Espropriazioni immobiliari N. 2272/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 2272/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: Condominio via G. Di Vittorio Milano DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Caterina Trentini CUSTODE: avv. Giovanni Recalcati CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 19/04/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DAVIDE ALFREDO DAVI' CF:DVADDL70D08F205M con studio in MILANO (MI) via Ausonio 12 telefono: 3357258349 email: davidealfredodavi@gmail.com Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 2272/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MILANO Via Giuseppe di Vittorio 8, quartiere Quinto Romano, della superficie commerciale di 36,40 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Entrando ci si trova nel disimpegno con difronte la cucina ed il bagno, a sinistra l'unica stanza. Dalla cucina con porta finestra si accede all'unico balcone dell'appartamento, al quale si affaccia anche il bagno. L'appartamento ha un unico affaccio esterno su cortile comune. L'appartamento è discrretamente manutenuto, ha serramenti recenti. Non ci sono certificazioni relative agli impianti L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, scala A, ha un'altezza interna di cm 290.Identificazione catastale: foglio 329 particella 177 sub. 30 (catasto fabbricati), sezione urbana Urbana, zona censuaria 3, categoria A/3, classe 1, consistenza 3 vani, rendita 240,15 Euro, indirizzo catastale: via Giuseppe di Vittorio 8 Milano 20153, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione edl 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: Nord: Particelle 47, Sud: Corridoio comune, Est: Altra unità immobiliare, Ovest: Altra Unità immobiliare L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1961. A.1 cantina, composto da un locale, sviluppa una superficie commerciale di 2,59 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 36,40 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 2,59 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 55.985,75 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 51.791,60 Data della valutazione: 19/04/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 8
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 15/03/2004 a firma di Cianci Paola ai nn. 3950/2707 di repertorio, registrata il 18/03/2004 a Agenzia del Territorio,Ufficio Provinciale di Milano ai nn. 19607/4381, iscritta il 18/03/2004 a Agenzia del Territorio,Ufficio Provinciale di Milano ai nn. 19607/4381, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 172.500,00. Importo capitale: 115.000,00. Durata ipoteca: 25 anni 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 07/10/2016 a firma di Tribunale di Milano ai nn. 41853 di repertorio, trascritta il 20/10/2016 a Milano ai nn. 68575/46476, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.600,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 4.194,15 Millesimi condominiali: 5,35 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto tra vivi - Compravendita (dal 15/03/2004), con atto stipulato il 15/03/2004 a firma di Notaio Cianci Paola ai nn. 3950/2707 di repertorio, trascritto il 18/03/2004 a Milano ai nn. 19607/4381, in forza di Atto tra vivi - Compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Scrittura Privata, con atto stipulato il 07/03/1988 ai nn. 41860 di repertorio, registrato il 09/03/1988 a Milano 2 ai nn. 6735, trascritto il 18/03/1988 a Milano 2 ai nn. 13015/9153, in forza di Scrittura Privata. L'immobile oggetto della perizia in via Giuseppe di Vittorio n.8, ex via Caldera n. 134 Pagina 3 di 8
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto tra vivi - Compravendita (dal 22/04/1996 fino al 18/12/2002), con atto stipulato il 22/04/1996 a firma di Notaio Frassi Paolo ai nn. 48077 di repertorio, trascritto il 29/04/1996 a Milano ai nn. 15045/11443, in forza di Atto tra vivi - Compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto tra vivi - Compravendita (dal 28/03/2000 fino al 11/12/2002), con atto stipulato il 28/03/2000 a firma di Notaio D'Alonzo Silvia ai nn. 138674 di repertorio, trascritto il 13/04/2000 a Milano ai nn. 19652/13041, in forza di Atto tra vivi - Compravendita. Ex via Caldera n. 134 - via Giuseppe di Vittorio n.8 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto tra vivi - Compravendita (dal 11/12/2002 fino al 18/03/2004), con atto stipulato il 11/12/2002 a firma di Picciolo Santa ai nn. 39114 di repertorio, trascritto il 18/12/2002 a Milano ai nn. 80341/48211, in forza di Atto tra vivi - Compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Dal rilievo effettuato nei locali risulta che non vi è congruità tra la planimetria catastatale e lo stato dei luoghi. La planimetria catastale è stata aggiornata per variazione per diversa distribuzione degli spazie interni. Da verifiche eseguite presso l'ufficio visura atti del Comune di Milano, non risultano atti relativi a pratiche edilizie a supporto della variazione sopra descritta, in allegato risposta del Comune di Milano con Progr. 4042/2018. 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nuova costruzione in immobile interessato a P.R.G. N. 28811/734/1961 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di nuova edificazione, presentata il 07/02/1961 con il n. 28811/734/ E.P. 1961 di protocollo, rilasciata il 24/07/1961 con il n. 28811/734/1961 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Non è presente l'agibilità dell'immobile ma negli atti vi è la Relazione di terza visita per licenza di occupazione, 12 maggio 1966 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera Delibera n. 25 Seduta Consiliare del 13-07-2010 terminata il 14-07-2010,. Norme tecniche di attuazione ed indici: Piano delle Regole art. 17.2. Il titolo è riferito solamente al Piano delle Regole disciplina ARU. Art.17.2 Per gli ARU, nei casi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica valgono le seguenti indicazioni orientative, rappresentate nella Tav. R.02 Indicazioni morfologiche: a) allineamento di almeno il 50% della linea di altezza dell edificio sul confine a. con lo spazio pubblico entro l Inviluppo limite (Il). Nel caso in cui il lotto edificabile sia inserito in un contesto di cortina esistente, solo negli interventi con funzione urbana residenziale prevalente, vale l altezza dell edificio adiacente più alto presente in cortina; b) arretramento di almeno 3 mt della linea di altezza dell edificio dal confine di b. proprietà verso lo spazio pubblico. In questo caso l area risultante dall'arretramento deve essere prevalentemente destinata a verde. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Pagina 4 di 8
CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Diversa distribuzione degli spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: CILA in sanatoria:.1.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: un mese Questa situazione è riferita solamente a Pareti divisorie 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Le difformità sono regolarizzabili mediante: aggiornamento catastale a seguito di sanatoria edilizia L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica Docfa:.1.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni Questa situazione è riferita solamente a Aggiornamento catastale 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA GIUSEPPE DI VITTORIO 8, QUARTIERE QUINTO ROMANO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MILANO Via Giuseppe di Vittorio 8, quartiere Quinto Romano, della superficie commerciale di 36,40 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Entrando ci si trova nel disimpegno con difronte la cucina ed il bagno, a sinistra l'unica stanza. Dalla cucina con porta finestra si accede all'unico balcone dell'appartamento, al quale si affaccia anche il bagno. L'appartamento ha un unico affaccio esterno su cortile comune. L'appartamento è discrretamente manutenuto, ha serramenti recenti. Non ci sono certificazioni relative agli impianti L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, scala A, ha un'altezza interna di cm 290.Identificazione catastale: foglio 329 particella 177 sub. 30 (catasto fabbricati), sezione urbana Urbana, zona censuaria 3, categoria A/3, classe 1, consistenza 3 vani, rendita 240,15 Euro, indirizzo catastale: via Giuseppe di Vittorio 8 Milano 20153, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione edl 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: Nord: Particelle 47, Sud: Corridoio comune, Est: Altra unità immobiliare, Ovest: Altra Unità immobiliare L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1961. Pagina 5 di 8
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Figino, Settimo Milanese, Cesano Boscone). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Chiesa della Madonna della Divina Provvidenza, Parco delle Cave e Bosco in città. COLLEGAMENTI autobus metropolitana tangenziale al di sotto della media nella media ottimo QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media mediocre nella media scarso nella media buono nella media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Entrando ci si trova nel disimpegno con difronte la cucina ed il bagno, a sinistra l'unica stanza. Dalla cucina con porta finestra si accede all'unico balcone dell'appartamento, al quale si affaccia anche il bagno. L'appartamento ha un unico affaccio esterno su cortile comune. L'appartamento è discrretamente manutenuto, ha serramenti recenti. Non ci sono certificazioni relative agli impianti CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento con balcone 36,40 x 100 % = 36,40 Totale: 36,40 36,40 ACCESSORI: cantina, composto da un locale, sviluppa una superficie commerciale di 2,59 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. Pagina 6 di 8
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate - FIIMA Descrizione: Edilizia Economica Indirizzo: via Giovanni di Vittorio 8 Superfici principali e secondarie: 36 Superfici accessorie: 3 Prezzo/Prezzo richiesto: 58.500,00 pari a 1.500,00 Euro/mq Sconto trattativa: 5 % Prezzo: 55.575,00 pari a 1.425,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 36,40 x 1.500,00 = 54.600,00 Valore superficie accessori: 2,59 x 1.500,00 = 3.885,75 58.485,75 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 58.485,75 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 58.485,75 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Comune di Milano, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate - FIIMA VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 36,40 2,59 58.485,75 58.485,75 58.485,75 58.485,75 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 55.985,75 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Pagina 7 di 8
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc:. 4.194,15 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 51.791,60 data 19/04/2018 il tecnico incaricato DAVIDE ALFREDO DAVI' Pagina 8 di 8