TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. R.G.E. 328/2014 G.E.: Dr. Xxxxxxxxxxx xxxxxxxx C.T.U. : xxxx xxxx xxxxxxx Contro xxxxx xxxxx xxxxxxxxx RELAZIONE INTERNET DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE PER LA QUOTA DI 1/2 DELLA PROPRIETA IN REGIME DI COMUNIONE LEGALE. Fabbricato d abitazione di tipo economico con servizi e fabbricato per arti e mestieri sito nel Comune di Ravenna località San Prospero, Via Macoda, 18, insistenti su area cortiliva di pertinenza di mq.4.308. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 12/07/2016, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente i beni risultano cosi censiti: 1) Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, Sez. Urb. S, Foglio 7, Particella 28, Sub 1, Categoria A/3, Classe 1, Vani 7,5, RC 522,91 (ALL. 3); 2) Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, Sez. Urb. S, Foglio 7, Particella 28, Sub 2, Categoria C/3, Classe 1, consistenza mq.167, RC 439,87 (ALL. 3); 3) Catasto Terreni del Comune di Ravenna, Sezione Savio, Foglio 7, Particella 28, Ente urbano, mq. 4308. (ALL. 3). 3) CONFINI Con ragioni mappale 82, ragioni mappale 83, ragioni mappale 142, ragioni mappale 143. 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I beni oggetto di pignoramento, costituito da due unità immobiliari, viene utilizzato dall esecutato Pagina 1 di 7
ad abitazione e capannone deposito, come da certificato di residenza (Allegato 6). Non risultano contratti di affitto opponibili. 5) REGIME PATRIMONIALE Beni per la quota di ½ della proprietà in regime di comunione, dell esecutato: xxxxx xxxxx xxxxxxxxx. 6) REGIME FISCALE Bene soggetto a imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU I beni sono pervenuti per la quota di ½ alla Sig. xxxxx xxxxx xxxxxxxxx ed al coniuge xxxxxxx xxxxxxxx nato a xxxxxx il xx/xx/xxxx C.F. xxxxxxxxxxxxxxxx per la restante quota di ½, quali coniugi in regime di comunione legale, per atto di compravendita del 31/08/1983 notaio xxxxxxx xxxxxx, trascritto all Ufficio del Registro di Ravenna il 27/09/1983 ai nn.10670/7331. Vincoli e servitù apparenti, patti e condizioni e non come pervenuto al debitore in forza del sopra citato atto di compravendita, che allegato alla presente (ALL. 5), forma parte integrale della presente perizia e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. In particolare per accedere dalla strada pubblica Via Macoda con pedoni e mezzi si utilizza la esistente carraia privata di proprietà dei frontisti con servitù a favore della proprietà oggetto di pignoramento. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla relazione ipocatastale aggiornata al 07/09/2016 e allegata alla presente perizia. (ALL. 4). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Dalle ricerche presso gli archivi del Comune di Ravenna risulta per gli immobili oggetto di perizia, Concessione Condono Edilizio n. 7685 P.G. 68442 del 31/12/1986 con allegato disegno delle opere da sanare. (ALL. 2) 9.1) Regolarità amministrativa (edilizio-urbanistica) Dal confronto fra i luoghi e gli elaborati progettuali allegati alla Concessione Condono Edilizio PG. 68442 del 1966 e le planimetrie catastali, in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato irregolarità Urbanistiche. Le planimetrie catastali non corrispondono allo stato dei luoghi come pure il progetto allegato alla suddetta Concessione Condono Edilizio, tali difformità di carattere urbanistico strutturale per modifiche interne ed esterne sia al fabbricato adibito ad abitazione sub 1 che al fabbricato capannone sub 2. Tali difformità consistono in: nell abitazione sono state apportate modifiche Pagina 2 di 7
interne con aperture su muri portanti, i locali ex ripostiglio ed ex CT sono stati completamente ristrutturati con modifica alle aperture esterne e sostituzione del solaio di copertura con modifica da una falda a due falde, tali opere risultano parzialmente ultimate, mancano coppi di copertura. Tutto il porticato è stato tamponato con infissi in alluminio anodizzato e vetro, eventualmente di facile rimozione. Nel capannone i locali a destinazione ex legnaia, cantina, sgombero a servizio dell abitazione sono stati ristrutturati con ingrossamento dei muri esterni e sostituzione del solaio di copertura da due falde a una falda, inoltre nel restante capannone sono stati fatti dei divisori in cartongesso. Pertanto l acquirente dovrà a proprie spese renderlo conforme al regolamento Comunale con procedimento edilizio in sanatoria con relativa pratica strutturale ed accatastamento finale. Per tali attività e sanzioni si stima un costo di circa 15.000,00 (quindicimila euro/00). Vedi foto con evidenziate in colore rosso le parti da sanare. (ALL. 1). 9.2) Idoneità all uso Allo stato attuale gli immobili sono tutti abitabili ed agibili. 10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: I fabbricati in oggetto in due corpi separati, si sviluppano al piano terra ed insistono su una superficie giardino /cortile di mq 4308 Appartamento, Piano Terra Sub 1 è così composto: - Ingresso di circa mq 8.70; - pranzo di circa mq 17.10; - cucina-disimpegno di circa mq 17.80; - bagno di circa mq 5.70; - camera letto di circa mq 14.60; - camera da letto di circa mq 11.80; - camera da letto di circa mq. 14.05; - bagno ex ripostiglio di circa mq 7.35; - cucina ex centrale termica di circa mq 19.40; - portico di circa mq 67,25; nel corpo adiacente al capannone i servizi all abitazione: - centrale termica ex legnaia di circa mq 12.70; - sgombero di circa mq. 18.10. Capannone Piano Terra Sub 2 è così composto: - officina agricola di circa mq 91.60; - tettoia semichiusa di circa 72.60 mq. 10.2) Tipologia costruttiva: Pagina 3 di 7
Le strutture portanti dell abitazione sono in muratura con solaio di copertura in legno, e controsoffitto piano, il solaio del portico in latero cemento a vista con travetti tipo varese, il capannone con struttura in muratura, e solaio si copertura parte ristrutturata in latero cemento con travi a vista tipo varese, la restante parte di copertura del capannone con solaio di copertura in travetti di ferro con tiranti e pannelli grecati prefabbricati leggeri. 10.3) Stato di conservazione La parte abitativa ristrutturata negli anni 86 a seguito del condono edilizio è in buono stato di conservazione la parte ristrutturata ultimamente con lavori ancora da ultimare ma abitabile è in ottimo stato di conservazione sia all interno che all esterno, come si può vedere dalla documentazione fotografica (ALL. 1). Il capannone ad uso officina agricola in scarso stato di conservazione, mentre la parte ristrutturata in buono stato di conservazione. Vedi documentazione fotografica (ALL. 1) 10.4) Finiture interne Il lotto su cui insistono i fabbricati è privo di recinzione, con accesso pedonali e carrabile dalla pubblica strada Via Macoda tramite carraia privata di proprietà dei frontisti con servitù di passaggio. L appartamento ha pavimenti e rivestimenti in ceramica anni 80, gli infissi in legno con vetro semplice, e scuri interni, con zanzariere, in epoca successiva il portico è stato tamponato con infissi esterni in alluminio anodizzato con vetro con parti apribili. Tutti gli impianti elettrico e idro termo sanitari sono dell epoca anni 80 con qualche modifica/aggiunta, l impianto di riscaldamento con caldaia a legna e radiatori in acciaio. La Parte ristrutturata ultimamente ha infissi in legno verniciato con doppio vetro camera. La parte del capannone ad uso officina agricola ha pavimento in cemento, senza intonaci alle pareti con infissi in ferro a vetro semplice, privo di impianto di riscaldamento, la parte ristrutturata ha pavimento in ceramica, infissi in alluminio anodizzato con vetro camera impianto elettrico sotto traccia ed intonaci alle pareti. Vedi documentazione fotografica (ALL. 1 ) 10.5) Impianti L abitazione è dotate di impianto elettrico sotto traccia ed impianto di riscaldamento, con caldaia a legna con produzione di acqua calda sanitaria. Non è stato possibile reperire le dichiarazioni di conformità degli impianti (legge 46/90). 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 10 di esprimere il proprio motivato parere sulle opportunità di disporre in una più vantaggiosa occasione di vendita, il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, tenuto conto che trattasi di fabbricati abitativo con capannone in lotto di terreno in zona agricola, ritiene che il bene vada posto in vendita in unico Pagina 4 di 7
lotto a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE 12.1) Totale superfici lorde: Abitazione Sub 1 Abitazione piano terra di circa mq 144 lordi; Servizi piano terra di circa mq 46 lordi; Corte scoperta escluso il sedime dei fabbricati di circa mq 3868; Capannone Sub 2 Officina agricola piano terra di circa mq 183 Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. I beni in esame verranno posti in vendita a corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trovano come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è nella zona extraurbana zona rurale e frazioni minori, a pochi chilometri 3 4 da centri minori San Bartolo e Gambellara. Per maggiori dettagli circa l ubicazione dell immobile, si riporta di seguito una immagine satellitare della località e con un cerchio di colore rosso si indica l esatta posizione dell immobile visionabile su google alle coordinate Lat: 44.34220 Long:12.16078. 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore Pagina 5 di 7
dell immobile mediante confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile (SEL), si determina il valore al mq di superficie convenzionale calcolata come da Rapporti Mercantili reperiti dal Segmento di Mercato. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore per la parte abitativa appartamento piano terra con servizi e corte scoperta SUB 1, possa essere di /mq 750,00; e per il capannone officina agricola piano terra SUB 2, possa essere di /mq 150,00; e ciò è anche supportato dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda UNITA' IMMOBILIARE Sup. Coeff. Sup. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Fabbricato residenziale P.T 144 X 1 = 144 X 750,00 = 108.000 Servizi dell abitazione 46 X 0,5 = 23 X 750,00 = 17.250 Portico 67 X 0,33 = 22 X 750,00 = 16.500 Corte scoperta 3868 X 0,01 = 39 X 750,00 = 29.250 Capannone officina agricola 183 X 1 = 183 X 200,00 = 36.600 Totale complessivo in libero mercato arrotondato 207.000 15) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia degli immobili, dell ubicazione, dello stato di conservazione, e Pagina 6 di 7
dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia scarsa. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di ridurre il valore commerciale sopra esposto del 10%, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = 207.000 x 0,9 = 186.300 arrotondato ad 186.000 (centoottantasei mila euro/00). Per la quota di ½ in regime di comunione legale si propone quindi la cifra di 93.000,00 (novantatremila euro/66) Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n 10 pagine, oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza Faenza, 06/09/2016 IL C. T.U. Ruggero Geom. Rava Allegati: ALL. 1 Documentazione fotografica (allegata alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 2 Estratto di mappa, planimetrie, C.E., abitabilità (allegate alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 3 Visure catastali (depositato in Cancelleria); ALL. 4, Formalità pregiudizievoli (depositato in Cancelleria). ALL. 5 Atto di provenienza (depositato in Cancelleria). ALL. 6 Informativa di residenza immobili (depositato in Cancelleria) Pagina 7 di 7