Bertolini Nando architetto Via Roma, 110 42049 Sant Ilario d Enza (RE) Email: nando@bertoliniarchitettura.it nando.bertolini@archiworldpec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 277/2017 Giudice delegato: DOTT.SSA CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da:.. contro. RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Nando Bertolini
Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2. COMUNICAZIONI... 3 3. DATI CATASTALI... 3 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento... 3 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia... 4 3.3 Commenti alla situazione catastale...4 4. DESCRIZIONE DEI BENI... 4 5. LOTTI DI VENDITA...5 5.1 Lotto n.1... 5 5.1.1 Dati catastali... 6 5.1.2 Descrizione commerciale... 7 5.1.3 Regolarità edilizia...7 5.1.4 Eventuali opere di ripristino...8 5.1.5 Costi di regolarizzazione... 8 5.1.6 Occupazione dell immobile...8 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici...8 5.1.8 Diritto di prelazione... 9 5.1.9 Valore del bene... 9 5.1.10 Atti di provenienza dei beni... 11 5.1.11 Note...11 6 Stato civile dei debitori...11 7 Altre notizie...12 8 Elenco degli allegati...12 Pagina 2 di 12
1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato:.. Procedenti:.. PROCEDURA n. 277/2017 Data conferimento incarico: 15/06/2018 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 15/10/2018 Udienza: 14/11/2018 ore 9.20 Data trascrizione pignoramento: del 14/07/2017 Reg. gen. 15148, Reg. Part. 9728 Contributo unificato: SI Creditori intervenuti: Nessuno 2. COMUNICAZIONI 1 Copia della presente perizia verrà trasmessa via PEC/e-mail o consegna cd in cassetta agli Avv.ti di parte procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Ia Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:.. nuda proprietà Tipologia del bene Ubicazione Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie Rendita Abitazione di tipo civile Comune di Castellarano (RE), Via Ludovico Ariosto, 4 40 79 2 A/2 6 vani 40 79 9 C/6 17 mq 1 Allegato 8.1 Documentazione inizio attività peritali 2 Vedi Allegato 8.3 Atto di pignoramento Pagina 3 di 12
3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. IIa Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Sono presenti lievi difformità tra lo stato realizzato e le planimetrie presenti all Agenzia del Territorio. Intestato a:.. nuda proprietà.. usufrutto con diritto di accrescimento per 1/2.. usufrutto con diritto di accrescimento per 1/2 Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Castellarano (RE), Via Ludovico Ariosto, 4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie 40 79 2 A/2 U 6 vani 129 mq Totale escl. aree scop. 122 mq Rendita 495,8 40 79 9 C/6 2 17 mq 18 mq 60,58 Dalla comparazione dei dati catastali rispetto agli atti di pignoramento emerge l usufrutto sui beni. Confini est con altra unità abitativa, sud pubblica via Ludovico Ariosto,, ovest altra unità abitativa, nord stradello di accesso. 3.3 Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli atti di pignoramento. I dati Catastali presenti nell Atto di Pignoramento, corrispondono effettivamente a quelli della situazione catastale attuale. Non necessita di rettifica catastale. 4. DESCRIZIONE DEI BENI 4 NUDA PROPRIETA DI APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE, IN VIA LUDOVICO ARIOSTO, N. 4, CASTELLARANO (RE) I beni oggetto di pignoramento sono costituiti da un appartamento posto al piano rialzato con annessa cantina e autorimessa al piano seminterrato, posti in un quartiere residenziale a Castellarano (RE) in via Ludovico Ariosto, n. 4. Il condominio autogestito è inserito in una palazzina 3 Vedi Allegati 8.6, Documentazione catastale 4 Vedi Allegati 8.6, 8.10, 8.11 Documentazione catastale, Corografia, Documentazione fotografica Pagina 4 di 12
composta da quattro piani (seminterrato, rialzato, primo e secondo, con giardino perimetrale in un quartiere residenziale e confina ad est con altra unità abitativa, sud pubblica via Ludovico Ariosto,, ovest altra unità abitativa, nord stradello di accesso. L immobile ha circa 35 anni e si trova complessivamente in buone condizioni. Ha una struttura in muratura, solai in laterocemento e tetto con copertura a falde e manto di copertura con tegole. Esternamente l edificio è intonacato e tinteggiato. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale abbastanza ampio ma senza ascensore. Entrando nell appartamento posto al piano rialzato si trovano l atrio che disimpegna il pranzo con cucina su cui si affaccia una terrazza, ed disimpegno sulla zona notte composta da due camere matrimoniali di cui una con balcone, due bagni ed una camera singola. Al piano seminterrato una cantina (H 2,05) ed una autorimessa (H 2,30). I serramenti esterni sono in legno con vetrocamera e scuri esterni in legno, porte interne in legno tamburato su molte stanze ad eccezione di quelle sull atrio dotate di un sopraluce e la porta sul pranzo a telaio con vetri. I pavimenti sono in ceramica, i bagni e la cucina hanno rivestimenti ceramici, mentre le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. Il condominio ha un giardino perimetrale e spazi comuni curati. L appartamento ha un impianto di riscaldamento con caldaia a metano posta in cucina e termosifoni nelle varie stanze. L impianto elettrico ed idraulico sono anch essi in buone condizioni. 5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in un lotto unico. 5.1 Lotto n.1 Pagina 5 di 12
5.1.1 Dati catastali 5 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate. Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a:.. nuda proprietà.. usufrutto con diritto di accrescimento per 1/2.. usufrutto con diritto di accrescimento per 1/2 Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Castellarano (RE), Via Ludovico Ariosto, 4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie 40 79 2 A/2 U 6 vani 129 mq Totale escl. aree scop. 122 mq Rendita 495,8 40 79 9 C/6 2 17 mq 18 mq 60,58 Diritto Pignorato: nuda proprietà 5 Allegato 8.6 Documentazione catastale Pagina 6 di 12
5.1.2 Descrizione commerciale 6 Nuda proprietà di un appartamento posto al piano rialzato con annessa cantina e autorimessa al piano seminterrato, posti in un quartiere residenziale a Castellarano (RE) in via Ludovico Ariosto, n. 4. L immobile ha circa 35 anni e si trova complessivamente in buone condizioni. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale abbastanza ampio ma senza ascensore. Entrando nell appartamento posto al piano rialzato si trovano l atrio che disimpegna il pranzo con cucina su cui si affaccia una terrazza, ed disimpegno sulla zona notte composta da due camere matrimoniali di cui una con balcone, due bagni ed una camera singola. Al piano seminterrato una cantina (H 2,05) ed una autorimessa (H 2,30). 5.1.3 Regolarità edilizia 7 L immobile è stato edificato in forza della Licenza edilizia Prot. n. 1307 del 23 maggio 1973, successiva concessione edilizia Prot. n. 2123 del 22 ottobre 1977, ed è provvisto di certificato di conformità edilizia e agibilità: Prot. 2123 del 14/02/1984 relativa alla prima costruzione, risulta però da rilasciare una seconda abitabilità a fronte di una richiesta di condono edilizio relativa anche a delle parti condominiali n. 459 del 02/011/1987 in quanto non è stata saldata la sanzione. A seguito di sopralluogo si sono riscontrate alcune difformità tra l esistente e quanto presente in comune ed all Agenzia del Territorio. L immobile pignorato risulta pertanto da sanare. Non sono inoltre presenti certificazioni di conformità. Inquadramento Urbanistico: 6 Allegato 8.11 Documentazione fotografica 7 Allegato 8.2, 8.7, 8.8 Documentazione sopralluogo, Certificati edilizi, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 7 di 12
Le proprietà pignorate sono identificate dal RUE del Comune di Castellarano come TUR Territorio Urbanizzato Residenziale 5.1.4 Eventuali opere di ripristino Nessuna. 5.1.5 Costi di regolarizzazione Euro 2.000,00 oltre alla quota parte della sanatoria del 1987 di circa Euro 3.500,00 (valore stimato) 5.1.6 Occupazione dell immobile L immobile risulta occupato dagli usufruttuari. 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici 8 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: Non riscontrate 9. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia ; - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia ; - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia..; - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia.; 8 Allegato 8.5 Certificato notarile 9 Allegato 8.9 Certificato di matrimonio (coniugi) e attestazione di stato libero (figlia) Pagina 8 di 12
- Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia. - Trascrizione di pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia.. 5.1.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione. 5.1.9 Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 10, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20%). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: 10 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 9 di 12
Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Castellarano (RE), Via Ludovico Ariosto, 4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie 40 79 2 A/2 U 6 vani 129 mq Totale escl. aree scop. 122 mq Rendita 495,8 40 79 9 C/6 2 17 mq 18 mq 60,58 Diritto Pignorato: Nuda Proprietà CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano rialzato 124,80 1,00 124,80 Terrazzo zona pranzo 8,00 0,40 3,20 Terrazzo camera 5,80 0,40 2,32 Cantina h 2,05 piano interrato 20,80 0,25 5,20 Autorimessa h:2,30 piano seminterrato 18,00 0,50 9,00 Totale 144,52 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale Appartamento piano rialzato 124,80 1.450,00 180.960,00 Terrazzo zona pranzo 3,20 1.450,00 4.640,00 Terrazzo camera 2,32 1.450,00 3.364,00 Cantina h 2,05 piano interrato 5,20 1.450,00 7.540,00 Autorimessa h:2,30 piano seminterrato 9,00 1.450,00 13.050,00 Totale parziale 144,52 1.450,00 209.554,00 TOTALE ridotto quota nuda proprietà da tabelle 73% 152.974,42 Abbattimento del 20% 30.594,88 Quota sanatoria del 1987 3.500,00 Sanatoria 2.000,00 Totale 116.879,54 Totale stima perizia arrotondata 116.000,00 Totale base d'asta (-25%) 87.000,00 Pagina 10 di 12
5.1.10 Atti di provenienza dei beni 11 I beni di cui al lotto n.1 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: - 5.1.11 Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia non risultano presente nessun contratto. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: Il condominio è autogestito ed il proprietario. ha dichiarato, nel verbale di sopralluogo da lui sottoscritto, che non vi sono debiti pregressi. 6. Stato civile del debitore Relativamente allo stato civile del debitore si allega l estratto riassunto dell atto di matrimonio in cui i coniugi hanno scelto la separazione dei beni 12. 7. Altre notizie Attestato di Prestazione Energetica: Attestato di Prestazione Energetica non presente. 8. Elenco degli allegati 8.1 Documentazione inizio attività peritali 8.2 Verbale sopralluogo 8.3 Atti di pignoramento 8.4 Nota trascrizione 8.5 Atto di provenienza 8.6.1 Visura catastale Fg. 40 mapp. 79 sub 2 8.6.2 Planimetria catastale Fg. 40 mapp. 79 sub 2 8.6.3 Visura catastale Fg. 40 mapp. 79 sub 9 8.6.4 Planimetria catastale Fg. 40 mapp. 79 sub 9 8.7.1 Certificati edilizi Concessione edilizia 1973 8.7.2 Certificati edilizi Disegni concessione edilizia 1973 8.7.3 Certificati edilizia - Concessione edilizia del 1977 11 Allegato 8.5 Atto di provenienza 12 Allegato 8.9 Certificato di Matrimonio e di Stato libero, Pagina 11 di 12
8.7.4 Certificati edilizia Disegni concessione edilizia del 1977 8.7.5 Certificati edilizia Abitabilità del 1984 8.7.6 Certificati edilizia Concessione sanatoria 1989 8.7.7 Certificati edilizia Relazione Concessione sanatoria 1989 8.7.8 Certificati edilizia Disegni Concessione sanatoria 1989 8.7.9 Certificati edilizi Lettera comune per Concessione sanatoria 1989 8.8 Estratto RUE- Normativa Urbanistica 8.9 Certificato matrimonio 8.10 Corografia di inserimento 8.11 Documentazione fotografica 8.12 Allegati A e B 8.13 Relazione di negatività per contratti di locazione e/o comodati d uso Reggio Emilia, lì 10/04/2019 L esperto designato Arch. Nando Bertolini Pagina 12 di 12