T R I B U N A L E D I M A N T O V A

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1 T R I B U N A L E D I M A N T O V A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Parma Massimo, nell'esecuzione Immobiliare 457/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Descrizione... 4 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Lotto Unico... 4 Completezza documentazione ex art Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Titolarità... 5 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Confini... 5 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Consistenza... 5 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Cronistoria Dati Catastali... 6 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Dati Catastali... 7 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Precisazioni... 8 Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Stato conservativo... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Parti Comuni... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Servitù, censo, livello, usi civici... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi

3 Stato di occupazione... 9 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Provenienze Ventennali Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Formalità pregiudizievoli Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Regolarità edilizia Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Vincoli od oneri condominiali Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 457/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi

4 INCARICO In data 31/01/2017, il sottoscritto Arch. Parma Massimo, con studio in Via Teatro Vecchio, Mantova (MN), archi.max@libero.it, PEC massimo.parma@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 20/02/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A PEGOGNAGA (MN) - VIA GUGLIELMO MARCONI 12 Appartamento al piano primo di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A" composto da: ingresso, cucina - soggiorno, corridoio, due camere da letto, bagno e ripostiglio. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 07/06/2017. Custode delle chiavi: IVG Sovemo BENE N 2 - CANTINA UBICATA A PEGOGNAGA (MN) - VIA GUGLIELMO MARCONI 12 Cantina - rustico al primo piano interrato di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A". Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 07/06/2017. Custode delle chiavi: IVG Sovemo LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART

5 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI Confini come da atto di provenienza: a nord-ovest il sub. 8 e vano ascensore comune, a nord-est e sudest per salto di quota la corte comune, a sud-ovest il sub. 7 e vano ascensore comune. Confini come da atto di provenienza: a nord il mapp. 334, sui rimanenti lati altri subalterni. CONSISTENZA 5

6 Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Residenza 81,00 mq 91,00 mq 1,00 91,00 mq 3,00 m 1 Balcone 8,30 mq 8,30 mq 0,30 2,49 mq 0,00 m 1 Totale superficie convenzionale: 93,49 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 93,49 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Cantina 4,00 mq 4,80 mq 0,30 1,44 mq 2,10 m S1 Totale superficie convenzionale: 1,44 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1,44 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 04/07/1990 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 313, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Piano 1 Dal 04/07/1990 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez.,, Fg. 26, Part. 313, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Dal 01/01/1992 al 26/09/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez.,, Fg. 26, Part. 313, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Rendita 175,60 Piano 1 Dal 26/09/1995 al 06/09/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez.,, Fg. 26, Part. 313, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Superficie catastale 98 Rendita 176,60 Piano 1 6

7 Dal 06/09/2006 al 16/06/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez.,, Fg. 26, Part. 313, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Superficie catastale 98 Rendita 175,60 Piano 1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 07/06/1990 al 26/09/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 313, Sub. 74 Categoria C2 Cl.1, Cons. 4 Rendita 2,69 Piano S1 Dal 26/09/1995 al 06/09/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 313, Sub. 74 Categoria C2 Cl.1, Cons. 4 Rendita 2,69 Piano S1 Dal 06/09/2006 al 16/06/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 313, Sub. 74 Categoria C2 Cl.1, Cons. 4 Superficie catastale 6 Rendita 2,69 Piano S1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato, A ,6 1 Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. 7

8 Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C ,69 S1 Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. PRECISAZIONI Nell'atto di provenienza viene precisato che l'accesso avviene tramite il corridoio comune e per piccolo tratto attraverso ragioni di terzi. STATO CONSERVATIVO L'unità si presenta in pessimo stato conservativo. Sono necessari lavori di manutenzione alle componenti impiantistiche e pulizia con sgombero dei rifiuti e arredi presenti all'interno. L'unità si presenta in pessimo stato conservativo. Sono necessari lavori di manutenzione ai paramenti murari e pulizia con sgombero dei rifiuti presenti all'interno. PARTI COMUNI Dalle informazioni assunte presso l'amministratore condominiale spettano alle unità (appartamento e rustico) millesimi di proprietà condominiale pari a 46,320, per riscaldamento 47,046, per ascensore 53,487. Per ripartizione spese scale: 53,487. Nell'atto di provenienza viene specificato che le parti comuni sono: ingresso, vano scale, locale centrale termica e l'area cortiva comune. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Dalle informazioni contenute nell'atto di provenienza non risulta servitù, pesi, vincoli o gravami. 8

9 I beni pignorati non risultano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità. Dalle informazioni contenute nell'atto di provenienza non risulta servitù, pesi, vincoli o gravami. Nell'atto di provenienza viene precisato che l'accesso avviene tramite il corridoio comune e per piccolo tratto attraverso ragioni di terzi. I beni pignorati non risultano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: Nord - est; Altezza interna utile: 3,00 m; Str. verticali: pilastri e travi in c.a.; Solai: in latero cemento, da manutenzionare; Pavimentazione interna: per alcuni porzioni in graniglia e in alcune zone con parquet; Infissi esterni ed interni: esterni in legno con vetro singolo e avvolgibili, interni in legno; Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: elettrico sottotraccia a 220 V, termosifoni in ghisa, riscaldamento centralizzato, acqua calda sanitaria con boiler elettrico; Dotazioni condominiali: ascensore. Altezza interna utile: 2,10 m. Str. verticali: muratura in mattoni, da ristrutturare; Solai: in latero cemento, da ristrutturare; Pareti esterne ed interne: rivestimento con intonaco, da ristrutturare; Pavimentazione interna: in cemento; Infissi esterni ed interni: porta di accesso in ferro. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero Si segnala che l'unità immobiliare al momento dell'accesso forzoso risulta libero. In precedenza risultava occupato da terzi senza titolo. 9

10 L'immobile risulta libero Nell'atto di provenienza viene precisato che l'accesso avviene tramite il corridoio comune e per piccolo tratto attraverso ragioni di terzi. Durante il soprallugo si è potuto constatare che non esistono impedimenti per l'accesso all'unità. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 26/09/1995 al 06/09/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Araldi Omero 26/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 10/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Suzzara 06/10/ V Dal 06/09/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Natale Bellutti 06/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 08/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Suzzara 07/09/ T Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Atto di provenienza inserito come allegato. 10

11 Periodo Proprietà Atti Dal 26/09/1995 al 06/09/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Araldi Omero 26/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 10/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Suzzara 06/10/ V Dal 06/09/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Natale Bellutti 06/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 08/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Suzzara 07/09/ T Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Atto di provenienza inserito come allegato. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 17/06/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 08/09/2006 Reg. gen Reg. part

12 Trascrizioni Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Rogante: Dott. Bellutti Natale Data: 06/09/2006 N repertorio: N raccolta: Verbale di pignoramento Trascritto a Mantova il 20/12/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 17/06/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 08/09/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Dott. Bellutti Natale Data: 06/09/2006 N repertorio: N raccolta: Trascrizioni Verbale di pignoramento Trascritto a Mantova il 20/12/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** REGOLARITÀ EDILIZIA 12

13 L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Dall'accesso agli atti presso il Comune di Pegognaga del 07/06/2017 sono state reperite le seguenti informazioni: - l'immobile risulta costruito con Licenza di Costruzione del 31/12/1963 n. 5668; - abitabilità in data 06/04/1966 prot. n Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Con riferimento alla pratica edilizia n del 31/12/1963 lo stato dei luoghi non corrisponde al progetto allegato all'autorizzazione edilizia in quanto il vano cantina autorizzato aveva dimensioni maggiori rispetto all'attuale. Probabilmente sono state effettuate delle divisioni interne ai locali per permttere di dotare ogni unità immobiliare del condominio del locale cantina esclusivo. Trattandosi di una tematica condominiale che coinvolge anche proprietà di terzi ai fini della regolarità edilizia si dovrà procedere con la presentazione di apposita pratica edilizia in sanatoria. I costi a carico dell'unità sono preventivabili in 500,00 per spese tecniche e 516,00 quale oblazione per la sanatoria. 13

14 In relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli immobili, pur nella precipua volontà da parte di questo ausiliario di fornire dati e informazioni complete nel rispetto dell incarico ricevuto, in ordine alle limitazioni d indagine esposte lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto. D altra parte per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all esperto, non pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l espressione che compete per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e l indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all esito dell istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio. Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità peritali. In conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicato può essere soggetto a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell elaborazione della relazione peritale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 1.800,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 3.635,00 Importo spese straordinarie già deliberate: 0,00 Dalle informazioni assunte presso l'amministratore del Condominio risulta un debito dell'ultimo biennio di 3635,00 e totale a carico dell'unità 6634,00. Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Appartamento al piano primo di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A" composto da: ingresso, cucina - soggiorno, corridoio, due camere da letto, bagno e ripostiglio. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Si utilizza il metodo estimativo richiamato dagli Standard Internazionali: Income Approach o 14

15 metodo della capitalizzazione dei redditi futuri. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. Secondo l'international Valuation Standards (IVS), il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. La definizione coincide sostanzialmente sia con quella contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa, ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'italia nella circolare 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1, sia con quella contenuta nel Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012 denominato CRR Art. 4 par. 1 lett. 76. Nei mercati stagnanti o poco attivi i saggi di capitalizzazione possono essere calcolati, in modo indiretto attraverso la media ponderata tra il saggio di interesse del mutuo immobiliare e il saggio di rendimento dell'investimento immobiliare rappresentato dall'immobile da valutare (equity) e riferito al procedimento di capitalizzazione diretta. La ponderazione è in funzione della percentuale di erogazione del mutuo immobiliare. Il saggio di capitalizzazione calcolato in modo indiretto è un saggio lordo. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame dei documenti ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Metodo di stima utilizzato: Capitalizzazione dei redditi. Il Saggio di Mortgage and equity components è quindi i = im*ltv+ii*(1-ltv) Saggio di capitalizzazione del mutuo(im): 5,0% Percentuale del valore dell'immobile mutuato(ltv): 80% Saggio di rendimento equo per l'investimento(ie): 7% Saggio Mortgage and equity components(i): 5,4% Determinazione dei valori: - Canone di locazione annuo: 3.600,00 ( 300,00x12) - Valore: ,66 arrotondato a ,00 Al quale detrarre le opere di adeguamento impiantistico, pulizia, sgombero locali e rifiuti quantificabili in ,00. Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Cantina - rustico al primo piano interrato di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A". Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 74, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 800,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Bene N 2 - Cantina Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 93,49 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 1,44 mq 600,00 /mq 864,00 100,00 800,00 Valore di stima: ,00 15

16 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 19,00 % Valore finale di stima: ,00 Valore di mercato: ,00 - riduzione del valore per assenza garanzia: 3.000,00 considerato come costo per il processo assicurativo che un impreditore ordinario dovrebbe sostenere per prestare tale garanzia; - costi preventivabili per sanatoria: 1.016,00 - spese condominiale arretrate (considerato solo l'ultimo biennio) 3.635,00. Valore a basa d'asta: ,00 arrotondato a ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 20/06/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza N 1 Certificato di agibilità / abitabilità (Aggiornamento al 07/06/2017) N 1 Concessione edilizia (Aggiornamento al 07/06/2017) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 05/03/2017) N 1 Foto (Aggiornamento al 07/06/2017) N 1 Ortofoto (Aggiornamento al 16/06/2017) N 1 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 05/03/2017) N 1 Altri allegati - Perizia oscurata (Aggiornamento al 20/06/2017) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Parma Massimo 16

17 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Appartamento al piano primo di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A" composto da: ingresso, cucina - soggiorno, corridoio, due camere da letto, bagno e ripostiglio. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Bene N 2 - Cantina ubicata a Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Cantina - rustico al primo piano interrato di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A". Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 74, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: ,00 17

18 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 457/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 6, Categoria A3 Superficie 93,49 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'unità si presenta in pessimo stato conservativo. Sono necessari lavori di manutenzione alle componenti impiantistiche e pulizia con sgombero dei rifiuti e arredi presenti all'interno. Appartamento al piano primo di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A" composto da: ingresso, cucina - soggiorno, corridoio, due camere da letto, bagno e ripostiglio. NO SI Libero Bene N 2 - Cantina Ubicazione: Pegognaga (MN) - Via Guglielmo Marconi 12 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Cantina Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 313, Sub. 74, Categoria C2 Superficie 1,44 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'unità si presenta in pessimo stato conservativo. Sono necessari lavori di manutenzione ai paramenti murari e pulizia con sgombero dei rifiuti presenti all'interno. Cantina - rustico al primo piano interrato di un edificio condominiale denominato "Condominio Aurelio A". NO SI Libero 18

19 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 08/09/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Rogante: Dott. Bellutti Natale Data: 06/09/2006 N repertorio: N raccolta: Trascrizioni Verbale di pignoramento Trascritto a Mantova il 20/12/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 08/09/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Dott. Bellutti Natale Data: 06/09/2006 N repertorio: N raccolta: Trascrizioni Verbale di pignoramento Trascritto a Mantova il 20/12/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** 19

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