TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ. L'immobile si trova in comune di Vazzola, vicolo

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1 pagina 1 di 11 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Nella causa di esecuzione n. 29/2010 R.G. UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ L'immobile si trova in comune di Vazzola, vicolo San Francesco n. 25, in zona semicentrale a circa 250 m dal centro cittadino ed è facilmente accessibile tramite strada asfaltata. DESCRIZIONE CATASTALE Fabbricato ad uso abitazione a piano terra e primo, con pertinente scoperto di mq. 175, eretto sui mappali 331 ente urbano di mq. 40 e 336 ente urbano di mq. 200 al Foglio 5 del Catasto Terreni, sito in Comune di Vazzola, in parte per la piena proprietà ed in parte per la quota di 1/2 (una metà), il tutto così censito: COMUNE DI VAZZOLA Catasto dei Fabbricati Sezione A Foglio 5 - per l'intero: Mappale 331 subalterno 3 Vicolo San Francesco Piano: T-1 Categoria A/3 Classe 1 Vani 5 Rendita Catastale Euro 232,41. - per la quota di 1/2 (una metà):

2 pagina 2 di 11 Mappale 336 subalterno 1 - Vicolo San Francesco Piano: T-1 Categoria A/3 Classe 1 Vani 1,5 Rendita Catastale Euro 69,72, Mappale 336 subalterno 2 - Vicolo San Francesco Piano: T area urbana di mq. 175 Il detto fabbricato è altresì identificato nelle planimetrie di variazione presentate all'agenzia del Territorio di Treviso in data 8 aprile 2005 e precisamente: - il mappale 331 sub. 3 al prot. n. TV , - i mappali 336 sub. 1 e 2 al prot. n. TV CONFINI a nord con mappali n. 801, 329, 328; ad est con mappali n. 920, 330; a sud con mappale n. 332, 920; ad ovest con mappale n 939, stessi comune e Foglio. DISPONIBILITÀ Immobile vuoto e sotto la custodia dell'i.v.g. CLASSIFICAZIONE URBANISTICA Secondo il vigente Piano Regolatore Comunale Generale e relative Norme di Attuazione, con annesso Regolamento Edilizio, l'immobile catastalmente censito in comune di Vazzola, sezione A, foglio n. 5 mapp.le n. 336 sub 1 e sub 3 è classifi-

3 pagina 3 di 11 cato come zona territoriale omogenea residenziale di tipo "C1" Le norme di attuazione e gli interventi ammessi sono dettagliatamente descritti nel certificato di destinazione urbanistica. Sostanzialmente il tipo di intervento consentito, salvo ricorrere ad uno strumento urbanistico attuativo, è quello di un aumento volumetrico con un massimo di 150 m³ relativamente al volume esistente. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO Trattasi di un fabbricato isolato su due piani (terra, primo) posto in vicolo San Francesco n 25 del Comune di Vazzola, diviso verticalmente in due unità, rispettivamente di complessivi circa 36 m² lordi e 29 m² netti (mappale n. 336 sub 1 - quota di proprietà di 1/2) e di complessivi circa 84 m² lordi e 57 m² netti (mappale n. 336 sub 3 - quota di proprietà per l'intero), alle quali si accede da vicolo San Francesco attraverso la corte comune (mappale n. 336 sub 2). Per il mappale n. 336 sub. 1, il piano terra, di circa 26 m² lordi e 21 m² netti, è composto da lavanderia, alla quale si accede dall'esterno, e ripostiglio (quest'ultimo consistente in una tettoia adiacente al fabbricato a due piani), il piano primo, di circa 11 m² lordi e 9 m² netti, è

4 pagina 4 di 11 composto da ripostiglio e bagno, ai quali si accede dal vano scala della porzione di fabbricato mappale n. 336 sub. 3. Per il mappale n. 336 sub. 3, il piano terra, di circa 42 m² lordi e 29 m² netti è composto da ingresso con vano scala, cucina e soggiorno, il piano primo, di circa 42 m² lordi e 29 m² netti, è composto da vano scala, corridoio e due camere. Le altezze sono di 2,35 m al piano terra per il fabbricato e variabili da 2,55 a 2,71 per la tettoia, 2,39 m al piano primo (2,64 m per il bagno). La struttura portante dell'edificio è in muratura presumibilmente in sassi o mattoni pieni e gli orizzontamenti (solai di interpiano e tetto) presumibilmente in legno. I pavimenti sono in piastrelle in ceramica (ingresso - cucina - soggiorno - bagno), in battuto di cemento (lavanderia ripostiglio al piano terra) e in legno (camere). Le finestre di facciata sono dotate di serramenti in legno e scuri ad anta in legno (persiane sulle tre finestre sul lato sud). L'abitazione è dotata di impianto elettrico, televisivo, idrico-sanitario, riscaldamento auto-

5 pagina 5 di 11 nomo con una unica stufa posta al piano terra. Lo stato di manutenzione può definirsi normale, con serramenti, strutture dei solai di interpiano, pavimenti e bagno in buono stato, peraltro si notano alcuni segni di infiltrazioni d'acqua sia dalla base che in alcuni punti del soffitto del piano primo. DIVISIBILITÀ Considerata la modesta superficie complessiva dell'abitazione, il fatto che le due unità, al piano primo, siano l'un l'altra collegate con una unica scala interna, ed infine che l'accessibilità alle due unità è attraverso una corte comune, si considerano gli immobili non facilmente divisibili e quindi vendibili in un unico lotto. REGOLARITÀ EDILIZIA Accertamento di regolarità urbanistico-edilizia L'edificio principale (mappale n. 336 sub 3) è ante 1/9/1967 ed in comune di Vazzola non c'è alcun progetto relativo all'edificazione. In data 29 aprile 1986 è stata presentata dall'allora proprietario, domanda di condono edilizio con un modello 47/85-A n. progr con relativi elaborati grafici relativi alla porzione di fabbricato mappale n. 336 sub 1. Nell'atto di compravendita è

6 pagina 6 di 11 specificato che "la parte venditrice dichiara e attesta che la costruzione del fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto risulta iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967, che per le opere in difformità è stata presentata al comune di Vazzola in data 29 aprile 1986, la domanda di condono edilizio ed è stata corrisposta l'intera somma dovuta a titolo di o- blazione di vecchie lire mediante bollettino di conto corrente postale n. 226 in data 29 aprile 1986; che il rilascio della concessione in sanatoria non è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli a norma dell'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, che all'atto essa non è in contrasto con la vigente normativa edilizia;". La pratica è ancora ferma al Comune di Vazzola e non è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria: per concluderla bisogna fare una richiesta di evasione della pratica in Comune, il tecnico del Comune deve verificare se sono sufficienti i contributi già versati, cosa prsumibile, in caso contrario bisognerà aggiungere dei soldi, dopo di che verrà rilasciata la concessione in sanatoria. In data 28/06/2006 l esecutatato ha presentato in Comune una comunicazione per lavori di manutenzione ordinaria consistenti in "RIFARE INTONACI INTERNI E ESTERNI, RIPARARLI A CAUSA VECCHI E UMIDITÀ". Dunque l'immobile, per il momento, non è in regola con la normativa edilizia ma la pratica è

7 pagina 7 di 11 già imbastita e per completarla si può presumere che la spesa possa consistere, fra spese tecniche e eventuali oneri in 1.000,00 e visto che l'esecutatato, per la parte non in regola, è proprietario per la metà, si può ritenere che la sua quota sia pari a 500,00. Accertamento di conformità catastale Gli immobili sono perfettamente corrispondenti a quanto rappresentato nelle planimetrie catastali. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vazzola non sono stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a 1000 m²), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, il fatto che il riscaldamento avviene tramite un'unica caldaia posta al piano terra, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica abbastanza alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il

8 pagina 8 di 11 profilo della qualità e del risparmio energetico. CRITERI DI VALUTAZIONE Per ottenere la stima degli immobili bisogna calcolare la superficie commerciale, che è la superficie dell'unità immobiliare, al lordo dei muri interni e perimetrali e della metà dei muri confinanti con un'altra proprietà, valutata per intero per quanto riguarda i locali principali, moltiplicata per dei coefficienti (rapporti mercantili) per quanto riguarda gli spazi accessori. Ci sono varie riviste, manuali e pubblicazioni che indicano questi coefficienti, molto spesso non coincidenti, ma generalmente abbastanza vicini. Per quanto riguarda gli immobili della presente perizia, ho assunto i seguenti rapporti mercantili: - balconi coperti o logge o tettoie 0,40 - centrale termica - lavanderia 0,50 Per il mappale n. 336 sub. 2, trattandosi di corte comune a vari mappali, ritengo di non attribuire alcun valore intendendolo compreso nella stima dei fabbricati. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO Se si esamina l'osservatorio delle quotazioni immobiliari (OMI) dell'agenzia del Territorio - Agenzia Entrate, relativamente al comune di Vaz-

9 pagina 9 di 11 zola, per abitazioni di tipo economico in zona centrale con stato conservativo ottimo indica un valore di mercato da 1100 a 1250 /mq di superficie lorda. Se si esamina la quotazione immobile di "catastoinrete" relativamente all'immobile in questione (comune di Vazzola, vicolo San Francesco n. 25), indica un valore di riferimento da 825,70 a 1710,84/mq di superficie lorda. Per quanto riguarda la superficie commerciale da considerare, cioè la superficie ragguagliata nella quale sono compresi la superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei rapporti mercantili sopraddetti, essa risulta così composta: mappale n. 336 sub 1 P.T. lavanderia: 10,50 x 0,50 = circa mq 5,50 P.T. Ripostiglio: 14,00 x 0,40 = circa mq 5,60 piano primo: circa mq 11,00 Totale circa mq 22,10 mappale n. 336 sub 2 piano terra: circa mq 42,00 piano primo: circa mq 42,00 Totale circa mq 84,00 Per quanto sopra esposto, tenuti in evidenza i vincoli di P.R.G., visti e tenuti presenti i

10 pagina 10 di 11 prezzi medi di mercato, tenuto conto dell ubicazione, della consistenza e di quant altro può influire sul valore venale dei beni, il sottoscritto Esperto Stimatore ritiene che il più probabile valore di mercato degli immobili sia il seguente: mappale n. 336 sub 1 mq. 22,10 x 800,00/mq = ,00 mappale n. 336 sub 3 mq. 84,00 x 800,00/mq = ,00 valore complessivo degli immobili: ,00 Bisogna peraltro tener conto che l'esecutatato, relativamente al mappale 336 sub 1 è proprietario della quota di 1/2 per cui, semplificando, e considerando che il valore commerciale di una quota indivisa è minore in percentuale della percentuale della quota, si può attribuire a tale quota il valore del 30% dell'intera proprietà, per cui per le quote di proprietà si ha: mappale n. 336 sub x 30% = 5.304,00 mappale n. 336 sub 3: ,00 valore complessivo delle quote: ,00 a dedurre spese sanatoria: 500,00 TOTALE ,00 IN TONDO ,00

11 pagina 11 di 11 (diconsi euro settantaduemila/00). STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA Peraltro, se si esamina la variazione dei valori degli immobili in questi ultimi anni, sempre in diminuzione, e così pure presumibilmente per il futuro prossimo, visto anche l'accanimento fiscale contro gli immobili (IMU e tasse varie), considerando che il valore dell'immobile deve essere inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta, il sottoscritto ritiene di attribuire all'immobile un minor valore del 30% e quindi un valore di vendita forzata di ,00 x 70%: ,00 IN TONDO ,00 (diconsi euro cinquantamila/00).