TRIBUNALE DI LECCO. Fallimento n. Gen. Rep. 19/2015. OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica

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1 TRIBUNALE DI LECCO Fallimento n. Gen. Rep. 19/2015 OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica Giudice Delegato Dott. Dario Colasanti Curatore Fallimentare Dott.ssa Sonia Mora RELAZIONE CONSULENTE TECNICO INCARICATO PREMESSA Con autorizzazione rilasciata in data 10/04/2015 dal Curatore Fallimentare Dott.ssa SONIA MORA è stato nominato come C.T.U. il sottoscritto Geom. ANGELO MOTTA, c.f. MTT NGL 44D27 D416B, iscritto all Albo dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia Como al n. 745, con studio tecnico in Oggiono, Viale Vittoria n. 12/7 per la valutazione dei beni immobili di proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica in liquidazione. SOPRALLUOGO In data 15 Aprile 2015 il sottoscritto Perito Geom. ANGELO MOTTA ha effettuato il sopralluogo presso gli immobili di proprietà nonché capannoni e abitazioni dei soci della società, congiuntamente al curatore fallimentare Dott.ssa SONIA MORA e ai soci della società fallita MELESI VITTORIO, MELESI WALTER e MELESI DOMENI- CA. RELAZIONE Il sottoscritto perito, dopo aver effettuato i sopralluoghi presso gli immobili di proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica, ha constatato lo stato dei luoghi e dopo aver assunto informazioni presso professionisti ed operatori del settore operanti in zona, ha redatto la seguente perizia. LOTTO 1-A) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA - VIA MERLA N. 3: 1

2 Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), località Cortabbio, in Via Merla n. 3 e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 5 mapp. 16 sub. 2, 3 e 5, trattasi di fabbricato residenziale di piena proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica. Il fabbricato residenziale, edificato a metà anni 70, è costituito da n. 3 piani fuoriterra oltre a piano sottotetto non abitabile. A piano terreno composto da locale magazzinodeposito di mq. 88,02, locali comuni a tutte le unità immobiliari della casa (caldaia, w.c. e scala di accesso ai piani superiori) h= ml. 2,50 di mq. 35,36, a piano primo e secondo n. 2 appartamenti speculari composti da ingresso, cucina abitabile, soggiorno con terrazzo a L, disimpegno, servizio igienico, n. 3 camere di cui una matrimoniale e terrazzo accessibile da 2 camere, h= ml. 2,80, appartamenti di mq. 108,20 ciascuno e terrazzi di mq. 21,42 e locale sottotetto non abitabile di mq. 108,20 non accatastato in uso agli app.ti ai piani primo e secondo per una quota indivisa del 50%. E inoltre di pertinenza area esterna asservita al fabbricato esistente pari a mq. 81,79 e area esterna edificabile pari a mq. 305,47. Una parte di area di proprietà pari a mq. 44,04 è destinata a sedime stradale. Gli immobili si trovano nella zona produttiva di Primaluna, località Cortabbio con accesso tramite cancello carraio prospettante sulla via Merla. Le caratteristiche costruttive del fabbricato residenziale sono: struttura in cemento armato, murature perimetrali in laterizio, serramenti in legno, avvolgibili in pvc, intonaco esterno al civile, copertura in legno, manto di copertura in tegole portoghesi, lattoneria in lamiera di rame, pavimentazione interna in parquet e ceramica, impianto termico a termosifoni, impianto elettrico a norma di Legge. Da segnalare che l appartamento al piano primo è attualmente abitato dalla sig.ra 2

3 MELESI DOMENICA mentre l appartamento al piano secondo è abitato dal sig. ME- LESI VITTORIO e dalla madre dei f.lli MELESI. Da segnalare che questi immobili sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 13/04/2011 registro gen. n. 5338, registro particolare n. 945, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 27/05/2011 registro gen. n. 7760, registro particolare n. 1425, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 22/02/2010; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Abitazione 1: Via Merla n. 3, P.1, fg. 5, mapp. 16 sub. 3, cat. A/2, cl. 5, vani 6, rendita 604,25, h. = ml. 2,80. Abitata dalla sig.ra MELESI DOMENICA. - Abitazione 2: Via Merla n. 3, P.2, fg. 5, mapp. 16 sub. 2, cat. A/2, cl. 5, vani 6, rendita 604,25, h. = ml. 2,80. Abitata dalla madre dei f.lli MELESI e dal sig. MELESI VITTORIO. - Locali a P.T.: Via Merla n. 3, P.T, fg. 5, mapp. 16 sub. 5, cat. C/2, mq. 80, rendita 198,32, h. = ml. 2,50. I suddetti immobili residenziali sono stati edificati con: - Licenza Edilizia n. 7/70 del 04/06/1970 (costruzione casa Via Merla); - Licenza Edilizia n. 43/74 del 18/09/1974 (aggiornamento progetto casa Via Merla); - Permesso di agibilità in data 02/01/1981 pratiche n. 7/70 e 43/74 (casa Via Merla); - Autorizzazione del 27/10/1989 prot P.E. n. 81/89 (adeguamento locale cal- 3

4 daia casa via Merla); - D.I.A. n. 34/96 del 22/03/1996 prot (recinzione della proprietà su Via Merla e laterale); - Autorizzazione edilizia n. 53/98 del 27/04/1998 prot (tinteggiatura facciate casa Via Merla). Il suddetto fabbricato residenziale urbanisticamente risulta conforme. A livello catastale il locale sottotetto non risulta accatastato. A tal proposito si dovrà provvedere redigendo pratica DOCFA di accatastamento con costi pari a circa 1.500,00 oltre ad iva ed oneri di legge. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili parte in Produttivi parzialmente edificati, ex zona D2 e parte in sedime stradale. VALUTAZIONE IMMOBILE LOTTO 1-A Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonte ufficiale quale l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. LOTTO 1-A (FABBRICATO RESIDENZIALE): - APPARTAMENTO P.1 (h= ml. 2,80)+ PORZIONE SOTTOTETTO non accatastato: mq. 108,20 x /mq. 900,00 = ,00 4

5 mq. 54,10 x /mq. 240,00 = ,00 - TERRAZZI P.1 : mq. 21,42 x /mq. 320,00 = 6.854,40 - APPARTAMENTO P.2 (h= ml. 2,80)+ PORZIONE SOTTOTETTO non accatastato: mq. 108,20 x /mq. 900,00 = ,00 mq. 54,10 x /mq. 240,00 = ,00 - TERRAZZI P.2 : mq. 21,42 x /mq. 320,00 = 6.854,40 - DEPOSITO A PIANO TERRENO (h= ml. 2,50): mq. 88,02 x /mq. 550,00 = ,00 - LOCALI COMUNI A PIANO TERRENO (h= ml. 2,50): mq. 35,36 x /mq. 450,00 = ,00 - AREA DI PERTINENZA ASSERVITA AL FABBRICATO: mq. 81,79 x /mq. 40,00 = 3.271,60 - AREA DI PERTINENZA EDIFICABILE: mq. 305,47 x /mq. 85,00 = ,95 TOTALE = ,35 LOTTO 1-B) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA - VIA MERLA N. 3: Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), località Cortabbio, in Via Merla n. 3 e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 5 mapp. 16 sub. 6 e 7, trattasi di fabbricato produttivo e cabina elettrica di piena proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica. Il fabbricato produttivo e la cabina Enel sono costituiti da: 5

6 - fabbricato edificato negli anni 70 e successivi interventi edilizi, costituito a piano terreno da laboratorio h= ml. 6,85 di mq. 255,20, locale meccanica con torni h= ml. 3,05 di mq. 78,40, locale compressori h da ml. 2,50 a ml. 2,25 di mq. 30,80, vano per serbatoio nafta e vano per autoclave h da ml. 2,85 a ml. 2,45 di mq. 15,84 e servizi igienici di mq. 6,44, oltre al piano primo con accesso da scala esterna in ferro costituito da disimpegno e vano deposito di mq. 50,40, ufficio di mq. 28,00 h da ml. 2,75 a ml. 2,50. - cabina elettrica edificata negli anni 70, costituita da unico vano h= ml. 9,10 pari a mq. 12,25. E inoltre di pertinenza area esterna asservita al fabbricato esistente pari a mq. 265,96, area esterna edificabile pari a mq ,18 e area esterna edificabile da destinare a futura strada di accesso ai lotti 1-A e 1-C pari a mq. 178,80. Una parte di area di proprietà pari a mq. 52,59 è destinata a sedime stradale. Gli immobili si trovano nella zona produttiva di Primaluna, località Cortabbio con accesso tramite cancello carraio prospettante sulla via Merla. Le caratteristiche costruttive dei fabbricati produttivi sono: strutture parte in c.a., parte in c.a.p. e parte in ferro, serramenti in alluminio, finiture esterne in intonaco rustico, copertura in c.a.p., manto di copertura parte in lastre di fibro-cemento, lattoneria in lamiera preverniciata, pavimentazione interna in battuto di cemento e ceramica nei locali ufficio e servizi igienici, impianto termico a aerotermi, impianto elettrico a norma di Legge. Da segnalare che attualmente i suddetti immobili sono in disuso. Da segnalare che il solo fabbricato produttivo è oggetto di: - ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario in data 13/08/2008 registro gen. n , registro particolare n. 3022, pubblico ufficiale 6

7 CROCE FEDERICA rep. 604/457 del 31/07/2008; - ipoteca legale derivante da a norma Art.77 DPR 29/09/1973 n. 602 in data 12/02/2010 registro gen. n. 1986, registro particolare n. 500, pubblico ufficiale E- QUITALIA ESATRI SPA rep. 2238/134 del 03/02/2010; - ipoteca legale derivante da a norma Art.77 DPR 29/09/1973 n. 602 in data 07/07/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2307, pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI SPA rep /134 del 23/06/2010; Da segnalare che sia il fabbricato produttivo che la cabina ENEL sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 04/08/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2695, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 10/11/2009; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 13/04/2011 registro gen. n. 5338, registro particolare n. 945, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 27/05/2011 registro gen. n. 7760, registro particolare n. 1425, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 22/02/2010; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Capannone 1: Via Merla n. 3, P.T-1, fg. 5, mapp. 16 sub. 6, cat. D/1, rendita 3.510,00. - Cabina ENEL: Via Merla n. 3, P.T-1, fg. 5, mapp. 16 sub. 7, cat. D/1, rendita 12,00. 7

8 I suddetti immobili produttivi sono stati edificati con: - Licenza Edilizia n. 3/69 del 20/03/1969 (costruzione primo capannone Via Merla); - Licenza Edilizia n. 28/69 del 07/08/1969 (costruzione cabina Enel Via Merla); - Autorizzazione del 13/10/1981 prot P.E. n. 115/81 (sostituzione copertura primo capannone Via Merla); - Domanda di Condono Edilizio del 30/09/1986 prot (vani accessori esterni al primo capannone e piano ammezzato sopra locale meccanica); - Concessione Edilizia n. 86/97 del 01/09/1997 (demolizione, ricostruzione e sistemazione vano accessorio adiacente al primo capannone Via Merla). Dei fabbricati produttivi non sono presenti richieste di agibilità; sia catastalmente che urbanisticamente i fabbricati risultano conformi. Sarà carico del futuro acquirente richiedere l agibilità dei fabbricati. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili parte in Produttivi parzialmente edificati, ex zona D2 e parte in sedime stradale. VALUTAZIONE IMMOBILE LOTTO 1-B Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonte ufficiale quale l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. LOTTO 1-B (CAPANNONE 1 E CABINA ENEL): 8

9 - LABORATORIO P.T. (h= ml. 6,85): mq. 255,20 x /mq. 550,00 = ,00 - LOCALE MECCANICA CON TORNI P.T. (h= ml. 3,05): mq. 78,40 x /mq. 450,00 = ,00 - LOCALI E SERVIZI A P.T. (h da ml. 2,85 a ml. 2,25): mq. 53,80 x /mq. 380,00 = ,00 - UFFICIO P.1 (h da ml. 2,75 a ml. 2,50): mq. 28,00 x /mq. 720,00 = ,00 - DEPOSITO E DIS. P.1 (h da ml. 2,75 a ml. 2,50): mq. 50,40 x /mq. 420,00 = ,00 - CABINA ENEL (h= ml. 9,10): mq. 12,25 x /mq. 490,00 = 6.002,50 - AREA DI PERTINENZA ASSERVITA AL FABBRICATO: mq. 265,96 x /mq. 40,00 = ,40 - AREA DI PERTINENZA EDIFICABILE: mq ,18 x /mq. 85,00 = ,30 - AREA DI PERTINENZA EDIFICABILE DA DESTINARE A FUTURA STRADA: mq. 178,80 x /mq. 60,00 = ,00 TOTALE = ,20 LOTTO 1-C) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA - VIA MERLA N. 3: Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), località Cortabbio, in Via Merla n. 3 e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 5 mapp. 16 sub. 701, trattasi di fabbricato produttivo di piena proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallur- 9

10 gica. Il fabbricato produttivo è stato edificato nella prima metà degli anni 2000, costituito a piano terreno da laboratorio h= ml. 6,00 di mq. 473,22, servizio igienico di mq. 5,69, deposito h= ml. 2,80 di mq. 17,70 e portico esterno adibito a deposito hmedia ml. 3,30 di mq. 157,04, oltre al piano primo con accesso da scala interna costituito da n. 2 locali adibiti ad ufficio h= ml. 2,80 di mq. 44,12. E inoltre di pertinenza area esterna asservita al fabbricato esistente pari a mq. 463,77 e area esterna edificabile pari a mq ,91. Gli immobili si trovano nella zona produttiva di Primaluna, località Cortabbio con accesso tramite cancello carraio prospettante sulla via Merla. Le caratteristiche costruttive dei fabbricati produttivi sono: strutture in c.a.p. e parte in ferro, serramenti in alluminio, finiture esterne in graniglia, copertura in c.a.p., manto di copertura in pannelli tipo sandwich, lattoneria in lamiera preverniciata, pavimentazione interna in battuto di cemento e ceramica nei locali ufficio e servizi igienici, impianto termico a aerotermi, impianto elettrico a norma di Legge. Da segnalare che attualmente i suddetti immobili sono in disuso. Da segnalare che i suddetti immobili sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 04/08/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2695, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 10/11/2009; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 13/04/2011 registro gen. n. 5338, registro particolare n. 945, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 27/05/2011 registro gen. n. 7760, registro particolare n. 1425, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep. 10

11 6002 del 22/02/2010; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012; - ipoteca legale derivante da ruolo Art.77 DPR 29/09/1973 n. 602 in data 19/01/2015 registro gen. n. 724, registro particolare n. 55, pubblico ufficiale EQUITALIA NORD SPA rep. 490/13415 del 16/01/2015. Fa parte della proprietà il seguente immobile: - Capannone 2: Via Merla n. 3, P.T-1, fg. 5, mapp. 16 sub. 701, cat. D/1, rendita 6.497,00. I suddetti immobili produttivi sono stati edificati con: - D.I.A. n. 97/00 del 14/08/2000 prot (tettoia-porticato a confine, adiacente al futuro nuovo capannone in ampliamento e completamento recinzione); - D.I.A. n. 46/01 del 18/04/2001 prot (formazione nuovo capannone); - D.I.A. in variante n. 140/01 del 30/10/2001 prot (variante formazione nuovo capannone). Dei fabbricati suddetti non sono presenti richieste di agibilità; sia catastalmente che urbanisticamente i fabbricati risultano conformi. Sarà carico del futuro acquirente richiedere l agibilità dei fabbricati. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili in: Produttivi parzialmente edificati, ex zona D2 e parte in sedime stradale. VALUTAZIONE IMMOBILE LOTTO 1-C Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonte ufficiale quale l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, rife- 11

12 riti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. LOTTO 1-C (CAPANNONE 2): - LABORATORIO P.T. (h= ml. 6,00): mq. 473,22 x /mq. 700,00 = ,00 - PORTICO-DEPOSITO P.T. (h media ml. 3,30): mq. 157,04 x /mq. 560,00 = ,40 - DEPOSITO E VANO SCALA P.T. (h= ml. 2,80): mq. 29,43 x /mq. 450,00 = ,50 - SERVIZI P.T. (h= ml. 2,80): mq. 5,69 x /mq. 450,00 = 2.560,50 - UFFICI P.1 (h= ml. 2,80): mq. 44,12 x /mq. 950,00 = ,00 - AREA DI PERTINENZA ASSERVITA AL FABBRICATO: mq. 463,77 x /mq. 40,00 = ,80 - AREA DI PERTINENZA EDIFICABILE: mq ,91 x /mq. 85,00 = ,35 TOTALE = ,55 LOTTO 2) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA BAITA: Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), località Cortabbio, zona detta Ravinale, raggiungibili a circa 5-10 minuti a piedi dal centro di Cortabbio 12

13 tramite sentiero pedonale sterrato, posti ad una quota sul livello del mare di circa ml. 590 e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 5 mapp e Catasto Terreni in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 9 mapp. 948, 1112, 1113, 1114, 1115, 1117 e 1118, trattasi di fabbricato residenziale tipo baita di montagna e area verde di pertinenza il tutto di comproprietà per una quota di 2.963/ ciascuno dei f.lli MELESI VITTORIO, WALTER e DOMENICA oltre a quote di proprietà terzi. Il fabbricato residenziale, edificato presumibilmente tra il 1700 e 1800, è costituito da n. 1 piano fuoriterra oltre a piano seminterrato. Il fabbricato è formato da n. 2 corpi di fabbrica separati tra loro di circa ml. 2,00 a causa del passaggio di una roggia. A piano seminterrato il fabbricato principale è costituito da locale cucina h= ml. 2,38, stanza, ripostiglio e servizio igienico oltre a scala interna di accesso a piano terrenorialzato costituito da disimpegno, servizio igienico, n. 2 locali deposito e n. 2 camere aventi altezze variabili da ml. 3,20 a ml. 2,18, il tutto pari a mq. 153,36. A piano seminterrato il fabbricato più piccolo è costituito da deposito h= ml. 2,28 e soprastante ripostiglio h media ml. 1,80, accessibile con scala esterna removibile il tutto pari a mq. 41,52. L area esterna di pertinenza è in parte a giardino per lo più pianeggiante nei dintorni del fabbricato ed in parte a bosco con pendenze notevoli. Le caratteristiche costruttive sono: murature in sassi e cemento, serramenti in legno, persiane in legno, intonaco esterno rustico, rivestimento in pietra, copertura in legno, manto di copertura dell abitazione in coppi e del deposito in lastre di lamiera grecata, lattoneria in lamiera preverniciata, pavimentazione interna parte in cotto, parte in ceramica e parte in legno, pavimentazione esterna in cemento, camino e stufa per riscaldamento e impianto elettrico. 13

14 In data 12/12/1990 è stata presentata con. P.E. n. 60/90 un Autorizzazione per opere di manutenzione straordinaria per rifacimento dei solai e manto di copertura. Del suddetto fabbricato residenziale non è presente richiesta di agibilità; sia catastalmente che urbanisticamente il fabbricato risulta conforme. Da segnalare che la quota di comproprietà dei fabbricati è pari a 2.963/ ciascuno mentre la quota di comproprietà del terreno distinto ai mapp. 948, 1112 e 1117 è pari a 5/18 ciascuno e la quota di comproprietà del terreno distinto ai mapp. 1113, 1114, 1115 e 1118 è pari a 8/27 ciascuno. Le restanti quote di comproprietà degli immobili sono di terzi. Da segnalare inoltre che nel terreno di proprietà ai mappali suddetti è intercluso un terreno distinto al mapp. 592 di proprietà terzi, i proprietari verbalizzano che è stato acquisito per usucapione ma non esiste documentazione in merito. Da segnalare inoltre che i suddetti immobili sono abitati occasionalmente dai proprietari e loro familiari in quanto trattasi di seconda casa. Sono inoltre da aggiornare le visure catastali in quanto ci sono incongruenze nei soggetti proprietari-usufruttuari. Da segnalare che i suddetti immobili sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 04/08/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2695, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 10/11/2009; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 13/04/2011 registro gen. n. 5338, registro particolare n. 945, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 27/05/2011 registro gen. n. 7760, registro particolare n. 1425, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep. 14

15 6002 del 22/02/2010; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Abitazione: località Cortabbio, P.T.-1, fg. 5, mapp. 2633, cat. A/4, cl. 2, vani 6, rendita 309,87. - Terreno: località Cortabbio, fg. 9, mq ,00 catastali: - mapp. 948, bosco ceduo, cl. 1, Ha , r.d. 1,05, r.a. 0,32; - mapp. 1112, cast.frutto, cl. 2, Ha , r.d. 0,64, r.a. 0,26; - mapp. 1113, bosco ceduo, cl. 3, Ha , r.d. 0,03, r.a. 0,04; - mapp. 1114, pascolo arb., Ha , r.d. 1,47, r.a. 0,59; - mapp. 1115, bosco ceduo, cl. 2, Ha , r.d. 0,67, r.a. 0,40; - mapp. 1117, bosco ceduo, cl. 2, Ha , r.d. 3,23, r.a. 1,94; - mapp. 1118, prato arb., cl. 3, Ha , r.d. 2,85, r.a. 3,42. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili in: Infrastrutture per le comunicazioni-classe di fattibilità 4. VALUTAZIONE IMMOBILI LOTTO 2 Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonte ufficiale quale l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione 15

16 delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. - LOCALI A PIANO SEMINTERRATO: mq. 64,88 x /mq. 540,00 = ,20 - LOCALI A PIANO TERRENO: mq. 88,48 x /mq. 700,00 = ,00 - DEPOSITO E RIP.: mq. 41,52 x /mq. 380,00 = ,60 - AREA ESTERNA DI PERTINENZA: mq ,00 x /mq. 3,50 = ,00 SOMMANO = ,80 Essendo di proprietà dei tre fratelli MELESI la quota di 2.963/ ciascuno dei fabbricati, la quota di 5/18 ciascuno del terreno distinto ai mapp. 948, 1112 e 1117 e la quota di 8/27 ciascuno del terreno distinto ai mapp. 1113, 1114, 1115 e 1118, il valore delle quote di proprietà è: - (35.035, , ,60)x8.889/ = ,41 - (7.890,00x3,50)x15/18+(5.050,00x3,50)x24/27 = ,61 TOTALE = ,02 LOTTO 3) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA - VIA PROVINCIALE N.156B: Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), località Cortabbio, in Via Provinciale n. 156/B, area periferica rispetto al centro storico di Cortabbio e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune di Primaluna, Censuario di Cortabbio, fg. 5 mapp e mapp sub. 3, 8 e 9, trattasi di fabbricato residenziale e autorimesse di piena proprietà del sig. MELESI WALTER, socio della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica. 16

17 Il fabbricato residenziale, edificato a metà anni 80, è costituito da n. 2 piani fuoriterra oltre a piano interrato. L unità immobiliare fa parte di un complesso residenziale costituito da n. 4 villette a schiera e da autorimesse interrate. A piano interrato la villetta è costituita da ingresso attraverso passaggio comune interrato, locale deposito, servizio igienico, locale caldaia h= ml. 2,45 di mq. 56,96 oltre vano scala di accesso al piano terreno costituito da soggiorno con cucina e servizio igienico h= ml. 2,70 di mq. 56,96 e accesso da terrazzino a piano terreno e giardino di proprietà di mq. 241,19, piano primo costituito da disimpegno, n. 3 camere, servizio igienico di mq. 53,35 e n. 2 balconi di mq. 9,06 accessibili da 2 camere. L area esterna di pertinenza è a giardino. L accesso si ha sia da piano interrato attraverso spazi comuni sia a piano terreno da cancelletto pedonale. Le autorimesse sono 2 per un totale di mq. 33,88, entrambe a piano interrato con ingresso tramite corsello comune e costituite da singolo vano di h= ml. 2,50. Le caratteristiche costruttive sono: struttura in c.a., muratura in blocchi di laterizio, serramenti in legno, antoni in legno, intonaco esterno al civile, copertura in legno, manto di copertura in tegole portoghesi, lattoneria in lamiera di rame, pavimentazione interna in parquet e ceramica, impianto di riscaldamento a termosifoni con caldaia singola e impianto elettrico a norma di Legge. Da segnalare che i suddetti immobili sono attualmente abitati dal sig. MELESI WAL- TER. Da segnalare che i suddetti immobili sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 04/08/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2695, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 10/11/2009; 17

18 - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 13/04/2011 registro gen. n. 5338, registro particolare n. 945, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 27/05/2011 registro gen. n. 7760, registro particolare n. 1425, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 22/02/2010; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Abitazione: Via Provinciale n. 156/B, P.T.-1, fg. 5, mapp. 2741, cat. A/2, cl. 4, vani 6, rendita 511,29. - Locali piano interrato: Via Provinciale n. 156/B, P.S1, fg. 5, mapp. 2743, sub. 3, cat. C/2, mq. 37, rendita 91,72. - Autorimessa 1: Via Provinciale n. 156/B, P.S1, fg. 5, mapp sub. 8, cat. C/6, cl. 2, mq. 14, rendita 57,84, h.= ml. 2,50, con ingresso attraverso corsello comune. - Autorimessa 2: Via Provinciale n. 156/B, P.S1, fg. 5, mapp sub. 9, cat. C/6, cl. 2, mq. 14, rendita 57,84, h.= ml. 2,50, con ingresso attraverso corsello comune. La suddetta villetta ed autorimesse sono stati edificati con Concessione Edilizia n. 83/82 del 26/03/1982 e relativa abitabilità rilasciata in data 07/12/1984. I suddetti immobili sono stati acquistati dal sig. MELESI WALTER tramite atto notarile di compravendita in data 16/06/1984 n di rep. a firma del Notaio Teodoro Berera di Lecco e atto notarile per cessione di quote in data 24/02/1989 n di rep. a firma del Notaio Teodoro Berera di Lecco. Il suddetto fabbricato residenziale e pertinenze sia catastalmente che urbanistica- 18

19 mente risultano conformi. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili in: Ambito 4 B2, residenziale di recente edificazione. VALUTAZIONE IMMOBILI LOTTO 3 Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonte ufficiale quale l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. - ABITAZIONE (h= ml. 2,70): mq. 110,31 x /mq ,00 = ,50 - BALCONI: mq. 9,06 x /mq. 380,00 = 3.442,80 - LOCALI A PIANO INTERRATO (h= ml. 2,45): mq. 56,96 x /mq. 830,00 = ,80 - N. 2 AUTORIMESSE (h= ml. 2,45): mq. 33,88 a corpo = ,00 - AREA DI PERTINENZA: mq. 241,19 x /mq. 40,00 = 9.647,60 TOTALE = ,70 LOTTO 4) IMMOBILI IN COMUNE DI PRIMALUNA - VIA DIAZ N. 1: 19

20 Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Primaluna (LC), in Via Diaz n. 1, all interno del vecchio nucleo storico di Primaluna e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune Censuario ed Amministrativo di Primaluna, fg. 13 mapp sub. 2, trattasi di fabbricato residenziale di proprietà, per una quota pari a 1/2, della sig.ra MELESI DOMENICA, socia della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica. Il fabbricato residenziale, edificato presumibilmente tra il 1700 e 1800, è costituito da n. 3 piani fuoriterra oltre al piano sottotetto. L unità immobiliare fa parte di un complesso residenziale di corte tipica del centro storico. A piano terreno si ha l accesso al corridoio comune, locale ripostiglio h= ml. 2,65, scala esterna e ballatoio comuni di accesso ai piani superiori e camera h= ml. 2,30, a piano primo costituito da loggia e latrina comuni, ingresso dalla camera, cucina h=ml. 2,30, antibagno e servizio igienico e camera h= ml. 2,60, a piano secondo loggia comune e n. 2 camere h= ml. 2,45 e piano sottotetto rustico h media ml. 2,00. L accesso pedonale si ha dalla via Diaz attraverso corridoio e scala comuni. Le caratteristiche costruttive sono: murature in sassi e cemento, serramenti in legno, persiane in legno, copertura in legno, manto di copertura in tegole tipo coppi, lattoneria in lamiera preverniciata, pavimentazione interna in piastrelle scaglie di marmo, ceramica e cemento, impianto di riscaldamento con camino e stufe a legna e impianto elettrico da sistemare a norma di Legge. I suddetti immobili sono disabitati da parecchi anni e necessitano di opere di manutenzione sia per la messa a norma degli impianti tecnologici sia per rendere i locali agibili. Da segnalare che la quota di comproprietà dei suddetti immobili da parte della sig.ra MELESI DOMENICA è pari a 1/2. 20

21 Da segnalare che i suddetti immobili sono oggetto di: - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 04/08/2010 registro gen. n , registro particolare n. 2695, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO rep del 10/11/2009; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 1550, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Abitazione: Via Diaz n. 1, P.T.-1-2, fg. 13, mapp. 1149, sub. 2, cat. A/4, cl. 2, vani 8, rendita 413,17. I suddetti immobili sono stati acquisiti dalla sig.ra MELESI DOMENICA tramite atto notarile di divisione e donazione immobiliare in data 13/07/1995 n di rep. a firma del Notaio Teodoro Berera di Lecco. Il suddetto fabbricato residenziale sia catastalmente che urbanisticamente risulta conforme. Il P.G.T. vigente in Comune di Primaluna destina i suddetti immobili in: Ambito 1 A nuclei di antica formazione. VALUTAZIONE IMMOBILI LOTTO 4 Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonti ufficiali quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Primaluna. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione 21

22 delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. - LOCALI P.T. (h= ml. 2,65 e 2,30): mq. 49,04 x /mq. 380,00 = ,20 - LOCALI P.1 (h= ml. 2,60 e 2,30): mq. 71,36 x /mq. 380,00 = ,80 - LOCALI P.2 (h= ml. 2,45): mq. 37,76 x /mq. 380,00 = ,80 - LOCALE SOTTOTETTO (h media= ml. 2,00): mq. 33,60 x /mq. 260,00 = 8.736,00 - LOCALI COMUNI P.T.-1-2 : mq. 33,60 x /mq. 220,00 = 7.392,00 SOMMANO = ,80 Essendo di proprietà della sig.ra DOMENICA MELESI la quota di 1/2 dei fabbricati, il valore della quota di proprietà è: - (76.228,80)x1/2 TOTALE = ,40 LOTTO 5) IMMOBILI IN COMUNE DI TORRE DE BUSI - VIA CAVOUR N. 2: Gli immobili di proprietà si trovano in Comune di Torre de Busi (LC), in Via Cavour n. 2, in zona collinare residenziale e periferica rispetto al centro storico di Torre de Busi e sono identificati al Catasto Fabbricati in Comune Censuario ed Amministrativo di Torre de Busi, fg. 5 mapp sub. 703 e 705, trattasi di fabbricato residenziale e autorimessa di pertinenza di proprietà per una quota pari a 1/2 del sig. MELESI VIT- TORIO, socio della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica. Il fabbricato residenziale, edificato a fine anni 90, è costituito da n. 2 piani fuoriterra 22

23 oltre al piano interrato. Il piano terreno e parte del piano interrato sono di proprietà terzi. Trattasi di villa bifamiliare di tipo signorile in posizione collinare. E di comproprietà del sig. MELESI VITTORIO, per la quota di 1/2, il piano primo h= ml. 2,70 con ingresso dal piano terreno attraverso passaggio e scala ad uso esclusivo, costituito da ingresso, soggiorno, cucina abitabile, disimpegno, n. 2 servizi igienici, n. 2 camere, lavanderia per complessivi mq. 149,61, n. 2 terrazzi di mq. 48,29 e n. 2 balconi di mq. 9,33, i terrazzi con accessi dal soggiorno mentre i balconi con accessi dalle camere oltre all area esterna esclusiva a giardino di mq. 432,62 e area esterna in comune di mq. 83,22. A piano interrato è di proprietà un box singolo di mq. 20,77. Gli accessi pedonale e carraio si hanno dalla via Cavour. Le caratteristiche costruttive sono: struttura in c.a., murature in blocchi di laterizio, serramenti in legno, persiane in legno, copertura in c.a., manto di copertura in tegole portoghesi, lattoneria in lamiera di rame, pavimentazione interna in parquet e ceramica, impianto di riscaldamento con termosifoni e impianto elettrico a norma di Legge. Da segnalare che la quota di comproprietà dei suddetti fabbricati da parte del sig. MELESI VITTORIO è pari a 1/2. Si segnala inoltre che i suddetti immobili sono occupati dalla ex moglie del sig. ME- LESI VITTORIO in qualità di proprietaria dei fabbricati per la restante quota di 1/2. Dalle visure catastali risultano di comproprietà alcuni mappali adiacenti al fabbricato suddetto e più precisamente:quota di 1/4 del mapp. 2011, quota di 1/8 del mapp e quota di 5/48 dei mapp. 2147, 2722 e 2723; questi mappali fanno tutti parte del sedime stradale di Via Matteotti e Via Cavour, pertanto non stimati nella presente perizia. Da segnalare che i suddetti immobili sono oggetto di: 23

24 - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 05/05/2011 registro gen. n , registro particolare n. 4668, pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA rep. 430/2011 del 11/04/2011; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data 12/09/2012 registro gen. n , registro particolare n. 6097, pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO rep. 1283/2012 del 02/08/2012. Fanno parte della proprietà i seguenti immobili: - Abitazione: Via Cavour n. 2, P.S1-1, fg. 5, mapp. 2010, sub. 703, cat. A/7, cl. 3, vani 8, rendita 805,67. - Autorimessa: Via Cavour n. 2, P.S1, fg. 5, mapp sub. 705, cat. C/6, cl. 3, mq. 18, rendita 36,26, costituita da unico vano adibito ad autorimessa singola. I suddetti immobili sono stati edificati con: - Concessione Edilizia n del 07/11/1992 prot. 1559; - Variante in data 23/05/1996 alla C.E. n del 07/11/1992 prot. 1559; - Variante in data 25/09/1995 alla C.E. n del 07/11/1992 prot. 2346; - Concessione Edilizia n del 07/08/1995 prot. 1916; - Variante in data 25/06/1996 alla C.E. n del 07/08/1996 prot. 1388; - Concessione Edilizia n del 18/06/1996 prot Il suddetto fabbricato residenziale e autorimessa sia catastalmente che urbanisticamente risultano conformi. Il P.G.T. vigente in Comune di Torre de Busi destina i suddetti immobili in: parte Ambiti residenziali consolidati RC e parte in Ambiti del sistema agro-forestale. VALUTAZIONE IMMOBILI LOTTO 5 Ai fini della valutazione degli immobili si è fatto riferimento ai valori provenienti da fonti ufficiali quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 24

25 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, riferiti ai fabbricati a destinazione residenziale siti nel territorio di Torre de Busi. Ciò in quanto i citati valori sono stati ritenuti congrui in relazione alla tipologia di immobili osservati in sede di sopralluogo, allo stato ed alla situazione di fatto in cui si trovano, ai valori di mercato di immobili della stessa area nonché in considerazione delle norme e degli istituti amministrativi che disciplinano la regolarità urbanistica degli immobili considerati. - ABITAZIONE P.1 (h= ml. 2,70): mq. 149,61 x /mq ,00 = ,50 - TERRAZZI P.1 : mq. 48,29 x /mq. 510,00 = ,90 - BALCONI P.1 : mq. 9,33 x /mq. 440,00 = 4.105,20 - AUTORIMESSA (h= ml. 2,30): mq. 20,77 a corpo = ,00 - AREA ESTERNA ESCLUSIVA: mq. 432,62 x /mq. 50,00 = ,00 - AREA ESTERNA IN COMUNE: mq. 83,22 x /mq. 20,00 = 1.664,40 SOMMANO = ,00 Essendo di proprietà del sig. VITTORIO MELESI la quota di 1/2 dei fabbricati il valore della quota di proprietà è: ,00x1/2 TOTALE = ,00 RIEPILOGO VALORE LOTTI - Lotto 1-A:immobili di Primaluna, Via Merla n.3 = ,35 25

26 - Lotto 1-B:immobili di Primaluna, Via Merla n.3 = ,20 - Lotto 1-C:immobili di Primaluna, Via Merla n.3 = ,55 TOTALE LOTTO A = ,10 - Lotto 2:immobili di Primaluna, baita = ,02 - Lotto 3:immobili di Primaluna, Via Provinciale 156/b = ,70 - Lotto 4:immobili di Primaluna, Via Diaz n. 1 = ,40 - Lotto 5:immobili di Torre de Busi, Via Cavour n. 2 = ,00 TOTALE = ,22 GIUDIZIO DI STIMA: Il sottoscritto Perito nel formulare il suo giudizio di stima, ha visionato i beni immobili di proprietà della società OF.MET di Vittorio Melesi e C. S.N.C. Officina Metallurgica e dei soci sigg. MELESI VITTORIO, MELESI WALTER e MELESI DOMENICA, ha assunto informazioni presso professionisti ed agenti immobiliari operanti nella zona e da fonti ufficiali quali l Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) secondo semestre 2013 e alla banca dati delle quotazioni immobiliari secondo semestre 2014, determinandone così il valore di mercato alla data odierna pari a ,00 (Euro unmilionenovecentotrentanovemila/00). In fede Oggiono, 11 Giugno 2015 Il Perito Estimatore Geom. ANGELO MOTTA Allegati: A) visure catastali; B) estratto mappa e P.G.T. LOTTI 1-A, 1-B, 1-C; 26

27 C) estratto mappa e P.G.T. LOTTO 2; D) estratto mappa e P.G.T. LOTTO 3; E) estratto mappa e P.G.T. LOTTO 4; F) estratto mappa e P.G.T. LOTTO 5; G) documentazione fotografica. 27