TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. ROBERTO SERENI LUCARELLI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: PROCEDENTE: XXXX N. 290/2015 R.G. ESEC. Udienza 28/02/2018 Ore 9.00 contro ESECUTATI: XXXX Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data 20/03/2017 nominava lo scrivente, Arch. Damiano Tabanelli, con studio in Faenza, Corso Mazzini 100, Consulente Tecnico d Ufficio, e nell udienza del 19/05/2017 gli conferiva l incarico di stima dei beni pignorati. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Ravenna, l Agenzia del territorio (Catasto Fabbricati e/o Terreni), espone quanto segue: PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione con attenzione ai quesiti posti all esperto estimatore dal Giudice dell Esecuzione: 1. SOPRALLUOGO PRELIMINARE 2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI 3. PROPRIETÀ E PROVENIENZA

2 2 di ATTI PREGIUDIZIEVOLI 5. CONFORMITA CATASTALE 6. OMISSIONI FISCALI 7. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE 8. e 9. FORMALITA, VINCOLI, ONERI 10. SPESE RIGUARDANTI LA GESTIONE E MANUTENZIONE DEL BENE 11. e 12.DESTINAZIONE URBANISTICA 13. e 14. INDAGINE AMMINISTRATIVA ED ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE 15. ALTRI GRAVAMI 16. STATO DEL FABBRICATO AL NCEU 17. VARIAZIONI E CAMBI D USO 18. STIMA DEI BENI 19. DIVISIBILITA DEL BENE 20. DESCRIZIONE SINTETICA 21. VENDITA IN LOTTI 22. DATI DEL DEBITORE ESECUTATO 23. STATO CIVILE DEL DEBITORE ESECUTATO 24. CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA OCCUPANTI 25. PRESENZA DI CAUSE 26. ISTANZA DI PROROGA 27 e 28. DEPOSITO PERIZIA.

3 3 di 13 QUESITO 1. SOPRALLUOGO PRELIMINARE Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna il 03/11/2015 all art , a favore del PROCEDENTE: XXXX, codice fiscale XXXX, beni intestati a: XXXX Sopralluogo eseguito in data 22/05/2017 (appartamento piano 1, di seguito individuato come Lotto 1) con comunicazione effettuata dal custode Notaio dott. Vincenzo Palmieri in data 09/05/2017, e sopralluogo eseguito in data 26/09/2017 (appartamento piano 2, di seguito individuato come Lotto 2). QUESITO 2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI l beni immobili oggetto di pignoramento, risultano così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Massa Lombarda o Foglio 32, particella 1015, subalterno 9 : Corso Vittorio Veneto n 31, piano 1, cat. A/3; classe 2; consistenza vani 2,5, rendita catastale 200,13; o Foglio 32, particella 1015, subalterno 17 : Corso Vittorio Veneto n 31, piano 2, cat. A/3; classe 2; consistenza vani 1,5, rendita catastale 120,08. I beni corrispondono a quelli del pignoramento e della trascrizione. L appartamento al piano primo (sub.9) confina con il sub.10 ragione XXXX, il sub.8 ragione XXXX ed il sub.2 B.C.N.C. ai sub dal 6 al 17 del mapp.1015 e sub.4-5 del mapp.1013; l appartamento al piano secondo (sub.17) confina con il sub.16 ragione XXXX, il sub.12 ragione XXXX, ed il sub.2 B.C.N.C.

4 4 di 13 ai sub dal 6 al 17 del mapp.1015 e sub.4-5 del mapp I beni consistono in due appartamenti posti al piano primo (Lotto 1) e piano secondo (Lotto 2) di un edificio condominiale in Corso Vittorio Veneto 31, nel centro di Massa Lombarda. Si accede da un androne con volta affrescata che mette in comunicazione l ingresso sul corso con la corte interna comune: la bella decorazione pittorica, presumibilmente risalente al 1700, è in cattivo stato di conservazione in quanto danneggiata in più punti e con tracce di umidità. Questo ambiente (identificabile Foglio 32, particella 1015, subalterno 22), se pur di piena proprietà dell esecutato, non è oggetto di questo pignoramento. Su un lato dell androne affrescato si trova la scala condominiale con ascensore che serve i due piani superiori dell edificio. Lotto 1: appartamento composto da soggiorno pranzo con angolo cottura, camera e bagno con disimpegno. L unico affaccio per sala e camera è sul corso Vittorio Veneto con finestre a doppi vetri e infissi in legno; il bagno non è finestrato e presenta aspirazione meccanica. I pavimenti sono in gres e legno, il bagno e la parete dell angolo cottura hanno rivestimento ceramico. E presente caldaia a metano a tiraggio forzato e riscaldamento con termosifoni, termostato e impianto videocitofonico. E presente qualche traccia di muffa da umidità sulle pareti. Lotto 2: appartamento al piano secondo composto da zona giorno con angolo cottura, camera da letto comunicante col bagno. Le finestre, in legno con vetrocamera, si affacciano sulla corte interna condominiale, il bagno ha abbaino a tetto elettrificato. I pavimenti sono in gres, il bagno e la parete dell angolo cottura hanno rivestimento ceramico. E presente caldaia a metano a tiraggio forzato installata nel 2003 con ultima manutenzione

5 5 di 13 effettuata in data 08/05/2015 per acs e riscaldamento con termosifoni. Sono presenti termostato, impianto videocitofonico e predisposizione per impianto di condizionamento. La parete esterna della camera da letto presenta uno sfogliamento della pittura murale probabilmente dovuto ad infiltrazione d acqua nel terrazzo confinante. QUESITO 3. PROPRIETÀ E PROVENIENZA I titoli d acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa anche oltre il ventennio sono conformi a quelli riportati nella Certificazione Notarile sostitutiva in allegato. QUESITO 4. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In merito ad iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni, si veda il certificato notarile allegato. Da ispezione ipotecaria effettuata in data 11/12/2017 ed allegata, nel periodo successivo al 09/11/2015, data di redazione della relazione Notarile, non risultano gravare sui beni in oggetto altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o altri tipi di formalità. Non risultano vincoli o servitù. QUESITO 5. CONFORMITA CATASTALE Il bene pignorato corrisponde all identificazione catastale e le planimetrie catastali (in allegato) sono conformi allo stato di fatto. QUESITO 6. OMISSIONI FISCALI

6 6 di 13 Non sono state riscontrate omissioni fiscalmente rilevanti, né gli immobili hanno provenienza successoria. QUESITO 7. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del sopralluogo, 22/05/2017, l appartamento identificato come Lotto 1 risultava libero. Alla data del sopralluogo, 26/09/2017, l appartamento identificato come Lotto 2 risultava libero. QUESITI 8 e 9. FORMALITA, VINCOLI, ONERI I beni in oggetto sono sottoposti alla normativa dell Unione dei Comuni della Bassa Romagna a cui appartiene il Comune di Massa Lombarda, tramite gli strumenti urbanistici di RUE e PSC. Il palazzo è individuato nel RUE dell Unione Bassa Romagna tavola 3MA come Unità edilizie di interesse storico architettonico o di pregio storico culturale e testimoniale che hanno complessivamente o prevalentemente conservato i caratteri tipologici, strutturali e morfologici originari (TIT. IV - capo 4.1 art comma 3 del RUE). È inoltre individuato nell elaborato grafico Carta Unica del Territorio - Unione Bassa Romagna MA3 Tavola dei Vincoli Immobili accentrati o sparsi di valore storico-architettonico soggetti a restauro e risanamento conservativo (Scheda dei vincoli SCT02) e all art del PSC. Per oneri di natura condominiale si rimanda al quesito successivo. QUESITO 10. SPESE RIGUARDANTI LA GESTIONE E

7 7 di 13 MANUTENZIONE DEL BENE Il palazzo a cui appartengono i due appartamenti è soggetto ad amministrazione condominiale e denominato Condominio Le Rondini. Le informazioni ottenute a riguardo dei beni in oggetto sono le seguenti: o Gestione ordinaria dal 01/01/2016 al 31/12/2016: Lotto 1 (sub.9) 1032,35 ; Lotto 2 (sub.17) 1266,57; o Preventivo gestione ordinaria dal 01/01/2017 al 31/12/2017: Lotto 1 (sub.9) 1807,14 ; Lotto 2 (sub.17) 1929,75. Il costo medio annuale stimato per le spese di gestione è pari a 430,00 per il Lotto 1 e 400,00 per il Lotto 2. QUESITO 11 e 12. DESTINAZIONE URBANISTICA I due beni in oggetto hanno entrambi destinazione residenziale. QUESITO 13 e 14. INDAGINE AMMINISTRATIVA ED ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE Sono depositate presso l Unione dei Comuni della Bassa Romagna le seguenti pratiche: 1-PC n. 51/2003 PE n. 14/2003 Intervento di ristrutturazione con ricavo di nuove unità residenziali senza aumento di volume ; 2-Dia prot. 2016/2004 modifiche progettuali; 3-Certificato di conformità edilizia e Agibilità prot.3628 del 13/05/2005 e sua integrazione per conformità impianti del 15/06/2007 prot. n. 5138; 4- PC n. 34/2005 per cambio d uso da negozio ad ufficio; 5- PC n. 51/2003 PE n. 14/2003 per cambio d uso da deposito ad ufficio.

8 8 di 13 Gli immobili risultano regolari dal punto di vista edilizio e urbanistico. La planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell immobile ed alla pratica edilizia di cui al precedente comma 2, di cui si allega copia. Gli impianti risultano a norma e dotati della conformità, allegata in copia: prot. n del 15/06/2007 Integrazione di Certificato di Conformità alla richiesta di conformità edilizia ed agibilità P.E. 14/ ALTRI GRAVAMI I beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico. 16. STATO DEL FABBRICATO AL NCEU l beni immobili oggetto di stima risultano correttamente accatastati al NCEU. 17. VARIAZIONI E CAMBI D USO Non sono stati rilevati cambi d uso negli edifici che risultano adibiti alle funzioni indicate nella planimetria catastale. 18. STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la

9 9 di 13 situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni e servendosi delle tabelle della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate (OMI). Trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva e considerando l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, il sottoscritto, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale del 10% del valore commerciale ottenuto. Lotto 1 (sub. 9): La superficie commerciale del bene in oggetto, è la seguente: - Abitazione di circa 68 metri quadri commerciali. Alla luce di quanto sopra esposto, considerando per l abitazione un prezzo a mq commerciale di 950 (valore minimo della tabella OMI per abitazioni civili nel centro abitato di Massa Lombarda, anno 2017 semestre 1 ) si ottiene un primo valore di 64600; tenendo conto delle spese condominiali insolute che ammontano a 2839,49 (spese 2016 e previsione di spesa 2017) si ottiene un valore di stima in libero mercato di 62000; considerando poi una riduzione percentuale del 10% dovuta all assenza della garanzia per vizi del bene venduto; si ottiene il : VALORE DEL BENE pari a ,00 (euro cinquantaseimila/00). Lotto 2 (sub. 17): La superficie commerciale del bene in oggetto, è la seguente: - Abitazione di circa 44 metri quadri commerciali. Alla luce di quanto sopra esposto, considerando per l abitazione un prezzo a mq commerciale di 950 (valore minimo della tabella OMI per abitazioni civili nel centro abitato di Massa Lombarda, anno 2017 semestre 1 ) si

10 10 di 13 ottiene un primo valore di 41800; tenendo delle spese condominiali insolute che ammontano a 3196,32 (spese 2016 e previsione di spesa 2017) si ottiene un valore di stima in libero mercato di 38600; considerando poi una riduzione percentuale del 10% dovuta all assenza della garanzia per vizi del bene; si ottiene il : VALORE DEL BENE pari a ,00 (euro trentacinquemila/00). 19. DIVISIBILITA DEL BENE Il debitore esecutato è proprietario unico dei beni in oggetto. 20. DESCRIZIONE SINTETICA I beni constano di due appartamenti al piano primo e secondo in palazzo situato nel centro a Massa Lombarda. L edificio è un palazzo storico ristrutturato nel 2003 per ricavarne appartamenti, negozi al piano terra affacciati sul corso Vittorio Emanuele e corte interna condominiale; l androne affrescato di ingresso al palazzo è stato meglio descritto al quesito n 2. L appartamento al primo piano (Lotto 1) costa di 3 vani per un totale circa 55 mq calpestabili; l appartamento al secondo piano (Lotto 2) consta di 3 vani per un totale circa 35 mq calpestabili. Entrambi gli appartamenti sono in buono stato di conservazione con qualche traccia di umidità si muri. Le finiture sono state sopra descritte al quesito n VENDITA IN LOTTI Il bene viene considerato di comoda divisibilità in due lotti: Lotto 1

11 11 di 13 appartamento al piano primo (subalterno 9), Lotto 2 appartamento al piano secondo (subalterno 17), con rispettive quote millesimali di beni comuni condominiali. 22. DATI DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore esecutato è XXXX, C.F. XXXX. 23. STATO CIVILE DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore esecutato è una società. 24. CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA OCCUPANTI Alla data dei sopralluoghi, i beni immobili pignorati risultavano liberi. 25. PRESENZA DI CAUSE Non risultano cause relative a domande giudiziali trascritte sugli immobili oggetto di pignoramento. 26. ISTANZA DI PROROGA Il termine di deposito della perizia è stato prorogato di 90 giorni con termine ultimo per il deposito in data 11/12/ e 28. DEPOSITO PERIZIA Il consulente tecnico provvederà ad inviare copia della perizia ai creditori ed al debitore; provvederà inoltre a depositare per via telematica attestazione degli invii, copia della perizia con allegati e copia depurata da generalità dei

12 12 di 13 soggetti coinvolti, i documenti ritirati, la nota professionale dei compensi. CONCLUSIONE Stima dei lotti: lotto 1 con valore pari a ,00 (euro cinquantaseimila/00); lotto 2 con valore pari a pari a ,00 (euro trentacinquemila/00).

13 13 di 13 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatomi, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Faenza, 11 Dicembre 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Dott. Arch. Damiano Tabanelli) Allegati: o All.01: Documentazione fotografica o All.02: Visure catastali storiche o All.03 e 03bis: Planimetrie catastali o All.04: Estratto di mappa o All.05: Certificato notarile o All.06: Ispezione ipotecaria o All.07 e 07bis: Atti di provenienza o All.08: Copia Dia prot. 2016/2004 ; Certificato di conformità edilizia e Agibilità prot.3628 del 13/05/2005 e sua integrazione per conformità impianti del 15/06/2007 prot. n o All.09: Stralcio RUE e PSC o All.10: Attestazione invii ai creditori ed al debitore.