OGGETTO: RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA PER PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.R.G.E. 778/2009 PERIZIA DI STIMA

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1 OGGETTO: RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA PER PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.R.G.E. 778/2009 PERIZIA DI STIMA DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE L'immobile si trova all'interno di un complesso immobiliare composta da 2 blocchi per appartamenti per un totale di 21 alloggi su 3 piani fuori terra e un piano interrato destinato ad autorimesse a San Marco di Resana (TV) in Via Monte Grappa n. 50 int. 2. Il blocco C è quello dove si trova l'immobile periziato. Il bene oggetto di stima è composto da un appartamento al piano terra, con esposizione nordovest, anche dotato di accesso esterno esclusivo che porta dalla strada di lottizzazione alla corte dell'appartamento. Al piano interrato comprende una autorimessa di proprietà, limitrofo alla rampa di discesa. L'accesso avviene da Via Monte Grappa da una strada a servizio della lottizzazione. La strada di lottizzazione comprende una serie di parcheggi esterni perpendicolari alle unità abitative e a servizio delle stesse. PARAMETRI URBANISTICI Il complesso abitativo in cui insiste l'immobile oggetto della perizia nel Comune di Resana si trova: - in riferimento alla zonizzazione identificata nel Prg in Zona Agricola NRA 72 (Perimetro sottozona agricola E4 - nuclei Agricoli residenziali) - in riferimento al Pat, Piano di assetto del Territorio nel perimetro identificato come zona a edificazione diffusa. Trattandosi di immobile inserito in una estesa lottizzazione non vengono considerati valori incrementali della perizia generati da cubature residue e potenziale edificatorio proveniente dall' applicazione del III Piano casa (L.R. 32 del 29 novembre 2013) che potrebbero essere applicati solo con consenso dei condomini. PRATICHE EDILIZIE CONCESSIONE EDILIZIA n del 5/12/02 prot DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA' prot. n del 25 agosto 2004 per VARIANTE AL 1

2 PROGETTO DI DEMOLIZIONE E NUOVA COSTRUZIONE DI N 21 UNITA' ABITATIVE SUDDIVISE SU DUE COMPLESSI RESIDENZIALI CON SISTEMAZIONI ESTERNE CERTIFICATO DI AGIBILITA' prot. n del 18/12/2004 AUTORIZZAZIONE ALLO SCARICO DI ACQUE REFLUE DOMESTICHE prot del 18/12/2004 In fase di sopralluogo si riscontra che sia per quanto riguarda l'abitazione (foglio 1 mapp. 418 sub.13) che per quanto riguarda l'autorimessa (foglio 1 mapp.418 sub.53) lo stato dei luoghi è corrispondente alla planimetria catastale allegata ed è conforme a quanto indicato nella pratica di Denuncia di Inizio Attività (Variante). L'appartamento è dotato di autorimessa di proprietà al Piano interrato. L'appartamento si articola tutto al piano terra in un soggiorno pranzo con angolo cottura, camera, ripostiglio, un corridoio e un bagno, corte esterna esclusiva. Tutti sono illuminati da portefinestre ad eccezione del solo ripostiglio che viene illuminato da finestra. Le murature perimetrali sono realizzate con blocchi di laterizio con isolamento esterno. I solai al piano terra sono in predalles. Le pavimentazioni esterne sono: in piastrelle di cemento sulla porzione verso il cancello di ingresso indipendente dal marciapiede esterno alla corte esclusiva, in piastrelle in gres sulle porzioni aderenti all'abitazione. Le pavimentazioni interne sono: in legno sulla camera e sul ripostiglio in piastrelle di gres sul soggiorno pranzo, corridoio, bagno Tutte le pavimentazioni sono in buono stato. Le pareti degli ambienti interni ed esterne sono intonacate al civile. La porta di ingresso è blindata con finitura in legno, le porte interne sono tamburate in legno, i serramenti e gli scuri esterni sono in legno naturale verniciato: tutti sono in buono stato. Il collegamento tra il piano terra e quello interrato avviene tramite scala interna condominiale che si presenta in buono stato. L'appartamento complessivamente è in buono stato di conservazione, non si notano evidenti difetti strutturali o di manutenzione, le pareti sono generalmente pulite. L'appartamento però presenta due problematiche rilevanti legate agli impianti termoidraulico ed elettrico che ne compromettono l'uso immediato, in quanto sono stati rimossi e asportati: tutti i terminali elettrici, comandi di accensione e spegnimento, prese elettriche, prese telefoniche, prese Tv caldaia esterna e cassetta sciacquone del bagno Le dotazioni impiantistiche non possono essere quindi periziate poiché parzialmente mancanti e non è chiaramente stimabile il danno economico poiché ai fini abitativi sarà necessario: 2

3 - il ripristino dei terminali dell'impianto elettrico - la caldaia esterna - la cassetta dello sciacquone del water Per richiesta diretta del più probabile valore di mercato valutate con impresa termoidraulica operante nella zona si stima il valore del ripristino di caldaia e cassetta dello sciacquone dell'acqua in 2000 e con impresa elettrica operante nella zona si stima il valore del ripristino dei terminali elettrici in La corte esterna esclusiva presenta primi segni di problematiche legate all'incuria e all'abbandono: sull'angolo nordovest, al contatto tra la muratura e il solaio dell'autorimessa sono presenti alcuni segni di distacco degli intonaci per una porzione di circa 130 cm per circa 10 cm di altezza. il giardino esterno di proprietà presenta alcuni segni di cedimento superficiale perchè il terreno non è stato ben compattato L'autorimessa si presenta in buono stato di conservazione e non presenta segni evidenti di degrado, nonostante l'impossibilità di supervisionare completamente il locale, poiché sono presenti molti effetti personali: valigie, sacchi e scatoloni vari, lasciati anche nell'appartamento. Nell'autorimessa è presente una autovettura. Quanto indicato, si presume, non verrà asportato essendo gli esecutati irreperibili. Non risulta presente la classificazione energetica dell'edificio. In merito alla classificazione energetica dell'immobile si precisa che lo stesso risulta iniziato il 5/12/02 (Concessione edilizia) e completato il 18/12/2004 (Certificato di agibilita'). Successivamente a tale data non risulta che siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Resana non sono stati rinvenuto ne l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a 100 mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica medi, indice di discreta qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi intermedie sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. Il bene non risulta divisibile sia per la sua configurazione e distribuzione di spazi interni, sia per l'impiantistica elettrica e termoidraulica, sia per quanto previsto all'art. 70 Parametri Abitativi del Piano Regolatore Generale del Comune di Resana in cui vengono indicati i requisiti minimi degli alloggi. 3

4 Dalla verifica presso l'agenzia delle Entrate di Montebelluna (responsabile per l'area in oggetto) non risultano contratti di locazione registrati a nome delle persone esecutate Dalla verifica presso il Comune di Resana non risultano comunicazioni alle autorità di pubblica sicurezza a nome delle persone esecutate ONERI DI NATURA CONDOMINIALE Dalla verifica presso l'amministratore di condominio, risultano non pagati i riparti riferiti agli anni dal 2006 ad oggi e più precisamente viene indicato che il debito riferito all'unità immobiliare in oggetto ammonta ad uro 3.569,26 Così ripartito: debito gestione 2006 uro 271,91 debito gestione 2007 uro 157,14 debito gestione 2008 uro 573,64 debito gestione 2009 uro 261,12 debito gestione 2010 uro 240,65 (in tale anno i condomini hanno anticipato, nelle casse del condominio, uro 1.504,46 per appianare il c.c. bancario condominiale, senza surrogarsi alcun debito). Debito gestione 2011 uro 647,91 (anno in cui è subentrato il curatore del fallimento) debito gestione 2012 uro 484,71 (in tale anno i condomini hanno effettuato un secondo versamento pro quota, nelle casse del condominio paria a uro 1.132,62 per appianare il c.c. bancario condominiale, senza surrogarsi alcun debito). debito gestione 2013 uro 393,96 preventivo gestione 2014 (in corso) uro 538,22. DATI TECNICI DELL'IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE: Destinazione d'uso Superficie netta soggiorno pranzo con angolo cottura 20,30 mq camera 14,40 mq ripostiglio 7,60 mq corridoio 6,80 mq bagno 4,30 mq corte esterna esclusiva 91,40 mq 4

5 autorimessa 12,70 mq Superficie commerciale Superf. Commerciale Rapporto Superficie Ragguagliata mq abitazione 64,50 mq 1 64,50 corte esterna esclusiva 95,00 mq 0,50 47,50 autorimessa 14,10 mq 0,50 7,05 Totale 119,05mq CRITERIO DI STIMA Esaminate le caratteristiche similari del mercato immobiliare, comparandole con immobili della stessa natura, posizione, dotazione di spazi interni ed esterni, si individua come parametro tecnico per le valutazioni di stima il metro quadro commerciale. Vengono valutati valori prudenziali sulla base dell'andamento medio del mercato, sulla base dello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile versa, deprezzando il bene per le motivazioni sopraesposte, viene: tenuto conto che l'abitazione è libera tenuto conto dello stato di manutenzione buono e delle finiture utilizzate tenuto conto di parte degli impianti termoidraulico ed elettrico mancanti si stima il valore dell'immobile mq 119, ,00 /mq Valore ,00 5