Bertolini Nando architetto Via Roma, 110 42049 Sant Ilario d Enza (RE) Email: nando@bertoliniarchitettura.it nando.bertolini@archiworldpec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 35/2015 Giudice delegato: DOTT.SSA CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da: Contro: RELAZIONE TECNICO- ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Nando Bertolini
Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI... 4 2. COMUNICAZIONI... 4 3. DATI CATASTALI... 4 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento... 4 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia... 5 3.3 Commenti alla situazione catastale... 6 4. DESCRIZIONE DEI BENI... 7 5. LOTTI DI VENDITA...10 5.1 Lotto n.1... 11 5.1.1 Dati catastali... 11 5.1.2 Descrizione commerciale...12 5.1.3 Regolarità edilizia...13 5.1.4 Eventuali opere di ripristino...13 5.1.5 Costi di regolarizzazione... 13 5.1.6 Occupazione dell immobile...14 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici...14 5.1.8 Diritto di prelazione... 14 5.1.9 Valore del bene... 14 5.1.10 Atti di provenienza dei beni... 16 5.1.11 Note...16 5.2 Lotto n.2... 17 5.2.1 Dati catastali... 17 5.2.2 Descrizione commerciale... 18 5.2.3 Regolarità edilizia...18 5.2.4 Eventuali opere di ripristino...19 5.2.5 Costi di regolarizzazione... 19 5.2.6 Occupazione dell immobile...19 5.2.7 Vincoli e oneri giuridici...19 5.2.8 Diritto di prelazione... 20 5.2.9 Valore del bene... 20 5.2.10 Atti di provenienza dei beni... 22 5.2.11 Note...22 5.3 Lotto n.3... 23 5.3.1 Dati catastali... 23 5.3.2 Descrizione commerciale... 24 5.3.3 Regolarità edilizia...24 5.3.4 Eventuali opere di ripristino...25 5.3.5 Costi di regolarizzazione... 25 5.3.6 Occupazione dell immobile...26 5.3.7 Vincoli e oneri giuridici...26 Pagina 2 di 35
5.3.8 Diritto di prelazione... 26 5.3.9 Valore del bene... 26 5.3.10 Atti di provenienza dei beni... 28 5.3.11 Note...28 5.4 Lotto n.4... 29 5.4.1 Dati catastali... 29 5.4.2 Descrizione commerciale... 30 5.4.3 Regolarità edilizia...30 5.4.4 Eventuali opere di ripristino...30 5.4.5 Costi di regolarizzazione... 31 5.4.6 Occupazione dell immobile...31 5.4.7 Vincoli e oneri giuridici...31 5.4.8 Diritto di prelazione... 31 5.4.9 Valore del bene... 31 5.4.10 Atti di provenienza dei beni... 33 5.4.11 Note...33 6 Stato civile dei debitori...33 7 Altre notizie...33 8 Elenco degli allegati...34 Pagina 3 di 35
1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutati: PROCEDURA n. 35/2015 Procedenti:. Data conferimento incarico: 21/02/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 28/05/2017 Udienza: 28/06/2017 ore 10.00 Data trascrizione pignoramento: del 05/02/2015 N. 1391 Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI 1 Copia della presente perizia verrà trasmessa via fax o PEC/e- mail o consegna cd in cassetta agli Avv.ti di parte procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Ia Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:.. - piena proprietà di tutti i beni ad esclusione del bene di cui al foglio 6 mappale 127 subalterno 24 (ex 15) in quanto metà indivisa. 1 Allegato 8.1 Documentazione inizio attività peritali 2 Vedi Allegato 8.3 Atto di pignoramento Pagina 4 di 35
Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Immobile ad uso magazzino (RE) 6 Mapp. 127 Sub. 15 Cat. C/2 Abitazione di tipo civile (RE) 6 Mapp. 127 Sub. 12 Cat. A/4 Abitazione di tipo civile (RE) 6 Mapp. 126 Sub. 3 Cat. A/4 Abitazione di tipo civile Negozio (RE) (RE) 6 Mapp. 127 Sub. 17 6 Mapp. 127 Sub. 11 Cat. A/4 Cat. C/1 Immobile ad uso magazzino (RE) 6 Mapp. 127 Sub. 19 Cat. C/2 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. IIa Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) E presente una difformità tra i dati catastali di perizia rispetto a quelli risultanti dall atto di pignoramento: in particolare l immobile posto al foglio 6 part. 127 sub 15 (quota di proprietà di una soffitta) con deposito del 15/04/2016 protocollo n. RE0041124 in atti dal 15/04/2016 Registrazione: FRAZIONAMENTO DA PARTE COMUNE (n. 180.1/2016) è stato modificato come foglio 6 part. 127 sub 24. Sono presenti difformità tra lo stato realizzato e le planimetrie presenti all Agenzia del Territorio meglio esplicitate nella Descrizione dei beni. Intestato a: 3 Vedi Allegati 8.6, Documentazione catastale Pagina 5 di 35
. - piena proprietà di tutti i beni ad esclusione del bene di cui al foglio 6 mappale 127 subalterno 24 (ex 15) in quanto metà indivisa. Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Immobile ad uso magazzino (RE) Via San Rocco, 11 6 Mapp. 127 Sub. 24 ex 15 10 mq Superficie catastale 10 mq Cat. C/2 Classe 1 30,47 Abitazione di tipo civile Abitazione di tipo civile (RE) Via San Rocco (RE) Via Carlo Condulmieri 6 Mapp. 127 Sub. 12 6 Mapp. 126 Sub. 3 2,5 vani Totale 37 mq Totale escluse aree scoperte 37 mq 3 vani Totale 52 mq Totale escluse aree scoperte 51 mq Cat. A/4 Classe 2 Cat. A/4 Classe 2 112,33 134,80 Abitazione di tipo civile Negozio (RE) Via San Rocco (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 17 6 Mapp. 127 Sub. 11 3 vani Totale 44 mq Totale escluse aree scoperte 44 mq 55 mq Superficie catastale 65 mq Cat. A/4 Classe 2 Cat. C/1 Classe 5 134,80 2039,49 Immobile ad uso magazzino (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 19 15 mq Superficie catastale 33 mq Cat. C/2 Classe 1 45,71 3.3 Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli Pagina 6 di 35
atti di pignoramento E presente una difformità tra i dati catastali di perizia rispetto a quelli risultanti dall atto di pignoramento: in particolare l immobile posto al foglio 6 part. 127 sub 15 (quota di proprietà di una soffitta) con deposito del 15/04/2016 protocollo n. RE0041124 in atti dal 15/04/2016 Registrazione: FRAZIONAMENTO DA PARTE COMUNE (n. 180.1/2016) è stato modificato come foglio 6 part. 127 sub 24, inoltre su tale immobile risulta che nell atto di provenienza la quota di proprietà risulta pari ad ½ mentre nella visura catastale risulta ad la quota di 174/1000, al padre (deceduto) la quota di 26/1000 e si precisa che trattasi di QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE, si precisa inoltre che tale porzione di immobile risulta oggi inutilizzata e di scarso valore. Sono presenti difformità tra lo stato realizzato e le planimetrie presenti all Agenzia del Territorio meglio esplicitate nella Descrizione dei beni. 4. DESCRIZIONE DEI BENI 4 I beni oggetto di pignoramento sono costituiti da tre unità abitative, un negozio e due piccoli magazzini posto in centro a San. META INDIVISA DI UNA QUOTA DI SOFFITTA POSTA AL PIANO SOTTOTETTO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 24 (ex 15) Si tratta della piena proprietà di una quota di soffitta (nell atto di provenienza la quota di proprietà risulta pari ad ½ mentre nella visura catastale risulta ad la quota di 174/1000, al padre deceduto. la quota di 26/1000 e si precisa che trattasi di QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE ), posta nel condominio San Rocco Centro situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala, mentre il tratto per arrivare al sottotetto vi è una scala in legno molto ripida e poco sicura. La scala sbarca in prossimità dello spazio soffitta che non è delimitata da nessuna parete ed è posta in continuità con gli spazi comuni. I serramenti esterni sono in legno con vetro, una rete metallica evita l ingresso dei volatili al locale. I pavimenti sono in cemento grezzo e le pareti in mattoni grezzi. Nel locale non vi sono impianti ne elettrici ne termoidraulici. 4 Vedi Allegati 8.6, 8.7, 8.8, Documentazione catastale, Corografia, Documentazione fotografica Pagina 7 di 35
PIENA PROPRIETA DI APPARTAMENTO POSTO AL PIANO PRIMO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 12 Si tratta della piena proprietà di un appartamento posto al piano primo nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala. Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi la camera ed un bagno. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. Il bagno è stato modificato non conformemente ai progetti presentati ed alla situazione catastale attuale. PIENA PROPRIETA DI PORZIONE DI CASA DA TERRA A TETTO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO 11 CON ACCESSO DA CARLO CONDULMIERI A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 126 sub. 3 Si tratta della piena proprietà di una porzione di casa da terra a tetto posta su due livelli (piano terra e piano primo) contornata in parte da area cortiliva condominiale del condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in cattive condizioni e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio, a differenza degli altri immobili del condominio, avviene da via Carlo Condulmieri mediante un cancello che serve anche l area cortiliva condominiale. L immobile non è dotato di ascensore.. Dal cortile, recintato e condominiale, si accede con una scala esterna in ferro al primo piano un terrazzino quindi si entra nell appartamento modesto composto da cucina, letto e bagno. Il piano terra è servito da un ingresso autonomo e si trovano due locali ed un bagno in fase di completamento. Pagina 8 di 35
Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi la camera ed un bagno. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato, portoncino di ingresso e porta di ingresso al piano terra in alluminio e vetro. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate, mentre nel bagno costruendo al piano terra il tutto è allo stato grezzo. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, vi è presenza dell impianto di riscaldamento con alcuni ventil convettori. L immobile oltre ad essere in stato di abbandono da anni è stato oggetto di vandalismo e necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. Catastalmente risultano alcune difformità: il bagno al piano terra è stato autorizzato ma non completato e non compare catastalmente, l altezza dei locali al piano terra è 2,7 m anziché i 2,35 m dichiarati. PIENA PROPRIETA DI APPARTAMENTO POSTO AL PIANO AMMEZZATO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 17 Si tratta della piena proprietà di un appartamento posto al piano ammezzato nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala. Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi, salendo qualche gradino si accede alla camera ed un bagno, al piano terra una cantina. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. L ingresso all appartamento non è conforme alla planimetria catastale (anche se non pare sia stato modificato) così come la cantina che ora è in parte occupata da un bagnetto realizzato abusivamente per servire il negozio al piano terra. PIENA PROPRIETA DI NEGOZIO POSTO AL PIANO TERRA NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 11 Pagina 9 di 35
Si tratta della piena proprietà di un negozio posto al piano terra nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai a volta e soppalco in ferro, la copertura del condominio in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. Si segnala che vi è un marcato cedimento della volta (ora puntellata) e di un muro portante per cui l immobile necessita di un intervento di consolidamento strutturale. L accesso al negozio avviene direttamente dal portico di via San Rocco. Entrando nel negozio, in evidente stato di abbandono da anni, si trovano due locali entrambi con vetrina tra loro collegati, una parte del negozio ha un soppalco ad h 2,2 m da cui si accede con una scala a chiocciola, un piccolo retro a cui è collegato un piccolo bagno ricavato nella cantina di cui all appartamento individuato catastalmente al fg. 6 mapp. 127 sub. 17. Bagno non considerato in fase di stima in quanto non realizzato sull immobile di pertinenza. Le vetrate del negozio sono in telaio metallico con vetro e saracinesca in ferro, porte interne in legno. I pavimenti in tutti i vani sono in marmette mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione e di consolidamento strutturale. PIENA PROPRIETA DI SOFFITTA POSTA AL PIANO SOTTOTETTO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 19 Si tratta della piena proprietà di soffitta, posta nel condominio San Rocco Centro situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala, mentre il tratto per arrivare al sottotetto vi è una scala in legno molto ripida e poco sicura. La scala sbarca su spazi comuni e, da qui, si accede alla soffitta che delimitata da pareti grezze e porta in tamburato (forzata e rotta). Tutto in pessimo stato di conservazione. I serramenti esterni sono in legno con vetro. I pavimenti sono in cemento grezzo e le pareti in mattoni grezzi. Nel locale trovano collocazione una caldaia ed un condizionatore che servono/servivano immobili sottostanti a cui non è stato possibile risalire. La superficie della soffitta, con altezze interne variabili da 40 a 370 cm, è di circa 62 mq, risulta maggiore rispetto alla planimetria catastale di circa 33 mq. Pagina 10 di 35
5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in quattro lotti. A seguito dell udienza tenuta in data 28 giugno 2017 si è convenuto di escludere dalla vendita la META INDIVISA DI UNA QUOTA DI SOFFITTA POSTA AL PIANO SOTTOTETTO NEL CONDOMINIO DI VIA SAN ROCCO, 11 A SAN MARTINO IN RIO (RE), catastalmente fg. 6 mapp. 127 sub. 24 (ex 15) in quanto trattasi della piena proprietà di una quota di soffitta (nell atto di provenienza la quota di proprietà risulta pari ad ½ mentre nella visura catastale risulta ad.. la quota di 174/1000, al padre deceduto. la quota di 26/1000 e si precisa che trattasi di QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE ), in quanto non ne è chiara la definizione, ne la possibilità effettiva di uso ed è di valore irrilevante nella stima stessa. 5.1 Lotto n.1 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. 5.1.1 Dati catastali 5 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a: 5 Allegato 8.6.2 Documentazione catastale Pagina 11 di 35
.. - piena proprietà di tutti i beni sotto elencati. Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile Immobile ad uso magazzino (RE) Via San Rocco (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 12 6 Mapp. 127 Sub. 19 2,5 vani Totale 37 mq Totale escluse aree scoperte 37 mq 15 mq Superficie catastale 33 mq Cat. A/4 Classe 2 Cat. C/2 Classe 1 112,33 45,71 Diritto Pignorato: piena proprietà dei beni al foglio 6 mappale 127 sub 12 e 19. 5.1.2 Descrizione commerciale 6 Si tratta della piena proprietà di un appartamento posto al piano primo con annessa soffitta ad uso esclusivo posto nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala, mentre il tratto per arrivare al sottotetto vi è una scala in legno molto ripida e poco sicura Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi la camera ed un bagno. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. 6 Allegato 8.6.5 Documentazione fotografica Pagina 12 di 35
L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. Confina ad ovest con altro appartamento, nord con area cortiliva comune, ad est con area cortiliva comune, a sud con vano scala condominiale. 5.1.3 Regolarità edilizia 7 A seguito di verifica presso il comune di San (RE), non risultano pratiche depositate. Inquadramento Urbanistico: Le proprietà pignorate sono identificate dal PRG del come Zona Omogenea A.1 - Centro Storico, di cui agli artt. 53 e 54 delle Relative Norme Tecniche di Attuazione 5.1.4 Eventuali opere di ripristino Riportare i locali destinati a wc e camera come da catasto, sanare la soffitta con le dimensioni reali e la chiusura di una porta. Particolare planimetrie appartamento e sottotetto con evidenziate le irregolarità 5.1.5 Costi di regolarizzazione 6.000,00 7 Allegato 8.2, 8.7.3 Documentazione sopralluogo, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 13 di 35
5.1.6 Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta non abitato. 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici 8 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o o. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Verbale di pignoramento immobiliare:... 5.1.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.1.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 9, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. 8 Allegato 8.5 Certificato notarile 9 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 14 di 35
Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20% considerata la sola quota di 279 in piena proprietà dell esecutato). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile Immobile ad uso magazzino (RE) Via San Rocco (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 12 6 Mapp. 127 Sub. 19 2,5 vani Totale 37 mq Totale escluse aree scoperte 37 mq 15 mq Superficie catastale 33 mq Cat. A/4 Classe 2 Cat. C/2 Classe 1 112,33 45,71 Diritto Pignorato: piena proprietà dei beni al foglio 6 mappale 127 sub 12 e 19. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano primo 31,50 1,00 31,50 Soffitta 66,00 0,20 13,20 Totale 44,70 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano primo 31,50 1000 31.500,00 Soffitta 13,20 1000 13.200,00 Totale 44,70 44.700,00 Abbattimento del 20% 8.940,00 Regolarizzazione edilizia e catastale 6.000,00 Pagina 15 di 35
Detrazione spese condominiali 0,00 Totale 29.760,00 Totale stima perizia arrotondata 30.000,00 Totale base d'asta (-25%) 22.500,00 5.1.10 Atti di provenienza dei beni 10 I beni di cui al lotto n.1 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: per successione 5.1.11 Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta in essere nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: Il condominio è amministrato dalla Sig... Le spese ordinarie medie annuali sono per gli immobili così ripartite: A12 (codice condominiale) Abitazione fg. 6 mapp. 127 sub. 12 /anno 100,00 A19 (codice condominiale) Magazzino- soffitta fg. 6 mapp. 127 sub. 19 /anno 65,00 Complessivamente /anno 165,00 10 Allegato 8.5 Atto di provenienza Pagina 16 di 35
5.2 Lotto n.2 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. 5.2.1 Dati catastali 11 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:.. - piena proprietà 11 Allegato 8.7.2 Documentazione catastale Pagina 17 di 35
Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Zona Foglio Mappale e censuar subalterno ia Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 17 3 vani Totale 44 mq Totale escluse aree scoperte 44 mq Cat. A/4 Classe 2 134,80 Diritto Pignorato: piena proprietà. 5.2.2 Descrizione commerciale 12 Si tratta della piena proprietà di un appartamento posto al piano ammezzato nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale posto sotto il portico di via San Rocco. L immobile non è dotato di ascensore. La salita fino all ultimo piano abitativo è agevole grazia ad un ampia scala. Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi, salendo qualche gradino si accede alla camera ed un bagno, al piano terra una cantina. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. Confina ad ovest con altra proprietà fg. 6 mapp. 124, nord con area cortiliva condominiale ed altra proprietà privata, ad est con altro appartamento, a sud con vano scala ed altro appartamento. 5.2.3 Regolarità edilizia 13 L ingresso all appartamento non è conforme alla planimetria catastale così come la cantina che ora è in parte occupata da un bagnetto realizzato abusivamente per servire il negozio al piano terra. L immobile necessita sia di sanatoria che di aggiornamento catastale. 12 Allegato 8.6.5 Documentazione fotografica 13 Allegato 8.2, 8.7.3, Documentazione sopralluogo, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 18 di 35
Particolare planimetria sottotetto con evidenziato l abuso edilizio Inquadramento Urbanistico: Le proprietà pignorate sono identificate dal PRG del come Zona Omogenea A.1 - Centro Storico, di cui agli artt. 53 e 54 delle Relative Norme Tecniche di Attuazione 5.2.4 Eventuali opere di ripristino Demolizione bagno al piano terra e regolarizzazione catastale appartamento. 5.2.5 Costi di regolarizzazione Chiusura vano abusivo circa 3.000,00 5.2.6 Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta non abitato. 5.2.7 Vincoli e oneri giuridici 14 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: 14 Allegato 8.5 Certificato notarile Pagina 19 di 35
A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni; Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: si allegano Certificato di stato libero 15. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Verbale di pignoramento immobiliare:.. 5.2.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.2.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 16, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto 15 Allegato 8.10 Attestazione di stato libero 16 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 20 di 35
alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20% considerata la sola quota di 279 in piena proprietà dell esecutato). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 17 3 vani Totale 44 mq Totale escluse aree scoperte 44 mq Cat. A/4 Classe 2 134,80 Diritto Pignorato: piena proprietà. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano primo 42,00 1,00 42,00 Cantina piano terra 4,00 0,25 1,00 Totale 43,00 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano primo 42,00 1000 42.000,00 Cantina piano terra 1,00 1000 1.000,00 Totale 43,00 43.000,00 Abbattimento del 20% 8.600,00 Regolarizzazione edilizia e catastale 3.000,00 Detrazione spese condominiali 0,00 Totale 31.400,00 Totale stima perizia arrotondata 32.000,00 Totale base d'asta (-25%) 24.000,00 Pagina 21 di 35
5.2.10 Atti di provenienza dei beni 17 I beni di cui al lotto n.2 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: per successione. 5.2.11 Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta in essere nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: Il condominio è amministrato dalla. Le spese ordinarie medie annuali sono per gli immobili così ripartite: A17 (codice condominiale) Abitazione fg. 6 mapp. 127 sub. 17 /anno 120,00 17 Allegato 8.5 Atto di provenienza Pagina 22 di 35
5.3 Lotto n.3 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. 5.3.1 Dati catastali 18 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:.. - piena proprietà Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile (RE) 6 Mapp. 126 Sub. 3 3 vani Totale 52 mq Totale escluse Cat. A/4 134,80 18 Allegato 8.8.1, 8.8.2 Documentazione catastale Pagina 23 di 35
Via Carlo Condulmieri aree scoperte 51 mq Classe 2 Diritto Pignorato: piena proprietà. 5.3.2 Descrizione commerciale 19 Si tratta della piena proprietà di una porzione di casa da terra a tetto posta su due livelli (piano terra e piano primo) contornata in parte da area cortiliva condominiale del condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in cattive condizioni e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai in con travetti in legno e pianelle, copertura in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. L accesso all alloggio, a differenza degli altri immobili del condominio, avviene da via Carlo Condulmieri mediante un cancello che serve anche l area cortiliva condominiale. L immobile non è dotato di ascensore. Dal cortile, recintato e condominiale, si accede con una scala esterna in ferro al primo piano in un terrazzino quindi si entra nell appartamento modesto composto da cucina, letto e bagno. Il piano terra è servito da un ingresso autonomo e si trovano due locali ed un bagno in fase di completamento. Entrando nell appartamento, in evidente stato di abbandono da anni, si trova la cucina soggiorno, quindi la camera ed un bagno. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, scuri in legno, porte interne in legno tamburato, portoncino di ingresso e porta di ingresso al piano terra in alluminio e vetro. I pavimenti in tutti i vani sono in ceramica. Rivestimenti ceramici nel bagno e nella cucina mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate, mentre nel bagno costruendo al piano terra il tutto è allo stato grezzo. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, vi è presenza dell impianto di riscaldamento con alcuni ventil convettori. L immobile oltre ad essere in stato di abbandono da anni è stato oggetto di vandalismo e necessita di un intervento complessivo di riqualificazione. Catastalmente risultano alcune difformità: il bagno al piano terra è stato autorizzato ma non completato e non compare catastalmente, l altezza dei locali al piano terra è 2,7 m anziché i 2,35 m dichiarati. Confina ad ovest con altra proprietà fg. 6 mapp. 125, nord con Via Carlo Condulmieri, ad est e sud con area cortiliva comune. 5.3.3 Regolarità edilizia 20 19 Allegato 8.8.5 Documentazione fotografica 20 Allegato 8.2, 8.8.3 Documentazione sopralluogo, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 24 di 35
Catastalmente risultano alcune difformità: il bagno al piano terra è stato autorizzato ma non completato e non compare catastalmente, l altezza dei locali al piano terra è 2,7 m anziché i 2,35 m dichiarati. L immobile necessita sia di sanatoria che di aggiornamento catastale. Particolare planimetria piano terra con evidenziato l intervento edilizio autorizzato ma non completato e non accatastato Titoli abilitativi: La sistemazione del piano terra è stata autorizzata con concessione edilizia n 15/90 del 16 giugno 1990 ed ha ottenuto l abitabilità con atto in data 26 luglio 1994. I lavori risultano però incompleti e l edificio non accatastato conformemente al titolo abilitativo. Inquadramento Urbanistico: Le proprietà pignorate sono identificate dal PRG del come Zona Omogenea A.1 - Centro Storico, di cui agli artt. 53 e 54 delle Relative Norme Tecniche di Attuazione. 5.3.4 Eventuali opere di ripristino Pagina 25 di 35
Completamento dei lavori relativi alla realizzazione del bagno. 5.3.5 Costi di regolarizzazione Chiusura vano abusivo circa 5.000,00 5.3.6 Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta non abitato. 5.3.7 Vincoli e oneri giuridici 21 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni; Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: si allegano Certificato di stato libero 22. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Verbale di pignoramento immobiliare: 5.3.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.3.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene 23, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. 21 Allegato 8.5 Certificato notarile 22 Allegato 8.10 Attestazione di stato libero 23 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 26 di 35
Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20% considerata la sola quota di 279 in piena proprietà dell esecutato). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo civile (RE) Via Carlo Condulmieri 6 Mapp. 126 Sub. 3 3 vani Totale 52 mq Totale escluse aree scoperte 51 mq Cat. A/4 Classe 2 134,80 Diritto Pignorato: piena proprietà. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano primo 40,00 1,00 40,00 Appartamento piano terra 40,00 1,00 40,00 Terrazzino 6,00 0,30 1,80 Totale 81,80 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano primo 40,00 1120 44.800,00 Appartamento piano terra 40,00 1120 44.800,00 Pagina 27 di 35
Terrazzino 1,80 1120 2.016,00 Totale 81,80 91.616,00 Abbattimento del 20% 18.323,20 Regolarizzazione edilizia e catastale 5.000,00 Detrazione spese condominiali 0,00 Totale 68.292,80 Totale stima perizia arrotondata 68.000,00 Totale base d'asta (-25%) 51.000,00 5.3.10 Atti di provenienza dei beni 24 I beni di cui al lotto n.3 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: per successione.. 5.3.11 Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta in essere nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: Il condominio è amministrato dalla Sig... All edificio non vengono attribuite spese condominiali. 24 Allegato 8.5 Atto di provenienza Pagina 28 di 35
5.4 Lotto n.4 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. 5.4.1 Dati catastali 25 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:. - piena proprietà Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Negozio 6 Mapp. 127 55 mq Superficie Cat. C/1 2039,49 25 Allegato 8.8.1, 8.8.2 Documentazione catastale Pagina 29 di 35
(RE) Via San Rocco Sub. 11 catastale 65 mq Classe 5 Diritto Pignorato: piena proprietà. 5.4.2 Descrizione commerciale 26 Si tratta della piena proprietà di un negozio posto al piano terra nel condominio San Rocco Centro, situato in pieno centro del paese. L immobile ha circa 100 anni e si trova complessivamente in condizioni poco qualificate e necessita di interventi di riqualificazione. Ha struttura in mattoni pieni portanti, solai a volta e soppalco in ferro, la copertura del condominio in travi di legno con sovrapposti tavelloni in laterizio quindi coppi. Esternamente il rivestimento è intonacato (non tinteggiato) con presenze di macchie per infiltrazioni. Si segnala che vi è un marcato cedimento della volta (ora puntellata) e di un muro portante per cui l immobile necessita di un intervento di consolidamento strutturale. L accesso al negozio avviene direttamente dal portico di via San Rocco. Entrando nel negozio, in evidente stato di abbandono da anni, si trovano due locali entrambi con vetrina tra loro collegati, una parte del negozio ha un soppalco ad h 2,2 m da cui si accede con una scala a chiocciola, un piccolo retro a cui è collegato un piccolo bagno ricavato nella cantina di cui all appartamento individuato catastalmente al fg. 6 mapp. 127 sub. 17. Bagno non considerato in fase di stima in quanto non realizzato sull immobile di pertinenza. Le vetrate del negozio sono in telaio metallico con vetro e saracinesca in ferro, porte interne in legno. I pavimenti in tutti i vani sono in marmette mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha impianti vetusti e non a norma, non vi è presenza dell impianto di riscaldamento. L immobile necessita di un intervento complessivo di riqualificazione e di consolidamento strutturale. Confina ad ovest con ingresso condominiale, nord con area cortiliva comune e altra proprietà, ad est con altra proprietà fg. 6 mapp. 128 e sud con portico di uso pubblico su via San Rocco. 5.4.3 Regolarità edilizia 27 E stato realizzato abusivamente un bagnetto nella cantina al piano terra abbinata all immobile, individuato catastalmente al fg. 6 mapp. 127 sub. 17, tale vano andrà separato dal negozio mediante la chiusura della porta e reso all immobile sopra citato. Titoli abilitativi: A seguito di verifica presso il comune di San (RE), non risultano pratiche depositate. Inquadramento Urbanistico: 26 Allegato 8.9.5 Documentazione fotografica 27 Allegato 8.2, 8.8.6, 8.9.3 Documentazione sopralluogo, Certificati edilizi, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 30 di 35
Le proprietà pignorate sono identificate dal PRG del come Zona Omogenea A.1 - Centro Storico, di cui agli artt. 53 e 54 delle Relative Norme Tecniche di Attuazione 5.4.4 Eventuali opere di ripristino Chiusura porta bagno. 5.4.5 Costi di regolarizzazione Chiusura vano abusivo circa 1.000,00 5.4.6 Occupazione dell immobile L immobile attualmente non risulta utilizzato. 5.4.7 Vincoli e oneri giuridici 28 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni; Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: si allegano Certificato di stato libero 29. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Verbale di pignoramento immobiliare:. 5.4.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.4.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene 30, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. 28 Allegato 8.5 Certificato notarile 29 Allegato 8.9 Attestazione di matrimonio 30 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) Pagina 31 di 35
Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20% considerata la sola quota di 279 in piena proprietà dell esecutato). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuar ia Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Negozio (RE) Via San Rocco 6 Mapp. 127 Sub. 11 55 mq Superficie catastale 65 mq Cat. C/1 Classe 5 2039,49 Diritto Pignorato: piena proprietà. CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Negozio piano terra 56,00 1,00 56,00 Ripostiglio nel soppalco 15,00 0,60 9,00 Totale 65,00 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Negozio piano terra 56,00 1330 74.480,00 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 32 di 35