciale di 67,92 Mq. L'appartamento è ubicato in un edificio sito in Via Nazionale n. 143 nel centro abitato della Frazione di Morciola, confinante ad est con Via Leonardo Da Vinci, ad ovest con la Strada Statale 423, a nord con Via Michelangelo Buonarroti e a sud con Via Morciola. L'edificio di quattro piani di cui uno seminterrato è così composto: il piano seminterrato è adibito a box auto, il piano terra ad attività commerciali, il primo piano ed il piano secondo ad appartamenti. L'intero edificio è di recente ristrutturazione ed è dotatto di finiture di medio livello. L'appartamento oggetto di stima è ubicato al piano secondo dell'edificio sopradescritto con accesso dalla scala condominiale ed è composto da: un soggiorno - cucina di mq 28, un piccolo ripostiglio, un bagno di mq 2.7, una camera da letto di 14.4 mq, un balcone di mq 18.5 ed una soffitta con accesso dalla scala condominiale di 50 mq, di altezza massima 2.45 m e minima 0.5 m. Al piano seminterrato con accesso pedonale direttamente dalla scala condominiale è ubicato il box auto di mq L'appartamento è dotato di impianto autonomo di riscaldamento con caldaia murale alimentata a gas metano, gli impianti elettrico ed idrico sanitario sono a norma e funzionanti. L'appartamento dotato di finiture di medio livello è nel complesso in buono stato di conservazione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, interno 5, ha un'altezza interna di 2.70 m. Identificazione catastale: foglio 6 particella 267 sub. 19 (catasto fabbricati), sezione urbana Urbana, categoria A/2, classe 1, rendita 262,10 Euro, indirizzo catastale: Strada Nazionale Urbinate 143, piano: 2-3, derivante da ISTRUMENTO (atto pubblico) nota presentata con Modello Unico n /2006 in atti del 17/05/2006 reportorio n Rogante Marchionni Enrico Sede: PESARO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona di espansione in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale (i più importanti centri limitrofi sono Pesaro km 15, Urbino km 20). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono ottimi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: stazioni balneari di Pesaro a 15 Km, centro storico di Urbino a 20 km. Servizi - biblioteca nella - negozi al dettaglio nella - centro commerciale nella Collegamenti - autobus distante 200 mt nella - autostrada distante 10 km al di sopra della - ferrovia distante 15 km - superstrada distante 1 Km Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella - esposizione: al di sopra della - luminosità: al di sopra della - panoramicità: nella

6 - impianti tecnici: nella - stato di manutenzione generale: al di sopra della - servizi: nella Descrizione dettagliata: - degli impianti: gas: impianto autonomo caldaia murale interna con alimentazione a gas metano nella Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: Personalizzato descrizione consistenza coefficiente commerciale appartamento 45,60 x 100 % = 45,60 Balcone 18,60 x 30 % = 5,58 soffitta ripostiglio 55,80 x 30 % = 16,74 Totale: 120,00 67,92 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: fonte consistenza cons. accessori valore totale valore unitario scontato atto di compravendita , ,00 agenzia del territorio , ,00 Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 67,92 x 1.400,00 = ,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN COLBORDOLO VIA NAZIONALE 143 BOX SINGOLO di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo, della superficie commerciale di 20,00 Mq. Il box auto è ubicato al piano seminterrato dell'edificio sito in Via Nazionale 143. Il box di dimensioni m 6 x m 3.3 ha accesso carrabile dalla strada asfaltata a sud del'edificio ed accesso pedonale direttamente dalla scaal condominiale interna. La pavimetazione è in cemento industriale, le pareti di tamponamento sono in bloccihi di cemento a vista, la saracinesca è in acciao zincato con apertura manuale ed è dotato di un

7 minimo impianto elettrico di illuminazione. Nel complesso il box è in buono stato di conservazione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, ha un'altezza interna di 2.40 m. Identificazione catastale: foglio 6 particella 267 sub. 12 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 1, rendita 4.219,00 Euro, indirizzo catastale: Strada Nazionale 143, piano: S1, derivante da ISTRUMENTO (atto pubblico) nota presentata con Modello Unico n /2006 in atti del 17/05/2006 reportorio n Rogante Marchionni Enrico Sede: PESARO registrazione: Sede: COMPRAVENDITA L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono ottimi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella - esposizione: al di sotto della - luminosità: nella - panoramicità: mediocre - impianti tecnici: nella - stato di manutenzione generale: nella Descrizione dettagliata: - degli impianti: elettrico: impianto di illuminazione a vista nella Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale Box auto 20,00 x 100 % = 20,00 Totale: 20,00 20,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Osservazioni del mercato immobiliare: fonte consistenza cons. accessori valore totale valore unitario scontato atto di compravendita ,00 807,50 osservatorio immobiliare ,00 625,00 Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

8 Valore superficie principale: 20,00 x 700,00 = ,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Al fine di giungere ad una valutazione del valore di mercato, si procede con il criterio di stima sinteticocomparativo, assumendo i seguenti criteri come elementi di confronto desunti dalle quotazioni immobilirii dell'agenzia del Territorio,dalle agenzie immobiliari della zona e dal prezzo di acquisto degli immobili oggetto di stima dichiarti dalll'attuale proprietario : 850/1.250 al mq come valore commerciale degli immobili di civile abitazione di nuova costruzionenella frazione di Morciola indicati dall'agenzia del Teritorio 1100/1500 al mq come valore commerciale degli immobili di civile abitazione di nuova costruzionenella frazione di Morciola indicati dalle agenzie immobiliari e tecnici del settore nella frazione di Morciola ,00 il prezzo di acquisto dell'immobile dichiaratomi dal'attuale proprietario Tenuto conto delle caratteristiche costruttive e tipologiche, dello stato di conservazione e manutenzione, dell'ubicazione, dell'esposizione; considerato tutti i fattori che incidono positivamente o negativamente sugli immobili, si è determinato attraverso l uso di idonei coefficienti la superficie commerciale dei beni. La superficie commerciale complessiva è stata poi moltiplicata per il prezzo al metroquadrato giungendo così al probabile valore di mercato. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Quotazioni Immobiliari dell'agenzia del Territorio, ed inoltre: Tecnici del settore Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 67,92 0, , ,00 B box singolo 20,00 0, , ,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'imtezza della vendita giudiziaria: ,80 - Oneri notarili e provvigioni tori carico dell'acquirente:. 0 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,20