Perizia di stima immobiliare

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1 Perizia di stima immobiliare PM 12, PM 23 - P.Ed.2735 P.T. 3162/II C.C.MAIA R.G. 246/2011 Promossa da Contro Giudice esecucutore C.T.U. Banca Popolare dell Alto Adige società cooperativa per azioni. Condominio Penegal SPORT EUROPA srl Dott. Michele Paparella Ing. Matteo Gentilini

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3 Perizia di stima PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA Indice 1. Dati generali Premessa e modalità di redazione della stima Descrizione sommaria Identificazione tavolare Stato di possesso Situazione catastale Situazione urbanistico-amministrativa Descrizione analitica dei beni Consistenza Altre informazioni Criterio di stima e calcolo del valore del bene immobile Conclusioni e risposta al quesito estimativo Allegati Allegato 1: Documentazione fotografica Allegato 2: Planimetrie Allegato 3: Visura tavolare, Piano di divisione materiale, Visura catastale, Visura particelle validate, Catastini. Allegato 4: Concessioni edilizie, Licenza d uso. Allegato 5: Testo per inserzione Pubblicitaria Il tecnico: Ing. Matteo Gentilini Pag. 3

4 1. Dati generali G.E. Il tecnico Bene oggetto di stima Dott. Michele Paparella Giudice Esecutore Ing. Matteo Gentilini PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA 2. Premessa e modalità di redazione della stima Nell udienza in data 7 marzo 2012 il sottoscritto Ing. Matteo Gentilini regolarmente iscritto all ordine degli ingegneri della Provincia di Bolzano al n. 1766, veniva incaricato dal g.e. dott. Michele Paparella, di procedere alla stima del seguente immobile: PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA Inizio operazioni peritali Il giorno è stato effettuato il sopralluogo Presenti al primo sopralluogo Il padre di un socio, il Liquidatore della società esecutata. Non presenti al primo sopralluogo La parte procedente, i creditori aggiunti. Svolgimento del sopralluogo Si è potuta effettuare la completa ispezione dell immobile oggetto di stima accendendo a tutti i locali interni ed a tutti gli spazi esterni. 3. Descrizione sommaria Descrizione sommaria Tipologia ed ubicazione Inquadramento della zona Descrizione del complesso immobiliare Epoca di costruzione, caratteristiche generali, pertinenze comuni Descrizione dell immobile Modalità di accesso Spazio commerciale ai piani terra ed interrato Il bene immobile è sito al civico 187 di Via Roma, a Merano, è composto da spazi vendita al dettaglio ed ufficio al piano terra, spazi vendita all ingrosso, officina per biciclette, magazzini e servizi igienici al piano interrato. L edificio sorge in zona di completamento B3, sulla principale direttrice, che dal centro di Merano conduce verso Bolzano. La zona presenta edifici di tipo residenziale, commerciale e rurale. Il complesso immobiliare è costituito da due corpi fabbrica rettangolari costruiti in aderenza. La prima edificazione è avvenuta negli anni 70 (prima richiesta accettata dal comune di Merano nel 1975), questa comprendeva unità destinate a civile abitazione ai piani terra, primo e secondo, spazi commerciali e produttivi al piano terra e primo interrato, ed in ultimo, attività di autorimessa interrata al secondo piano interrato. L edificio presenta le caratteristiche tipiche della tecnologia edilizia anni Muratura in calcestruzzo armato ai piani interrati, pilastri e travi in calcestruzzo armato a formare la struttura portante e muratura in laterizio intonacato a realizzare le strutture di tamponamento. L edificio presenta degli spazi comuni, identificabili con la rampa di accesso ai piani interrati, l accesso condominiale i vani scala, il locale caldaia, ed un cortile sul retro verso la campagna. Il negozio è disposto su due livelli, il piano terra con ufficio e spazi espositivi per la vendita al dettaglio arricchiti da ampie vetrine su via Roma. Il piano interrato ospita magazzini, servizi igienici, officina per la riparazione delle biciclette con accesso dedicato dalla rampa condominiale, e spazio espositivo per la vendita all ingrosso. È da sottolineare che gli spazi ai due differenti livelli presentano lo stesso livello di finiture e che sono messi in comunicazione da un ampia e comoda scalinata. Va inoltre evidenziato, che al piano inferiore, essendo questo utilizzato come palestra da una precedente proprietà, vi è la presenza di un impianto di ventilazione forzata con unita di trattamento dell aria. Vi è un giardino di pertinenza esterno l ufficio, tuttavia non vi è la possibilità di recintarlo e di goderne a pieno, in quanto su di esso vige una servitù di passaggio a favore dell intero condominio. L accesso al negozio è possibile al piano terra, dalla porta principale al centro della facciata su via Roma e da un giardino privato su cui si affaccia l uffici. Vi è anche la possibilità di accedere direttamente al piano interrato, attraverso, distintamente, l officina biciclette, o il magazzino. Pag. 4

5 Perizia di stima PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA 4. Identificazione tavolare Conformità con le planimetrie tavolari Lo stato di fatto è in piena conformità con il piano di divisione materiale. Foglio A1 consistenza tavolare PT 3162/II, C.C. 694 MAIA Distretto Merano P.Ed Dati catastali al Qualità Edificio Classe 0 Superficie 1950 mq Foglio A2 diritti attivi PM 12 pianoterra: negozio, 2 uffici, atrio, W.C., 2 terrazze, parcheggio PM piano interrato: 3 magazzini, autorimessa, disimpegno, 2 W.C., 3 bocche da lupo Parti comuni 1 a 48: dal piano interrato al pianoterra: rampa 1 a 43, 45, 46, 47,48: 2. piano ìnterrato: corsia garages, rampa garages, corridoio; dal 2. piano interrato al1. piano interrato: giroscale; 1. piano interrato: corridoio, 2 ripostigli, rampa garages, vano immondizie; pianoterra: terrazza comune 1 a 23, 48: 1. piano interrato: locale caldaia, vano cisterna gasolio, lucernario, bocca di carico; pianoterra: chiusura carico gasolio, lucernario, ingresso, corridoio 1 a 11, 13 a 22: dal piano interrato al tetto: camino 1 a 11: 1. piano interrato: corridoio; dal 1.piano al 2. piano: giroscale; 1. piano e 2. piano: corridoio 12 a 43, 45, 46, 47, 48: dal 2. piano interrato al 1. piano interrato: vano scale 23 a 43, 45, 46, 47: 1. piano interrato: bocca da lupo 13 a 22: 1. piano interrato: corridoio 1 a 12, 23: vano sottotetto, tetto 12 a 23,40 a 43, 45, 46, 47,48: vano sottotetto, tetto 12, 23, 48: piano terreno: lucernario; dal piano interrato al tetto: camino 12, 41, 45, 46, 4 7, 48: piano terreno: lucernario 41,45,46,47: 1.piano interrato: bocca da lupo; 2.piano interrato: corridoio, bocca da lupo G.N. 238/1 EVIDENZA DIVISIONE MATERIALE G.N. 238/1977 P.M. 1, P.M. 2, P.M. 3, P.M. 4, P.M. 5, P.M. 6, P.M. 7, P.M. 8, P.M. 9, P.M. 10, P.M. 11, P.M. 12, P.M. 13, P.M. 14, P.M. 15, P.M. 16, P.M. 17, P.M. 18, P.M. 19, P.M. 20, P.M. 21, P.M. 22, P.M. 23, P.M. 24, P.M. 25, P.M. 26, P.M. 27, P.M. 28, P.M. 29, P.M. 30, P.M. 31, P.M. 32, P.M. 33, P.M. 34, P.M. 35, P.M. 36, P.M. 37, P.M. 38, P.M. 39, P.M. 40, P.M. 41, P.M. 42, P.M. 43, P.M. 44; G.N. 4636/1987 P.M. 41, P.M. 45, P.M. 46, P.M. 47; G.N. 1685/1989 P.M. 12, P.M. 23; G.N. 6972/2004 P.M. 12, P.M G.N. 675/3 EVIDENZA DIRITTO DI SERVITÙ passo a piedi e con veicoli a carico della terrazza al pianoterra, ai sensi del punto 9) del contratto a favore p.ed P.M. 1, p.ed P.M. 2, p.ed P.M. 3, p.ed P.M. 4, p.ed P.M. 5, p.ed P.M. 6, p.ed P.M. 7, p.ed P.M. 8, p.ed P.M. 9, p.ed P.M.10, p.ed P.M.11, p.ed P.M. 12, p.ed P.M. 13, p.ed P.M. 14, p.ed P.M. 15, p.ed P.M. 16, p.ed P.M. 17, p.ed P.M. 18, p.ed P.M. 19, p.ed P.M. 20, p.ed P.M. 21, p.ed P.M. 22, p.ed P.M. 23, p.ed P.M. 48 a carico p.ed P.M. 1, p.ed P.M. 12 Il tecnico: Ing. Matteo Gentilini Pag. 5

6 Foglio C COMUNE - aggravi, servitù, etc Foglio B diritto di proprietà Foglio C - aggravi, servitù, etc Non si estinguono con la procedura di esecuzione immobiliare Foglio C - aggravi, servitù, etc Si estinguono con la procedura di esecuzione immobiliare G.N. 1438/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITÙ di costruzione a distanza ravvicinata fino a 4,40 metri a carico p.ed a favore p.ed. 161/2, p.ed. 161/5 Contratto d.d. 02/07/ G.N. 675/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITÙ passo a piedi e con veicoli a carico della terrazza al pianoterra, ai sensi del punto 9) del contratto a carico p.ed P.M. 1, p.ed P.M. 12 a favore p.ed P.M. 1, p.ed P.M. 2, p.ed P.M. 3, p.ed P.M. 4, p.ed P.M. 5, p.ed P.M. 6, p.ed P.M. 7, p.ed P.M. 8, p.ed P.M. 9, p.ed P.M. 10, p.ed P.M. 11, p.ed P.M. 12, p.ed P.M. 13, p.ed P.M. 14, p.ed P.M. 15, p.ed P.M. 16, p.ed P.M. 17, p.ed P.M. 18, p.ed P.M. 19, p.ed P.M. 20, p.ed P.M. 21, p.ed P.M. 22, p.ed P.M. 23, p.ed P.M. 48 Contratto d.d. 14/03/ G.N. 675/4 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITÙ passo a piedi e con veicoli per il personale A.E.C., nonchè di posa e manutenzione di tutte le condutture sotterranee per l'esercizio della cabina elettrica a carico del cortile e della rampa comuni, ai sensi del punto 1O) del contratto a carico p.ed P.M. 1, p.ed P.M. 2, p.ed P.M. 3, p.ed P.M. 4, p.ed P.M. 5, p.ed P.M. 6, p.ed P.M. 7, p.ed P.M. 8, p.ed P.M. 9, p.ed P.M. 10, p.ed P.M. 11, p.ed P.M. 12, p.ed P.M. 13, p.ed P.M. 14, p.ed P.M. 15, p.ed P.M. 16, p.ed P.M. 17, p.ed P.M. 18, p.ed P.M. 19, p.ed P.M. 20, p.ed P.M. 21, p.ed P.M. 22, p.ed P.M. 23, p.ed P.M. 24, p.ed P.M. 25, p.ed P.M. 26, p.ed P.M. 27, p.ed P.M. 28, p.ed P.M. 29, p.ed P.M. 30, p.ed P.M. 31, p.ed P.M. 32, p.ed P.M. 33, p.ed P.M. 34, p.ed P.M. 35, p.ed P.M. 36, p.ed P.M. 37, p.ed P.M. 38, p.ed P.M. 39, p.ed P.M. 40, p.ed P.M. 41, p.ed P.M. 42, p.ed P.M. 43, p.ed P.M. 44, p.ed P.M. 48 a favore p.ed P.M. 44 Contratto d.d. 14/03/1977 Sport Europa S.R.L. sede di Meranoquota 1/ G.N. 1462/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1 Contratto d.d. 10/03/2005 Nessun vincolo. 11/03/ G.N. 1462/2 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA- P.T. PRINCIPALE EUR ,00 importo complessivo, di cui Euro ,00 per capitale, interessi per un triennio al tasso massimo del 12,00% annui, interessi massimi di mora del16,00% annui ed una cauzione di Euro ,00 per tutti glì accessori, ai sensi dell'art.12) del contratto a carico p.ed P.M Banca Popolare dell'alto Adige Società cooperativa per Azioni sede di Bolzano Contratto d.d. 10/03/2005 annotazione simultaneità con accessorie P.T P.M.23 G.N.1462/ /02/2007- G.N. 795/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato il 05/02/2007 a realizzo del credito del Condominio Penegal in Merano, nell' importo di Euro 8.150,43 oltre agli interessi al saldo ed accessori a carico p.ed P.M Pag. 6

7 Perizia di stima PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA 02/08/ G.N. 4670/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato per compiuta giacenza, a realizzo del credito del CONDOMINIO PENEGAL di Merano nell'importo di EUR 6.858,49.- oltre interessi e spese a carico p.ed P.M /07/ G.N. 4261/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato il per decorso del termine di cui all'art. 8 della legge n. 890 a realizzo del credito di BANCA POPOLARE DI BOLZANO SOC. COOP. P. A., con sede in Bolzano, nell'importo di EUR ,32.con spese successive ed accessori, ai sensi del titolo a carico p.ed P.M /08/2011- G.N. 4674/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare notificato per decorso del termine di cui all'art. 8 della legge n. 890 a realizzo del credito del CONDOMINIO PENEGAL, corrente in Merano, nell'importo di EUR 7.193,48.- oltre accessori e spese, ai sensi del titolo a carico p.ed P.M Stato di possesso Attualmente l immobile risulta chiuso, l attività commerciale risulta interrotta. Sono state staccate le utenze telefoniche edi fornitura elettrica. L Agenzia delle Entrate comunica, che non vi sono contratti di locazione intestati all esecutato. 6. Situazione catastale Dati identificativi Dati di Classamento Altre informazioni # CC P.Ed. Sub. Foglio PM Zona Micro Super- Categ Classe Consistenza Cens. Zona ficie rendita , D/ ,00 VARIAZIONE n del in atti dal ; VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA O PORZIONI MATERIALI Il tecnico: Ing. Matteo Gentilini Pag. 7

8 7. Situazione urbanistico-amministrativa Concessioie edilizie Licenza edilizia #45/75 del Licenza edilizia #83/75 del Licenza edilizia #172/76 del Concessione edilizia #332/87 del Concessione edilizia #231/91 del Concessione edilizia #217/95 del Concessione edilizia #7/98 del Concessione edilizia #360/04 del Concessione edilizia #425/05 del Licenza d uso Licenza d uso del Licenza d uso del Conformità amministrativa Si assevera la conformità dell immobile con quanto concessionato dal comune. Situazione urbanistica Conformità urbanistica Esaurimento cubatura edificabile Sanatorie in corso Oneri pendenti La P.Ed. è quella su cui insiste il simbolo B3 del PUC. L immobile è conforme alle norme urbanistiche vigenti Non avendo dati esatti relativi la cubatura urbanistica dell immobile, si può comunque, con buona approssimazione, affermare che la cubatura dell edificio sia di circa 9000 mc. (950 mq*(9.00m)) Le norme di attuazione al piano urbanistico del Comune di Merano (Delibera GP n.4961 del ) all Art. 8 prevedono per la Zona residenziale B3 Zona di completamento una densità edilizia massima di 2.5 m³/m² Essendo la superficie della P.ED. di circa 3250 mq è da considerarsi esaurita la cubatura edificabile per il lotto in oggetto. Non risultano essere in corso pratiche di condono o sanatorie relative all immobile oggetto di perizia. Non risultano esservi oneri sospesi relativi a competenze comunali relativamente all immobile oggetto di stima. Pag. 8

9 Perizia di stima PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA 8. Descrizione analitica dei beni Caratteristiche generali della zona Tipologia costruttiva e caratteristiche strutturali dell edificio Impianti comuni Impianti di pertinenza Finiture interne Stato di conservazione La zona in cui è ubicato l edificio è a destinazione mista: residenziale, agricola, commerciale e produttiva. La via su cui insistono le vetrine del negozio è una via di grande passaggio, soprattutto veicolare. Nelle immediate vicinanze vi è la presenza di un grosso punto vendita di alimentari e generi domestici, che attrae clientela anche al di fuori del quartiere. Il negozio vanta un piccolo parcheggio riservato immediatamente di fronte all ingresso dello stesso. L edificio è di tipo a torre, realizzato secondo le tecnologie edilizie suggerite dallo stato dell arte di metà anni 70. La struttura delle elevazioni al piano interrato è in calcestruzzo armato, la struttura portante fuoriterra è a telaio anch essa in conglomerato cementizio armato, i solai sono di tipo laterocementizio a blocchi. L edificio presenta 5 solai, due piani interrati, tre piani fuori terra, ed un sottotetto comune. La distribuzione verticale all interno dell edificio avviene tramite due rampe di scale. Non vi è la presenza di impianto di sollevamento persone a fune. Impianto di illuminazione esterna Impianto di connessione alla rete fognaria e alla rete idrica comunali Impianto di riscaldamento e di produzione acqua calda sanitaria alimentato a gasolio. Corpi radianti a parete al piano terra. Impianto idrico Impianto elettrico parzialmente a vista Impianto di ventilazione forzata con unità trattamento dell aria Impianto telefonico Impianto di filodiffusione a vista predisposizione per impianto antiintrusione e di videosorveglianza a vista. Impianto antincendio a naspo nell interrato. Finiture piano terra Infissi in legno, vetri monostrato Avvolgibili in legno. Pareti interne in laterizio intonacato e tinteggiato tinta bianca, Pavimento in piastrelle di tinta chiara Impianto illuminante a vista appeso al soffitto, con corpi illuminante spot e neon. Pareti attrezzate all esposizione di capi d abbigliamento a struttura metallica con finitura tipo legno. Finiture piano interrato Pavimento in piastrelle, laminato ed in calcestruzzo. Pareti in muratura intonacate e tinteggiate. Pareti attrezzate all esposizione di capi d abbigliamento a struttura metallica con finitura tipo legno o specchio. Impianto illuminante a vista appeso al soffitto, con corpi illuminante spot e neon. Impianato di ventilazione a soffitto con condutture di mandata e ripresa in acciaio non verniciato.. L immobile risulta chiuso da anni, necessita quindi di pulizia e di manutenzione ordinaria. Va sottolineato, che l interrato non presenta chiazze di umidità o altri tipi di degrado facilmente riscontrabili negli spazi sotterranei da tempo trascurati. Nel complesso il negozio verte in uno stato di conservazione accettabile. Il tecnico: Ing. Matteo Gentilini Pag. 9

10 9. Consistenza livello locale h netta sup netta sup. lorda coeff. sup. commerciale m m2 m2 m Esposizione Esposizione Ufficio Scala Ingresso merci magazzino Esposizione Esposizione Esposizione Esposizione Ufficio WC Deposito Deposito Vano tecnico TOT. Negozio Esterni Giardino esterno l'ufficio Spazio davanti alla vetrina Spazio davanti alla vetrina Parcheggi Parti comuni 1% delle sup. totali a forfait TOTALE m Superficie netta calcolata sulla base delle planimetrie concessionate (spazi interni) e delle planimetrie catastali (spazi esterni). Pag. 10

11 Perizia di stima PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA 10. Altre informazioni Il negozio fa parte delle proprietà identificate come Condominio Penegal, Amministrazioni condominiali Dalla Torre. Le due PP.M. costituiscono millesimi e con Spese condominiali Manutenzioni straordinarie programmate Per la gestione sono previste a carico del negozio quattro rate rispettivamente di: ,35 scaduta il di cui 2.765,98 correnti e ,37 pregressi ,39 scaduta il ,39 in scadenza il ,19 in scadenza il Per un totale di ,32 Non vi sono opere di manutenzione straordinaria programmate. 11. Criterio di stima e calcolo del valore del bene immobile Criterio di stima Fonti di riferimento ed informazione Valore di mercato riferito alla zona Il criterio di stima che si è ritenuto maggiormente opportuno adottare è quello sintetico comparativo, che individua i valori unitari espressi dal mercato locale, riferiti ad analoghi beni oggetto di scambi e compravendita, nel periodo attuale. Osservatorio dei beni immobiliari dell Agenzia del Territorio Il consulente immobiliare Il Sole 24 Ore Media Indagine tra gli operatori del mercato immobiliare locale Prezzi di compravendita per immobili di simile valore e caratteristiche. Il valore di mercato per unità immobiliari site nella stesa zona varia da un minimo di /m ,00 ad un massimo di /m ,00 prezzo medio al m parametro valutazione coef. Posizione Zona di passaggio, con ottima esposizione e possibilità di parcheggio 1.02 Vetustà L'edificio non è di recente costruzione, ma ciononostante verte in un discreto stato di conservazione 1.01 Metratura e finiture il negozio vanta ampi spazi espositivi e molti vani accessori, ed anche se il piano sottostante non presenta illuminazione naturale è ben finito e ben si addice ad accogliere l'attività commerciale Prezzo unitario derivante da analisi /m Calcolo del valore di mercato del bene Valore espresso dal prodotto di quantità per prezzo unitario: 975,43 m2 x 2.549,23 /m2 = ,42 che si arrotondano a ,00 Quota del valore stimato 1/1 Calcolo nuda proprietà Adeguamenti e correzioni della stima Non necessario Riduzione per vendita tramite asta giudiziaria. Si ritiene doveroso ridurre del 15% il valore di mercato a causa della tipologia di vendita ,00 x,85 = ,00 Arrotondamenti Si ritiene opportuno arrotondare il più probabile valore di mercato al migliaio di euro. Il tecnico: Ing. Matteo Gentilini Pag. 11

12 12. Conclusioni e risposta al quesito estimativo Facendo seguito al quanto precedentemente esposto, il sottoscritto ritiene che il valore complessivo a base d asta, relativo dei beni individuati dalle PM 12, PM 23 - P.Ed P.T. 3162/II - C.C.MAIA, sia di ,00 ( Euro DueMilioniCentoQuattordiciMila/00) Con la risposta al quesito estimativo posto il tecnico ritiene esaurito l incarico affidatogli. Con osservanza Bolzano, lì Il C.T.U. Ing. Matteo Gentilini Pag. 12