COMPLESSO RESIDENZIALE IN COSTRUZIONE pp.ff. 639/1/2/3 C.C.MORI
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1 PERIZIA ESTIMATIVA COMPLESSO RESIDENZIALE IN COSTRUZIONE pp.ff. 639/1/2/3 C.C.MORI Trento, Settembre 2015 Curatore Dott. Stefano Lauro Tecnico Geom. Mauro Tamanini Progetta di Broilo Tamanini e Associati sede legale e operativa Via Catoni 114 Mattarello Trento t f seconda sede operativa Via Armentera 6/ Borgo Valsugana t f e info@studioprogetta.it p Iva
2 1 PREMESSA Su incarico del dott. Stefano Lauro, curatore del fallimento n. 70/2014 registrato presso il Tribunale di Trento, il sottoscritto geom. Mauro Tamanini accetta di procedere alla stima, attenendosi al Codice delle Valutazioni Immobiliari, riguardante i beni immobili contraddistinti dai seguenti estremi catastali: pp.ff. 639/1/2/3 in C.C. Mori 2 Si tratta di una operazione immobiliare che non è stata portata a termine a seguito del fallimento della società committente. Il progetto prevede la costruzione di un nuovo complesso residenziale nella periferia del centro abitato di Mori. Ad oggi lo stato di completamento è pari a circa il 30%. La presente perizia si propone quindi di stabilire il più probabile valore attuale dell immobile in relazione alla potenzialità edilizia prevista dal progetto edilizio concessionato ed i relativi costi per il completamento.
3 2 Complesso residenziale MORI PROPRIETA Domonet S.R.L. INDIRIZZO Via del Garda Mori (TN) TIPOLOGIA 7 corpi di fabbrica - 3 livelli fuori terra 1 livello interrato V fuori terra mc 68 alloggi residenziali 35 garage- 72 posti coperti 69 cantine 29 posti auto esterni CATASTO C.C. Mori pp.ff. 639/1/2/3 In aggiornamento catasto urbano/terreni TAVOLARE P.T C.C. Mori Estratto tavolare allegato URBANISTICA Iter autorizzativo risulta regolare; tuttavia la concessione edilizia risulta CONCESSIONI scaduta. AGIBILITA n.5921/ n.5878/2004 sistemazione terreno n.11761/2008 dd. 10/07/2009 costruzione n.13162/2011 dd.23/06/2011 urbanizzazione STATO OPERA Inizio lavori anno 2009 Completato per circa il 30% CLASSE Classe B prevista da progetto ENERGETICA 3
4 3 DESCRIZIONE ANALITICA L area in cui è iniziata l erezione del nuovo complesso residenziale è ricompresa nel Comparto B del piano di lottizzazione previsto dal PRG, che permette la trasformazione di una ampia zona agricola a ridosso del centro abitato di Mori. Tale area risulta pianeggiante e ben servita, in termini di accessibilità, sia per le vetture che per il traffico ciclo-pedonale. L impianto architettonico, così come progettato, consente alle unità residenziali di sfruttare la buona esposizione di cui l intera zona gode. Si tratta di sei palazzine residenziali, funzionalmente indipendenti, che si sviluppano per tre livelli fuori terra su un piano interrato comune, adibito quest ultimo ad autorimessa, cantine e locali tecnici. Varie sono le metrature degli alloggi proposti; tutti le unità sono dotati almeno di un balcone e un bagno finestrato. Si precisa che gli attuali strumenti urbanistici consentono un parziale conversione della attuale destinazione residenziale. Lo stato dei lavori infatti permetterebbe di sfruttare il settore terziario, dedicando anche una intera palazzina alla nuova funzione. Le opere fino ad oggi eseguite non mostrano difetti costruttivi sostanziali, salvo alcuni elementi che hanno subito maggiormente il degrado per lo stato di abbandono; in particolare si fa riferimento al rivestimento a cappotto. Lo stato di completamento viene rinviato alle schede specifiche, redatte per ogni corpo di fabbrica, oltre alla documentazione fotografica allegata in calce alla perizia. 4
5 4 SUPERFICIE COMMERCIALE: piano CORPO A superficie dest proprietà S commerciale t alloggi, v.scala 445,36 1,000 1, ,36 1 alloggi, v.scala 452,30 1,000 1, ,30 2 alloggi, v.scala 452,30 1,000 1, ,30 t12 balconi 120,00 0,350 1,000 42, ,96 piano CORPO B superficie dest proprietà S commerciale 5 t alloggi, v.scala 493,80 1,000 1, ,80 1 alloggi, v.scala 493,80 1,000 1, ,80 2 alloggi, v.scala 476,10 1,000 1, ,10 t12 balconi 150,00 0,350 1,000 52, ,20 piano CORPO C superficie dest proprietà S commerciale t alloggi, v.scala 369,18 1,000 1, ,18 1 alloggi, v.scala 441,50 1,000 1, ,50 2 alloggi, v.scala 441,50 1,000 1, ,50 t12 balconi 100,00 0,350 1,000 35, ,18 piano CORPO D superficie dest proprietà S commerciale t alloggi, v.scala 370,33 1,000 1, ,33 1 alloggi, v.scala 372,10 1,000 1, ,10 2 alloggi, v.scala 369,90 1,000 1, ,90 t12 balconi 95,00 0,350 1,000 33, ,58 piano CORPO E superficie dest proprietà S commerciale t alloggi, v.scala 408,24 1,000 1, ,24 1 alloggi, v.scala 411,30 1,000 1, ,30 2 alloggi, v.scala 411,30 1,000 1, ,30 t12 balconi 95,00 0,350 1,000 33, ,09 piano CORPO F superficie dest proprietà S commerciale t alloggi, v.scala 370,50 1,000 1, ,50 1 alloggi, v.scala 370,50 1,000 1, ,50 2 alloggi, v.scala 354,30 1,000 1, ,30 t12 balconi 95,00 0,350 1,000 33, ,55
6 5 OPERE DI COMPLETAMENTO CORPO A Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 100% 9,0 Tamponamenti 6,0 0% 0,0 Solai 11,0 100% 11,0 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 0% 0,0 Tramezzi interni 4,0 0% 0,0 Infissi esterni 6,0 0% 0,0 Infissi interni 2,0 0% 0,0 Impianto elettrico 6,0 0% 0,0 Impianto idro-sanitario 6,0 0% 0,0 Impianto di riscaldamento 10,0 0% 0,0 Copertura 9,0 0% 0,0 Fabbro 2,0 0% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 0% 0,0 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 20 6 CORPO B Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 15% 1,4 Tamponamenti 6,0 0% 0,0 Solai 11,0 15% 1,7 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 0% 0,0 Tramezzi interni 4,0 0% 0,0 Infissi esterni 6,0 0% 0,0 Infissi interni 2,0 0% 0,0 Impianto elettrico 6,0 0% 0,0 Impianto idro-sanitario 6,0 0% 0,0 Impianto di riscaldamento 10,0 0% 0,0 Copertura 9,0 0% 0,0 Fabbro 2,0 0% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 0% 0,0 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 3
7 CORPO C Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 100% 9,0 Tamponamenti 6,0 100% 6,0 Solai 11,0 100% 11,0 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 10% 0,5 Tramezzi interni 4,0 0% 0,0 Infissi esterni 6,0 10% 0,6 Infissi interni 2,0 0% 0,0 Impianto elettrico 6,0 0% 0,0 Impianto idro-sanitario 6,0 0% 0,0 Impianto di riscaldamento 10,0 0% 0,0 Copertura 9,0 100% 9,0 Fabbro 2,0 0% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 0% 0,0 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 36,1 7 CORPO D Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 100% 9,0 Tamponamenti 6,0 100% 6,0 Solai 11,0 100% 11,0 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 10% 0,5 Tramezzi interni 4,0 100% 4,0 Infissi esterni 6,0 10% 0,6 Infissi interni 2,0 5% 0,1 Impianto elettrico 6,0 0% 0,0 Impianto idro-sanitario 6,0 0% 0,0 Impianto di riscaldamento 10,0 0% 0,0 Copertura 9,0 100% 9,0 Fabbro 2,0 0% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 20% 0,8 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 41
8 CORPO E Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 100% 9,0 Tamponamenti 6,0 100% 6,0 Solai 11,0 100% 11,0 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 10% 0,5 Tramezzi interni 4,0 100% 4,0 Infissi esterni 6,0 10% 0,6 Infissi interni 2,0 5% 0,1 Impianto elettrico 6,0 10% 0,6 Impianto idro-sanitario 6,0 15% 0,9 Impianto di riscaldamento 10,0 15% 1,5 Copertura 9,0 100% 9,0 Fabbro 2,0 0% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 60% 2,4 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 45,6 8 CORPO F Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5,0 Travi e pilastri 9,0 100% 9,0 Tamponamenti 6,0 100% 6,0 Solai 11,0 100% 11,0 Intonaci interni 5,0 0% 0,0 Pavimenti-sottofondi 8,0 0% 0,0 Rivestimenti 5,0 10% 0,5 Tramezzi interni 4,0 100% 4,0 Infissi esterni 6,0 10% 0,6 Infissi interni 2,0 5% 0,1 Impianto elettrico 6,0 30% 1,8 Impianto idro-sanitario 6,0 50% 3,0 Impianto di riscaldamento 10,0 50% 5,0 Copertura 9,0 100% 9,0 Fabbro 2,0 2% 0,0 Tinteggiature/cappotto 4,0 60% 2,4 Ascensore 2,0 0% 0,0 Stato completamento opera % 52,44
9 6 VALORE IMMOBILE La determinazione del valore dell immobile avverrà per stima differenziale del Valore di mercato allo stato finale e i costi di completamento. Le fonti di informazione a cui si è potuto attingere nella ricerca dei valori di mercato unitari sono l Osservatorio del Mercato Immobiliare, servizio dell Agenzia delle Entrate, e Guida Casa 2015 pubblicato da FIMAA. 9 fonte prezzi unitari prezzi medi prezzo medio Agenzia Territorio - 2^2014 F.I.M.A.A CASA , , , , n.r. n.r. Per la valutazione sarà cautelativamente adottato il valore unitario minimo. I costi di costruzione adottati, derivano dalla consultazione diretta di imprese specializzate nel settore oltre alla ricca bibliografia disponibile.
10 Ricavi Costi quantità unitario ricavi unitario stato costi Corpo A 1391, % Corpo B 1516, % Corpo C 1287, % Corpo D 1145, % Corpo E 1264, % Corpo F 1128, % Comparto A - p. interrato garage posto auto coperto cantina Comparto B - p. interrato garage posto auto coperto cantina Completamento interrato % Sistemazione esterni % Spese tecniche 5% Sommano Sommano Ricavi - Costi
11 L assegnazione del più probabile valore del bene avverrà quindi sulla base dell importo ottenuto nello schema precedente, deprezzato nella percentuale pari al 30% in considerazione dei seguenti fattori: persistente contrazione del mercato immobiliare locale tipologia di assegnazione giudiziaria. 11 Si definisce in tal modo che il più probabile valore corrente del complesso edilizio in fase di costruzione sulle pp.ff. 639/1/2/3 in C.C. Mori, considerate libere da ogni diritto reale di garanzia, possa essere individuato equamente in Euro ,00 (cinquemilionetrecentoquarantacinquemila//00). Il sottoscritto dichiara di avere valutato i beni con coscienza e di avere redatto la perizia di stima riferendosi ai prezzi di mercato in essere alla data della presente. Trento, Settembre 2015 il perito geom. Mauro Tamanini
12 ALLEGATI - Corografia - Planimetria - Documentazione fotografica - Estratti catastali - Estratto tavolare 12 COROGRAFIA:
13 ESTRATTO MAPPA 13
14 14
15 PLANIMETRIA: 15
16 Interrato 16 Piano terra
17 Piano primo 17 Piano secondo
18 ESTRATTO CATASTALE: 18
19 19
20 ESTRATTO TAVOLARE: 20
21 21
22 22
23 23
24 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 24 CORPO F CORPO E
25 25 CORPO D-E CORPO C
26 26 CORPO B CORPO A
27 27 INTERRATO COMPARTO B INTERRATO COMPARTO A
28 28 PARETE SU VANO SCALA PARTICOLARE CAPPOTTO
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