TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. GILOTTA PAOLO PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: PROCEDENTE: XXXX N. 307/2017 R.G. ESEC. Udienza 03/10/2018 Ore 10 contro ESECUTATI: XXXX Il Giudice Dott. Roberto Sereni Lucarelli, con decreto in data 08/03/2018 nominava lo scrivente, Arch. Damiano Tabanelli, con studio in Faenza, Corso Mazzini 100, Consulente Tecnico d Ufficio, ed il sottoscritto accettava l incarico presso la cancelleria del Tribunale con giuramento in data 19/03/2018. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Ravenna, l Agenzia del territorio (Catasto Fabbricati e/o Terreni), espone quanto segue: PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione con attenzione ai quesiti posti all esperto estimatore dal Giudice dell Esecuzione: 1. SOPRALLUOGO PRELIMINARE 2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI

2 2 di PROPRIETÀ E PROVENIENZA 4. ATTI PREGIUDIZIEVOLI 5. CONFORMITA CATASTALE 6. OMISSIONI FISCALI 7. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE 8. e 9. FORMALITA, VINCOLI, ONERI 10. SPESE RIGUARDANTI LA GESTIONE E MANUTENZIONE DEL BENE 11. e 12.DESTINAZIONE URBANISTICA 13. e 14. INDAGINE AMMINISTRATIVA ED ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE 15. ALTRI GRAVAMI 16. STATO DEL FABBRICATO AL NCEU 17. VARIAZIONI E CAMBI D USO 18. STIMA DEI BENI 19. DIVISIBILITA DEL BENE 20. DESCRIZIONE SINTETICA 21. VENDITA IN LOTTI 22. DATI DEL DEBITORE ESECUTATO 23. STATO CIVILE DEL DEBITORE ESECUTATO 24. CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA OCCUPANTI 25. PRESENZA DI CAUSE 26. ISTANZA DI PROROGA 27 e 28. DEPOSITO PERIZIA.

3 3 di 12 QUESITO 1. SOPRALLUOGO PRELIMINARE Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna il 20/09/2017 all art a favore del procedente: xxxx Beni intestati a: XXXX nata a Ravenna il 03/12/1965. Sopralluogo eseguito in data 22/03/2018 presenti oltre al sottoscritto l esecutata xxxx, il sig. xxxx, il Custode Giudiziario xxxx. Il verbale di sopralluogo risulta agli atti. QUESITO 2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI l beni immobili oggetto di pignoramento, risultano così identificati: Quota di 1/2 del diritto di nuda proprietà sui beni identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna: o Sezione Urbana RA, Foglio 104, particella 2517, subalterno 11, Via Bidente n 16/A, piano T-1, cat. A/3; classe 2; consistenza vani 7,5, superficie catastale mq. 145, rendita catastale 755,32; o Sezione Urbana RA, Foglio 104, particella 2517, subalterno 10, Via Bidente n 16/A, piano T, cat. C/6; classe 2; consistenza 13 mq; superficie catastale totale mq. 16; rendita catastale 69,15. I beni corrispondono a quelli del pignoramento e della trascrizione e confinano a Sud con ragione xxxx, a Est con ragione xxxx, all interno del lotto con BCNC e con ragione xxxx e xxxx. I beni in oggetto constano di porzione immobiliare costituita da appartamento sviluppato al piano terra e primo con annesso vano ad uso autorimessa e spazi comuni. Al piano terra: ingresso su soggiorno-pranzo,

4 4 di 12 cucina, bagno finestrato, uno sgombero, scala e garage comunicante; al piano primo: tre camere, due bagni, disimpegno, ripostiglio e balcone. I mq calpestabili totali sono circa 144 compreso il garage. La struttura è in muratura con solai in laterocemento. Le finiture sono correnti, in buono stato di conservazione: i pavimenti in gres, i rivestimenti di bagni e cucina in ceramica; le finestre hanno infissi in legno e doppi vetri. Il riscaldamento autonomo è garantito da impianto a metano con caldaia a condensazione collegata ai termosifoni. Sono presenti impianto citofonico ed impianto tv, mentre l abitazione non è dotata di impianto di allarme. Sono state reperite copie delle conformità dell impianto elettrico e termoidraulico e Certificato di Abitabilità con sopralluogo effettuato il 20/08/1994. L accesso dalla via Bidente avviene tramite cancello pedonale e cancellata carrabile non elettrificata su corte comune ai civici 16A e 16B: le due unità residenziali sono adiacenti e collegate da una serie di servizi ad un piano in parte accatastati come BCNC (sub. 13 e 14 ben individuabili nell elaborato planimetrico). La corte è un bene comune con altre due proprietà. La porzione di corte sul lato est dell edificio oggetto di perizia, risulta bene comune ad uso esclusivo, si veda in merito la planimetria allegata alla Compravendita (Allegato 08). QUESITO 3. PROPRIETÀ E PROVENIENZA I beni già descritti al quesito n. 2 sono intestati xxxx, nuda proprietà per 1/2 (un mezzo), al coniuge in regime di separazione dei beni Sig. xxxx, proprietà per 1/2 e usufrutto per 1/2, e sono loro pervenuti tramite acquisto da xxxx, con atto del Notaio xxxx (Allegato 08).

5 5 di 12 I titoli d acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa anche oltre il ventennio sono conformi a quelli riportati nella Certificazione Notarile sostitutiva in allegato. QUESITO 4. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In merito ad iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni, si veda il certificato notarile allegato. Da ispezione ipotecaria effettuata il 20/08/2018 ed allegata, nel periodo successivo all 25/08/2017 non risultano altri gravami sui beni. Si allega copia dei seguenti atti: vincolo di destinazione per la realizzazione di interesse meritevole di tutela ex art.2645 c.c., xxxx; atto di acquisto. QUESITO 5. CONFORMITA CATASTALE Rispetto alla planimetria catastale è stata riscontrata una lieve difformità: al piano primo non è presente la spalla in muratura nel disimpegno che è disegnata come proseguo del tramezzo del ripostiglio. Trattandosi di difformità interna che non modifica la rendita catastale non si ritiene necessario aggiornare la planimetria catastale ai sensi della circolare 2/2010 dell Agenzia del Territorio. QUESITO 6. OMISSIONI FISCALI Non sono state riscontrate omissioni fiscalmente rilevanti, né gli immobili hanno provenienza successoria.

6 6 di 12 QUESITO 7. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del sopralluogo, 22/03/2018, l immobile risultava occupato dal debitore esecutato xxxx, dal coniuge xxxx, proprietario dell altra quota di un mezzo dei beni in oggetto nonché usufruttuario e dalle figlie entrambe maggiorenni, xxxx, tutti i soggetti risultano residenti in Via Bidente 16/A come indicato nel verbale di primo accesso redatto in quella occasione dal Custode xxxx. QUESITI 8 e 9. FORMALITA, VINCOLI, ONERI I beni in oggetto sono soggetti alla normativa del Comune di Ravenna, tramite lo strumento urbanistico del RUE, che dispone le linee guida per gli interventi edilizi possibili sugli immobili. In particolare l edificio è individuato nell Elaborato RUE 2, con specifica di Spazio urbano, Città consolidata o in via di consolidamento, Prevalentemente residenziale, SU1 - Tessuto edilizio caratterizzato da edifici mono-bifamiliari, schiera, a 1-2 piani fuori terra, Articolo Normativa: Art.VIII.6.4 c.1 delle NTA. QUESITO 10. SPESE RIGUARDANTI LA GESTIONE E MANUTENZIONE DEL BENE Non sono state comunicate spese condominiali. Non sono previste spese di manutenzione urgenti e al primo accesso vengono rilevati piccoli problemi per infiltrazioni di umidità e intonaco esterno ammalo rato. QUESITO 11 e 12. DESTINAZIONE URBANISTICA

7 7 di 12 Dei beni in oggetto, il sub. 11 ha destinazione residenziale, il sub. 10 garage. QUESITO 13 e 14. INDAGINE AMMINISTRATIVA ED ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE Sono depositate presso il Comune di Ravenna le seguenti pratiche: 1. "Modifica edificio in Ravenna Via Bidente", permesso n.1674 p.g del 22/09/1965 a nome di xxxx 2. Condono n del 09/07/1986 per opere riguardanti i servizi. 3. "Ristrutturazione Edificio ad uso civile abitazione in Ravenna Via Bidente n.16", concessione n. 93 del 23/01/1992 p.g del 05/09/1991 e 5221/ Variante a ristrutturazione di fabbricato di civile abitazione consistente in modifiche interne ed esterne in Ravenna Via Bidente 16/A, p.g del 02/08/1993 concessione n del 06/12/ Certificato di Abitabilità p.g del 04/03/1994 con sopralluogo effettuato il 20/08/1994. Lo stato di fatto dell immobile non risulta coincidente con lo stato legittimo della pratica p.g del 02/08/1993 perchè la finestra del bagno al piano terra ha diversa altezza rispetto all elaborato grafico del prospetto Nord-Est:. Questa difformità rientra nella casistica dell art. 19 bis c.1 bis e c.1 ter (Certificato di Abitabilità con sopralluogo) della L.R. 23/2004 come modificata da L.R. 12/2017 e non necessità quindi di essere sanata. QUESITO 15. ALTRI GRAVAMI I beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico.

8 8 di 12 QUESITO 16. STATO DEL FABBRICATO AL NCEU l beni immobili oggetto di stima risultano accatastati al NCEU, al sub. 11 e sub.10, come da visure e planimetrie allegate. QUESITO 17. VARIAZIONI E CAMBI D USO Non sono state rilevati cambi d uso negli edifici che risultano adibiti alle funzioni indicate nella planimetria catastale. QUESITO 18. STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni e servendosi delle tabelle della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate (OMI). Trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva e considerando l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, il sottoscritto, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale del 10% del valore commerciale ottenuto. La superficie commerciale del bene in oggetto, considerato nella sua totalità e comprensivo di abitazione, garage, corte comune, è di circa 180 mq lordi;

9 9 di 12 considerando un prezzo a mq lordo di 1500 (valore di mercato della tabella OMI per le abitazioni di tipo economico a Ravenna quartiere San Rocco, anno 2017 semestre 2 ) si ottiene un valore di ,00. Considerando poi la riduzione percentuale del 10%; si ottiene il : VALORE DI STIMA DELLA PIENA PROPRIETA IN LIBERO MERCATO DEL BENE pari a ,00 (euro duecentoquarantatremila/00). Operando la riduzione dovuta all usufrutto gravante sui beni, come da decreto interdirigenziale 20/12/2017 (in G.U. n. 301 del 28/12/2017) si ottiene VALORE DI STIMA DELLA NUDA PROPRIETÀ DEL BENE pari a ,00 (euro centounomila/00). Dato che i beni pignorati intestati all esecutato rappresentano la metà dell intera nuda proprietà, si può ottenere il : VALORE DELLA QUOTA DI BENE PIGNORATA pari a ,00 (euro cinquantamilacinquecento/00). QUESITO 19. DIVISIBILITA DEL BENE Come indicato al quesito n 3, il debitore esecutato è proprietario in nuda proprietà di 1/2 (un mezzo) dei beni in oggetto; il xxxx, ha proprietà per 1/2 e usufrutto per 1/2 dei beni in oggetto. Il bene non viene considerato divisibile in natura. QUESITO 20. DESCRIZIONE SINTETICA I beni constano di una abitazione sviluppata al piano terra e piano primo, con

10 10 di 12 garage; in comune con altra proprietà servizi e corte esterna, di cui una parte sul lato est dell edificio risulta ad uso esclusivo. L edificio, costruito nel 1965, si trova nel quartiere San Rocco, nella prima periferia Sud di Ravenna in contesto residenziale che presenta soprattutto analoghe case a due piani pressoché coeve. QUESITO 21. VENDITA IN LOTTI Gli immobili pignorati sono vendibili in un unico lotto e non risultano vendibili separatamente senza diminuire notevolmente il valore complessivo dell oggetto rendendolo poco appetibile sul mercato. QUESITO 22. DATI DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore esecutato è xxxx. QUESITO 23. STATO CIVILE DEL DEBITORE ESECUTATO Il debitore esecutato risulta coniugata in regime di separazione dei beni, come indicato nella Relazione Notarile in allegato. QUESITO 24. CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA OCCUPANTI L immobile pignorato risulta occupato dall esecutato e famigliari, come indicato al quesito n 7; non si fornisce pertanto il certificato storico di residenza. QUESITO 25. PRESENZA DI CAUSE

11 11 di 12 Non risultano cause relative a domande giudiziali trascritte sugli immobili oggetto di pignoramento. QUESITO 26. ISTANZA DI PROROGA In seguito a differimento dell udienza, il termine di deposito della perizia è stato prorogato con termine ultimo per il deposito in data 02/09/2018. QUESITO 27 e 28. DEPOSITO PERIZIA Il consulente tecnico provvederà ad inviare copia della perizia ai creditori ed al debitore; provvederà inoltre a depositare per via telematica attestazione degli invii, copia della perizia con allegati e copia depurata da generalità dei soggetti coinvolti, i documenti ritirati, la nota professionale dei compensi. CONCLUSIONE Si considera di stimare la nuda proprietà per intero e non relativamente alla quota di nuda proprietà dell esecutata, in quanto il bene non risulta divisibile. Stima del lotto unico in nuda proprietà: lotto unico con valore pari a ,00 (euro centounomila/00).

12 12 di 12 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatomi, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Faenza, 21 Agosto 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Dott. Arch. Damiano Tabanelli) Allegati: o All.01 Documentazione fotografica o All.02 Visure catastali storiche o All.03 Planimetrie catastali o All.04 Estratto di mappa o All.05 Certificato notarile o All.06 Elaborato planimetrico ed elenco sub o All.07 Ispezione ipotecaria o All.08 Atto di provenienza o All.09 Copia precedenti edilizi o All.10 Certificazione Energetica o All.11 Stralcio RUE Comune di Ravenna o All.12 Atto di vincolo o All.13 Attestazione invii ai creditori ed al debitore