TRIBUNALE DI TREVISO. Sezione Esecuzioni Immobiliari. G.E. Pres. Dr. Antonello FABBRO UDIENZA DEL 06/05/2015

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari G.E. Pres. Dr. Antonello FABBRO UDIENZA DEL 06/05/2015 Esecuzione Immobiliare R.G. n. 860/2010 a carico della ditta: 1) APOLLO 2000 S.R.L. con sede in Treviso via Longhin, 1 c.f , legalmente rappresentata pro tempore dal sig. Venerandi Giuseppe Amm.re Unico INCARICO: Lo scrivente, geom. Fabio Zane, iscritto all'albo dei geometri della Provincia di Treviso col n 1695 con studio in Treviso, Viale G. G.Felissent n. 35, è stato nominato in qualità di perito esperto stimatore con ordinanza 08 agosto 2014 dal sig. G.E. Pres. Dr. Antonello Fabbro, del Tribunale di Treviso, prestando il giuramento di rito in data 27 novembre 2014, nella procedura di esecuzione immobiliare n. 860/2010 promossa da: FIN PRO spa Contro APOLLO 2000 srl ****************** Quesito Pag. 2 Premesse / determinazione dei lotti Pag. 2 1 Svolgimento delle operazioni peritali Pag. 3 2 Descrizione catastale degli immobili Pag. 3 3 Confini Pag. 4 1

2 4 Atto di provenienza Pag. 4 5 Trascrizioni ed Iscrizioni Pag. 5 6 Servitù riscontrate Pag. 8 7 Aggiornamenti delle verifiche Pag. 8 8 Descrizioni degli immobili Pag. 8 9 Attestato prestazione energetica Pag Disponibilità degli immobili Pag Accertamento della destinazione urbanistica Pag Verifica della conformità urbanistica Pag Difformità riscontrate in sede di sopralluogo Pag Metodi di stima Pag Valutazione degli immobili Pag. 14 *** *** *** Q U E S I T O : "QUESITO PER PERIZIA" E.I. n. 860/ Art.173 BIS disp. Att. C.P.C. P R E M E S S E - F O R M A Z I O N E D E I L O T T I Gli immobili oggetto di pignoramento sono situati nei pressi del centro del Comune di Godega di Sant Urbano prospicienti la Strada Statale Pontebbana, tutti intestati per l intero all esecutata. Trattasi di area urbana edificabile per attività commerciali/direzionali (libera da costruzioni) e area scoperta di pertinenza a parcheggio privato ad uso pubblico con relativa area di manovra. L intero compendio risulta attualmente in stato di abbandono. Parte dell area è gravata da servitù di passaggio e servitù di elettrodotto. Dagli anni 70 fino alla sua demolizione avvenuta nel 2008 circa, sugli immobili, oggetto della presente 2

3 stima risultava in essere una rinomata discoteca con relativi parcheggi scoperti. In sintesi i beni colpiti dal presente procedimento risultano suddivisi catastalmente, ma per la loro conformazione e destinazione a parere dello scrivente, sono riconducibili ad un unico lotto (essendo disposto dal Piano degli interventi una progettazione unitaria) non ritenendo, quindi, conveniente una loro vendita frazionata. 1) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Lo scrivente, dopo aver verificato la completezza della documentazione agli atti, ed aver proceduto agli accertamenti di natura urbanistica e catastale, non essendo stato nominato alcun Custode Giudiziario, ha provveduto autonomamente ad accedere agli immobili accertando la libertà degli stessi da costruzioni e manufatti vari ed effettuando contestualmente i rilievi del caso e la documentazione fotografica. In particolare si è verificata la presenza delle servitù di passaggio, di fatto, per accedere agli immobili, sia dell elettrodotto per l allacciamento alla cabina elettrica limitrofa (rif. Cap.06). 2) DESCRIZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI Alla data del 01/12/2014, gli immobili erano così censiti all Agenzia delle Entrate Catasto di Treviso: LOTTO unico (all. n visure al C.F. e C.T. e all. n planimetrie) Bene 1 C.F. Comune di Godega di Sant Urbano sez. A fg. 1 mapp. 967 area urbana (cat. F/1) - mq via Nazionale area urbana Si evidenzia, per completezza, che tale mappale n. 967, è altresì censito al CT foglio 1 mappale n. 967 Ente urbano di ha

4 Bene 2 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 368 prato cl. 4 - Ha Rd 14,80 Ra 7,40 Bene 3 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 12 prato cl. 4 - Ha Rd 4,01 Ra 2,00 Bene 4 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 533 semin. arbor. cl. 4 - Ha Rd 0,19 Ra 0,11 Bene 5 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 536 semin. arbor. cl. 3 - Ha Rd 0,10 Ra 0,05 L attuale intestatario catastale e proprietario di tutti i beni in oggetto è: APOLLO 2000 srl con sede in Treviso, c.f per la quota di 1/1 di proprietà. 3) DESCRIZIONE CONFINI L intero complesso confina: a nord con i mapp. 657, 347, 260, 304; ad est con i mapp.li 609, 630, 631, 633, 364, 256, 210 ( corrispondenti a via Marco Polo stada di penetrazione della lottizzazione artigianale posta a nord); a sud con via Nazionale e mapp. 68, 395, 211, 590, 439, 537, 214, 534; ad ovest con i mapp. 515, 526, 269, 525, 235 (all. n. 02 estratto di mappa). 4) ATTI DI PROVENIENZA Parte degli immobili del lotto unico (beni 2,3,4,5) fg. 1 mapp.li 368, 12, 533, 536 di totali ha sono pervenuti alla ditta esecutata con atto di 4

5 compravendita in data 10/12/1990 rep Notaio Buscio Pietro in Sacile (PN) ivi registrato e trascritto a Treviso in data 05/01/1991 ai nn. 566/463 con il quale la società Apollo 2000 spa comprava dai sigg. Pagotto Lino e Aldo e Marcon Flavia i beni sopracitati. (all. n. 03.1) In merito al bene 1 attuale mapp. 967 di totali ha : parte dei mappali originari ovvero fg. 1 mapp.li 68/b, 24/c, 71/c, 232/b, 273/a di totali ha individuanti parte dell attuale mapp. 967, sono pervenuti alla ditta esecutata con atto di compravendita in data 17/08/1970 rep Notaio Sartorio Enrico in Conegliano (TV) ivi registrato il 05/09/1970 al n vol. 136, trascritto a Treviso il 17/09/1970 ai nn /14951 con il quale la società Apollo 2000 sas di Furlan Francesco comprava dal sig. Patella Giovanni; (all. n. 03.2) parte dei mappali originari ovvero fg. 1 mapp.li 24/b, 71/b, 273/c, 232/a di totali ha individuanti parte dell attuale mapp. 967, sono pervenuti alla ditta esecutata con atto di compravendita in data 08/12/1972 rep Notaio Sartorio Enrico in Conegliano (TV) ivi registrato il 28/12/1972 al n vol. 140, trascritto a Treviso il 27/01/1973 ai nn. 4122/3915 con il quale la società Apollo 2000 spa comprava dal sig. Patella Giovanni. (all. n. 03.3) 5) TRASCRIZIONI ed ISCRIZIONI All. n Elenco formalità all. n Certificato notarile All n trascrizioni integrative TRASCRIZIONI contro 1) Titolo: Convenzione edilizia per ampliamento di fabbricato 5

6 Data: 12/12/1987 Reg. Gen Reg. Part.: A FAVORE : Comune di Godega di Sant Urbano c.f Comune di Godega di Sant Urbano C.F. sez. A fg. 1 mapp n. 367 (ora attuale 967) CONTRO: Apollo 2000 spa con sede in Godega di Sant Urbano c.f ) Titolo: trasferimento sede sociale Data: 07/12/1989 Reg. Gen Reg. Part.: A FAVORE : Apollo 2000 spa con sede in Udine c.f per la piena proprietà Comune di Godega di Sant Urbano C.T. fg. 1 mapp n. 367 terreno di ha C.F. sez. A fg. 1 planimetria n /87 (area di ha ) planimetria n /87 (discoteca) CONTRO: Apollo 2000 spa con sede in Godega di Sant Urbano (TV) c.f per la piena proprietà 3) Titolo: costituzione diritti reali a titolo oneroso Data: 13/12/1990 Reg. Gen Reg. Part.: A FAVORE : 6

7 ENEL - Ente Nazionale per l Energia Elettrica con sede in Roma c.f servitù elettrodotto Comune di Godega di Sant Urbano C.T. fg. 1 mapp n. 24/c (ora porzione del mapp. 967) CONTRO: Apollo 2000 spa con sede in Udine c.f ) Titolo: Verbale pignoramento immobili Data: 17/01/2011 Reg. Gen Reg. Part.: 1205 A FAVORE : FIN PRO spa con sede in Udine c.f per l intera quota di proprietà Comune di Godega di Sant Urbano C.F. sez. A fg. 1 Mapp. 967 terreno via Nazionale Mapp. 12 terreno Ha Mapp. 368 terreno Ha Mapp. 536 terreno Ha Mapp. 533 terreno Ha CONTRO: Apollo 2000 srl con sede in Treviso c.f per l intera quota di proprietà ISCRIZIONI Non risultano iscrizioni (vedi certificato notarile all. n. 04.2) 7

8 6) SERVITU RISCONTRATE In merito alla servitù di passaggio raccordo tra via Nazionale e via Marco Polo per totali mq 600 circa risulta presumibilmente costituita all epoca di realizzo della lottizzazione. In merito alla servitù a favore dell ENEL, la stessa è stata costituita con scrittura privata con sottoscrizione autentica in data 15/11/1990 rep. n Notaio Ferretto G. in Conegliano e trascritta a TV in data 13/12/1990 ai nn laddove su parte del mapp. originario 24/c (ora mapp. 967) per totali mq 72,60, veniva posato un cavo sottoterraneo per l allacciamento alla vicina cabina elettrica posta su via Marco Polo. (vedi all. n. 05 e all. n. 04.3) 7) AGGIORNAMENTI VERIFICHE CAPITOLO 2-5 La verifica come su indicata al capitolo 2) risulta aggiornata al: 01/12/2014 e quanto indicato capitolo 5), risulta aggiornata al 03/02/2011 come da certificato notarile. Prima del deposito della presente perizia, sono state nuovamente eseguite verifiche, riscontrando alcune formalità non riportate nel certificato notarile, pertanto le medesime risultano aggiornate al 01/12/2014 (come da elenco sintetico formalità all. n. 04.1). 8) DESCRIZIONE SINTETICA DEGLI IMMOBILI Il complesso di immobili di cui trattasi catastalmente identificati come area urbana di mq catastali e appezzamenti agricoli/prato di mq catastali, per un totale di mq catastali sono destinati parte ad area edificabile e parte a parcheggi privati ad uso pubblico (suddivisione meglio rappresentata sulla tavola del Piano Interventi), ubicati lungo la S.S. 13 (Pontebbana) nelle vicinanze del centro del Comune di Godega di Sant Urbano. 8

9 L accesso principale, sul fronte sud, avviene da via Nazionale (SS13) tramite una servitù di passaggio di circa 600 mq, la quale consente il raccordo con via Marco Polo (strada di penetrazione); un ulteriore accesso all area parcheggi avviene da via G. Galilei, sul fronte ovest. (foto nn ) Attualmente l intera area risulta in stato di abbandono e completamente recintata parte con rete metallica e stanti in ferro, parte con muretta in cls e parte con recinzione metallica temporanea da cantiere e rete plastificata arancione; sono presenti inoltre due cancelli carrabili ad ante costituiti da un profilo in ferro e un cancello carrabile scorrevole in ferro. Risulta parte asfaltata e parte pavimentata con terra battuta mista ghiaia e in stato di abbandono. In sede di sopralluogo si è accertato che non sono presenti fabbricati e che l intera area risulta libera da costruzioni ad eccezione di qualche albero e da alcuni blocchi in cls a delimitare i vecchi parcheggi. (foto nn ) Si può intuire, dagli interventi sulla asfaltatura parziale, la presenza della servitù a favore dell Enel per l allacciamento, meglio identificata nell all. n. 05 elaborato grafico allegato all atto costituzione servitù individuante il posizionamento di un cavo sotterraneo ad una profondità di circa 0,50 m per un area totale di circa 72,60 mq nelle vicinanze della cabina elettrica posta lungo via Marco Polo (foto n. 04). La capacità e le caratteristiche edificatorie vengono successivamente specificate nel paragrafo 12 verifica potenzialità edificatoria. 9) ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA Data la natura degli immobili oggetto di stima, gli stessi non sono soggetti ad Attestato di Prestazione Energetica. 9

10 10) DISPONIBILITA DEGLI IMMOBILI Tutti gli immobili della presente Esecuzione risultano attualmente liberi da costruzioni, inaccessibili al pubblico ed in stato di abbandono. Da quanto accertato presso l Agenzia delle Entrate di Treviso in data 27/03/2015 con il funzionario sig. Brunello Gilberto, non risultano esserci contratti di locazione in essere. 11) ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA (Documentazione reperita presso il comune di Godega di Sant Urbano) STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE: I beni di cui trattasi risultano nelle tavole del Piano degli Interventi del Comune di Godega parte all interno della Z.T.O. D3 / 2 zone destinate ad attività commerciali e direzionali (ammesse Grandi Strutture di Vendita) parte in Z.T.O. D / 1 zone industriali ed artigianali, e parte all interno della Z.T.O. Fd / 19 aree per parcheggi con precisazione di parcheggio privato ad uso pubblico (all. n Estratto PI). Tali immobili non ricadono in zone o fasce di rispetto soggette a particolari prescrizioni ma sono assoggettati a progettazione unitaria, come meglio evidenziato nel CDU rilasciato dal Comune in data 10/03/2015 (all. n CDU). 12) VERIFICA DELLA POTENZIALITA EDIFICATORIA (Documentazione reperita presso il Comune di Godega) In via preliminare è stata eseguita la verifica di quanto depositato ed autorizzato presso la P.A. e quanto presente in loco. A seguito di richiesta accesso atti, si è riscontrata la presenza delle richieste di pareri preventivi e dei seguenti atti autorizzativi: 10

11 - Deposito Richiesta Parere Preventivo per la demolizione di fabbricati e l edificazione di un edificio a carattere commerciale in data 25/11/2003 prot e risposta alla Domanda Preventiva da parte del Comune in data 09/02/2004 prot.e. 950 prot.u.2508; - Deposito Richiesta Parere in forma ufficiale in data 13/04/2004 prot e risposta alla Domanda da parte del Comune in data 18/05/2004 prot.e prot.u. 8424; - Domanda di Permesso di Costruire per lavori di costruzione di n. 2 medie strutture di vendita ed un centro commerciale con annesso music barristorante e relativa demolizione fabbricato esistente, depositato in data 06/10/2006 prot ; - Rilascio Permesso di Costruire n. P prot.e prot.u in data 19/12/2007; (all. n. 07.1) - Comunicazione inizio lavori relativo alle sole opere di demolizione del fabb. esistente, depositata in data 27/11/2008 prot ; (all. n. 07.2) - SCIA per prima variante al PdC n. P del 20/12/2007 depositata in data 16/12/2010 prot (SCIA n. 1416); - SCIA per seconda variante al PdC n. P del 20/12/2007 depositata in data 25/01/2011 prot. 886 (SCIA n. 1423); (all. n elaborati grafici) - Proroga Permesso di Costruire n. P del 17/01/2012 prot.e prot.u. 765 attualmente scaduto. (all. n. 07.4) Dalla visione degli elaborati grafici di progetto allegati al Permesso di Costruire di cui sopra, si evince come fosse prevista ed assentita la realizzazione di due corpi di fabbrica a destinazione commerciale (area vendita e ristorante) 11

12 collegati tra loro da un portico sviluppanti una superficie lorda coperta totale di circa 5.903,00 mq e di un totale di circa 434 posti auto scoperti quali standard riferiti alle tipologie commerciali presenti nei corpi di fabbrica così come indicati nel progetto assentito.. Si evidenzia, inoltre, che sul P.d.C. sopracitato risultano versati all Amm.ne i seguenti oneri: Oneri di urbanizzazione primaria ,00 Oneri di urbanizzazione secondaria ,10 Costo di costruzione ,00 per un totale di ,10. Risulta altresì, per quanto indicato nel PdC ed in allegato nella certificazione notarile che l esecutata, con convenzione in data 24/08/2007 n. 527 di Rep. Dr. Viani, Notaio in Treviso, (all. n. 07.5) si impegnava nei confronti dell Amm.ne di Godega a eseguire direttamente alcune opere di urbanizzazione (descritte dal Tecnico comunale come sistemazione dell incrocio da via Marco Polo con sbocco diretto nella S.S. Pontebbana ) e alla cessione a titolo gratuito dell area individuante tali strade al Comune. A garanzia del rispetto dell impegno assunto veniva stipulata polizza fidejussoria in data 04/08/2007 presso la Toro assicurazioni filiale di S. Biagio di Callalta per l importo di ,00 13) DIFFORMITÀ RISCONTRATE IN SEDE DI SOPRALLUOGO Non sono state riscontrate difformità urbanistiche né catastali risultando l area completamente libera da fabbricati per l avvenuta demolizione assentita. 14) METODO DI STIMA DELL IMMOBILE 12

13 14a) Premesse ed aspetti generali Normalmente la valutazione di seguito esposta si sarebbe sviluppata utilizzando il criterio di stima analitico - comparativo laddove, concettualmente, si afferma che l immobile da stimare, a parità di epoca di riferimento dei prezzi, avrebbe la stessa quotazione dell immobile di prezzo noto se i due immobili fossero uguali, nelle medesime condizioni di finitura e manutenzione. Orbene in realtà ciò non accade mai in quanto difficilmente esistono immobili uguali. Si rende necessario quindi, apportare delle opportune correzioni in funzione delle differenze analizzate e comparate, ovvero tenuto conto di ogni caratteristica ritenuta incidentale sul valore da stimare e in particolare: Per quanto riguarda i beni in oggetto ed il libero mercato Le ricerche effettuate riguardo eventuali cessioni recenti per aree simili al fine di avere dei riscontri oggettivi comparabili non hanno avuto esito. Si evidenziano nel caso in esame, quali elementi incrementali l ottima posizione lungo una strada di grande percorrenza, la possibilità di sviluppare la viabilità interna in modo ordinato, la possibilità di realizzare con facilità gli standard a parcheggio previsti. Si ritiene dover considerare gli immobili da stimare per le loro intrinseche peculiarità non rientranti nell ordinarietà. Complice il perdurare di stasi generale del mercato immobiliare in zona per beni immobili simili proprio di fronte al lotto esiste un insediamento industriale in vendita, cosi come nella lottizzazione risultano altri due capannoni in vendita - e nel centro commerciale limitrofo risultano parecchi locali chiusi con indicazione affittasi/vendesi - da indagini effettuate presso operatori immobiliari e professionisti del settore ivi operanti, si è potuto riscontrare come tali beni non siano facilmente collocabili 13

14 sul mercato all oggi. Dovendo comunque procedere con la seguente valutazione, in particolare per quanto riguarda l area in oggetto, si è ritenuto tener conto della singolarità della destinazione e della necessità di una progettazione unitaria (come peraltro già autorizzata seppur scaduta nei termini realizzativi). La seguente valutazione fa quindi riferimento alla copertura realizzabile proprio con tale progetto unitario (che si allega) già discusso, motivato e realizzabile e quindi rendendo ipotizzabile un possibile intervento in tempi brevi data la progettazione già a suo tempo assentita e valutata dall amministrazione e considerando gli oneri già versati ( ,10) Nel formulare il valore sotto indicato si è tenuto conto anche degli impegni necessari per la realizzazione di opere di urbanizzazione di cui alla convenzione citata al capitolo b) Stima del valore a base d asta. Nel caso specifico il valore degli immobili stimati andrà inteso quale prezzo al quale gli stessi potranno verosimilmente essere esitati all asta pubblica, tenendo conto di quanto indicato precedentemente, del tempo necessario per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare nel pieno possesso degli stessi, nonché della mancanza di garanzia per eventuali variazioni alla norma attuale anche regionale. Per arrivare a quanto richiesto dal Giudice per l esecuzione sono stati quindi adottati i criteri di cui ai paragrafi precedenti operando le opportune decurtazioni in funzione degli stessi. 15) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI 14

15 I valori degli immobili oggetto della presente CTU sono stati determinati sulla scorta delle considerazioni di cui al capitolo precedente comma 14) integrandole con valori medi di mercato risultanti da offerte di vendita, accertamenti, sopralluoghi, indagini anche telematiche, tabelle ICI comunali e con appropriate indagini di mercato oltre che per esperienza personale. Precisato ciò, per quanto sopra esposto lo scrivente CTU attribuisce, ai predetti immobili, i seguenti valori: LOTTO unico Bene 1 C.F. Comune di Godega di Sant Urbano sez. A fg. 1 mapp. 967 area urbana (cat. F/1) - mq via Nazionale area urbana Bene 2 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 368 prato cl. 4 - Ha Rd 14,80 Ra 7,40 Bene 3 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 12 prato cl. 4 - Ha Rd 4,01 Ra 2,00 Bene 4 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 533 semin. arbor. cl. 4 - Ha Rd 0,19 Ra 0,11 Bene 5 C.T. Comune di Godega di Sant Urbano fg. 1 mapp. 536 semin. arbor. cl. 3 - Ha Rd 0,10 Ra 0,05 i lotti cosi identificati al Catasto non rispecchiano correttamente la situazione attuale dei luoghi, meglio identificata nel Piano Interventi e nel progetto assentito. Tale progetto prevede la realizzazione di circa 5.903,00 mq di superficie lorda di progetto e circa 434 posti auto scoperti. Risultano già versati gli oneri di urbanizzazione/costo costruzione e non realizzate le opere di urbanizzazione da cedersi al Comune 15

16 Conteggi: Sup. lorda coperta 5.903,00 mq x /mq 70 = ,00 Da sommare oneri già versati ,10 Nel valore indicato è ricompresa l area destinata a standard Totale lotto Unico ,10 Valore base d asta arrotondato a ,00 (diconsi euro cinquecentocinquantamila/00). Tali valori sono riportati nella scheda di perizia allegata a corredo della presente. Treviso, 23/03/2015 L E.S. Firmato digitalmente - Zane geom. Fabio - Allegati: Avviso d asta Scheda di perizia per decreto di trasferimento All. doc. 1.1 Visure catastali CT e CF All. doc. 1.2 Elaborato planimetrico ed elenco sub All. doc. 2 Estratto di mappa All. doc. 3.1 Atto provenienza Notaio Buscio All. doc. 3.2 Atto provenienza Notaio Sartorio All. doc. 3.3 Atto provenienza Notaio Sartorio All. doc. 4.1 Elenco sintetico delle formalità All. doc. 4.2 Certificato Notarile All. doc. 4.3 Note trascrizioni integrative All. doc. 5 Allegato grafico servitù ENEL All. doc. 6.1 Estratto PI e NTO All. doc. 6.2 Certificato di destinazione Urbanistica All. doc. 7.1 Rilascio permesso di Costruire All. doc. 7.2 Inizio lavori demolizione fabbricato All. doc. 7.3 Elaborati grafici di progetto All. doc. 7.4 Proroga permesso di costruire All. doc. 7.5 Certificazione convenzione con Comune All. doc. 8 Documentazione fotografica 16