TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare N 51/2017 R.G. Esecuzioni Giudice Delegato: Dott.ssa Sommariva Camilla Esecuzione promossa da: Banco Popolare Società Cooperativa Avv. Giovanna Bronzoni Contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: Meglioli Dr. Agr. Aroldo
Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2. COMUNICAZIONI... 3 3. DATI CATASTALI... 3 3.1. Dati catastali dei beni come risultanti dall atto di pignoramento... 3 3.2. Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia... 4 3.3. Commento alla situazione catastale... 4 4. DESCRIZIONE DEI BENI... 5 5.1 Lotto 1... 6 5.1.1. Lotto 1: dati catastali... 6 5.1.2. Lotto 1: descrizione commerciale... 7 5.1.4. Lotto 1: eventuali opere di ripristino... 7 5.1.5. Lotto 1: costi di regolarizzazione... 7 5.1.6. Lotto 1: occupazione dell immobile... 7 5.1.8. Lotto 1: diritto di prelazione... 8 5.1.9. Lotto 1: valore del bene... 8 5.1.10. Lotto 1: atti di provenienza del bene... 10 6. STATO CIVILE DEL DEBITORE... 10 7. ALTRE NOTIZIE... 10 8. ELENCO DEGLI ALLEGATI... 11 2
1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Procedura n 51/2017 Esecutato: Procedente: Banco Popolare Società Cooperativa (Avv. Giovanna Bronzoni, PEC: giovanna.bronzoni@ordineavvocatireggioemilia.it) Data di conferimento incarico: 03/04/2018 Scadenza di consegna della Relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni: 13/08/2018 Udienza: 12/09/2018 h. 10:10 Data trascrizione pignoramento: 04/04/2017 Contributo unificato: sì 2. COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare l avvocato nominato dal Procedente a mezzo PEC e la ditta esecutata tramite raccomandata A/R (vedi allegato 8.7) della nomina ricevuta e dell inizio delle Operazioni Peritali fissato per il 10/04/2018 alle ore 9:00; in particolare sono stati avvertiti: - l Avv. Giovanna Bronzoni per il procedente Banco Popolare Società Cooperativa; - l esecutato. Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato e, via pec, al sig. legale del procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1. Dati catastali dei beni come risultanti dall atto di pignoramento Ia Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di San Polo D enza Intestato: 3
Tipologia Fg. Map. Sub Z.C. Cat. Classe Piano Consist. R.C. 21 317 11 F/1 21 317 12 F/1 21 317 14 C/6 21 317 15 C/6 21 317 20 F/1 21 317 9 A/3 21 317 2 A/3 3.2. Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia IIa Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di San Polo D enza Intestato: Tipologia Fg. Map. Sub Z.C. Cat. Classe Piano Consist. R.C. Area urb. 21 317 11 F/1 T 23 mq Area urb. 21 317 12 F/1 T 26 mq Post auto 21 317 14 C/6 1 T 13 mq 31,56 Post auto 21 317 15 C/6 1 T 13 mq 31,56 Area urb. 21 317 20 F/1 T 64 mq Alloggio 21 317 9 A/3 1 T, 1, 2 3,5 vani 169,91 Alloggio 21 317 2 A/3 1 T, 1, 2 7 vani 339,83 3.3. Commento alla situazione catastale I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento. I dati catastali riportati nello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Non si rilevano difformità fra i dati desunti dall Atto di Pignoramento e quelli della situazione catastale attuale, nonostante i dati nell Atto di pignoramento siano incompleti. 4
Fra lo stato dei luoghi e le planimetrie depositate presso L Agenzia del Territorio si rileva la seguente difformità: nel map 317 sub 2, nello stato di fatto, non esiste il locale accatastato come W.C. al P.T.. Occorre presentare domanda di aggiornamento delle planimetrie catastali. Tutta la proprietà oggetto della presente stima è stata chiaramente individuata e risulta censita al Catasto Fabbricati. 4. DESCRIZIONE DEI BENI L immobile oggetto della presente perizia è di piena ed esclusiva proprietà. Trattasi di un vecchio edificio ad uso abitazione, da terra a tetto, ubicato in San Polo D enza (RE), via De Gasperi n.55, composto da 2 U.I. contigue, con annesse 2 U.I. posti auto scoperti e 3 U.I. aree urbane, oltre alla proporzionale quota delle parti comuni del complesso edilizio, tali per legge: in particolare map 317 sub 21. Confini del fabbricato (sub 2 e 9): ragioni Pederini, map 317 sub 8, sub 20 (area cortiliva propria), ragioni Di Rosa, salvo altri. Confini dei posti auto contigui (sub 14 e 15): area cortiliva comune (sub 21), posto auto (sub 16), area cortiliva (sub 18), posto auto (sub 13). Confini delle aree urbane (sub 11 e 12): ragioni Benelli, sub 10, sub 21. Confini area urbana (sub 20): fabbricato in oggetto (sub 2 e 9), sub 18, sub 21, sub 1. Fabbricato (map. 317 sub 2 e 9). Composto, come detto, da 2 unità immobiliari adiacenti in senso est-ovest, è parte di un antico borgo a corte, avendo ai lati, adiacenti, 2 edifici appartenenti ad altre proprietà recentemente ristrutturati ed un edificio adiacente anche sul lato nord. Ambedue le U.I. sono sviluppate in 3 piani fuori terra collegati da scale interne; la prima (sub 2) ha al p. T ingresso, cucina, cantina, W.C.; al p. I 2 camere, al p. II 2 camere; la seconda (sub 9) ha al p.t cucina, al p.i camera, al P. II camera. L edificio, da tempo disabitato, palesemente inagibile, trovasi in pessime condizioni statiche e manutentive: parte del tetto è crollato e lesioni notevoli sono presenti nei muri portanti e nei solai. Nelle attuali condizioni è problematico l accesso all interno, che pure è stato eseguito dallo scrivente e dal Custode Giudiziario, alla presenza della Polizia municipale, in data 17/07/2018. Ai fini della presente stima si ritiene che, per quanto sopra detto, il valore dell immobile sia in funzione, non delle caratteristiche che ha attualmente quanto della sua potenzialità edificatoria che dipende, a sua volta, dalle dimensioni, essendo soggetto 5
l immobile, in base agli strumenti urbanistici del Comune, a Restauro e Risanamento Conservativo. Si fa presente che detto Titolo Autorizzativo è stato rilasciato dal Comune, per il fabbricato in oggetto, in data 25/11/2008 poi archiviato per decadenza dei termini in data 08/11/2010. In proposito, il fabbricato ha un area di sedime di ca. mq 75 ed è sviluppato in 3 piani fuori terra. Posti auto (m 317 sub 14 e 15). Sono adiacenti, posizionati a sud del fabbricato, hanno una estensione di ca. mq 12,5 ciascuno, per un totale di ca. mq 25. Aree urbane (m 317 sub 20, 11, 12). Il sub 20 è in adiacenza al fabbricato essendo l area cortiliva di accesso allo stesso; le altre 2, contigue, sono posizionate nell angolo sud-ovest del map 317. Sono estese complessivamente ca. mq 113. 5 LOTTI DI VENDITA Pur essendo formato, l immobile in oggetto, da 7 U.I., lo scrivente ritiene che il migliore realizzo sia ottenibile mettendole in vendita in un unico lotto, essendo evidente la complementarietà tra dette componenti l immobile. 5.1 Lotto 1 5.1.1. Lotto 1: dati catastali IIa Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di San Polo D enza Intestato: Tipologia Fg. Map. Sub Z.C. Cat. Classe Piano Consist. R.C. Area urb. 21 317 11 F/1 T 23 mq Area urb. 21 317 12 F/1 T 26 mq Post auto 21 317 14 C/6 1 T 13 mq 31,56 Post auto 21 317 15 C/6 1 T 13 mq 31,56 Area urb. 21 317 20 F/1 T 64 mq Alloggio 21 317 9 A/3 1 T, 1, 2 3,5 vani 169,91 Alloggio 21 317 2 A/3 1 T, 1, 2 7 vani 339,83 6
5.1.2. Lotto 1: descrizione commerciale In comune di S. Polo D enza, via De Gasperi n 55, piena proprietà di edificio ad uso abitazione, in pessime condizioni, corredato di n. 2 posti auto scoperti e di aree cortilive di pertinenza esclusiva. In aggiunta a quelle riportate al Cap. 4 si evidenziano le ulteriori caratteristiche intrinseche ed estrinseche commerciali in quanto influenti direttamente sul valore di mercato dell immobile oggetto di stima. Ubicazione: l immobile è ubicato nella periferia sud del capoluogo con accesso dalla strada per Ciano D enza. La posizione è pertanto caratteristica positiva. Caratteristiche costruttive: come detto al cap. 4, il fabbricato, nelle attuali condizioni, non ha alcuna possibilità di utilizzo: il suo valore è in funzione della potenzialità edificatoria consentita dagli strumenti urbanistici adottati dal Comune. Possesso: l alloggio è libero, essendo disabitato. Mercato immobiliare: si mantiene depresso per questo tipo di immobili. 5.1.3. Lotto 1: regolarità edilizia Il fabbricato è stato, palesemente, edificato in data anteriore al 01/09/1967. Le ricerche condotte dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del Comune di S. Polo D enza hanno consentito di reperire i sotto riportati Titoli Amministrativi. Permesso di Costruire del 25/11/2008 n 3570 prot. n. 5974/9002 per lavori di Restauro e Risanamento conservativo. Determina n. 275 del 29/10/2010 di Archiviazione per decadenza dei termini inerente il Permesso di costruire n. 3570 del 25/11/2008. Copia dei titoli amministrativi sopra riportati viene allegata alla presente Relazione. Non previste. 5.1.4. Lotto 1: eventuali opere di ripristino 5.1.5. Lotto 1: costi di regolarizzazione Per l aggiornamento delle planimetrie catastali si stima un costo di 1.000,00 5.1.6. Lotto 1: occupazione dell immobile L immobile è libero poiché disabitato. 7
5.1.7. Lotto 1: vincoli e oneri giuridici Vincoli giuridici a carico dell acquirente - Dalla verifica eseguita presso la Cancelleria Civile, non risultano domande giudiziali pendenti a carico dell esecutato. - Dall Atto di Provenienza risultano obblighi del Condominio inerenti la parte comune identificata al map 317 sub 21, Fg. 21, Bene comune non censibile. - Non risulta nessun vincolo né alcuna limitazione se non quelle descritte negli appositi cap. della Relazione. Vincoli giuridici a carico della Procedura Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura, e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura nonché di quanto riportato nel certificato notarile sostitutivo ai sensi dell art. 567 c.p.c.. Tali iscrizioni vengono di seguito riassunte. Ipoteca volontaria iscritta in data 06/07/2007 al n. 21024 R.G. e 5448 R.P. a favore di BANCO POPOLARE DI VERONA E NOVARA SOCIETA COOPERATIVA A RESPONSABILITA LIMITATA. Atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 04/04/2017 ai n 7039 R.G. e 4543 R.P. a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA. L aggiornamento eseguito dallo scrivente in data 10/07/2018 ha permesso di verificare che dopo il succitato Atto di pignoramento non risultano altre iscrizioni. 5.1.8. Lotto 1: diritto di prelazione Non sono stati accertati diritti di prelazione. 5.1.9. Lotto 1: valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto allo scrivente estimatore richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzato ad un congruo valore che lo stesso può avere se posto sul libero mercato. Lo scrivente perito ritiene necessario premettere alla determinazione del valore commerciale suddetto le sotto riportate considerazioni. L aspetto economico che risolve logicamente la stima, tenuto conto della ragione pratica per cui la stessa è richiesta (vendita), è il probabile valore di mercato. Per determinarlo, 8
normalmente, il procedimento di stima adottato è: stima in base al parametro tecnico superficie che si articola nelle seguenti fasi: Ricerca di valori di mercato pagati recentemente per beni simili e/o assimilabili, ubicati in zona o zone analoghe del comune in oggetto o di comuni aventi le stesse caratteristiche del mercato immobiliare. Adeguamento dei valori medi unitari rilevati ai beni oggetto di stima, in funzione delle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche evidenziate ai punti 4 e 5.1.2. Applicazione dei valori medi unitari come sopra detto adeguati alle superfici dei beni. Apporto di eventuali detrazioni. Valore del bene Quanto sopra detto è il procedimento estimativo che è logico adottare nella maggior parte delle valutazioni e che viene adottato, nel caso in oggetto, per la stima dei posti auto e della aree urbane. Per il fabbricato, come sopra descritto e censito, considerato quanto esposto ai cap. 4 e 5.1.2., il suo probabile valore commerciale non è quello che deriva dalle caratteristiche intrinseche attuali che sono, come detto, pesantemente negative, essendo invece ordinarie quelle estrinseche. L aspetto economico da determinare è il probabile valore di trasformazione che deriva dalla differenza tra il probabile valore di mercato del bene trasformato (con un intervento di Restauro e Risanamento conservativo, peraltro già autorizzato dal Comune ma non attuato) ed il costo totale della trasformazione da effettuare. Lo scrivente estimatore dopo un attenta ricerca volta a determinare le 2 grandezze economiche sopra dette, tenuto conto della potenzialità edificatoria del fabbricato esistente (funzione dell area di sedime e dell altezza attuali) ritiene corretto attribuire al fabbricato in oggetto, come sopra descritto e censito, a corpo, un probabile valore commerciale di 33.000,00. Per quanto detto nella prima parte di questo cap.: - il probabile valore commerciale dei 2 posti auto è di 4.000,00 - il probabile valore commerciale delle aree urbane è, a corpo, di 6.000,00 - detrazione: costo stimapo al cap. 5.1.5 1.000,00 VALORE COMMERCIALE RISULTANTE: 42.000,00 9
La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi occulti, gravata da tempi e modalità predeterminati, la valutazione, in caso d asta, viene ridotta del 22% risultando pertanto come segue. Valore finale base d asta 32.760,00 arrotondabili a 32.800,00 (diconsi Euro trentaduemilaottocento/00) Offerta minima 24.600,00 (diconsi Euro ventiquattromilaseicento/00) 5.1.10. Lotto 1: atti di provenienza del bene L immobile oggetto della presente stima è pervenuto in proprietà all esecutato in forza dell Atto a ministero Dott. Arturo Dalla Tana, notaio in Parma, del 29/06/2007, trascritto il 06/07/2007 ai n 12345 R.G. e 12348 R.P.. 6. STATO CIVILE DEL DEBITORE 7. ALTRE NOTIZIE Niente altro da comunicare. 10
8. ELENCO DEGLI ALLEGATI 1) Corografia di inserimento. 2) Estratto di mappa catastale terreni. 3) Planimetrie catastali fabbricati. 4) Visure catastali. 5) Atto di pignoramento: non allegato perché già in atti. 6) Atto di provenienza del bene. 7) Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati. 8) Regolarità Edilizia: copia titoli amministrativi. 9) Visura ipotecaria: si allega aggiornamento in data 10/07/2018. 10) Allegati A, B. Scandiano, 27/07/2018 L esperto estimatore designato Meglioli Dr. Agr. Aroldo 11