TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 434/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: ISP CB IPOTECARIO S.R.L. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Simone Romito CUSTODE: dott. Baldassarre Aldo Polito CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 20/04/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: arch. Marco Gandini CF:GNDMRC75L07F704B con studio in MONZA (MB) via Mosè Bianchi 17 telefono: 039367303 fax: 0392320500 email: marco@architettogandini.it PEC: marco.gandini@archiworldpec.it Pagina 1 di 9
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 434/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CINISELLO BALSAMO via Guazzoni 90, della superficie commerciale di 75,44 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano secondo (senza ascensore), ha un'altezza interna di 2,90.Identificazione catastale: foglio 34 particella 240 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 4,5 vani, indirizzo catastale: via Guazzoni, 50, piano: secondo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: via Campanella, altra unità immobiliare, vano scala comune su due lati, cortile comune, altra unità immobiliare L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. A.1 cantina, composto da solaio di mq 4,32, sviluppa una superficie commerciale di 2,16 Mq. Identificazione catastale: foglio 34 particella 240 sub. 13 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Guazzoni, 90, piano: sottotetto, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: via campanella, altro solaio, corridoio d'accesso, altro solaio 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 75,44 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 2,16 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 131.320,85 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.400,00 Data della valutazione: 20/04/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario Pagina 2 di 9
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 20/02/2009 a Milano 2 ai nn. 18147/3563, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: 336.000,00. Importo capitale: 168.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 23/04/2013 a Milano 2 ai nn. 38013/26297, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** pignoramento, trascritta il 21/04/2016 a Milano 2 ai nn. 43135/27277, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.300,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 6.746,95 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** (dal 17/02/2009), con atto stipulato il 17/02/2009 a firma di notaio Massimiliano Tornambè ai nn. 10181/5853 di repertorio, trascritto il 20/02/2009 a Milano 2 ai nn. 18146/10374 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita ( fino al 07/02/2003), con atto stipulato il 29/03/1979 a firma di notaio Michelangelo Clemente ai nn. 3334/339 di repertorio, trascritto il 12/04/1979 a Milano 2 ai nn. 22493/18639, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** Pagina 3 di 9
per la quota di 1000/1000 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 21/04/2004 fino al 17/02/2009), con atto stipulato il 21/04/2004 a firma di notaio Maria Bufano ai nn. 267607/8737 di repertorio, trascritto il 29/04/2004 a Milano 2 ai nn. 58433/29129, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Autorizzazione edilizia N. 383/61, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione casa di abitazione, presentata il 20/06/1961, rilasciata il 30/08/1961, agibilità del 11/03/1965 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: il balcone del bagno soggiorno è più grande di quello concesso Le difformità sono regolarizzabili mediante: occorre presentare una sanatoria a livello condominiale in quanto tutti i balconi sono difformi al progetto L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: la parete della cucina non corrisponde con la scheda catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento scheda catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: rifacimento scheda catastale:.600,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CINISELLO BALSAMO VIA GUAZZONI 90 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CINISELLO BALSAMO via Guazzoni 90, della superficie commerciale di 75,44 mq Pagina 4 di 9
per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano secondo (senza ascensore), ha un'altezza interna di 2,90.Identificazione catastale: foglio 34 particella 240 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 4,5 vani, indirizzo catastale: via Guazzoni, 50, piano: secondo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: via Campanella, altra unità immobiliare, vano scala comune su due lati, cortile comune, altra unità immobiliare L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI centro commerciale farmacie supermercato ospedale eccellente ottimo buono eccellente COLLEGAMENTI aeroporto distante 22 autostrada distante 2 superstrada distante 1 metropolitana distante 2 ferrovia distante 2 buono ottimo eccellente buono buono DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 5 di 9
appartamento in contesto condominiale composto da soggiorno/cottura, due camere oltre a servizio igienico e solaio Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati, il rivestimento è realizzato in piastrelle e intonaco pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica plafoni: realizzati in stabilitura portone di ingresso: a battente realizzato in porta blindata protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento esterno: realizzato in piastrelle, intonaco rivestimento interno: posto in cucina, bagno realizzato in piastrelle in ceramica Degli Impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V gas: con alimentazione a metano termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori Delle Strutture: copertura: a falde costruita in cemento armato fondazioni: travi continue rovesce costruite in cemento armato solai: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera strutture verticali: costruite in cemento armato al di sotto della media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media facciata soggiorno Pagina 6 di 9
cottura camera camera bagno CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale soggiorno/cottura 15,93 x 115 % = 18,32 camera 1 16,44 x 115 % = 18,91 camera 2 19,07 x 115 % = 21,93 bagno 4,53 x 115 % = 5,21 disimpegno 6,50 x 115 % = 7,48 balconi 7,20 x 50 % = 3,60 Totale: 69,67 75,44 ACCESSORI: cantina, composto da solaio di mq 4,32, sviluppa una superficie commerciale di 2,16 Mq. Identificazione catastale: foglio 34 particella 240 sub. 13 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Guazzoni, 90, piano: sottotetto, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: via campanella, altro solaio, corridoio d'accesso, altro solaio Pagina 7 di 9
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 79 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 139.000,00 pari a 1.759,49 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 99 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 165.000,00 pari a 1.666,67 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: agenzia del territorio Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 170.000,00 pari a 1.700,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 75,44 x 1.700,00 = 128.248,85 Valore superficie accessori: 2,16 x 1.700,00 = 3.672,00 131.920,85 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 131.920,85 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 131.920,85 Pagina 8 di 9
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Esame degli elementi caratterizzanti l'immobile, generale stato manutentivo, ubicazione agli effetti territoriali d'appartenenza, sistema viario della zona; valori medi praticati per unità immobiliari consimibili ubicati nelle vicinanze mediati con prezzi desumibili dal listino della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio. La superficie commerciale dell'appartamento è stata calcolata aumentando del 15% quella calpestabile. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Cinisello Balsamo, agenzie: Cinisello Balsamo, osservatori del mercato immobiliare banca dati Agenzia del Territorio VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 75,44 2,16 131.920,85 131.920,85 131.920,85 131.920,85 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 600,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 131.320,85 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 32.830,21 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 90,64 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.400,00 data 20/04/2018 il tecnico incaricato arch. Marco Gandini Pagina 9 di 9