TRIBUNALE DI RAVENNA (sez. civile Uff. Esec. Imm.) Esec. Imm. G.E.: Dott. xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx C.T.U. : xxxxxxxxxxxxxxxxx R.G.E. 89/2016 Contro Xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx RELAZIONE INTERNET DEL C.T.U. 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL ESECUZIONE PIENA PROPRIETA PER LA QUOTA DI 1/1. Fabbricato ad uso deposito e servizi, con ingresso da corte comune, sito nel Comune di Cervia, frazione Savio di Cervia, Via Romea Nord, 215, al piano terra, composto da due locali a deposito e un locale a servizio. 2) IDENTIFICATIVI CATASTALI Alla data del 10/04/2017, secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali, attualmente i beni risultano cosi censiti: Catasto Fabbricati del Comune di Cervia, Foglio 3 Particella 31, Sub 15, Via Romea Nord, 215, piano T, Cat. C/2, Classe 2, consistenza mq. 95, RC 367,98; Catasto Terreni del Comune di Cervia, Foglio 3 Particella 31, Ente Urbano mq. 3.035 (ALL 2 e 3) 3) CONFINI Con particella 203, 213, 126, 193, parti comuni, salvo altri. 4) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del sopralluogo il deposito risulta ampliato con costruzione in parte a due piani, su area recintata adibita a piazzale deposito a cielo aperto di circa mq 1082, compreso il sedime della parte edificata. Risultano attrezzature edili tra cui una gru montata nel piazzale, che la parte esecutata dichiara di esserne proprietaria. Vedi Foto ALL. 1 e Pianta stato di Fatto ALL. 3. Non risultano contratti di locazione e/o comodato. Immobile fa parte di un complesso immobiliare di proprietà degli esecutati. Non risulta essere nominato l Amministratore di condominio. 5) REGIME PATRIMONIALE Pagina 1 di 6
Beni in piena proprietà per ½ all esecutata xxxxxxxxxxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxx comproprietaria in regime di comunione dei beni, stato civile xxxxxxxxx; proprietà per ½ all esecutato xxxxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxx comproprietario in regime di comunione dei beni, stato civile xxxxxxxxxxxx. (ALL. 5) 6) REGIME FISCALE Beni soggetti ad imposta di legge. 7) PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI E SERVITU La documentazione ipocatastale con certificato notarile, del 24 maggio 2016, è stato depositato in tribunale in data 8 giugno 2016, ed è stato reperito copia dei titoli di provenienza, con vincoli e servitù apparenti, patti e condizioni e non come pervenuto ai debitori in forza degli atti di compravendita, che si allegano in copia (ALL. 6), e forma parte integrale della presente perizia e consultabile presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna. 8) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per dettagli sulle formalità pregiudizievoli si rimanda alla relazione ipocatastale aggiornata al 17/10/2017 e allegata alla presente perizia. (ALL. 4). 9) CONFORMITA EDIFICATORIA Il fabbricato oggetto di esecuzione, insiste su area comune ad altre U.I. di due fabbricati staccati di proprietà della ditta esecutata e dalla ricerca presso gli archivi del Comune di Cervia risulta rilasciata Concessione in Sanatoria n. 1247 del 28 febbraio 2004 pratica sanatoria edilizia n. 1609 per edificazione abusiva eseguita entro il 31/12/199, con progetto allegato a istanza di condono edilizio Legge 724/94, la cui concessione in sanatoria è anche agibilità dei locali evidenziati nel progetto. (ALL. 3) 9.1) Regolarità amministrativa (edilizio - urbanistica) L edificio risulta in area distinta al Catasto terreni. Foglio 3, particella 31, che ha destinazione nello strumento urbanistico vigente PRG del comune di Cervia area residenziale estensiva satura o di completamento B4, art. 25 e parte area produttiva industriale e artigianale Dc7, art. 27.8; ed al PSC e RUE adottati con delibera di C.C. n. 42 del 15.06.2017 parte ambito consolidato a prevalente funzione abitativa e parte ambiti ad alta vocazione produttiva agricola, prospiciente a grande rete di collegamento statale e regionale (SS16 Adriatica) del PSC, parte tessuti residenziali ad alta densità e parte ambiti ad alta vocazione produttiva agricola del RUE; vedi C.D.U. ALL. 2; dal confronto fra i luoghi e le planimetrie catastali ed il progetto allegato alla Concessione in Sanatoria n. 1247 del 28 febbraio 2004, in sede di sopralluogo il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato irregolarità edilizio urbanistiche consistenti in: AMPLIAMENTO ad uso deposito con modifiche interne ed esterne e alla sagoma del deposito concessionato. A miglior chiarimento vedi rilievo stato di fatto e stato comparato dove si evidenziano tali modifiche ALL. 3 e relazione fotografica ALL. 1. Secondo le attuali risultanze degli strumenti urbanistici, l ampliamento del deposito non è sanabile, e possibile presentare istanza di sanatoria per modifiche interne ed esterne e ripristino del sedime del Pagina 2 di 6
deposito originario (concessionato). Pertanto per tali lavori di demolizione, oblazione della sanatoria per modifiche interne al deposito, competenze professionali, si prevede orientativamente e non esaustivamente un costo pari a Euro 20.000,00 (ventimila) 9.2) Idoneità all uso Allo stato attuale l immobile è agibile. 10) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE 10.1) Caratteristiche dimensionali: visto l attuale uso del deposito con utilizzo dell area recintata a piazzale, considerato di escludere dal calcolo della consistenza la parte di fabbricato da demolire in quanto non sanabile, si propone fabbricato a deposito sub 15, con area in uso esclusivo; Deposito e servizio, Comune di Cervia Foglio 3 particella 31 sub 15 Piano Terra di circa mq. 94,95; - corte in uso esclusivo di circa mq. 1082,00 comprensiva del sedime del fabbricato. 10.2) Tipologia costruttiva Le strutture portanti dell intero fabbricato sono di tipo ferro, facciate esterne in parte tamponate in muratura e intonacate. 10.3) Stato di conservazione L immobile sia all interno che all esterno risulta in normali condizioni ed agibile per l uso a cui è destinato, come si può vedere dalla documentazione fotografica (ALL. 1). 10.4) Finiture interne I locali a deposito con pavimenti in ceramica, la corte in uso esclusivo pavimentata in battuto di cemento, gli infissi in metallo con finestre a vetro semplice, porte in metallo. Vedi docum. fotografica (ALL. 1) 10.5) Impianti Il deposito è dotato di impianto elettrico in parte sotto traccia in parte su canaline esterne, i locali a deposito sono privi di impianto di riscaldamento. Non è stato possibile reperire la dichiarazioni di conformità dell impianto elettrico (legge 46/90). 11) DIVISIBILITA Con riferimento a quanto richiesto dal Giudice con il quesito n. 21 precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o più lotti, il sottoscritto C.T.U. fatte tutte le considerazioni del caso, per una migliore opportunità della vendita, ritiene che il beni oggetto dell intera esecuzione vadano posti in vendita in unico lotto e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano come già identificati catastalmente, con vincoli e servitù apparenti, patti e condizioni e non come pervenuti al debitore in forza degli atti di compravendita. Si propone di accorpare l area di pertinenza al deposito con frazionamento della corte comune. 12) CONSISTENZA COMMERCIALE 12.1) Totale superfici lorde: Deposito al piano terra per un totale di circa mq. 94,95 lordi; Corte in uso esclusivo, di circa mq. 1082,00 comprensiva del sedime del fabbricato recintata in parte con muretto ed in parte con pali di ferro e rete plastificata. Pagina 3 di 6
Il C.T.U. precisa che le superfici sopra esposte sono da considerarsi puramente indicative, in quanto riportate al solo fine illustrativo e necessarie per la determinazione del valore. I beni in esame verranno posti in vendita a corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui si trovano come pervenuto all attuale proprietario esecutato. 13) METODO DI STIMA IN LIBERO MERCATO 13.1) Considerazioni generali attinenti la valutazione dell immobile La zona in cui è ubicato il bene oggetto della presente perizia è zona extraurbana/rurale frazioni minori a circa 5 km dal centro di Cervia, in frazione di Savio di Cervia. Per maggiori dettagli circa l ubicazione dell immobile, si riporta di seguito una immagine satellitare della località e con un cerchio di colore rosso si indica l esatta posizione dell immobile visionabile su google alle coordinate Lat: 44.29452 Long:12.30577. 13.2) Metodologia estimativa Sulla base degli elementi reperiti e sentiti gli operatori del luogo, si ritiene che la stima per comparazione dei prezzi sia la più attendibile per la determinazione del valore commerciale in libero mercato dell immobile, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore dell immobile mediante confronto con altri aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona. Sono stati quindi direttamente acquisiti dal sito dell Agenzia del Territorio, Quotazioni immobiliari OMI dati relativi a beni aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella stessa zona, riguardanti contrattazioni avvenute concretamente negli ultimi tempi. Al valore verrà applicato il deprezzamento per deterioramento fisico del bene tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà, della commerciabilità, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo, trattandosi di beni sottoposti a Pagina 4 di 6
esecuzione immobiliare. 14) STIMA DEL BENE Di norma il parametro su cui si basa la stima per comparazione è il valore medio a metro quadrato di superficie lorda dell immobile (SEL), si determina il valore al mq di superficie convenzionale calcolata come da Rapporti Mercantili reperiti dal Segmento di Mercato. Tutto ciò premesso e considerato, lo scrivente reputa che il valore del deposito, possa essere di /mq 350,00 e ciò è anche supportato dalla banca dati della Quotazione Immobiliare OMI che si applica alla sup. lorda. 14.1) Valore per comparazione in libero mercato calcolato sulla superficie lorda Sup. UNITA' IMMOBILIARE Sup. Coeff. conv. /mq. Valore mq. = mq. =. Superfici principali piano terra di deposito 94,95 X 1 = 94,95 X 350 = 33.232 Corte esclusiva 1082 X 0,10 = 108,20 X 350 = 37.870 Totale complessivo in libero mercato arrotondato 71.000 ADEGUAMENTI e CORREZIONI Valore libero mercato arrotondato. 71.000,00 - a detrarre oneri e competenze di cui al punto 9.1. 20.000,00 = Totale. 51.000,00 15) COMMERCIABILITA Tenuto conto della tipologia degli immobili, dell ubicazione, dello stato di conservazione, e dell attuale andamento del mercato immobiliare, si reputa che la commerciabilità sia SCARSA. 16) RIEPILOGO E CONCLUSIONE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, e per l assenza della garanzia per vizi del bene, tenuto conto dell attuale situazione occupazionale dei beni, PROPONE di ridurre il valore commerciale sopra esposto del 10%, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = 51.000 x 0,9 = 45.900 arrotondato ad 46.000 (quarantasei mila euro/00) Il sottoscritto, nella consapevolezza di avere svolto scrupolosamente le indagini di mercato e tutte le verifiche e ricerche utile alla procedura per il completo espletamento dell incarico ricevuto, ringrazia la S.V.III.ma per la fiducia e rassegna la presente relazione composta da n. 6 pagine, oltre agli allegati richiamati in seguito. Con Osservanza IL C. T.U. Faenza, 20/10/2017 Ruggero Geom. Rava Pagina 5 di 6
Allegati: ALL. 1 Documentazione fotografica (allegata alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 2 Planimetrie, mappa, CDU (allegate alla relazione per pubblicità e depositato in Cancelleria); ALL. 3 Autorizzazioni Edilizie, visure catastali (depositato in Cancelleria); ALL. 4 Relazione ipocatastale (depositato in Cancelleria); ALL. 5 Informativa Anagrafe (depositato in Cancelleria); ALL. 6 Atto di Provenienza (depositato in Cancelleria). Pagina 6 di 6