TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. PAOLO GILOTTA *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. RGE 168/2017 promosso da: XXX Contro XXX UDIENZA 12/09/2018 Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto sereni Lucarelli, con decreto nominava lo scrivente Ing. Giancarlo Gardini con studio in Ravenna via san Gaetanino n.171, Consulente Tecnico d Ufficio che accettava l incarico. *** Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Agenzia delle Entrate (Catasto fabbricati e/o Terreni), la Conservatoria dei registri Immobiliari, l anagrafe e l Ufficio tecnico dell edilizia Comune di Bagnacavallo espone quanto segue: PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione, specificando: o DATI DI PIGNORAMENTO o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE 1
o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU' o CONFINI o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI o REGIME FISCALE o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o SPESE CONDOMINIALI o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. DATI DI PIGNORAMENTO Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 16/06/2017 al numero 6555 del Registro Particolare e al numero 10174 del Registro Generale a favore del PROCEDENTE: XXX 2
Sui seguenti beni immobili: Beni intestati a: o XXX Proprietà per 1/1. Catasto Fabbricati Comune di Bagnacavallo (RA) Foglio 45, particella 724, subalterno 1, categoria C/3, Classe 2, Consistenza 485 mq, superficie catastale /, Rendita 1.177,26 Via Antonio Bandoli snc, piano T-1; Catasto Terreni del Comune di Bagnacavallo (RA) Foglio 45, particella 724 ente urbano mq 1710. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Capannone sito in via Bandoli n.23 Villanova di Bagnacavallo (RA). L immobile è composto al piano terra da due locali ad uso artigianale, due uffici, uno spogliatoio e due bagni. Al piano primo un locale ad uso mostra. Nella zona retrostante della corte, in adiacenza al capannone è stata costruita una tettoia ed installata una casetta senza le necessarie autorizzazioni da parte dei competenti uffici del Comune di Bagnacavallo; tali strutture andranno rimosse. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati Comune di Bagnacavallo (RA) Foglio 45, particella 724, subalterno 1, categoria C/3, Classe 2, Consistenza 485 mq, superficie catastale /, Rendita 1.177,26 Via Antonio Bandoli snc, piano T-1; Catasto Terreni del Comune di Bagnacavallo (RA) 3
Foglio 45, particella 724 ente urbano mq 1710. o XXX, proprietà per 1/1. PROPRIETÀ CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Il bene pignorato corrisponde all identificazione catastale. Nei documenti catastali non viene indicato il numero civico, che corrisponde al 23. Per aggiornare i documenti catastali occorre redarre apposita pratica da parte di un tecnico abilitato (costo espletamento pratica 200,00). ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU // CONFINI Via Bandoli, ragioni XXX., ragioni XXX, salvo altri. PROVENIENZA DEL BENE Il bene oggetto di pignoramento è pervenuto a XXX. con atto di conferimento in società a ministero di XXX del 19/12/2007 Rep. 37871/8084, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Ravenna Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all articolo Reg. Part. 48 Reg. Gen. 70 del 02/01/2008 dal Sig. XXX, nato a XXX, titolare della piena proprietà. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano Ispezioni Ipotecarie in allegato. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. 4
INDAGINE AMMINISTRATIVA Il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di stima è stato edificato in forza Di: - Concessione edilizia pratica n.412/96 del 16/03/1997, protocollo n.4290, rilasciato dal Comune di Bagnacavallo; - Concessione edilizia in variante pratica n.548/98 del 01/02/1999, protocollo n.1463, rilasciato dal Comune di Bagnacavallo; - Autorizzazione di agibilità n.362 proto.n.14043 del 30/09/1999. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile risulta locato alla XXX, come da contratto di locazione commerciale registrato il 21/01/2011 all Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ravenna con numero 428. Tale contratto ha come scadenza la data del 31/01/2023. Bene non facente parte di condominio. SPESE CONDOMIALI DESCRIZIONE DEL BENE Capannone sito in via Bandoli n.23 Villanova di Bagnacavallo (RA), al quale si accede direttamente dalla via Bandoli tramite cancello elettrico del tipo scorrevole. L immobile è composto al piano terra da due locali ad uso artigianale, due uffici, uno spogliatoio e due bagni. Al piano primo un locale ad uso mostra. Le strutture del fabbricato sono in cemento armato prefabbricato, i soffitti in laterocemento. I pavimenti sono parte in ceramica (uffici, bagni, spogliatoi, sala mostra) e parte in cemento al quarzo del tipo antipolvere. Gli infissi interni sono in legno, mentre quelli esterni sono in alluminio anodizzato e vetri 5
camera. La zona ad uso artigianale è dotata di impianto elettrico, predisposizione per aerotermo (la caldaia non risulta installata). La zona uffici è dotata di impianto di riscaldamento a gas metano ed impianto di climatizzazione. Il locale spogliatoio ed i bagni sono dotati di impianto elettrico e di riscaldamento a metano. La sala mostra (al piano primo) è dotata di impianto elettrico, predisposta per impianto di riscaldamento a gas metano e climatizzazione. L immobile è in buono stato d uso. Nella zona retrostante della corte, in adiacenza al capannone è stata costruita una tettoia ed installata una casetta senza le necessarie autorizzazioni da parte dei competenti uffici del Comune di Bagnacavallo; tali strutture andranno rimosse. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale dei bene in oggetto, puramente a titolo indicativo, è la seguente: capannone mq 377,20 uffici e sala mostra totale mq 145,60 area scoperta mq 1.260,00 così conteggiata come da Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell osservatorio Immobiliare (redatta dall Agenzia del territorio): area scoperta mq 522,80 x 0,1 (fino alla superficie dell unità immobiliare) = mq 52,28 mq 737,20 x 0,02 = 14,74 superficie commerciale totale mq 589,82. 6
STIMA DEL BENE Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, facendo riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia Entrate, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELL INTERO BENE Capannone mq 377,20 x /mq 420,00 = 158.424,00 Uffici e sala mostra mq 145,60 x /mq 900,00 = 131.040,00 Corte mq 67,02 x /mq 420,00 = 28.148,40 Valore Totale 317.612,40 -spese pratica catastale 200,00 costo per smontaggio casetta e tettoia 500,00 - Riduzione forfettaria predeterminata del 10 % sul valore finale: 285.221,16 arrotondato a 285.200,00 ( Euro duecentottantacinquemiladuecento/00). Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Ravenna, 04/06/2018 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Giancarlo Gardini 7
Allegati: - Documentazione fotografica - Certificato notarile - Documentazione catastale - Ispezioni ipotecarie - Contratto di locazione - Pratiche edilizie - quotazioni immobiliari Agenzia Entrate 8