TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1062/2013

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1062/2013 PROCEDURA PROMOSSA DA: Cassa di Risparmio di Asti S.p.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. GIOVANNI BATTISTA NARDECCHIA CUSTODE: Dott. MARCO TILATTI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 04/02/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Ing. GIORGIO RADAELLI CF:RDLGRG73L02F133B con studio in USMATE VELATE (MB) via Venezia 8 telefono: fax: ing.radaelli@gmail.com Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1062/2013 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a SOLARO Piazza San Pietro 24, della superficie commerciale di 115,05 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento risulta così composto: ingresso, cucina abitabile, soggiorno, corridoio e disimpegno notte, n.1 bagno, n.2 camere, ripostiglio e n.1 balcone posto sul fronte nord, con annesso vano cantina posto al piano interrato. Il bene, inserito in un complesso condominiale, è sito a piano sesto ed è esposto su di un solo lato (nord). L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 6, scala 1, ha un'altezza interna di 300 cm.identificazione catastale: foglio 22 particella 141 sub. 32 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, indirizzo catastale: Piazza San Pietro n.24, piano: 6-S1 scala 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Da Nord in senso orario - appartamento: mapp.155 (affaccio su cortile), altra unità immobiliare, altra unità immobiliare, enti comuni/mapp cantina: corridoio comune, proprietà di terzi, muro perimetrale, proprietà di terzi. L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 115,05 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,00 trova: Data della valutazione: 04/02/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 9

3 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 05/11/2010 a firma di Notaio Claudio Caruso ai nn. 664/542 di repertorio, iscritta il 17/11/2010 a Milano 2 ai nn /33199, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 25. Debitori non datori di Ipoteca: Toska Irena Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 06/11/2013 a Milano 2 ai nn /68697, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Verbale di pignoramento immobili Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,00 Ulteriori avvertenze: Il valore dell'immobile indicato nella perizia, già ridotto del 25%, è ulteriormente diminuito delle sole spese ordinarie insolute degli ultimi due anni, sopra indicate. Le spese insolute arretrate complessive ricavate dal riparto al 02/01/2016 ammontano ad Euro 9.671,45. Dal verbale dell'assemblea ordinaria del 30/04/2015 si evince che sono in corso altre cause legali per morosità. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 05/11/2010), con atto stipulato il 05/11/2010 a firma di Notaio Claudio Caruso ai nn. 663/541 di repertorio, trascritto il 17/11/2010 a Milano 2 ai nn /83153, in forza di atto di compravendita Pagina 3 di 9

4 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 02/06/1997), in forza di atto di compravendita. Proprietà in comunione legale. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 02/06/1997 fino al 05/11/2010), con atto stipulato il 02/06/1997 a firma di Notaio Paolo Carbone ai nn /10025 di repertorio, trascritto il 18/06/1997 a Milano 2 ai nn /32182, in forza di atto di compravendita. Proprietà in comunione legale alla data di acquisto ed in regime di separazione alla vendita. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza di Costruzione N. 175/62, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di edificazione di un fabbricato ad uso abitazione, rilasciata il 08/02/1962, agibilità del 27/03/1963. In riferimento alla porzione di fabbricato identificata come Blocco H in cui il bene in oggetto è inserito, nell'analisi della documentazione delle pratiche edilizie comunali sono state rilevate delle non conformità delle planimetrie depositate rispetto all'esistente riguardo alle parti comuni ed al piano interrato (box). Es: Orientamento del vano scala ed ascensore errato. Nella pratica riferita all'edificazione del Blocco G (C.E. 46/63), adiacente al Blocco H, in alcuni disegni dove viene rappresentato anche il Blocco H è riportato l'orientamento corretto del vano scala. Inoltre non sono stati trovati riferimenti in merito al fabbricato destinato a portineria. Permesso di Costruire in Sanatoria N. P/09/025, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Diversa disposizione di tavolati interni, presentata il 17/03/2009, rilasciata il 19/06/2009, agibilità del 22/06/ SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera del consiglio comunale n.8 del 07 febbraio 2014 con efficacia dal con pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia n 21 - Serie Avvisi e Concorsi., l'immobile ricade in zona Tessuto Urbano Consolidato - Ambiti prevalentemente residenziali. Norme tecniche di attuazione ed indici: TITOLO IV TESSUTO URBANO CONSOLIDATO Art AMBITI A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE 1. Destinazioni d'uso: residenza (principale), attività di commercio al dettaglio, artigianato di servizio compatibile con la residenza, studi professionali, servizi e attività direzionali, agenzie bancarie, pubblici esercizi e attività di interesse pubblico e collettivo, attività turistico-ricettive, culturali, congressuali, di spettacolo e ricreative (compatibili); sono escluse il produttivo primario e secondario e terziario, limitatamente alle grandi strutture di vendita; le Slp a destinazione residenziale prevalente non devono essere inferiori al 60% delle Slp totali, calcolate sull intero edificio o sul totale delle Slp nel caso di complessi unitari. 2. Fatte salve maggiori volumetrie preesistenti negli interventi di demolizione e ricostruzione nel limite massimo di 3 mc/mq, gli interventi di sopraelevazione o ampliamento degli edifici esistenti e gli interventi di nuova edificazione devono rispettare i seguenti parametri: - indice di edificabilità fondiario (If) = mc/mq 1,8 - altezza massima (H) = m GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Nel P.di C.in sanatoria n. P/09/025 del 19/06/2009 in sezione non è segnalato il controsoffitto esistente evidenziato in pianta. Pagina 4 di 9

5 Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica in sanatoria da presentare all'ufficio Tecnico Comunale con indicata l'altezza presente nella zona controsoffittata con relativa planimetria e sezione aggiornata. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica in sanatoria:.700,00 sanzione:.1.000, CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Nella scheda catastale non è segnalato il controsoffitto esistente. Si segnala che è invece rappresentato correttamente l'orientamento del vano scala ed ascensore. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento planimetria catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Aggiornamento scheda catastale:.400, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SOLARO PIAZZA SAN PIETRO 24 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a SOLARO Piazza San Pietro 24, della superficie commerciale di 115,05 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'appartamento risulta così composto: ingresso, cucina abitabile, soggiorno, corridoio e disimpegno notte, n.1 bagno, n.2 camere, ripostiglio e n.1 balcone posto sul fronte nord, con annesso vano cantina posto al piano interrato. Il bene, inserito in un complesso condominiale, è sito a piano sesto ed è esposto su di un solo lato (nord). L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 6, scala 1, ha un'altezza interna di 300 cm.identificazione catastale: foglio 22 particella 141 sub. 32 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, indirizzo catastale: Piazza San Pietro n.24, piano: 6-S1 scala 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Da Nord in senso orario - appartamento: mapp.155 (affaccio su cortile), altra unità immobiliare, altra unità immobiliare, enti comuni/mapp cantina: corridoio comune, proprietà di terzi, muro perimetrale, proprietà di terzi. L'intero edificio sviluppa 8 piani, 7 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area mista. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione secondaria. Pagina 5 di 9

6 SERVIZI asilo nido biblioteca centro sportivo centro commerciale farmacie municipio negozi al dettaglio scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore spazi verde verde attrezzato al di sopra della media COLLEGAMENTI superstrada distante 8 km autostrada distante 8 km ferrovia distante 6 km autobus distante 50 m al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: scarso mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: SUPERFICI NETTE DEI LOCALI ingresso = 7,6 mq cucina/pranzo = 19,7 mq soggiorno = 17,0 mq disimpegno = 14,5 mq camera 1 = 15,5 mq camera 2 = 13,4 mq ripostiglio = 3,3 mq bagno = 6,3 mq tot sup.netta appartamento = 97,3 mq balcone = 3,0 mq Pagina 6 di 9

7 cantina 4,0 mq Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta doppia a battente realizzati in alluminio vetro doppio infissi interni: a battente realizzati in legno pavimentazione esterna: realizzata in mattonelle di granigliato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro e vetro protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc rivestimento esterno: realizzato in Piastrelle, cemento a vista e intonaco. Riscontrate problematiche di infiltrazioni e umidità soprattutto in corrispondenza di balconi e pensiline. rivestimento interno: posto in cucina realizzato in piastrelle mosaico. presente solo nella parete attrezzata dell'angolo cottura rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle di ceramica scale: interna con rivestimento in marmo Degli Impianti: citofonico: audio elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: Apparentemente conforme alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'immobile. gas: sottotraccia con alimentazione a gas metano conformità: Apparentemente conforme alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'immobile. ascensore: idrico: sottotraccia conformità: Apparentemente conforme alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'immobile. termico: Riscaldamento centralizzato, autonomo solo per acqua calda sanitaria con alimentazione in gas metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: Apparentemente conforme alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'immobile. Delle Strutture: balconi: costruiti in cemento armato strutture verticali: costruite in C.A. mediocre scarso scarso mediocre scarso Pagina 7 di 9

8 CLASSE ENERGETICA: [276,66 KWh/m²/anno] Certificazione APE N /10 registrata in data 27/08/2010 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 113,00 x 100 % = 113,00 Cantina 4,60 x 25 % = 1,15 Balcone 3,00 x 30 % = 0,90 Totale: 120,60 115,05 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: borsa dati immobiliari Descrizione: abitazioni tipo economico, stato, 2a fascia Superfici principali e secondarie: 115 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 814,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: agenzia del territorio Descrizione: abitazioni di tipo economico, stato di conservazione normale, valore min Superfici principali e secondarie: 115 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 900,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 115,05 x 800,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Pagina 8 di 9

9 La stima è stata effettuata con metodo comparativo, paragonando le quotazioni di mercato di beni simili ed utilizzando un procedimento sintetico, che porta alla formazione di una scala di prezzi nella quale il bene da stimare viene inserito in funzione dei beni di confronto che presentano maggiori analogie. Al fine della determinazione del valore si sono valutati vari elementi tra cui la situazione del mercato immobiliare, l'anno di costruzione e lo stato di conservazione del bene, l'ubicazione in riferimento anche ai servizi e ai collegamenti della zona, le caratteristiche dei materiali e degli impianti, la presenza di difetti evidenti, la regolarità urbanistica e l'eventuale potenzialità edificatoria del terreno, la tipologia edilizia e l'eventuale possibilità di suddivisione in più lotti. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano 2, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Solaro (MI), agenzie: Solaro (MI) e della zona, osservatori del mercato immobiliare Borsino Immobiliare - OMI (Osservatorio Immobiliare Agenzia delle entrate), ed inoltre: siti internet VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 115,05 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 04/02/2016 il tecnico incaricato Ing. GIORGIO RADAELLI Pagina 9 di 9