FALLIMENTO N. N. 141/2016 INES S.R.L. VIA TOMASO DA MODENA N. 11 TREVISO GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI ZULIAN CURATORE: DOTT. ALDO VAN DEN BORRE

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. N. 141/2016 INES S.R.L. VIA TOMASO DA MODENA N. 11 TREVISO GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI ZULIAN CURATORE: DOTT. ALDO VAN DEN BORRE PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI Motta di Livenza, li Il perito stimatore ing. Piero Bortolin

2 INDICE 1 Premessa Ubicazione Gli alloggi L alloggio A Consistenza Caratteristiche costruttive e finiture Dotazione impiantistica Stato di manutenzione e conservazione Identificazione catastale Confini Proprietà e provenienza Formalità pregiudizievoli Disponibilità Regolarità edilizia Stima L alloggio A Consistenza Caratteristiche costruttive e finiture Dotazione impiantistica Stato di manutenzione e conservazione Identificazione catastale Confini pag. 2 di 19 -

3 5.7 Proprietà e provenienza Formalità pregiudizievoli Disponibilità Regolarità edilizia Stima L alloggio C Consistenza Caratteristiche costruttive e finiture Dotazione impiantistica Stato di manutenzione e conservazione Identificazione catastale Confini Proprietà e provenienza Formalità pregiudizievoli Disponibilità Regolarità edilizia Stima Conclusioni Allegati pag. 3 di 19 -

4 RELAZIONE 1 Premessa In data il dott. Aldo Van den Borre, in qualità di curatore della procedura in epigrafe, ha conferito al sottoscritto ing. Piero Bortolin di Motta di Livenza, iscritto all'albo dei Periti e dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Treviso, l incarico di stimare il compendio immobiliare del fallimento di cui fanno parte tre alloggi ubicati in comune di Maserada sul Piave, nel seguito descritte e stimate. Compiuti i sopralluoghi del caso ed assunte le necessarie informazioni, si espongono le conclusioni alle quali si è giunti al termine dell attività peritale. 2 Ubicazione I beni si trovano in Via Unità d Italia, nella frazione di Varago, ad un paio di chilometri di distanza dal centro di Maserada sul Piave. Pur decentrati rispetto al capoluogo, sono comunque posti all interno di una località che conta quasi a- bitanti, dove sono presenti tutti i servizi essenziali per la vita quotidiana dei residenti. 3 Gli alloggi Come premesso sono tre e fanno parte di un complesso residenziale costituito da altrettanti fabbricati in linea, denominati Blocco A, Blocco B e Blocco C, articolati su tre livelli, di cui uno, interrato, adibito ad autorimessa collettiva. All interno degli edifici sono presenti rispettivamente sette, otto e sei unità abitative, a diverso grado di completamento. I lavori di costruzione del complesso residenziale sono iniziati nel 2008, tra il 2011 ed il 2013 sono stati ultimati otto appartamenti e precisamente tutti e sette quelli del Blocco A ed uno nel Blocco - pag. 4 di 19 -

5 C. I rimanenti tredici alloggi invece sono rimasti incompiuti, sia nelle finiture interne sia negli impianti. 4 L alloggio A1 Si trova al civico 4/1 di Via Unità d Italia, all interno del Blocco A, che una volta completato ha assunto la denominazione di Condominio Silvia. L edificio è articolato su tre livelli, di cui uno interrato adibito ad autorimessa collettiva e presenta le seguenti caratteristiche costruttive: struttura portante in calcestruzzo armato, muri di tamponamento in laterizio, solai di calpestio in laterocemento, manto di copertura in coppi di laterizio, lattonerie in rame, isolamento a cappotto rasato e tinteggiato. L appartamento è collocato al piano terra del Blocco A ed è composto da soggiorno, cucina, disimpegno, ripostiglio, due camere, un bagno e due logge. Dispone inoltre di un box auto nella autorimessa collettiva interrata, di un posto auto scoperto e di un area scoperta esclusiva estesa 284 mq circa, collocata attorno ai lati nord, ovest ed est dell abitazione. 4.1 Consistenza La superficie commerciale dell appartamento ammonta a 129 mq circa ed è stata determinata moltiplicando le diverse superfici lorde che lo compongono (S l,i ) per i rispettivi coefficienti di ragguaglio (k i ), come sotto indicato: piano terra: k=1,00, S=91 mq; box auto k=0,50, S=35 mq; =, posto auto scoperto k=0,25, S=13 mq; - pag. 5 di 19 -

6 area scoperta k=0,06, S=284 mq. 4.2 Caratteristiche costruttive e finiture L appartamento presenta pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, isolamento a cappotto rasato e tinteggiato, pavimenti e rivestimento del bagno in ceramica, serramenti in legno con vetrocamera e scuri in legno verniciati, portoncino d ingresso blindato, porte interne tamburate con finitura legno, marciapiedi in gres. 4.3 Dotazione impiantistica Comprende: impianto elettrico, impianto televisivo centralizzato, impianto telefonico, impianto citofonico, impianto termico radiante a pavimento con caldaia murale funzionante a metano, impianto di condizionamento a split, impianto di allarme, impianto idrico-sanitario allacciato all acquedotto comunale e impianto fognario recapitante nella fognatura pubblica. 4.4 Stato di manutenzione e conservazione È buono così come il grado di finitura. 4.5 Identificazione catastale L appartamento, l area scoperta, il box auto ed il posto auto scoperto sono così riportati al Catasto dei Fabbricati: Comune di Maserada sul Piave Sezione C, Foglio 3 Mappale 792, Sub. 23, Via Don Angelo Pastega, Piano T, Categoria A/2, Classe 2, Vani 5, Superficie Catastale 109 mq, Rendita 400,25; Mappale 792, Sub. 7, Via Don Angelo Pastega, Piano S1, Categoria C/6, Classe U, Consistenza 33 mq, Superficie Catastale 35 mq, Rendita 97,15; Mappale 792, Sub. 17, Via Don Angelo Pastega, Piano T, Categoria C/6, Clas- - pag. 6 di 19 -

7 se U, Consistenza 13 mq, Superficie Catastale 13 mq, Rendita 38,27. I dati e le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto. 4.6 Confini L appartamento confina con i Mappali 972 Subb e con il Mappale 396 salvo altri e/o variati. Il box auto confina con i Mappali 972 Subb , salvo altri e/o variati. Il posto auto scoperto confina con Via Unità d Italia e con i Mappali 792 Subb , salvo altri e/o variati. 4.7 Proprietà e provenienza Dalla consultazione degli atti del Catasto e dei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso risulta che il bene sopra descritto è intestato alla società fallita. Il terreno sul quale è stato costruito il Blocco A è ad essa pervenuto mediante atto di compravendita del rep. n /38930 del dott. Arrigo Manavello, notaio in Treviso, ivi trascritto in data ai nn / Nella compravendita è stata compresa una quota proporzionale di comproprietà sugli enti e spazi comuni ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e disposto dal regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali. 4.8 Formalità pregiudizievoli Nei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso, alla data del risultano pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: ipoteca volontaria iscritta il ai nn /15832, per la somma totale di ,00 di cui capitale ,00, durata 2 anni, derivante da concessione a garanzia di apertura credito in data rep. n /38931, del dott. Arrigo Manavello, notaio in Treviso, a favore di Centromarca Banca - Credito Cooperativo, Società Cooperativa con sede in - pag. 7 di 19 -

8 Preganziol; ipoteca giudiziale iscritta il ai nn /4435, per la somma totale di ,00 di cui capitale ,96, derivante da decreto ingiuntivo del , rep. n del Tribunale di Treviso, a favore di F.I.S.L.E. S.r.l. con sede in Ponzano Veneto; decreto di sequestro conservativo del rep. n del Tribunale di Treviso, trascritto in data ai nn. 1718/1361, a favore di L.G.L. S.r.l. con sede in Trevignano; ipoteca giudiziale iscritta in data ai nn /2394, per la somma totale di ,00 di cui capitale ,44, derivante da decreto ingiuntivo del rep. n. 2785/14 del Tribunale di Treviso, a favore di Termica Sile S.n.c. di Artuso Giancarlo & C. con sede in Treviso; sentenza dichiarativa di fallimento del , rep. n. 142 del Tribunale di Treviso, ivi trascritta in data ai nn /24628 a favore della massa dei creditori del fallimento di Ines S.r.l. 4.9 Disponibilità L appartamento è occupato senza titolo opponibile al fallimento Regolarità edilizia Il complesso residenziale all interno del quale si trova l alloggio A1 è stato costruito in forza dei seguenti titoli abilitativi rilasciati dal comune di Maserada sul Piave: permesso di costruire n del (pratica edilizia n. C ) per costruzione di edifici residenziali plurialloggio ; permesso di costruire n del (pratica edilizia n. R ) per - pag. 8 di 19 -

9 completamento lavori fabbricato corpi B e C di cui al permesso di costruire 4828 del ; permesso di costruire n del (pratica edilizia n. C ), per variante in sanatoria al permesso di costruire n del ; certificato di agibilità parziale n. 31 del Per l appartamento A1 ed il box auto di pertinenza il comune di Maserada sul Piave ha rilasciato il certificato di agibilità parziale n. 31 del (pratica edilizia n. C ). Lo stato dei luoghi è conforme ai progetti approvati e quindi l abitazione è regolare sotto il profilo urbanistico Stima Tecnici ed operatori economici del posto, sentiti in proposito, hanno riferito che nel comune di Maserada sul Piave il mercato immobiliare è caratterizzato da offerta di gran lunga superiore alla domanda e che, di conseguenza, le quotazioni che gli appartamenti avevano raggiunto nei tempi buoni sono assai diminuite. Tenuto di queste informazioni nonché della posizione periferica ma anche della buona qualità costruttiva che lo contraddistingue si stima il valore di mercato dell alloggio A1 come segue: V = 129 mq x 1.100,00 /mq = ,00 Si ritiene opportuno apportare a tale importo una riduzione del 10% dovuta alle peculiarità delle vendite in sede fallimentare ed all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, come segue: V = ,00 x (1-0,10) = ,00 cifra che, arrotondata a ,00, si assume quale valore di vendita forzata dell immobile, nello stato in cui si trova, stante l attuale situazione economica. - pag. 9 di 19 -

10 5 L alloggio A7 Si trova al civico 4/5 di Via Unità d Italia, all interno del Blocco A, che, come si è detto ha assunto la denominazione di Condominio Silvia. L appartamento è collocato al primo piano del fabbricato ed è composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno e una terrazza. Dispone inoltre di un box auto al piano interrato, nell autorimessa collettiva, e di un posto auto scoperto. 5.1 Consistenza La superficie commerciale dell appartamento ammonta a 79 mq circa ed è stata determinata moltiplicando le diverse superfici lorde che lo compongono (S l,i ) per i rispettivi coefficienti di ragguaglio (k i ), come sotto indicato: primo piano: k=1,00, S=60 mq; balcone: k=0,30, S=9 mq; box auto: k=0,50, S=26 mq; posto auto scoperto k=0,25, S=13 mq. =, 5.2 Caratteristiche costruttive e finiture L appartamento presenta pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, pavimenti e rivestimento del bagno in ceramica, serramenti in legno con vetrocamera e scuri in legno verniciati, portoncino d ingresso blindato, porte interne tamburate con finitura legno, pavimento terrazza in gres. 5.3 Dotazione impiantistica Comprende: impianto elettrico, impianto televisivo centralizzato, impianto telefonico, impianto citofonico, impianto termico radiante a pavimento con caldaia mu- - pag. 10 di 19 -

11 rale funzionante a metano, impianto di allarme, impianto idrico-sanitario allacciato all acquedotto comunale e impianto fognario recapitante nella fognatura pubblica. 5.4 Stato di manutenzione e conservazione È buono così come il grado delle finiture. 5.5 Identificazione catastale L appartamento, il box auto ed il posto auto scoperto sono così riportati al Catasto dei Fabbricati: Comune di Maserada sul Piave Sezione C, Foglio 3 Mappale 792, Sub. 26, Via Don Angelo Pastega, Piano 1, Categoria A/2, Classe 2, Vani 3, Superficie Catastale 62 mq, Rendita 240,15; Mappale 792, Sub. 9, Via Don Angelo Pastega, Piano S1, Categoria C/6, Classe U, Consistenza 24 mq, Superficie Catastale 26 mq, Rendita 70,65; Mappale 792, Sub. 15, Via Don Angelo Pastega, Piano T, Categoria C/6, Classe U, Consistenza 13 mq, Superficie Catastale 13 mq, Rendita 38,27; I dati e le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto. 5.6 Confini L appartamento confina con affaccio su area scoperta, con il Mappale 972 Sub. 20, con muro perimetrale e con i Mappali 972 Subb. 3-25, salvo altri e/o variati. Il box auto confina con i Mappali 972 Subb , salvo altri e/o variati. Il posto auto scoperto confina con Via Unità d Italia e con i Mappale 792 Subb , salvo altri e/o variati. - pag. 11 di 19 -

12 5.7 Proprietà e provenienza Si richiama quanto esposto al Formalità pregiudizievoli Nei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso, alla data del risultano pubblicate le formalità pregiudizievoli elencate al Disponibilità L appartamento è occupato senza titolo opponibile al fallimento Regolarità edilizia Il complesso residenziale all interno del quale si trova l alloggio A7 è stato costruito in forza dei titoli abilitativi rilasciati dal comune di Maserada sul Piave ed elencati nel precedente Per le unità immobiliari del fallimento il comune di Maserada sul Piave ha rilasciato il certificato di agibilità n. 31 del (pratica edilizia n. C ) per il box auto di pertinenza dell appartamento ed il certificato di agibilità n. 18 del (pratica edilizia n. C ) per l appartamento. Lo stato dei luoghi è conforme ai progetti approvati e quindi il bene del fallimento è regolare sotto il profilo urbanistico Stima Richiamate le considerazioni esposte al precedente 4.11 si stima il valore di mercato dell immobile come segue: V = 79 mq x 1.100,00 /mq = ,00 Si opportuno apportare a tale valore una riduzione del 10% dovuta alle peculiarità delle vendite in sede fallimentare ed all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, come segue: - pag. 12 di 19 -

13 V = ,00 x (1-0,10) = ,00 cifra che, arrotondata a ,00, si assume quale valore di vendita forzata dell immobile, nello stato in cui si trova, stante l attuale situazione economica. 6 L alloggio C4 Si trova al civico 12 di Via Unità d Italia, all interno del Blocco C, del quale fanno parte altri cinque appartamenti, rimasti tutti al grezzo, dai quali quello del fallimento è stato reso indipendente. Quest ultimo è disposto su tre livelli occupati dalle seguenti stanze: piano terra: soggiorno, cucina, ripostiglio sottoscala, bagno e loggia; primo piano: tre camere, disimpegno, bagno e balcone; piano interrato: magazzino, lavanderia e disbrigo. L abitazione dispone inoltre di un box auto nell autorimessa collettiva del piano interrato e di un area scoperta esclusiva, disposta attorno ad essa lungo, i fronti nord, sud ed est. 6.1 Consistenza La superficie commerciale dell appartamento ammonta a 218 mq circa ed è stata determinata moltiplicando le diverse superfici lorde che lo compongono (S l,i ) per i rispettivi coefficienti di ragguaglio (k i ), come sotto indicato: piano terra: k=1,00, S=69 mq; primo piano: k=1,00, S=69 mq; piano interrato: k=0,50, S=67 mq; balcone: k=0,30, S=10 mq; =, - pag. 13 di 19 -

14 box auto k=0,50, S=37 mq; area scoperta k=0,07, S=364 mq. 6.2 Caratteristiche costruttive e finiture L abitazione presenta: struttura portante in calcestruzzo armato, muri di tamponamento in laterizio, solai di calpestio in laterocemento, tetto in legno a vista, isolato e ventilato, manto di copertura in coppi di laterizio, lattonerie in rame, isolamento a cappotto rasato e tinteggiato; pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, esclusa la copertura in legno; pavimenti del piano terra e dell interrato in ceramica, delle camere in legno; rivestimenti dei bagni e della cucina in ceramica; rivestimento della scala interna in marmo (rampe dall interrato al piano terra) ed in legno (rampe dal piano terra al primo piano); serramenti in legno verniciato con vetrocamera e scuri in legno verniciato; porte interne tamburate con finitura legno; pavimento dei percorsi esterni e del balcone in gres. 6.3 Dotazione impiantistica Comprende: impianto elettrico, impianto televisivo centralizzato, impianto telefonico, impianto citofonico, impianto termico radiante, a pavimento, al piano terra ed al primo piano, a mobiletti ventilconvettori al piano interrato, alimentato da caldaia murale funzionante a metano, impianto di condizionamento a split, impianto di allarme, impianto idrico-sanitario allacciato all acquedotto comunale e impianto fognario recapitante nella fognatura pubblica. - pag. 14 di 19 -

15 6.4 Stato di manutenzione e conservazione È buono così come il grado di finitura. 6.5 Identificazione catastale L abitazione, l aerea scoperta ed il box auto sono così riportati al Catasto dei Fabbricati: Comune di Maserada sul Piave Sezione C, Foglio 3 Mappale 792, Sub. 46, Via Unità d Italia, Piano S1-T-1, Categoria A/2, Classe 2, Vani 7,5, Superficie Catastale 186 mq, Rendita 600,38; Mappale 792, Sub. 55, Via Unità d Italia, Piano S1, Categoria C/6, Classe U, Consistenza 33 mq, Superficie Catastale 38 mq, Rendita 97,15. I dati e le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto. 6.6 Confini L abitazione confina: al piano interrato con muro contro terra su tre lati e con il Mappale 972 Sub. 55; al piano terra con Via Unità d Italia, con i Mappali 972 Sub. 53, 396 e 792 Sub. 33; al primo piano con muro perimetrale su due lati, con affaccio su area scoperta e con il Mappale 972 Sub. 53, salvo altri e/o variati. Il box auto confina con muro contro terra e con i Mappale 972 Subb , salvo altri e/o variati. 6.7 Proprietà e provenienza Si richiama quanto esposto al Formalità pregiudizievoli Nei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso, alla data del risultano pubblicate le formalità pregiudizievoli elencate al 4.8, nonché doman- - pag. 15 di 19 -

16 da giudiziale trascritta in data ai nn /27164 derivante da sentenza di esecuzione in forma specifica del Tribunale di Treviso in data rep. n. 9922/2013 a favore di Modenese Mavi e Boscato Roberto. 6.9 Disponibilità L abitazione è occupata senza titolo opponibile al fallimento Regolarità edilizia Il complesso residenziale all interno del quale si trova l alloggio C4 è stato costruito in forza dei titoli abilitativi rilasciati dal comune di Maserada sul Piave ed elencati nel precedente Per le unità immobiliari del fallimento il comune di Maserada sul Piave ha rilasciato il certificato di agibilità n. 26 del (pratica edilizia n. C ). Lo stato dei luoghi è conforme ai progetti approvati e quindi l alloggio C4 è regolare sotto il profilo urbanistico Stima Richiamate le considerazioni esposte al precedente 4.11, si stima il valore di mercato del bene come segue: V = 218 mq x 1.050,00 /mq = ,00 Si ritiene opportuno apportare a tale importo una riduzione del 10% dovuta alle peculiarità delle vendite in sede fallimentare ed all assenza di garanzia per vizi del bene venduto, come segue: V = ,00 x (1-0,10) = ,00 cifra che, arrotondata a ,00, si assume quale valore di vendita forzata dell immobile, nello stato in cui si trova, stante l attuale situazione economica. - pag. 16 di 19 -

17 7 Conclusioni Ad evasione dell incarico affidatogli, il sottoscritto può concludere, in seguito alle indagini esperite e nei presupposti indicati, che il più probabile valore di vendita forzata dei beni sopra descritti si aggira attorno a ,00, così ripartito: alloggio A ,00 alloggio A ,00 alloggio C ,00 sommano ,00 Ritenendo di aver risposto alle richieste del curatore, si dimette il presente elaborato rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento o integrazione dovesse servire. Motta di Livenza, li Il perito stimatore ing. Piero Bortolin - pag. 17 di 19 -

18 A L L E G A T I 1) Alloggio A1 1.1 Estratto Carta Provinciale 1.2 Vista aerea 1.3 Estratto Carta Tecnica Regionale 1.4 Estratto di mappa 1.5 Visura catastale 1.6 Elaborato planimetrico 1.7 Planimetrie catastali 1.8 Documentazione fotografica 2) Alloggio A7 2.1 Estratto Carta Provinciale (vedi allegato 1.1) 2.2 Vista aerea (vedi allegato 1.2) 2.3 Estratto Carta Tecnica Regionale (vedi allegato 1.3) 2.4 Estratto di mappa (vedi allegato 1.4) 2.5 Visura catastale 2.6 Elaborato planimetrico 2.7 Planimetrie catastali 2.8 Documentazione fotografica 3) Alloggio C4 3.1 Estratto Carta Provinciale (vedi allegato 1.1) - pag. 18 di 19 -

19 3.2 Vista aerea 3.3 Estratto Carta Tecnica Regionale 3.4 Estratto di mappa 3.5 Visura catastale 3.6 Elaborato planimetrico 3.7 Planimetrie catastali 3.8 Documentazione fotografica - pag. 19 di 19 -