TRIB U N AL E DI AN CONA

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1 TRIB U N AL E DI AN CONA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Gambini Marina, nell'esecuzione Immobiliare 116/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Patti... 6 Condizioni... 6 Parti Comuni... 6 Servitù... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali...10 Stima / Formazione lotti...10 Riserve e particolarità da segnalare...11 Riepilogo bando d'asta...13 Lotto Unico...13 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 116/2013 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO Con udienza del 19/02/2015, il sottoscritto Arch. Gambini Marina, con studio in Via Giordano Bruno, Falconara Marittima (AN), marinagambini.a@gmail.com, PEC marina.gambini@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 12/03/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Zampetti Luca presso il Tribunale di Ancona. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Complesso Immobiliare ubicato a Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO 34 DESCRIZIONE TRATTASI DI COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO DA UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE OLTRE ANNESSI ED UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO. L'IMMOBILE PRINCIPALE E' SVILUPPATO SU DUE PIANI FUORI TERRA INSERITO LUNGO LA SCHIERA DI EDIFICI CHE COSTEGGIANO LA STRADA PRINCIPALE CUI SONO ANNESSI ALCUNI FABBRICATI MINORI ADIBITI A MAGAZZINI CON ACCESSO DAL RESEDE TERGALE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA OLTRE AD UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO PERTINENZIALE. L'IMMOBILE SI TROVA IN UNA ZONA URBANA PERIFERICA POCO DISTANTE DAL CAPOLUOGO COMUNALE CUI SI RIFERISCE PER QUANTO RIGUARDA I SERVIZI COMMERCIALI E TERZIARI. IL RESEDE E' ASFALTATO E CHIUSO DA CANCELLO CARRABILE. LA ZONA URBANA DI CUI IL COMPLESSO IMMOBILIARE FA PARTE HA CARATTERE PRETTAMENTE RESIDENZIALE AGRICOLO SENZA NOTE DI PREGIO. ATTUALMENTE L'IMMOBILE RISULTA CONCESSO IN LOCAZIONE CON REGOLARE CONTRATTO DI AFFITTO. DAL RESEDE TERGALE SI ACCEDE AL FRUSTOLO DI TERRENO DELLA STESSA PROPRIETA' ATTUALMENTE COLTIVATO AD ORTO DAGLI AFFITTUARI. L'IMMOBILE E' CONCESSO IN LOCAZIONE, CON REGOLARE CONTRATTO REGISTRATO IN DATA 19 MAGGIO 2014 AL N.964 PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI ANCONA UFFICIO TERRITORIALE DI JESI, IN SCADENZA IL 09/05/2018 (TERMINE ASSOLUTO), ALLA SIG.RA **** Omissis **** CHE IVI RISIEDE CON LA PROPRIA FAMIGLIA. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Complesso Immobiliare ubicato a Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO 34 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3

4 **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'ESECUTATO RISULTA DI STATO CIVILE LIBERO CONFINI L'IMMOBILE CONFINA A NORD CON P.LLA 158, A EST CON VIA DI MURELLO A SUD CON P.LLA 134 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 48,50 mq 55,50 mq 1,00 55,50 mq 2,70 m T Abitazione 17,06 mq 21,00 mq 1,00 21,00 mq 0,00 m 1 Locale di deposito 40,71 mq 51,15 mq 0,50 25,57 mq 2,70 m T Cortile 105,00 mq 105,00 mq 0,25 26,25 mq 0,00 m Terreno agricolo 121,00 mq 121,00 mq 0,18 21,78 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 150,10 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 150,10 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'IMMOBILE OGGETTO DI STIMA E' SITO IN UNA FRAZIONE PERIFERICA RURALE DEL CENTRO ABITATO DI BELVEDERE OSTRENSE; QUESTO E' COMUNQUE RAGGIUNTO DAI PRINCIPALI SERVIZI (ACQUA, LUCE, GAS, TELEFONO) IN FASE DI SOPRALLUOGO L'IMMOBILE E' RISULTATO NON CONFORME AGLI ATTI DEPOSITATI PRESSO GLI UFFICI PREPOSTI (UFFICIO EDILIZIA DEL COMUNE E CATASTO) PER UNA SERIE DI INTERVENTI EDILIZIA ESEGUITI IN ASSENZA DI TITOLI ABILITATIVI. L'INTERVENTO DI MAGGIOR CONSISTENZA RIGUARDA L'AMPLIAMENTO DEL FABBRICATO ADIBITO A MAGAZZINO POSTO IN FONDO AL RESEDE CUI E' STATO AGGIUNTO UN CORPO DI FABBRICA DI CIRCA MQ. 18,00, CON ALTEZZA INFERIORE RISPETTO AL CORPO PRINCIPALE DELLO STESSO ANNESSO (CIRCA ML.2,40), ALL'INTERNO DEL QUALE SONO STATI ALLESTITI UN BAGNO ED UNA CUCINA, OLTRE ALLA PRESENZA DI ALTRE MODESTE MODIFICHE INTERNE RAPPRESENTATE DALLA DEMOLIZIONE DI ALCUNI TRAMEZZI E LA COSTRUZIONE DI ALTRI, SEMPRE NEL MAGAZZINO. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 4

5 A6 U 6 VANI 130,15 T-1 Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Seminativo ,28 0,41 Corrispondenza catastale IN FASE DI SOPRALLUOGO E' STATO VERIFICATO CHE NON ESISTE CORRISPONDENZA FRA LO STATO DEI LUOGHI E LA PLANIMETRIA CATASTALE ESISTENTE. LE DIFFORMITA' RISCONTRATE RIGUARDANO L'AMPLIAMENTO DEL FABBRICATO ADIBITO A MAGAZZINO POSTO IN FONDO AL RESEDE CUI E' STATO AGGIUNTO UN CORPO DI FABBRICA DI CIRCA MQ. 18,00, DI ALTEZZA INFERIORE RISPETTO AL CORPO PRINCIPALE (CIRCA ML.2,40 PER UN VOLUME DI CIRCA MC.50,00), ALL'INTERNO DEL QUALE SONO STATI ALLESTITI UN BAGNO ED UNA CUCINA, OLTRE A MODESTE MODIFICHE INTERNE RAPPRESENTATE DALLA DEMOLIZIONE DI ALCUNI TRAMEZZI E LA COSTRUZIONE DI ALTRI NELLO STESSO MAGAZZINO. DALLA VERIFICA PRESSO L'UFFICIO URBANISTICA DEL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE NON SONO STATE TROVATE IN ARCHIVIO PRATICHE EDILIZIE DEPOSITATE PER RICHIEDERE L'ABILITAZIONE ALL'ESECUZIONE DI TALI OPERE CHE, QUINDI, RISULTANO ESEGUITE IN ABUSO. IL VOLUME IN AMPLIAMENTO, CONTENENTE IL BAGNO E LA CUCINA, RISULTA NON SANABILE E QUINDI DOVRA' ESSERE ABBATTUTO E RIPRISTINATO LO STATO DEI LUOGHI. PER QUANTO RIGUARDA LE OPERE INTERNE QUESTE POSSONO ESSERE REGOLARIZZATE CON UNA RICHIESTA DI PERMESSO DI COSTRUIRE A SANATORIA. LA PLANIMETRIA CATASTALE NECESSITA DI ESSERE AGGIORNATA DIETRO PRESENTAZIONE DI NUOVA PRATICA DOCFA AL COSTO DI EURO 500,00 CIRCA PER ONERI PROFESSIONALI OLTRE EURO 50,00 PER DIRITTI CATASTALI NESSUNA NOTA DA SEGNALARE PRECISAZIONI SONO STATI ESAMINATI GLI ATTI DEL PROCEDIMENTO E CONTROLLATA LA COMPLETEZZA DEI DOCUMENTI DI CUI ALL'ART.567 SECONDO COMMA, C.P.C. E' STATO RICHIESTO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE DELLA PROVINCIA DI ANCONA UFFICIO TERRITORIALE DI JESI COPIA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE SONO STATI RICHIESTI PRESSO L'UFFICIO URBANISTICA DEL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE SIA COPIA DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA CHE DELLA DIA EDILIZIA E DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PER IL TERRENO SONO STATI RICHIESTI PRESSO L'UFFICIO DEL NOTAIO VITTORIO BORTOLUZZI DI ANCONA GLI ATTI DI PROVENIENZA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE OGGETTO DI PIGNORAMENTO 5

6 PATTI L'IMMOBILE RISULTA AD OGGI CONCESSO IN LOCAZIONE ALLA SIG.RA **** Omissis **** CHE IVI RISIEDE CON LA PROPRIA FAMIGLIA CONDIZIONI L'IMMOBILE RISULTA AD OGGI CONCESSO IN LOCAZIONE ALLA SIG.RA **** Omissis **** CHE IVI RISIEDE CON LA PROPRIA FAMIGLIA CON CONTRATTO IN SCADENZA IL 09/05/2018 QUALE TERMINE ASSOLUTO PARTI COMUNI IL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO NON RISULTA INSERITO IN UN CONDOMINIO NE AVENTE PARTI COMUNI CON ALTRE UNITA' IMMOBILIARI SERVITÙ NON SI SEGNALA L'ESISTENZA DI SERVITU' GRAVANTI SUL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'IMMOBILE PRINCIPALE OGGETTO DI PIGNORAMENTO SI PRESENTA IN CONDIZIONI IGIENICHE PRECARIE A CAUSA DELLA PRESENZA DI UNA NOTEVOLE QUANTITA' DI MUFFE AL SUO INTERNO DOVUTE SIA AL BASSO SPESSORE DELLE MURATURE CHE AD UMIDITA' DI RISALITA DAL TERRENO SOTTOSTANTE. L'IMMOBILE E' DI ORIGINE RURALE E LA STRUTTURA MURARIA E' DI BASSA QUALITA', COSTITUITA DA PIETRAME E LATERIZIO. IL PIANO TERRENO E' PRIVO DI VESPAIO SOTTO PAVIMENTO ED IL SOLAIO DEL PRIMO PIANO E DEL TETTO SONO IN LEGNO E LATERIZIO. IL MANTO DI COPERTURA E' IN LATERIZIO, DOVE IL TETTO E' A FALDA COPERTO DA GUAINA BITUMINOSA E MATERIALI DI RECUPERO, DOVE IL TETTO E' PIANO. I LOCALI DI SBRATTO NEL RESEDE HANNO COPERTURA MISTA (ALCUNI IN LATERIZIO ALTRI IN LASTRE SANDWICH DI ALLUMINIO PREVERNICIATO O MATERIALI DI RECUPERO). LE MURATURE SONO IN MATERIALE POVERO E AFFLITTE DA MUFFE, CONDENSE E LESIONI. I PAVIMENTI SONO IN CERAMICA DI GRES PORCELLANATO, I BAGNI SONO RIVESTITI SIA A TERRA CHE A PARETE CON MATTONELLE CERAMICHE DI COLORE CHIARO. GLI IMPIANTI SONO A NORMA. L'IMPIANTO ELETTRICO E' DEL TIPO SOTTOTRACCIA ED E' DOTATO DI SALVAVITA. L'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO E' ALIMENTATO DA CALDAIA A GAS METANO CON CORPI RADIANTI IN ALLUMINIO VERNICIATO. LA CUCINA E' A GAS ED E' COLLEGATA ALLA RETE ESTERNA CON ALLACCIO SULLA PUBBLICA VIA COME PURE LA RETE IDRICA. L'ACQUA CALDA SANITARIA E' GARANTITA DALLA CALDAIA A GAS. IL RESEDE E' PAVIMENTATO CON BATTUTO DI CEMENTO E AL SUO INTERNO E' PRESENTE LA FOSSA BIOLOGICA BICAMERALE A SERVIZIO DEGLI SCARICHI DEI REFLUI DELL'IMMOBILE. GLI INFISSI SONO IN LEGNO CON SCURETTI E PERSIANE IN LEGNO E VETRI SCEMPI. DAL CERTIFICATO ENERGETICO L'IMMOBILE RISULTA ESSERE CLASSIFICATO IN CLASSE "F". LA PORZIONE DI TERRENO RETROSTANTE E' COLTIVATA AD ORTO DAGLI AFFITTUARI E RAPPRESENTA UN BUON CORREDO AL COMPLESSO IMMOBILIARE ALLA STREGUA DI UN VERO E PROPRIO GIARDINO PERTINENZIALE. STATO DI OCCUPAZIONE 6

7 L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 19/05/2014 Scadenza contratto: 09/05/2018 Stato della causa in corso per il rilascio NON SUSSISTONO CAUSE IN CORSO PER IL RILASCIO. AD OGGI NON RISULTA ESSERCI ALCUNA DISDETTA LOCATIVA. LA DATA DI SCADENZA DEL CONTRATTO AL 09/05/2018 RISULTA SEGNALATO NELL'ATTO STESSO QUALE "TERMINE ASSOLUTO". Canoni di locazione Canone mensile: 250,00 AL MOMENTO DELL'ACCESSO ALL'IMMOBILE AVVENUTO IN DATA 29/05/2015 L'IMMOBILE RISULTAVA ABITATO DALL'AFFITTUARIA, SIG.RA **** Omissis **** E DALLA PROPRIA FAMIGLIA CHE HANNO CONSENTITO AL SOTTOSCRITTO CTU DI PRENDERNE VISIONE. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. PER QUANTO RIGUARDA LA SITUAZIONE SULLA PROVENIENZA VENTENNALE SI FA RIFERIMENTO ALLA RELAZIONE NOTARILE DEPOSITATA AGLI ATTI DI CAUSA, VISIONATA DAL SOTTOSCRITTO CTU, DOVE COMPAIONO COERENTEMENTE ELENCATI TUTTI ATTI DI TRASFERIMENTO DEL BENE FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di ANCONA aggiornate al 25/06/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Iscritto a ANCONA il 28/11/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 7

8 Trascrizioni Formalità a carico della procedura Rogante: NOTAIO VITTORIO BORTOLUZZI Data: 27/11/2003 N repertorio: N raccolta: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ANCONA il 09/08/2013 Reg. gen Reg. part Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione NON SONO STATE RISCONTRATE ALTRE FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI A CARICO DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO A PARTE QUELLE RELATIVE ALLA PRESENTE PROCEDURA E SEGNALATA IN BOX NOTE DALLE ISPEZIONI IPOTECARIE EFFETTUATE PRESSO GLI UFFICI PREPOSTI E PRESENTI AGLI ATTI DI CAUSA NON RISULTANO ESSERCI A CARICO NE' DEL BENE PIGNORATO NE' DELLA PROPRIETA' ALTRE FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI OLTRE QUELLE INERENTI LA PRESENTE PROCEDU RA CHE SARANNO, QUINDI, CANCELLATE AL MOMENTO DELLA VENDITA DALLE ISPEZIONI IPOTECARIE EFFETTUATE RISULTA ESSERE STATA ACCESA IN DATA 22/05/2008 UNA FORMALITA' A FAVORE DI EQUITALIA MARCHE UNO SPA A CARICO DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO CON SUCCESSIVA ANNOTAZIONE DI CANCELLAZIONE TOTALE n.2928 DEL 18/10/2012 NORMATIVA URBANISTICA E' STATO RICHIESTO IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA AL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE IN DATA 22/06/2015 ED E' STATO RILASCIATO IN DATA 03/07/2015 NEL PIANO REGOLATORE VIGENTE L'IMMOBILE RICADE IN ZONA "B2 - RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO" REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. SONO STATE VISIONATE LE PRATICHE EDILIZIE RIFERITE AL BENE OGGETTO DI STIMA PRESSO L'UFFICIO URBANISTICA DEL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE PER LAVORI ESEGUITI IN ASSENZA DI ATTI ABILITATIVI E TERMINATI IN DATA ANTERIORE IL 1 SETTEMBRE 1967 E' STATA RILASCIATA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N.6 DEL 09/12/1998 8

9 PER INTERVENTI EDILIZI ESEGUITI ALL'INTERNO DEL FABBRICATO PRINCIPALE E' STATA PRESENTATA DIA EDILIZIA N.59/01 DEL 23 MAGGIO 2001 CON DEPOSITO DEL COLLAUDO DI FINE LAVORI DEL 02/11/2001 (CHE SI PRODUCONO IN ALLEGATO) IN FASE DI SOPRALLUOGO SONO EMERSI ALTRI INTERVENTI EDILIZI ESEGUITI IN ASSENZA DI ATTI ABILITATIVI A CARICO DEL LOCALE DI SGOMBERO POSTO IN FONDO AL RESEDE. DETTO INTERVENTO HA DETERMINATO UN AUMENTO DI CUBATURA EDIFICATA A CARICO DEL LOTTO CHE RISULTA NON AMMISSIBILE RISPETTO AI VIGENTI STRUMENTI URBANISTICI IL CERTIFICATO DI ABITABILITA', IN VIRTU' DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA EX L.47/85, E'STATO RICHIESTO CON PROTOCOLLO N.3371 DEL 15/07/1998 DALLA PRECEDENTE PROPRIETA', MA A TUTT'OGGI NON RISULTA RILASCIATO DAL COMUNE. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. IN FASE DI SOPRALLUOGO E' STATO VERIFICATO CHE NON ESISTE CORRISPONDENZA FRA LO STATO DEI LUOGHI E LA PLANIMETRIA CATASTALE DI RIFERIMENTO. LE DIFFORMITA' RISCONTRATE RIGUARDANO 1- L'AMPLIAMENTO DEL FABBRICATO ADIBITO A MAGAZZINO POSTO IN FONDO AL RESEDE CUI E' STATO AGGIUNTO UN CORPO DI FABBRICA DI CIRCA MQ. 18,00, DI ALTEZZA INFERIORE RISPETTO AL CORPO PRINCIPALE (CIRCA ML.2,40) PER UN VOLUME DI CIRCA MC.50,00 ALL'INTERNO DEL QUALE SONO STATI ALLESTITI UN BAGNO ED UNA CUCINA (NON AMMISSIBILI CON LA DESTINAZIONE D'USO DI LOCALE DI "SGOMBERO" DELLO STESSO FABBRICATO), OLTRE A MODESTE MODIFICHE INTERNE RAPPRESENTATE DALLA DEMOLIZIONE DI ALCUNI TRAMEZZI E DALLA COSTRUZIONE DI ALTRI NELLO STESSO MAGAZZINO. DALLA VERIFICA PRESSO L'UFFICIO URBANISTICA DEL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE NON SONO STATE TROVATE IN ARCHIVIO PRATICHE EDILIZIE DEPOSITATE PER RICHIEDERE L'ABILITAZIONE ALL'ESECUZIONE DI TALI OPERE CHE, QUINDI, RISULTANO ESEGUITE IN ABUSO. PER QUANTO RIGUARDA LE DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI DEI TRAMEZZI INTERNI, TALI INTERVENTI POSSONO ESSERE SANATI CON UNA RICHIESTA DI PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA TRATTANDOSI DI OPERE INTERNE DI MODESTA ENTITA' L'OBLAZIONE SARA' COMMISURATA ALLA MISURA MINIMA PREVISTA PER LEGGE (EURO 516,00) ALTRE AI DIRITTI DI SEGRETERIA PARI AD UN IMPORTO DI EURO 52,00 ED ONERI PROFESSIONALI PER LA REDAZIONE DELLA PRATICA EDILIZIA E L'AGGIORNAMENTO CATASTALE STIMATI IN CIRCA EURO 2.000,00 PER QUANTO RIGUARDA L'INTERVENTO DI AMPLIAMENTO AD OGGI ED IN BASE AGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI, LO STESSO RISULTA NON SANABILE E, QUINDI, SARA' SOGGETTO AD ORDINANZA DI DEMOLIZIONE E MESSA IN PRISTINO SECONDO I MODI PREVISTI DALLE NORME VIGENTI CON IL PAGAMENTO DEGLI ONERI ED OBLAZIONI SPETTANTI E VALUTATI DAL COMU NE STESSO. A TAL PROPOSITO SI FA PRESENTE CHE, IN SEDE DI VISURA PRESSO L'UFFICIO TECNICO DEL COMUNE E PUR SU SPECIFICA RICHIESTA DEL SOTTOSCRITTO CTU, L'ADDETTO ALLE 9

10 INFORMAZIONI NON E' STATO IN GRADO DI QUANTIFICARE LA SPESA PREVISTA PER TALE OPERAZIONE, GIUSTIFICANDOSI CON IL FATTO CHE L'UFFICIO TECNICO DEL COMUNE NON SI ERA MAI TROVATO DI FRONTE A TALE ESIGENZA. QUINDI SI RIMANDA A FUTURA E PIU' MATURA SESSIONE IL QUANTIFICARE GLI ONERI DOVUTI CHE, COMUNQUE, SARANNO SICURAMENTE CONTENUTI ENTRO LE POCHE MIGLIAIA DI EURO. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. IL COMPLESSO IMMOBILIARE NON FA PARTE DI UN CONDOMINIO STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Complesso Immobiliare ubicato a Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO 34 TRATTASI DI COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO DA UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE OLTRE ANNESSI ED UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO. L'IMMOBILE PRINCIPALE E' SVILUPPATO SU DUE PIANI FUORI TERRA INSERITO LUNGO LA SCHIERA DI EDIFICI CHE COSTEGGIANO LA STRADA PRINCIPALE CUI SONO ANNESSI ALCUNI FABBRICATI MINORI ADIBITI A MAGAZZINI CON ACCESSO DAL RESEDE TERGALE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA OLTRE AD UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO PERTINENZIALE. L'IMMOBILE SI TROVA IN UNA ZONA URBANA PERIFERICA POCO DISTANTE DAL CAPOLUOGO COMUNALE CUI SI RIFERISCE PER QUANTO RIGUARDA I SERVIZI COMMERCIALI E TERZIARI. IL RESEDE E' ASFALTATO E CHIUSO DA CANCELLO CARRABILE. LA ZONA URBANA DI CUI IL COMPLESSO IMMOBILIARE FA PARTE HA CARATTERE PRETTAMENTE RESIDENZIALE AGRICOLO SENZA NOTE DI PREGIO. ATTUALMENTE L'IMMOBILE RISULTA CONCESSO IN LOCAZIONE CON REGOLARE CONTRATTO DI AFFITTO. DAL RESEDE TERGALE SI ACCEDE AL FRUSTOLO DI TERRENO DELLA STESSA PROPRIETA' ATTUALMENTE COLTIVATO AD ORTO DAGLI AFFITTUARI. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 135, Sub. 1-2, Categoria A6 al catasto Terreni - Fg. 26, Part. 287, Qualità Seminativo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 STIMA DEL BENE BOX NOTE SI FA PRESENTE CHE IL FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO, CONSIDERATO QUALE ENTITA' AUTONOMA, AVREBBE AVUTO UN VALORE REDDITTUALE NON IN LINEA CON IL VALORE REALE CHE ESSO ACQUISISCE INVECE SE VISTO QUALE CORREDO DI ARRICCHIMENTO DEL COMPLESSO IMMOBILIARE. COME SOLITAMENTE AVVIENE PER UNA PORZIONE DI TERRA COSI' MINIMA. INFATTI LA SUA ESISTENZA, QUALE PERTINENZA DI USO ESCLUSIVO, PERMETTE DI AVERE MAGGIOR RESPIRO ATTORNO AI 10

11 FABBRICATI E DISTACCA GLI STESSI DAI CONFINI CON LE ALTRE PROPRIETA'. RAGIONE QUESTA PER CUI E' STATO REPUTATO CORRETTO ATTRIBUIRE AL SUDDETTO TERRENO IL VALORE PROPRIO DI UN GIARDINO ANZICHE' DI UN MERO TERRENO AGRICOLO Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Complesso Immobiliare Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO ,10 mq 700,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 15,00 % Valore finale di stima: ,50 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE PER QUANTO EMERSO IN CORSO DI SOPRALLUOGO, DALLO STUDIO DEI DATI RILEVATI E DAL CONFRONTO CON GLI ATTI COMUNALI LEGITTIMI PRESENTATI A CARICO DELL'IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO LO STESSO AD OGGI RISULTA ESSERE NON CONFORME E, QUINDI, NON TRASFERIBILE NELLO STATO DI FATTO IN CUI SI TROVA. E' NECESSARIO PROCEDERE CON UN RISANAMENTO DELLA SITUAZIONE SIA URBANISTICA CHE CATASTALE PRIMA DI PROCEDERE CON L'ALIENAZIONE PER LA VENDITA ALL'INCANTO. AD OGGI PARTE DEGLI ABUSI VERIFICATI (QUELLI A CARICO DELL'ANNESSO TERGALE) RISULTANO NON SANABILI PER CUI, IN BASE AGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI SI DOVRA' PROCEDERE CON UN ORDINANZA DI DEMOLIZIONE E RIMESSA IN PRISTINO DELLO STATO LEGITTIMO DA PARTE DEL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE A CARICO DELLA PROPRIETA', CON COSTI IN TERMINI DI LAVORI EDILI E DI SANZIONI CHE POSSONO AGGIRARSI SUI EURO CIRCA. PER QUANTO RIGUARDA LE OPERE INTERNE ESEGUITE IN ABUSO, LE STESSE ANDRANNO COMUNQUE REGOLARIZZATE PRIMA DI PROCEDERE CON L'ALIENAZIONE SECONDO GLI ITER GIA' SEGNALATI SI FA PRESENTE CHE ATTUALMENTE L'IMMOBILE E' ABITATO E CONCESSO IN LOCAZIONE CON CONTRATTO REGOLARE IN SCADENZA IL 09/05/

12 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Falconara Marittima, li 10/07/2015 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Gambini Marina N 1 Estratti di mappa - ESTRATTO DI MAPPA PER IMMOBILE E TERRENO (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Planimetrie catastali - PLANIMETRIA CATASTALE IMMOBILE (Aggiornamento al 06/07/2015) N 2 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Certificato destinazione urbanistica (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Foto - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA IMMOBILE E TERRENO (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Atto di provenienza (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Concessione edilizia - CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA ex L.47/85 (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - PRATICA EDILIZIA - DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA' (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - CONTRATTO DI LOCAZIONE (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO-INIZIO OPERAZIONI PERITALI (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - SPESE DOCUMENTABILI (Aggiornamento al 06/07/2015) N 1 Altri allegati - NOTA SPESE CTU (Aggiornamento al 06/07/2015) 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Complesso Immobiliare ubicato a Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO 34 TRATTASI DI COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO DA UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE OLTRE ANNESSI ED UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO. L'IMMOBILE PRINCIPALE E' SVILUPPATO SU DUE PIANI FUORI TERRA INSERITO LUNGO LA SCHIERA DI EDIFICI CHE COSTEGGIANO LA STRADA PRINCIPALE CUI SONO ANNESSI ALCUNI FABBRICATI MINORI ADIBITI A MAGAZZINI CON ACCESSO DAL RESEDE TERGALE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA OLTRE AD UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO PERTINENZIALE. L'IMMOBILE SI TROVA IN UNA ZONA URBANA PERIFERICA POCO DISTANTE DAL CAPOLUOGO COMUNALE CUI SI RIFERISCE PER QUANTO RIGUARDA I SERVIZI COMMERCIALI E TERZIARI. IL RESEDE E' ASFALTATO E CHIUSO DA CANCELLO CARRABILE. LA ZONA URBANA DI CUI IL COMPLESSO IMMOBILIARE FA PARTE HA CARATTERE PRETTAMENTE RESIDENZIALE AGRICOLO SENZA NOTE DI PREGIO. ATTUALMENTE L'IMMOBILE RISULTA CONCESSO IN LOCAZIONE CON REGOLARE CONTRATTO DI AFFITTO. DAL RESEDE TERGALE SI ACCEDE AL FRUSTOLO DI TERRENO DELLA STESSA PROPRIETA' ATTUALMENTE COLTIVATO AD ORTO DAGLI AFFITTUARI. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 135, Sub. 1-2, Categoria A6 al catasto Terreni - Fg. 26, Part. 287, Qualità Seminativo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: E' STATO RICHIESTO IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA AL COMUNE DI BELVEDERE OSTRENSE IN DATA 22/06/2015 ED E' STATO RILASCIATO IN DATA 03/07/2015 NEL PIANO REGOLATORE VIGENTE L'IMMOBILE RICADE IN ZONA "B2 - RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO" Prezzo base d'asta: ,50 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 116/2013 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,50 Bene N 1 - Complesso Immobiliare Ubicazione: Belvedere Ostrense (AN) - VIA MURELLO 34 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Complesso Immobiliare Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 135, Sub. 1-2, Categoria A6 Identificato al catasto Terreni - Fg. 26, Part. 287, Qualità Seminativo Superficie 150,10 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: L'IMMOBILE RISULTA AD OGGI CONCESSO IN LOCAZIONE ALLA SIG.RA **** Omissis **** CHE IVI RISIEDE CON LA PROPRIA FAMIGLIA CON CONTRATTO IN SCADENZA IL 09/05/2018 QUALE TERMINE ASSOLUTO Descrizione: Vendita soggetta a IVA: TRATTASI DI COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO DA UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE OLTRE ANNESSI ED UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO. L'IMMOBILE PRINCIPALE E' SVILUPPATO SU DUE PIANI FUORI TERRA INSERITO LUNGO LA SCHIERA DI EDIFICI CHE COSTEGGIANO LA STRADA PRINCIPALE CUI SONO ANNESSI ALCUNI FABBRICATI MINORI ADIBITI A MAGAZZINI CON ACCESSO DAL RESEDE TERGALE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA OLTRE AD UN FRUSTOLO DI TERRENO AGRICOLO PERTINENZIALE. L'IMMOBILE SI TROVA IN UNA ZONA URBANA PERIFERICA POCO DISTANTE DAL CAPOLUOGO COMUNALE CUI SI RIFERISCE PER QUANTO RIGUARDA I SERVIZI COMMERCIALI E TERZIARI. IL RESEDE E' ASFALTATO E CHIUSO DA CANCELLO CARRABILE. LA ZONA URBANA DI CUI IL COMPLESSO IMMOBILIARE FA PARTE HA CARATTERE PRETTAMENTE RESIDENZIALE AGRICOLO SENZA NOTE DI PREGIO. ATTUALMENTE L'IMMOBILE RISULTA CONCESSO IN LOCAZIONE CON REGOLARE CONTRATTO DI AFFITTO. DAL RESEDE TERGALE SI ACCEDE AL FRUSTOLO DI TERRENO DELLA STESSA PROPRIETA' ATTUALMENTE COLTIVATO AD ORTO DAGLI AFFITTUARI. SI 14

15 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Iscritto a ANCONA il 28/11/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Formalità a carico della procedura Rogante: NOTAIO VITTORIO BORTOLUZZI Data: 27/11/2003 N repertorio: N raccolta: Trascrizioni VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ANCONA il 09/08/2013 Reg. gen Reg. part Formalità a carico della procedura 15