GEOMETRA MONTALTI GIANFRANCO Via Fioravanti n. 21 40129 BOLOGNA Tel. 051 364384 - Fax 051 364384 E-mail: gfmontalti@gmail.com TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 687/2017 Lotto 5 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI
2 di 8 Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 30% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Dozza (BO) Foglio 22: - Particella 660, Categoria X - Fabbricato N.C.T. del Comune di Dozza (BO) Foglio 22: - Particella 533, Categoria T Terreno, Consistenza 1 are 45 centiare. - Particella 557, Categoria T Terreno, Consistenza 8 are 53 centiare. - Particella 558, Categoria T Terreno, Consistenza 9 are 19 centiare. - Particella 560, Categoria T Terreno, Consistenza 9 are 4 centiare. - Particella 561, Categoria T Terreno, Consistenza 7 are 98 centiare.
3 di 8 Al fine di agevolarne la commerciabilità, lo scrivente ritiene opportuno suddividere quanto pignorato in CINQUE LOTTI. LOTTO CINQUE CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà su appezzamento di terreno edificabile ad uso residenziale, sito nel Comune di Dozza (BO), in Via delle Viole snc, in zona di particolare interesse paesaggistico, ambientale e culturale. Il lotto di terreno fa parte di una lottizzazione denominata Borgo la Rocca. L intervento edilizio rientra all interno del P.P.I.P. denominato Borgo la Rocca del Comune di Dozza. All interno del suddetto Piano Particolareggiato, il presente lotto è identificato al N. 23/A con una superficie complessiva di mq. 850 e nel complesso prevede una capacità edificatoria pari a mq. 90,00 di superficie utile (SU). IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano identificati: N.C.E.U. del Comune di Dozza (BO), beni intestati alla ditta esecutata piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 22: - Particella 557, Qualità Incolt. Prod., Classe U, Superficie 08 are 53 ca, Deduz. BA2B, Reddito Dominicale Euro 0,35, Reddito Agrario Euro 0,13. Si segnala che si è riscontrata una difformità planimetrica sulla morfologia del lotto fra quanto indicato nell estratto di mappa e quanto indicato nella lottizzazione approvata dal Comune di Dozza. Tale difformità planimetrica comporterà una differenza minima trascurabile sulla consistenza del Lotto N. 23/a.
4 di 8 L aggiornamento dell estratto di mappa sarà da eseguirsi a cura e spesa dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: non segnalate. Servitù: attive e passive se e come legalmente esistenti. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con via delle Viole, attuali mappali 638 (Lotto N. 23/B) e 558 (Lotto N. 22) del medesimo foglio, salvo altri. PROPRIETÀ I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà della ditta esecutata. PROVENIENZA DEL BENE I beni sono pervenuti con atto di compravendita in data 31.05.2007 e trascritto a Bologna in data 05.06.2007. Si riporta quanto segnalato nella Relazione Notarile: In calce a detta formalità risulta annotamento di cancellazione di condizione risolutiva, dipendente da scrittura privata con sottoscrizione autenticata del 09/07/2007. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sui beni pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le
5 di 8 seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 05.06.2007 e gravante la piena proprietà del presente bene ed altri oggetto dell attuale esecuzione. Trascrizioni contro: - Convenzione edilizia del 27.07.2006, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Bologna Servizio Pubblicità Immobiliare di Bologna il 03/08/2006, a favore del Comune di Dozza sede: Dozza (BO). - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 16.11.2017 e gravante la piena proprietà del presente bene e gli altri beni oggetto dell attuale esecuzione. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro o I.V.A. in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il lotto di terreno, privo di fabbricati, fa parte di una lottizzazione denominata Borgo la Rocca. Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Dozza (BO), l appezzamento di terreno sito nel Comune di Dozza (BO), posto in via delle Viole snc, è edificabile ad uso residenziale. L intervento edilizio rientra all interno del P.P.I.P. denominato Borgo la Rocca del Comune di Dozza. All interno del suddetto Piano Particolareggiato, approvato con delibera di consiglio comunale N. 78 del 30/11/2009, il presente lotto è identificato al N. 23/A con una superficie complessiva di mq. 850 e nel complesso prevede una capacità edificatoria pari
6 di 8 a mq. 90,00 di superficie utile (SU). Le opere di urbanizzazione relative al piano particolareggiato denominato Borgo della Rocca sono state completamente realizzate, collaudate e cedute al Comune, conseguentemente sono state anche svincolate le fidejussioni di cui alla convenzione edilizia del 27.07.2006 del suddetto piano. Ad oggi pertanto non risultano obblighi da parte dei proprietari dei lotti facenti parte del suddetto Piano nei confronti del Comune di Dozza (BO). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il bene oggetto di perizia è libero. DESCRIZIONE DEL BENE Il terreno edificabile oggetto di procedura risulta essere privo di soprastanti fabbricati ed è situato nel Comune di Dozza e più precisamente in via delle Viole, traversa della via Calanco. Il lotto oggetto della presente procedura è inserito in nuova zona residenziale, ancora in fase di completamento posta ad est del centro abitato di Dozza nelle immediate vicinanze del centro cittadino, costituito prevalentemente da residenze mono-bifamiliari. Il terreno è pianeggiante con soprastante presenza di vegetazione incolta con presenza di erbacee e arbustive spontanee. Possibilità edificatoria residenziale pari a mq. 90,00 di Superficie utile (Su). CONSISTENZA COMMERCIALE Di seguito si riporta la consistenza superficiale dei beni oggetto di procedura desunta dalle visure catastali e dagli elaborati reperiti presso gli uffici competenti. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza superficiale si ha:
7 di 8 Foglio 22, Mappale 557 8 are 53 centiare (pari a 853 mq.) di cui CAPACITÀ EDIFICATORIA LOTTO (SU) mq. 90,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di terreno edificabile sito nel Comune di Dozza (BO) e più precisamente in via delle Viole. La valutazione è stata effettuata per comparazione diretta di mercato su dati ottenuti da reali compravendite avvenute tra la fine del 2017 e la fine del 2018, oltre ad attenta disamina di offerte in vendita "asking price" alle quali è stato applicato opportuno aggiustamento in funzione dei probabili margini di trattativa mercantile. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter esprimere il più probabile valore unitario medio del bene in argomento pari a 600,00 /mq di SU realizzabile. Da tale valore unitario medio si desume pertanto il valore dell immobile secondo quanto di seguito riportato: 90,00 mq. (SU edificabile) x 600,00 /mq. (valore unitario medio stimato) per un valore complessivo del bene pari ad 54.000,00. VALORE A PREZZO DI MERCATO 54.000,00 percentuale di abbattimento circa 30% PREZZO DA PROPORSI A BASE D ASTA 38.000,00 (euro trentottomila)
8 di 8 Bologna, 18 marzo 2019 IL CONSULENTE TECNICO