Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Tecnoigiene S.r.l. N Gen. Rep. 1059/2015 data udienza di verifica crediti: ore 11:30 Giudice Delegato: Dott.ssa AMINA SIMONETTI Curatore Fallimentare: Avv. Valentina Roberto RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 8

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Don Minzoni 10 - Lainate (Milano) Lotto 1 Corpo: Capannone, uffici e servizi (D/7) con appartamento del custode (A/3) Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D7) Dati Catastali: foglio 3, particella , subalterno 1 cat. D/7 - foglio 3, particella 353, subalterno 2 cat. A/3. 2. Stato di possesso Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: verificata per il solo capannone 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: BCC BARLASSINA SOCIETA' COOPERATIVA 5. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: Si, come da certificazione ipocatastale allegata. 6. Prezzo Prezzo da libero: ,00 ALLEGATI 1) Compravendita 2) Visure storiche, schede catastali e estratto di mappa 3) Concessione edilizia e Agibilità 4) APE 5) Fotografie 6) Certificazione ipocatastale Pag. 2 di 8

3 Beni in Lainate (Milano) via Don Minzoni 10 Lotto 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Identificativo corpo: Capannone, uffici e servizi (D/7) con appartamento del custode (A/3). Fabbricato costruito per esigenze industriali Si tratta di un capannone realizzato per uso produttivo, con annessa palazzina di due piani fuori terra e uno seminterrato; al piano terra e al seminterrato sono collocati uffici e servizi collegati all'attività produttiva; il piano primo è destinato a residenza del custode. L'immobile nel suo complesso è circondato da un'area libera per l'accesso anche con mezzi pesanti. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Tecnoigiene S.r.l.- Piena proprietà Codice Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati (D/7): Intestazione: TECNOIGIENE S.R.L., foglio 3, particella , sub 1, scheda catastale MI indirizzo Via Don Giovanni Minzoni, 10, piano T-S1, comune Lainate, categoria D/7, rendita 7643,56. Derivante da: Variazione del n /2009 prot. n. MI variazione toponomastica n /2009. Confini: a Nord via Don Minzoni e mapp. 353 (sub 2), a Est mapp.li 383 e 107, a Sud mapp. 147 e a Ovest mapp.li 83 e 85. Identificato al catasto Fabbricati (A/3): Intestazione: TECNOIGIENE S.R.L., foglio 3, particella 353, sub 2, indirizzo Via Don Giovanni Minzoni, 10, piano 1, comune Lainate, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5, superficie 86, rendita 312,46. Derivante da: Variazione del Inserimento in visura dei dati di superficie. Confini: a Nord, Est, Sud, Ovest il mapp Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nella planimetria catastale del D/7, vengono rappresentati al piano S1 (mapp. 353) dei servizi igienici, previsti nel Permesso di Costruire, che non sono presenti nello stato attuale (eliminati o mai realizzati); viene anche indicato un locale infermeria e un locale mensa, che nella realtà costituiscono un unico locale attualmente privo di caratteristiche di specifiche destinazioni. Al piano terra (sempre mapp. 353) non è rappresentato un varco che è stato realizzato nel locale ripostiglio verso il disimpegno. Nella planimetria catastale dell' A/3 sono rappresentate alcune spallette in muratura non corrispondenti allo stato di fatto. Un tratto dell'area esterna lungo m 20,00 e profondo m 6,00 è stato coperto da tettoia retta da pilastrini in ferro, per la cui realizzazione non è stato rinvenuto titolo edilizio presso gli uffici comunali. Descrizione delle opere da sanare: tramezzi demoliti, creazione di un varco, divisori non realizzati per la destinazione a servizi igienici, spallette demolite o non realizzate, tettoia esterna. Aggiornamento catastale: oneri totali 1.200,00 2. DESCRIZIONE GENERALE Zona periferica a carattere prettamente produttivo. Caratteristiche della zona: periferica produttiva normale. Area urbanistica: consolidata, prevalentemente produttiva a traffico locale con parcheggi esclusivamente all'interno delle proprietà. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria Importanti centri limitrofi: Rho, Legnano, Saronno. Pag. 3 di 8

4 Caratteristiche zone limitrofe: miste produttive-artigianali e residenziali. 3. STATO DI POSSESSO Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli e oneri giuridici Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 1. Rapporto di stima Fallimentare - n / Sentenza dichiarativa di fallimento del n a favore della Massa dei Creditori contro Tecnoigiene S.r.l.; trascritta a Milano 2 in data 18/02/2016 ai nn / Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale attiva contro Tecnoigiene S.r.l.; derivante da Decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Rovereto con atto del rep. 563/2015; importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,93; iscritta a Rovereto in data 13/05/2015 ai nn / Ipoteca volontaria attiva a favore di BCC BARLASSINA SOCIETA' COOPERATIVA contro Tecnoigiene S.r.l.; derivante da garanzia di mutuo fondiario; importo ipoteca: ,00; importo capitale: ,00 a rogito Dott.ssa Laura Bongiovanni in data 30/09/2009 ai nn. 317/176; iscritta a Milano 2 in data 08/10/2009 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: verificata per il solo capannone. Attestazione Prestazione Energetica: Classe F EP gl, nren 463,09 kwh/m²anno (D/7) - Classe D EP gl, nren 192,10 kwh/m²anno (A/3) 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Proprietario: VENTIDUE MAGGIO SOCIETÀ SEMPLICE (già VENTIDUE MAGGIO S.R.L.) proprietario ante ventennio al 19/11/1998 in forza di atto di compravendita a rogito Dott. Memoli in data 27/05/1981 ai nn registrato a Milano 2 in data 10/06/1981 ai nn Note: in data la VENTIDUE MAGGIO S.R.L. con Atto Notaio Giovanni Andreottola di Milano Rep racc trasferisce la sede da Milano in Lainate e muta la forma giuridica in società semplice. Proprietario: SANPAOLO LEASINT S.P.A. dal 19/11/1998 al 19/12/2007 in forza di atto di compravendita a rogito Dott. Aldo Novara in data 19/11/2008 ai nn / registrato a Legnano in data 04/12/1998 ai nn trascritto a Milano 2 in data 23/11/1998 ai nn / Proprietario: LEASINT S.P.A. dal 19/12/2007 al 30/12/2008 in forza di atto di fusione societaria a rogito Dott.ssa Manuela Agostini in data 19/12/2007 ai nn / registrato a Milano 2 in data 17/01/2008 ai nn. 1700/1T. Note: dal si sono succedute trascrizioni di rettifica (dal 2008 al 2014) per la corretta intestazione LEASINT S.P.A., nuovo nome assunto da SANPAOLO LEASINT S.p.A. incorporata e fusa con INTESA LEASING S.p.A. Proprietario: TECNOIGIENE S.R.L. dal 30/12/2008 ad oggi (attuale proprietario) in forza di atto di compravendita a rogito Dott.ssa Maria Ienaro in data 30/12/2008 ai nn. 2640/ registrato a Gallarate in data 12/01/2009 ai nn. 149/1T - trascritto a Milano 2 in data 13/01/2009 ai nn. 2281/ PRATICHE EDILIZIE Numero pratica: 22/80 Intestazione: FERRARI GIANCARLO Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori di:costruzione di un capannone industriale e recinzione. Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 17/10/1979 al n. di prot Rilascio in data 22/02/1980 per il n. di prot Pag. 4 di 8

5 Agibilità in data 31/03/1981 con riferimento alla P.E. 22/ Conformità edilizia: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: tramezzi demoliti, creazione di un varco, divisori non realizzati, spallette demolite o non realizzate, tettoia esterna per la cui realizzazione non è stata rinvenuta alcuna pratica edilizia. A questo proposito si rileva che, benché abusiva, detta tettoia è chiaramente rappresentata in tutte le tavole grafiche del PGT. Le altre difformità riscontrate sono regolarizzabili mediante CILA in sanatoria con oneri totali quantificabili in circa 3.800,00 Note sulla conformità. Per quanto riguarda l'eventuale regolarizzazione della tettoia occorre precisare che il manufatto è facilmente rimovibile in quanto realizzato con struttura metallica leggera e autoportante. 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: n. 95 del 19/12/2011, n. 96 del 20/12/2011, e n. 99 del 21/12/2011 oltre a delibera n. 29 del 13/02/2012 Zona omogenea: Aree D1: insediamenti esistenti per la produzione industriale e artigianale di beni Norme tecniche di attuazione: Art. 19 Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0.8 mq/mq Rapporto di copertura: 65% Altezza massima ammessa: m 12,00 Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PGT: 4380 mc circa 300 mq di s.l.p. circa verificata Descrizione Il capannone è realizzato con strutture e tamponamenti prefabbricati mentre la palazzina adiacente è realizzata con struttura tradizionale. La superficie complessiva è di circa mq 2.023,50. L'edificio è stato costruito nel1980 e ha un'altezza interna di circa m 6,00, il capannone, e m 3,00 le altezze dei tre piani della palazzina. L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente. Condizioni generali dell'immobile: l'intero immobile è in discreto stato manutentivo. Caratteristiche descrittive: Solai Strutture verticali tipologia: latero-cemento condizioni: buone - Note: si tratta dei solai della palazzina. materiale: c.a. condizioni: buone - Note: Le strutture sono in c.a. prefabbricato per il capannone, e in c.a gettato in opera per la palazzina. Pag. 5 di 8

6 Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni Infissi esterni Infissi esterni Manto di copertura Manto di copertura Pareti esterne Pareti esterne Pavimentazione interna Pavimentazione interna Pavimentazione interna Pavimentazione Interna Scale tipologia: doppia anta a battente materiale: ferro verniciato apertura: elettrica condizioni: sufficienti tipologia: fissi e a veneziana materiale: lastre in vetro protezione: inesistente condizioni: sufficienti - Note: si tratta delle finestre a nastro del capannone realizzate con lastre di vetro affiancate intervallate da lastre apribili a "veneziana". tipologia: ante a libro materiale: ferro condizioni: sufficienti - Note: si tratta dei due portoni di accesso al capannone posti ognuno al centro del lato lungo. tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio bronzo con vetro singolo, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica condizioni: scadenti. - Note: si tratta delle finestre dei locali uffici al piano terra della palazzina e dell'appartamento al piano primo. materiale: tegoli in cemento prefabbricato condizioni: sufficienti - Note: si tratta della copertura del capannone. materiale: solaio piano in latero-cemento, coibentazione: guaina bituminosta, condizioni: sufficienti. - Note: si tratta della copertura della palazzina. materiale: pannelli prefabbricati condizioni: sufficienti - Note: si tratta dei tamponamenti del capannone. materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: polistirolo rivestimento: intonaco tinteggiato, condizioni: sufficienti - Note: si tratta delle pareti di tamponamento della palazzina, alle quali è stato applicato uno strato di polistirolo quale isolante. materiale: battuto di cemento, condizioni: sufficienti. - Note: si tratta della pavimentazione del capannone. materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: scadenti - Note: si tratta della pavimentazione in formato cm 20x40, posata nei locali uffici al piano terra e servizi al piano seminterrato. materiale: parquet incollato, condizioni: pessime - Note: si tratta del sia della zona giorno che della zona notte dell'appartamento al piano primo. materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti - Note: si tratta della pavimentazione in formato cm 20x20 e 30x30, posata nei locali bagno, cucina e ripostiglio dell'appartamento al piano primo. posizione: a rampe parallele rivestimento: pietra condizioni: sufficienti - Note: si tratta del vano scala della palazzina. Dotazione e regolarità degli impianti. Impianto elettrico: esistente ma privo di certificazioni di conformità e obsoleto. Riscaldamento: è presente solo nella palazzina e non è stata reperita alcuna dichiarazione di conformità. Informazioni relative al calcolo della consistenza. La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Tutte le superfici relative alle diverse destinazioni sono state ragguagliate alla destinazione principale (capannone per attività produttive) con l'individuazione di idonei indici. Le superfici a uffici e residenziali sono state ragguagliate alla destinazione principale con un indice 1,10 per tener conto Pag. 6 di 8

7 delle finiture e dotazioni di impianti; le superfici del piano seminterrato sono state ragguagliate con indice 0,8 per tener conto della quota sotto il livello stradale e l'area esterna è stata ragguagliata con un indice di 0,10 anche in considerazione della sua ampiezza. Destinazione capannone uffici servizi, spogliatoi, mensa Area scoperta Abitazione del custode Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente 726,00 1,00 726,00 100,50 1,10 110,55 100,50 0,80 80,40 996,00 0,10 99,60 100,50 1,10 110, , ,10 Valori relativi alla Agenzia delle Entrate Osservatorio Mercato Immobiliare Periodo: II 2015 Zona: Lainate Tipologia: Capannoni industriali Valore di mercato min /mq 600,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Produttiva Stato conservativo: Normale Valore di mercato max /mq 750,00 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili a quelli oggetto di stima quanto a superficie, ubicazione, disposizione, destinazione, stato d uso, stato occupazionale. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. L indagine comparativa verrà quindi completata facendo riferimento anche ai valori unitari dedotti dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate pubblicati per l Anno 2015 Semestre 2 e dell'osmi Borsa Immobiliare (TeMA), nonché tenendo conto della condizione di stagnazione del mercato immobiliare attuale. 8.2 Fonti di informazione Catasto di Milano Ufficio tecnico di Lainate Pubblicazioni di Agenzie Immobiliari, parametri medi /mq 550,00. Borsino Immobiliare TeMA II semestre 2015, parametri medi per "capannoni vecchi" /mq 575,00 Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate, parametri medi per "capannoni industriali" /mq 675,00 Parametri medi di zona per destinazione principale /mq 550,00. Pag. 7 di 8

8 8.3 Valutazione corpo Capannone, uffici e servizi (D/7) con appartamento del custode (A/3) Fabbricato costruito per esigenze industriali. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo capannone 726,00 550, ,00 uffici 110,55 550, ,50 servizi,spogliatoi, mensa 80,40 550, ,00 Area scoperta 99,60 550, ,00 Abitazione del custode 110,55 550, ,50 Valore Corpo ,00 Riassunto Immobile Capannone, uffici e servizi con appartamento del custode Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota mq 1.127, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. (min.5% ) ,75 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale 5.000, Prezzo base d'asta del lotto Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,25 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" (arrotondato all'unità) ,00 Milano, 4 aprile 2016 L'Esperto alla stima Arch. Lucia Marzano Pag. 8 di 8