TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare N 63/2017 R.G. Esecuzioni Giudice Delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. Avv. Francesco Ferroni Contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: Meglioli Dr. Agr. Aroldo

2 Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI Dati catastali dei beni come risultanti dall atto di pignoramento Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia Commento alla situazione catastale DESCRIZIONE DEI BENI Terreni agricoli Fabbricati LOTTI DI VENDITA Lotto Lotto 1: dati catastali Lotto 1: descrizione commerciale Lotto 1: regolarità edilizia Lotto 1: eventuali opere di ripristino Lotto 1: costi di regolarizzazione Lotto 1: occupazione dell immobile Lotto 1: vincoli e oneri giuridici Lotto 1: diritto di prelazione Lotto 1: valore del bene Lotto 1: atti di provenienza del bene Lotto 2: dati catastali Lotto 2: descrizione commerciale Lotto 2: regolarità edilizia Lotto 2: eventuali opere di ripristino Lotto 2: costi di regolarizzazione

3 Lotto 2: occupazione dell immobile Lotto 2: vincoli e oneri giuridici Lotto 2: diritto di prelazione Lotto 2: valore del bene Lotto 2: atti di provenienza del bene STATO CIVILE DEI DEBITORI ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI

4 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Procedura n 63/2017 Esecutati: Procedente: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (Avv. Francesco Ferroni, Pec: francesco.ferroni@ordineavvocatiferrara.eu) Data di conferimento incarico: 03/04/2018 Scadenza di consegna della Relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni: 13/08/2018 Udienza: 12/09/2018 ore 10:30 Data trascrizione pignoramento: 23/02/2017 Contributo unificato: sì 2. COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare l avvocato nominato dal Procedente tramite Pec e la ditta esecutata tramite raccomandata A/R (vedi allegato 8.7) della nomina ricevuta e dell inizio delle Operazioni Peritali fissato per il 10/04/2018 alle ore 11:00; in particolare sono stati avvertiti a mezzo Pec: l Avv. Francesco Ferroni per il Procedente Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.; gli esecutati; Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutata e, via , al sig. legale del procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1. Dati catastali dei beni come risultanti dall atto di pignoramento Ib Beni censiti al Catasto Terreni del comune di Gualtieri Intestati: 4

5 Fg. Map. Qual Terreno Terreno Fabb. rurale Fabb. Rurale Terreno Terreno Terreno Terreno Terreno Terreno Terreno Ente urbano Ente urbano 3.2. Dati catastali dei beni come realmente risultanti Intestato: alla data della perizia IIa Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di Gualtieri Tipologia Fg. Map. Sub. Z.C. Cat. Classe Piano Consist. Rend. Cat. Abitazione A/3 2 T vani 581,01 Altri locali D/ ,00 Fabb produttivi 97 1 D/ ,00 IIb Beni censiti al Catasto Terreni del comune di Gualtieri Intestato: Fg. Map. Qual. Cl. Sup. RD RA Inc. pr. U , Inc. pr. U , Inc. pr. U , Inc. pr. U , S. irr ,93 608,83 5

6 25 31 S. irr ,42 121, S. irr ,92 76, Prato U ,03 3, Prato U ,32 0, Prato U ,41 0, S. irr ,82 191, S. irr ,59 9, S. irr ,42 94, Ente urb Commento alla situazione catastale I dati catastali riportati nello schema Ib sono quelli desunti dall atto di pignoramento. I dati catastali riportati nello schema IIa e IIb sono quelli della situazione catastale attuale. Tra i dati catastali desunti dall atto di pignoramento e quelli della situazione catastale attuale si rilevano le sotto riportate difformità come evidenziato nella Certificazione Notarile in atti: o il map. 20 Fg. 25 riportato nell atto di pignoramento è stato soppresso ed ha originato i mapp. 308, 309, 311 Catasto Terreni; o il map. 21 Fg. 25 riportato nell atto di pignoramento è stato soppresso ed ha originato il map. 304 censito ai subb. 3 e 4 al Catasto Fabbricati; o il map. 22 Fg. 25 riportato nell atto di pignoramento è stato soppresso ed unito al map. 21, quindi ha originato il map. 304; o il map. 95 riportato nell atto di pignoramento è stato soppresso, originando i mapp. 305, 306, 307 Catasto Terreni; o i mapp. 96 e 97 Fg. 25 riportati nell atto di pignoramento, come censiti al Catasto terreni, sono censiti al Catasto Fabbricati come Unità Immobiliari map. 96 sub. 5 e map. 97 sub. 1. Non si rilevano difformità fra lo stato dei luoghi e le planimetrie depositate presso L Agenzia del Territorio. Tutta la proprietà oggetto della presente stima è stata chiaramente individuata e risulta censita al Catasto Terreni e Fabbricati del comune di Gualtieri. 6

7 4. DESCRIZIONE DEI BENI Gli immobili oggetto della presente perizia sono di piena ed esclusiva proprietà. Trattasi di un fondo rustico con sovrastanti fabbricati rurali adibiti ad abitazione e produttivi per l azienda agraria, ubicato a margine est della strada Bellingambo, comune di Gualtieri (RE), con centro aziendale al civico n. 7. La descrizione delle componenti del compendio viene fatta evidenziando distintamente le caratteristiche delle stesse Terreni agricoli Sono in unico corpo formato dai mapp. del Fg. 25: 15, 23, 25, 26, 30, 31, 93, 308, 309, 311, 305, 306, 307 per una superficie di ha pari a biolche reggiane (1 bb = mq 2.922) 36,66. Confini: via Bellingambo, mapp. 96, 97, 304, 90, 76, 9, 72, 35 del Fg. 25. La forma dell appezzamento è regolare, la giacitura è piana con modesta pendenza sudnord, l altitudine è di circa 26 ml s.l.m. Il terreno è argilloso, ma di buona fertilità ed è sistemato in modo da consentire, a nord, lo sgrondo delle acque eccedenti. La viabilità interna è assicurata da carraie inerbite perimetrali (i mappali accatastati come incolto produttivo ); ha due accessi da via Bellingambo. Il terreno coltivo è tutto a seminativo ed è coltivato, nell annata in corso, a mais. Tutto il terreno è irriguo per aspersione con acqua fornita dal Consorzio di Bonifica dell Emilia Centrale. Non sono presenti impianti arborei. La destinazione urbanistica è: territorio rurale Fabbricati Sono posizionati, a breve distanza fra loro, all estremo ovest del fondo, a margine est della via Bellingambo da cui si accede. Trattasi di 5 corpi di fabbrica. Nel primo, posizionato ad ovest, sono 2 unità immobiliari insistenti sul map. 304, consistenti la prima nell abitazione e la seconda in portico, ex stalla, ex fienile, deposito attrezzi, ripostiglio. Confini del map. 304: mapp. 311, 96, 97, 307, 308, canale. Gli altri 4 edifici insistono sui mapp. 96 e 97. Confini dei mapp. 96 e 97: mapp. 15, 23, 93, 305, 307, 304. Il secondo edificio, a est del primo, è stalla per bovine da latte; il terzo, a est del secondo, è deposito foraggio; il quarto, a sud del secondo, è stalla da rimonta; il quinto è silos a platea; questi 4 edifici sono un unica unità immobiliare. 7

8 Abitazione (Fg. 25 map. 304 sub 3). È la parte ovest dell edificio di cui fa parte, è sviluppata da terra a tetto e si articola in 3 piani fuori terra collegati da scala interna. Il fabbricato ha muri portanti esterni in laterizio a vista, solai in legno e laterizio (a volta quello del portico), copertura a due falde con manto in coppi, serramenti esterni in legno a due battenti. All interno i pavimenti e rivestimenti sono in piastrelle di ceramica, la scala è in granito, i muri ad intonaco civile tinteggiato; i telai sono in legno con specchiature con doppi vetri. Gli apparecchi igienico-sanitari sono del tipo standard e funzionanti. L impianto di riscaldamento è con caldaia a gasolio e radiatori verticali. L impianto elettrico è sottotraccia. Di detti impianti non è stata reperita certificazione di conformità. Dal punti di vista distributivo al piano terra si ha: ingresso, vano scala, cucina, soggiorno, disimpegno, lavanderia, cantina, portico e tettoia; al primo piano: disimpegno, 4 camere, bagno, terrazzo scoperto; la soffitta è suddivisa in 3 vani. La superficie commerciale dell unità immobiliare sopra descritta, arrotondata, è di circa mq 214 e deriva dall applicazione dei coefficienti sotto riportati: - 100% della superficie di pianta del PT e P1 mq % di mq 12,42 di terrazzo mq 2,48-20% di mq 80 di portico e soffitta mq 16 Ex stalla, ex fienile e depositi (Fg. 25 map. 304 sub. 4). Sono le altre componenti dell edificio comprendente l abitazione sopra descritta. Le caratteristiche costruttive sono le stesse dell abitazione, ma il solaio del fienile è a volta. Al piano terra vi è un portico da terra a tetto sul lato sud, ex stalle (nel corpo di fabbrica della casa) con sovrastante fienile; a nord delle stesse altra ex stalla con ripostiglio; a nord dell abitazione 3 depositi attrezzi. La superficie totale del PT è di circa mq 261, quella dell ex fienile al P1 è di circa mq 103, per una superficie complessiva di circa mq 364. Fabbricati produttivi (Fg. 25 mapp 96 sub 5, 97 sub 1). Trattasi di 4 distinti corpi di fabbrica, edifici produttivi dell azienda agricola degli esecutati attualmente in disuso. Stalla principale. È a stabulazione fissa con 2 file di poste testa a testa, corsia centrale di alimentazione, corsie laterali di servizio; adiacente, nello spigolo sud-est, la camera del latte. È un fabbricato con pilastri e travi a boomerang in c.a. prefabbricati, muri di tamponamento in pannelli, finestre a nastro laterali, cupolino centrale di aereazione, portoni e porte in lamiera, manto di copertura in eternit. Sul lato ovest, una crepa longitudinale del pavimento in calcestruzzo denota un leggero assestamento dei pilastri. Ha un altezza di ml 4,50 in gronda ed una superficie di ca. mq 578. A nord della stalla concimaia a platea in c.a.. 8

9 Stalla secondaria. È a stabulazione libera a lettiera permanente con paddok sul lato sud. La strutture portanti sono pilastri e travi in c.a. prefabbricati, i muri di tamponamento sui lati sud e ovest in blocchi, il manto di copertura è in eternit. Evidenzia un problema di spostamento di una trave di sostegno del tetto al limite del pilastro di appoggio. Ha una superficie di ca. mq 132; il paddok in battuto di cemento è esteso ca. mq 165. Deposito foraggio. È un capannone con pilastri e travi monolitiche in c.a. prefabbricati, tamponato su 3 lati con pannelli. Ha un altezza di ml 7,45 in gronda ed una superficie di ca. mq Silos. Trattasi di un silos a trincea costituito da piattaforme in c.a. con sponde in putrelle e pannelli in c.a.. ha un estensione di ca. mq LOTTI DI VENDITA Gli immobili descritti al Cap. 4, come detto, sono le componenti di un fondo rustico tradizionale. Lo scrivente, considerate le attuali caratteristiche del mercato immobiliare di questo tipo di beni, ritiene che il miglior realizzo possa ottenersi mettendo in vendita gli stessi in 2 distinti lotti: 1) costituito dall intero fabbricato comprendente l abitazione con la rispettiva area di pertinenza (map 304). 2) costituito dal terreno agricolo con i fabbricati produttivi (mapp 96-97) essendo evidente la complementarietà fra queste 2 componenti. Quanto detto perché, a parere dello stimatore, la tipologia dei potenziali acquirenti dei 2 lotti può essere diversa 5.1. Lotto Lotto 1: dati catastali Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di Gualtieri Intestato: Tipologia Fg. Map. Sub. Z.C. Cat. Classe Piano Consist. Rend. Cat. Abitazione A/3 2 T vani 581,01 Altri locali D/ ,00 9

10 Lotto 1: descrizione commerciale In comune di Gualtieri, via Bellingambo n 7, piena proprietà di ampio edificio ex rurale, con area di pertinenza, costituito da abitazione ed ampi locali accessori. In aggiunta a quelle riportate al Cap. 4 si evidenziano le ulteriori caratteristiche intrinseche ed estrinseche commerciali in quanto influenti direttamente sul valore di mercato degli immobili oggetto di stima. Ubicazione e accesso: sono decisamente infelici in quanto l edificio è ubicato in aperta campagna, a ca. 6 km dal capoluogo Gualtieri, di cui ca. 4 Km sono di strada non asfaltata. Inoltre l accesso attuale da via Bellingambo avviene attraverso il map 307 (che fa parte del lotto 2) per cui la proprietà separata dell immobile in oggetto presuppone la formazione di un accesso proprio. Caratteristiche costruttive: trattasi di un fabbricato rurale tradizionale reggiano formato, per decenni, da abitazione, porta morta, stalla con sovrastante fienile. Attualmente i locali diversi dall abitazione sono da considerarsi accessori alla stessa essendo suscettibili di cambio di destinazione d uso. L abitazione, pur essendo datata, si trova in buone condizioni dal punto di vista statico e discrete condizioni manutentive; dal punto di vista distributivo non è razionale essendo articolata su 2 piani più soffitta Possesso: l immobile in oggetto è occupato dagli esecutati, pertanto da considerarsi libero al Decreto di Trasferimento. Mercato immobiliare: di questo tipo di immobili è stato assai vivace per decenni; attualmente è assai depresso nonostante questi fabbricati abbiano potenzialità per divenire residenze in campagna di pregio Lotto 1: regolarità edilizia Il fabbricato è stato costruito in data ampiamente anteriore al 01/09/1967. Le ricerche condotte dallo scrivente presso l ufficio tecnico del comune di Gualtieri non hanno portato a reperire alcun titolo amministrativo riguardante detto fabbricato. Non è pertanto possibile verificare l esistenza di difformità e peraltro, durante il sopralluogo, non sono stati evidenziati interventi sull immobile che richiedessero titolo autorizzativo Lotto 1: eventuali opere di ripristino Per la formazione di accesso indipendente da via Bellingambo, previo tombamento del canale di bonifica adiacente alla stessa, si stima un costo complessivo di 2.000,00. 10

11 Non previsti Lotto 1: costi di regolarizzazione Lotto 1: occupazione dell immobile L immobile è occupato dagli esecutati, pertanto è da considerarsi libero al Decreto di Trasferimento Lotto 1: vincoli e oneri giuridici Vincoli giuridici a carico dell acquirente - Dalla verifica eseguita in data 17/07/2018 presso la Cancelleria Civile del Tribunale, non risultano domande giudiziali pendenti a carico degli esecutati. - Non risultano trascritte convenzioni edilizie ed urbanistiche gravanti sulla proprietà non ancora compiute - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. Vincoli giuridici a carico della Procedura Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura, e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura nonché di quanto riportato nel certificato notarile sostitutivo ai sensi dell art. 567 c.p.c.. Tali iscrizioni vengono di seguito riassunte. Ipoteca volontaria iscritta il 19/05/2008 ai n R.G. e 3205 R.P. a favore di Banca Agricola Mantovana S.p.A.. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 17/09/2015 ai n R.G. e 2269 R.P. a favore di Caseificio Sociale Allegro Soc. Coop. Agricola. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 22/12/2015 ai n R.G. e 3284 R.P. a favore di Giovannoni s.r.l.. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 15/04/2016 ai n R.G. e 1174 R.P. a favore di Fanfoni Giuseppe s.n.c. di Fanfoni Fabrizio e Corrado. Atto di pignoramento immobiliare trascritto il 23/02/2017 ai n R.G. e 2475 R.P. a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. L aggiornamento eseguito dallo scrivente in data 10/07/2018 ha permesso di verificare che dopo il succitato atto di pignoramento non risultano altre iscrizioni. 11

12 Lotto 1: diritto di prelazione Non sono stati accertati diritti di prelazione Lotto 1: valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto allo scrivente estimatore richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzato ad un congruo valore che lo stesso può avere se posto sul libero mercato. Lo scrivente perito ritiene necessario premettere alla determinazione del valore commerciale suddetto le sotto riportate considerazioni. L aspetto economico che risolve logicamente la stima, tenuto conto della ragione pratica per cui la stessa è richiesta (vendita), è il probabile valore di mercato. Per determinarlo, il procedimento di stima adottato è: stima in base al parametro tecnico superficie che si articola nelle seguenti fasi: Ricerca di valori di mercato pagati recentemente per beni simili e/o assimilabili, ubicati in zona o zone analoghe del comune in oggetto o di comuni aventi le stesse caratteristiche del mercato immobiliare. Adeguamento dei valori medi unitari rilevati ai beni oggetto di stima, in funzione delle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche evidenziate ai punti 4 e Applicazione dei valori medi unitari, come sopra detto, adeguati alle superfici dei beni. Apporto di eventuali detrazioni. Valore dei beni Le ricerche di mercato condotte dallo scrivente presso le diverse entità che si occupano di compravendite immobiliari (tecnici, agenzie, associazioni professionali), tenendo conto delle caratteristiche del tutto particolari del fabbricato e della sua composizione (abitazione, ex stalla e fienile, depositi), in particolare dell ubicazione e del difficile accesso, consentono di attribuire all edificio in oggetto i sotto riportati valori unitari, comprensivi dell area di pertinenza: - Abitazione: /mq 400,00 - Altre componenti del fabbricato: /mq 90,00 Pertanto il più probabile valore commerciale delle unità immobiliari, come sopra descritto e censito, è quello sotto riportato. - Abitazione: mq 214 x 400,00 = ,00 - Altre componenti: mq 364 x 90,00 = ,00 Totale ,00 12

13 DETRAZIONE Per formazione di accesso indipendente (vedi cap ) 2.000,00 VALORE COMMERCIALE RISULTANTE: ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata, priva di garanzie sui vizi occulti, gravata da tempi e modalità predeterminati, la valutazione, in caso d asta, viene ridotta del 22% risultando pertanto come segue. Valore finale base d asta ,00 Arrotondabili in ,00 (diconsi Euro novantamilaottocento/00) Offerta minima (diconsi euro Sessantottomilacento) Lotto 1: atti di provenienza del bene Gli immobili oggetto della presente stima sono pervenuti all esecutato in forza di Atto di Compravendita, con patto di Riservato Dominio, a ministero notaio Valentino Valentini del 21/10/1975, trascritto il 08/11/1975 ai n R.G. e 6675 R.P.. L inefficacia del patto di Riservato Dominio è stata trascritta in data 01/07/2003 ai n R.G. e 2235 R.P.. 13

14 5.2. Lotto Lotto 2: dati catastali Intestato: Beni censiti al Catasto Fabbricati del comune di Gualtieri Tipologia Fabb. produttivi Fg. Map. Sub. Z.C. Cat. Classe Piano Consist. Rend. Cat D/ , IIb Beni censiti al Catasto Terreni del comune di Gualtieri Intestato: Fg. Map. Qual. Cl. Sup. RD RA Inc. pr. U , Inc. pr. U , Inc. pr. U , Inc. pr. U , S. irr ,93 608, S. irr ,42 121, S. irr ,92 76,80 14

15 Prato U ,03 3, Prato U ,32 0, Prato U ,41 0, S. irr ,82 191, S. irr ,59 9, S. irr ,42 94, Ente urb Lotto 2: descrizione commerciale In comune di Gualtieri, a margine est di via Bellingambo, piena proprietà di fondo rustico costituito da terreno agricolo e da fabbricati rurali produttivi. In aggiunta a quelle riportate al Cap. 4 si evidenziano le ulteriori caratteristiche intrinseche ed estrinseche commerciali in quanto influenti direttamente sul valore di mercato dell immobile oggetto di stima. Ubicazione e accesso: l ubicazione, per questo tipo di immobile, è da considerarsi ordinaria; è invece caratteristica negativa l accesso in quanto vi si arriva percorrendo 3-4 Km di strada ghiaiata. Caratteristiche del terreno: sono positive la configurazione in un unico corpo di forma regolare, l irrigabilità, la buona fertilità del terreno; più problematica è la agevole lavorabilità dello stesso, trattandosi di terreno di natura tendenzialmente argillosa. Caratteristiche dei fabbricati: la tipologia della stalla principale fa ritenere che l immobile non abbia nessuna possibilità di essere usato come tale; si ritiene che possa avere un utilizzo come ricovero macchine o deposito foraggio, previo adattamento interno. Quanto detto vale anche per la stalla secondaria pur avedo questa dimensioni modeste e caratteristiche costruttive di minor pregio. Il deposito foraggio ha tutti i requisiti per essere agevolmente utilizzato come tale. Il silos a trincea, a parere dello scrivente, non ha alcun valore. Possesso: gli immobili sono affittati con contratto di affitto di fondo rustico ex art. 45 L.203/82, che scade al 30/11/2020. Mercato immobiliare: il mercato dei terreni agricoli è rimasto assai più attivo rispetto a quello dei fabbricati, ma i valori sono in diminuzione rispetto a quelli massimi di qualche anno fa. 15

16 Lotto 2: regolarità edilizia Le ricerche condotte dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del Comune di Gualtieri consentono di evidenziare quanto sotto riportato. Stalla principale è stato edificata in forza di Concessione edilizia n. 87 del 19/09/1980 prot Concessione edilizia in variante n. 56 del 23/03/1981 prot Autorizzazione di utilizzazione n. 4531/81 del 12/11/1981. Stalla secondaria È stata edificata in forza di Concessione edilizia n. 94/87 del 14/01/88 prot.8203 Concessione edilizia in variante n. 118/91 del 07/11/1991 SCIA in sanatoria n. 35/2016 del 09/04/2016 prot. n per accertamento di conformità per modifiche al progetto autorizzato con C.E. n.118/91. Deposito foraggio È stato edificato in forza di Permesso di costruire non oneroso n. 32 del 28/07/2003 Provvedimento conclusivo del procedimento unico n.74 del 12/06/2003 Permesso di costruire non oneroso n. 45 del 07/11/2006. SCIA in sanatoria n. 31/2016 del 19/03/2016 prot per accertamento di conformità e modifiche al progetto autorizzato. Silos È stato edificato in forza di Concessione edilizia n. 101/90 del 03/09/1990 prot. n Non si rilevano difformità fra lo stato dei luoghi e le tavole annesse all ultimo titolo autorizzativo approvate dal Comune. Copia dei titoli amministrativi sopra riportati viene allegata alla presente relazione Lotto 2: eventuali opere di ripristino Per il ripristino di quanto evidenziato nella descrizione della stalla secondaria (cap. 4) lo scrivente stima un costo di 1.000,00. Non previsti Lotto 2: costi di regolarizzazione 16

17 Lotto 2: occupazione dell immobile Gli immobili formanti il lotto 2 sono affittati con Contratto di affitto di fondo rustico stipulato ai sensi dell art. 45 della L. n. 203 del 03/05/1982, con scadenza al 30/11/2020. Il contratto è stato registrato l 11/08/2016, prima della data di trascrizione dell Atto di pignoramento, pertanto è opponibile. Il canone annuo di 6.000,00, considerato che oggetto del contratto sono sia il terreno che i fabbricati produttivi, è non congruo. Tuttavia tenendo conto: - che la ditta affittuaria ha comunicato al concedente, in data 28/08/2016, che non intende utilizzare i fabbricati produttivi; - che lo scrivente, durante il sopralluogo del 16/05/2018, ha constatato che detti fabbricati produttivi sono totalmente in disuso; l estimatore ritiene che il canone annuo sopra indicato, riferito al solo terreno agricolo utilizzato, è più che congruo Lotto 2: vincoli e oneri giuridici Vincoli giuridici a carico dell acquirente - Dalla verifica eseguita in data 17/07/2018 presso la Cancelleria Civile del Tribunale, non risultano domande giudiziali pendenti a carico degli esecutati. - Non risultano trascritte convenzioni edilizie ed urbanistiche gravanti sulla proprietà non ancora compiute - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. Vincoli giuridici a carico della Procedura Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura, e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura nonché di quanto riportato nel certificato notarile sostitutivo ai sensi dell art. 567 c.p.c.. Tali iscrizioni vengono di seguito riassunte. Ipoteca volontaria iscritta il 19/05/2008 ai n R.G. e 3205 R.P. a favore di Banca Agricola Mantovana S.p.A.. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 17/09/2015 ai n R.G. e 2269 R.P. a favore di Caseificio Sociale Allegro Soc. Coop. Agricola. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 22/12/2015 ai n R.G. e 3284 R.P. a favore di Giovannoni s.r.l.. Ipoteca giudiziale, Decreto ingiuntivo, iscritta il 15/04/2016 ai n R.G. e 1174 R.P. a favore di Fanfoni Giuseppe s.n.c. di Fanfoni Fabrizio e Corrado. 17

18 Atto di pignoramento immobiliare trascritto il 23/02/2017 ai n R.G. e 2475 R.P. a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.. L aggiornamento eseguito dallo scrivente in data 10/07/2018 ha permesso di verificare che dopo il succitato atto di pignoramento non risultano altre iscrizioni Lotto 2: diritto di prelazione Non sono stati accertati diritti di prelazione agraria, trattandosi di Procedura esecutiva Lotto 2: valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto allo scrivente estimatore richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzato ad un congruo valore che lo stesso può avere se posto sul libero mercato. Lo scrivente perito ritiene necessario premettere alla determinazione del valore commerciale suddetto le sotto riportate considerazioni. L aspetto economico che risolve logicamente la stima, tenuto conto della ragione pratica per cui la stessa è richiesta (vendita), è il probabile valore di mercato. Per determinarlo, il procedimento di stima adottato è: stima in base al parametro tecnico superficie che si articola nelle seguenti fasi: Ricerca di valori di mercato pagati recentemente per beni simili e/o assimilabili, ubicati in zona o zone analoghe del comune in oggetto o di comuni aventi le stesse caratteristiche del mercato immobiliare. Adeguamento dei valori medi unitari rilevati ai beni oggetto di stima, in funzione delle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche evidenziate ai punti 4 e Applicazione dei valori medi unitari come sopra detto adeguati alle superfici dei beni. Apporto di eventuali detrazioni. Quanto sopra detto, nella presente stima, è adottabile per il terreno agricolo in quanto, per lo stesso, vi è un mercato sufficientemente attivo che consente di effettuare la stima per comparazione diretta del probabile valore di mercato. Per i fabbricati produttivi in oggetto (mapp 96/5 e 97/1) la determinazione del probabile valore di mercato per comparazione diretta non è possibile in quanto non esiste un mercato attivo di beni simili che consenta di reperire valori certi. Data l ubicazione ed essendo in zona agricola, non vi è prospettiva, per questi fabbricati, di un possibile cambio di destinazione d uso per cui non è adottabile l aspetto economico valore di trasformazione. 18

19 Per questi componenti del compendio, si ritiene corretto pervenire al valore commerciale attraverso la determinazione del probabile valore di ricostruzione. Tale procedimento è basato sull assunto basilare dell estimo per cui, in libero mercato, il valore dei diversi aspetti economici dello stesso bene tende a coincidere. Al valore di ricostruzione di un fabbricato si perviene in 2 fasi: - determinazione, con stima analitica, del costo di costruzione unitario a nuovo; - applicazione al suddetto valore di un coefficiente di deprezzamento in funzione dell età, dello stato di conservazione, della funzionalità tecnico-economica dei fabbricati stessi, che, nel caso in oggetto, è assai scarsa per le 2 stalle e nulla per il silos., dei problemi statici e della copertura in eternit segnalati per le 2 stalle. Valore dei beni Terreno agricolo Le ricerche di mercato condotte dallo scrivente presso le diverse entità che si occupano di compravendite immobiliari di questo tipo (tecnici, mediatori, associazioni professionali) tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche evidenziate ai cap. 4 e 5.1.2, in particolare dell ubicazione, del difficile accesso, della natura argillosa del terreno, dell essere l immobile affittato, consentono di attribuire al terreno in oggetto il valore unitario di /bb ,00. Pertanto il più probabile valore commerciale del terreno, come sopra descritto e censito, è quello sotto riportato. bb 36,66 x /b ,00 = ,00 Fabbricati Quanto detto nel I paragrafo di questo cap., consente allo scrivente di attribuire ai fabbricati produttivi i sotto riportati valori unitari di ricostruzione. - Stalla principale /mq 60,00 - Stalla secondaria /mq 50,00 - Deposito foraggio /mq 110,00 Pertanto il più probabile valore commerciale dei fabbricati produttivi, come sopra descritti e censiti, è quello sotto riportato Stalla principale mq 578 x /mq 60,00 = ,00 Stalla secondaria mq 165 x /mq 40,00 = 6.600,00 19

20 Deposito foraggio mq x /mq 110,00 = ,00 TOTALE FABBRICATI ,00 VALORE COMPLESSIVO DEGLI IMMOBILI COSTITUENTI IL LOTTO , ,00 = ,00 Detrazioni Per quanto detto al cap ,00 VALORE COMMERCIALE RISULTANTE: ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi occulti, gravata da tempi e modalità predeterminati, la valutazione, in caso d asta, viene ridotta del 23% risultando pertanto come segue. Valore finale base d asta ,00 Arrotondabili in ,00 (diconsi Euro quattrocentododicimilaottocento/00) Offerta minima ,00 (diconsi Euro trecentonovemilaseicento/00) Lotto 2: atti di provenienza del bene Gli immobili oggetto della presente stima sono pervenuti all esecutato in forza di Atto di Compravendita, con patto di Riservato Dominio, a ministero notaio Valentino Valentini del 21/10/1975, trascritto il 08/11/1975 ai n R.G. e 6675 R.P.. L inefficacia del 20

21 patto di Riservato Dominio è stata trascritta in data 01/07/2003 ai n R.G. e 2235 R.P.. 6. STATO CIVILE DEI DEBITORI 7. ALTRE NOTIZIE L abitazione è arredata con mobili ed elettrodomestici ordinari. Niente altro da comunicare. 8. ELENCO DEGLI ALLEGATI 1) Corografia di inserimento. 2) Estratto di mappa catastale terreni. 3) Planimetrie catastali fabbricati. 4) Visure catastali. 5) Atto di pignoramento: non allegato perché in atti. 6) Visura ipotecaria: si allega l aggiornamento in data 10/07/ ) Comunicazione inizio operazioni peritali, agli interessati. 8) Atto di provenienza dei beni. 9) Contratto di affitto Lotto 2. 10) Comunicazione restituzione fabbricati produttivi Lotto 2. 11) Regolarità Edilizia Lotto 2: copia titoli amministrativi. 12) Visura Camerale azienda affittuaria Lotto 2. 13) Allegati A, B, D. Scandiano, 27/07/2018 L esperto estimatore designato Meglioli Dr. Agr. Aroldo 21