TRIBUNALE DI BERGAMO

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE Numero: 893 / 2016 Giudice dell Esecuzione Immobiliare: Dott.ssa Giovanna GOLINELLI PROMOSSA DA:... Rappresentata da avv.... di... CONTRO: n (...) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RELAZIONE PER BANDO DI GARA N. 1 LOTTO C.T.U.: architetto VALENTINO TEANI 1

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Ill. mo Sig. Giudice dell esecuzione immobiliare Dott.ssa Giovanna GOLINELLI Esecuzione Immobiliari del Tribunale di Bergamo. PREMESSA Nell udienza del 22 febbraio 2017 la S. V. I. nominava il sottoscritto arch. Valentino Teani, iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Bergamo al n. 448, Consulente Tecnico d Ufficio nella Procedura esecutiva immobiliare n. 893 / 2016 Reg. Es. Imm. Nell udienza del 22 febbraio 2017, il sottoscritto C.T.U., dopo aver accettato l incarico, ha prestato giuramento secondo la formula di rito. Nel proseguimento dell udienza, il Giudice dell Esecuzione ha conferito allo scrivente l incarico, che qui di seguito sarà articolato, ed ha concesso al medesimo il termine di deposito della relazione di perizia tecnica 45 giorni prima dell udienza fissata, ai sensi dell articolo 569 del c. p. c., per la giornata del 10 novembre 2017 ore 10,30 Ciò premesso, letti gli atti ed i documenti della procedura, effettuati i necessari sopraluoghi all immobile pignorato, esperite le necessarie indagini ed eseguiti gli opportuni accertamenti presso l Ufficio Tecnico Erariale e l Ufficio Tecnico del Comune di CASNIGO (Bg.), in esecuzione del mandato conferitogli, lo scrivente, ha redatto la seguente relazione di consulenza tecnica, relativa al bene pignorato oggetto di perizia QUESITI E ARGOMENTAZIONI 1 ) Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. Il bene oggetto della presente procedura consiste in: Consistenza del Bene pignorato. Area urbana parzialmente edificabile. In Comune censuario di CASNIGO (Bg.) (Codice: B978) Via Europa n. 33 Registrato al N.C.E.U. Area urbana Foglio n. 16; particella n. 368 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 500; Area urbana C.T.U. Valentino Teani architetto 2

3 Foglio n. 16; particella n. 374 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 15; (Frazionamento del 30/11/1999 in atti dal 30/11/1999 Divisone n. D /1999) Intestati a;. con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc. Proprietà per 1/1 Istrumento (atto pubblico) del 13/11/2007 Nota presentata con Modello Unico in atti dal Repertorio n ; Rogante notaio sede di Caravaggio; Registrazione Sede; COMPRAVENDITA (n /2007) 2 ) Ad una sommaria descrizione dei beni. Le aree urbane oggetto della presente procedura consistono in: Due porzioni di aree urbane con destinazione funzionale parzialmente edificabile e parzialmente area a verde Le aree urbane sono state stralciate da un lotto parzialmente già edificato. Le arre attualmente si presentano come terreno incolto circondato a nord e sud da fabbricati residenziali, ad est ed ovest da giardini. I terreni sono posti all inizio della zona edificata di Casnigo in prossimità di due grosse realtà industriali. Tutto attorno al terreno sono stati costruiti piccoli condomini o casette a schiera di due piani fuori terra con giardino. L accesso è consentito tramite servitù di passo dalla strada privata che costeggia i garage di un condominio. La superfice reale del lotto è di mq. 426, di cui solo una porzione di mq. 286,29 risulta edificabile. La superfice massima edificabile sul terreno che ricade in Zona R2; residenziale esistente in base alla normativa vigente ed alla Convenzione esistente nella quale sono assegnate le distanze tra la nuova costruzione e le costruzioni poste in lato nord, da atto notarile del 26/01/2004 repertorio n , raccolta n. 909 a firma notaio Andrea Letizia Quindi il valore del terreno sarà perimetrato al valore del possibile edificabile. A tal proposito si richiama che era già stata depositato progetto di costruzione, approvato dal Comune di Casnigo ma mai ritirato (DIA del 28/11/2005- archiviata in data 23/10/2013) C.T.U. Valentino Teani architetto 3

4 3 ) Per le costruzioni iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio, di cui all art. 40 della Legge 47/1985, indichi anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse. L area è completamente inedificata 4 ) Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 DPR n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art.. 40, 6 comma L. 47/1985 ovvero dall art. 46, 5 comma DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Non ci sono costruzioni 5 ) Per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art. 18 della Legge 47/ Omississ CERTIFICA 1 ) Che l intero mappale n. 368 e l intero mappale 374 ricadono in Zona R2; residenziale esistente con indice; Zone R2; residenziale esistente. Il piano classifica in ragione della loro collocazione e della densità edificatoria, le aree residenziali consolidate di recente formazione nelle Zone R2 e R3. In tali aree tutti i volumi esistenti alla data di adozione del piano sono confermati. La destinazione d uso di dette aree è residenziale. Per gli edifici esistenti sono consentiti tutti gli interventi inclusi ampliamenti e/o sopralzi nei limiti dei parametri edificatori di zona e inclusa la demolizione e la ricostruzione anche su diverso sedime. In caso di demolizione e ricostruzione è confermata la SLP esistente alla data di adozione del PGT anche se superiore ai parametri edificatori di zona. C.T.U. Valentino Teani architetto 4

5 Sulle arre libere è ammessa la nuova costruzione applicando i seguenti parametri edificatori. Zona R2 D.F.; - mq/mq. 0,50 R.; - 35% H.; - mt. 10,50 Im; - minimo 35% Nelle zone R2 ed R3 possono essere utilizzati i diritti edificatori di cui all articolo 17 del Piano dei servizi: in tal caso i parametri relativi alla densità fondiaria (DF9 sono elevati del 10% Omissis. Vedi certificato di destinazione urbanistico allegato alla Perizia. 6 ) All identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative. Area urbana parzialmente edificabile. In Comune censuario di CASNIGO (Bg.) (Codice: B978) Via Europa n. 33 Registrato al N.C.E.U. Area urbana Foglio n. 16; particella n. 368 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 500; Via Europa n. 3, Casnigo Intestato a. con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc.; Proprietà per 1/1. Detta particella deriva dalla particella 368/7 dati derivanti da; - FRAZIONAMENTO del 26/01/1999 in atti dal 26/01/1999 DIVISIONE n. F /1999; - Istrumento ATTO PUBBLICO del 21/02/1995 in atti dal 26/01/1999 n / VARIAZIONE del 29/06/1996 in atti dal 18/01/1999 FUSIONE-AMPLIAMENTO L.449/97 n /1996; Detta particella deriva dalla particella 368/5, dati derivanti da, - VARIAZIONE del 10/03/1995 in atti dal 18/01/1999 DIVISIONE L. 449/97 n. 4924/1995; C.T.U. Valentino Teani architetto 5

6 - VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARFFARIO; -VARIAZIONE del 28/11/1989 in atti dal 18/01/1999SOSTITUZIONE DELLA PLANIMETRIA L. 449/97 n /1989; - Impianto meccanografico del 01/01/1989 Area urbana Foglio n. 16; particella n. 374 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 15; Via Europa n. 3, Casnigo Intestato a con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc.Proprietà per 1/1. Detta particella deriva dalla particella 374/7 dati derivanti da; - FRAZIONAMENTO del 30/11/1999 in atti dal 30/11/1999 DIVISIONE n. D /1999; - VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO - VARIAZIONE del 04/05/1989 in atti dal 18/01/1999 INSERIMENTO CLASSAMENTO L. 449/97 n /1989; - VARIAZIONE del 04/05/1989 in atti dal 08/05/1998 Va. Sp. Int. E Altre Var. n. 6746/1989; - Impianto meccanografico del 01/01/ ) All accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia delle Entrate, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. Dalla visura all Agenzia del Territorio le aree risultano di proprietà ed intestati a; con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc.. 8 ) All accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecari nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno di suddetti titoli; all affrancazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia C.T.U. Valentino Teani architetto 6

7 ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato. STORIA DELLA PROPRIETA Quanto sopra proviene dai seguenti atti di vendita: A) Alla società. Cod. Fisc. e Part. I.V.A..con sede all atto in Canonica d Adda, in forza dell'atto di acquisto fatto con scrittura privata del 13/11/2007 a firma notaio..di Caravaggio, repertorio n /33617, trascritto in data 17/11/2007 ai n /40279 dalla ditta Die. Tor. s.r.l Cod. Fisc con sede in Gandino. B) Successivamente con atto del 24/12/2009 in forza dell atto del notaio.. di Caravaggio, repertorio n /40010, trascritto in data 05/01/2010 ai n. 400/316 la.. ha trasferito la propria sede da Canonica d Adda a Costa Volpino C) Alla società (all epoca con sede in Alzano Lombardo) gli immobili sono pervenuti per atto di acquisto fatto con scrittura privata del 26/01/2004 a firma notaio di Gandino, repertorio n /909, trascritto in data 04/02/2004 ai n /3812 dalla signora..nata a Gazzaniga il 24/10/1950, cod. fisc.. D) Alla signora.. nata a Gazzaniga il 24/10/1950, cod. fisc.. gli immobili, quali beni personali, sono pervenuti per atto dei acquisto fatto con scrittura privata del 23/02/2001 a firma notaio.di Gazzaniga, repertorio n , trascritto in data 13/03/2001 ai n. 9892/7425 dai signori. E) Ai signori..nato a Gazzaniga il 01/12/1943 cod. fisc.. nata a Gazzaniga il 16/10/1967, cod. fisc. nato a Ponte San Pietro il 29/10/1970 cod. fisc Gli immobili erano pervenuti tramite i seguenti atti; a, l immobile foglio 16, particella 374 sub 702 (ex sub. 7) per atto di acquisto fatto congiuntamente con.nata a Casnigo il 21/11/1946, cod. fisc., in ragione de ½ ciascuno in regime di comunione legale, con atto del C.T.U. Valentino Teani architetto 7

8 30/11/1988, notaio.., coadiutore del notaio, rep , trascritto in data 07/12/1988 ai n /23806, dalla società. con sede in Casnigo cod. fisc.; l immobile foglio 16, particella 368 sub 702 per atto di acquisto fatto congiuntamente con..nata a Casnigo il 21/11/1946, cod. fisc..., in ragione de ½ ciascuno in regime di comunione legale, con atto del 03/02/1999, notaio di Clusone, rep /11080, trascritto in data 09/02/1999 ai n. 4763/3664, dalla signora. a.. entrambi gli immobili in ragione di 1/6 (un/sesto) ciascuno, per successione a., deceduta il 19/11/1999, successione registrata presso l Ufficio del Registro di Clusone in data 11/01/2001, repertorio n. 67/186, trascritta in data 30/08/2001 ai n /25987 la cui accettazione tacita è stata trascritta in data 04/05/2005 ai n /15806 a cui erano pervenuti con atti antecedentemente citati. F) Alla signora.nata a Casnigo il 29/06/1962, cod. fisc. legalmente separata, gli immobili erano pervenuti per atto di acquisto in data 21/02/1995 a firma notaio..repertorio n /632 trascritto in data 22/02/1995 ai n. 5671/4259, dal signor.. nato a Casnigo il 11/10/1961 cod. fisc.. G) Si evidenzia l atto di costituzione di servitù di passo del 26/01/2004 a firma notaio di Gandino repertorio n /909, trascritto in data 04/02/2004 ai n. 5538/3813 a favore di. con sede in Alzano Lombardo cod. fisc..contro..a favore degli immobili oggetto di esecuzione. IPOTECHE O TRASCRIZIONI CONTRO LA PROPRIETA ESISTENTI 1 ) IPOTECA VOLONTARIA Ipoteca volontaria iscritta in data 21 febbraio 2008 ai n /2182 a garanzia di un mutuo fondiario concesso con atto del 18 febbraio 2008 a firma notaio.di Caravaggio repertorio n /34571 a favore di. con sede in Bergamo cod. fisc.. con domicilio in Bergamo Largo Porta Nuova n. 2 contro. con sede in Canonica d Adda cod. fisc capitale ,00 ipoteca ,00 durata anni 17 giorni 11 C.T.U. Valentino Teani architetto 8

9 2 ) IPOTECA LEGALE Ipoteca Legale Iscrizione n /3665 del 12/06/2013 nascente da ruolo emesso in data 05/06/2013 da EQUITALIA NORD S.p.A. con sede in Milano repertorio n. 637/1913 A favore di Equitalia Nord S.p.A. con sede in Milano cod. fisc , domicilio in Bergamo via Andrea Moretti n. 11 contro con sede in Costa Volpino, cod. fisc gravanti gli immobili oggetto di esecuzione capitale ,70 ipoteca ,40 3 ) TRASCRIZIONE Trascrizione n /22275 del 25/07/2016 nascente da Sentenza Dichiarativa di Fallimento emessa dal Tribunale di Bergamo in data 11/07/2016 repertorio n. 197/2016, a favore dei Massa dei Creditori del Fallimento della società con sede in Costa Volpino cod. fisc.. 4 ) TRASCRIZIONE Trascrizione n /27346 del 21/09/2016 nascente da verbale di pignoramento notificato in data 28/07/2016 repertorio n a favore di con sede in Verona, cod. fisc...contro. con sede in Costa Volpino cod. fisc 9 ) Alla determinazione del valore degli immobili pignorati. Per la determinazione del più probabile valore di mercato deli terreni pignorati, parzialmente edificabili, il sottoscritto C.T.U. ha proceduto considerando i seguenti elementi: - Criterio di stima - Consistenza e valutazione e localizzazione dei terreni. Criterio di Stima Per la determinazione del congruo valore di mercato si procederà attraverso il metodo di stima comparativo, ovvero riportando gli attuali valori di mercato, riferibili a terreni con uguali requisisti urbanistici, nel contesto locale o in contesti similari, con l effettiva verifica dell esatta ubicazione e collocazione nell ambito Comunale. Consistenza e valutazione Sulla scorta dell esperienza personale e in seguito alle verifiche effettuate in loco, si è appurato che il valore di mercato per terreni analoghi a quanto oggetto di stima, con la stessa possibilità edificatoria e gli stessi indici, è mediamente pari ad. 200,00. / mq. (Duecentoeuro/mq.) rapportato alla Superfice Fondiaria edificabile. C.T.U. Valentino Teani architetto 9

10 Stima Area urbana parzialmente edificabile. In Comune censuario di CASNIGO (Bg.) (Codice: B978) Via Europa n. 33 Registrato al N.C.E.U. Area urbana Foglio n. 16; particella n. 368 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 500; Area urbana Foglio n. 16; particella n. 374 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 15; Dalla verifica e dall analisi del piano e dalla verifica sul posto risulta una Sf. Di; SUPERFICIE Fondiaria mq. 286,29 (Superfice territoriale dedotte le aree per urbanizzazione primaria e secondaria) Superficie coperta consentita mq. 101,25 (Rapporto di copertura - superfice fondiaria 0,35%)) VALORE DI STIMA Superficie fondiaria mq. 286,29 x. 200,00 = ,00 Stante la situazione del mercato attuale, stante le caratteristiche e la difficoltà di accesso al lotto il valore effettivo a base d asta rispetto a potenziali richieste, risulta essere reale e più adeguato ad una possibilità di vendita applicando al valore effettivo dell area una diminuzione del 25% circa. Ritengo che il valore possibile per una più probabile vendita debba essere di ( ,00-25% circa) = ,00 (Quaranta cinque mila euro) 10 ) Alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale. L immobile oggetto di stima non può essere suddiviso in lotti. C.T.U. Valentino Teani architetto 10

11 LOTTO Area parzialmente edificabile In Comune censuario di CASNIGO (Bg.) (Codice: B978) Via Europa n. 33 Valore di vendita a base d asta alla data odierna e con il mercato attuale BASE D ASTA = ,00 (Quaranta cinque mila euro) Beni oggetto dell esecuzione: Area urbana parzialmente edificabile. In Comune censuario di CASNIGO (Bg.) (Codice: B978) Via Europa n. 33 Registrato al N.C.E.U. Area urbana Foglio n. 16; particella n. 368 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 500; Area urbana Foglio n. 16; particella n. 374 sub. 702, Categoria area urbana; Consistenza mq. 15; Intestato a... con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc ; Proprietà per 1/1. 11 ) All accertamento della comoda divisibilità dei beni; Le aree oggetto di stima non possono essere divise. 12 ) All accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulle attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico. Le aree sono in pieno possesso della... con sede in Costa Volpino (Bg.) Cod. Fisc ; anche se attualmente incolte ed abbandonate. C.T.U. Valentino Teani architetto 11

12 13 ) all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità. Relativamente alle aree oggetto di procedura esecutiva non risultano procedimenti espropriative per P.U. 14 ) All allegazione delle planimetrie degli immobili, e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri. Alla presente relazione si allegano 1 ) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; 2 ) ELABORATO GRAFICO REALIZZATO DAL C.T.U.. 15 ) proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale Non evadibile sarà evadibile al momento dell atto da parte del notaio incaricato 16 ) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il conteso in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Lo schema di Bando di gara viene allegato come indicato Il sottoscritto C.T.U. consegna la presente relazione e ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordata, si rende disponibile per qualsiasi chiarimento o successiva incombenza del caso. Stezzano li 3 ottobre 2017 In Fede il C.T.U. Architetto Valentino Teani C.T.U. Valentino Teani architetto 12

13 1 ) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA C.T.U. Valentino Teani architetto 13

14 C.T.U. Valentino Teani architetto 14

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18 2 ) ELABORATO GRAFICO REALIZZATO DAL C.T.U. C.T.U. Valentino Teani architetto 18