TRIB UNAL E DI TE RAM O SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Michelangelo, nell'esecuzione Immobiliare 61/2018 del R.G.E. promossa da contro 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 61/2018 del R.G.E....11 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 83.160,00...11 2
INCARICO All'udienza del 31/05/2018, il sottoscritto Geom. Vanarelli Michelangelo, con studio in Fraz. Campovalano Via del Monte, 2-64012 - Campli (TE), email vanarelli.michele@libero.it, PEC michele.vanarelli@pec.it, Tel. 0861 56495-328 1098847, Fax 085 7992665, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 21/06/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Tordino n. 13, interno 26 DESCRIZIONE Trattasi di appartamento posto al piano quarto, di proprietà del signor *************** in comunione dei beni con **************** LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Tordino n. 13, interno 26 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: *************** (Proprietà 1/1) Codice fiscale: ******************** Nato a ****************************** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: *************** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni 3
L'immobile è di proprietà di *************** per la proprietà di 1/1, in regime di comunione dei beni con *************** CONFINI L'appartamento pignorato confina con: proprietà *************** o loro aventi causa, corridoio condominiale e, a mezzo distacco, area comune a due lati, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano appartamento in regola con le c.e. 57,00 mq 65,00 mq 1,00 65,00 mq 2,75 m 4 balconi 40,00 mq 45,00 mq 0,30 13,50 mq 2,75 m 4 appartamento da sanare 17,00 mq 19,00 mq 0,50 9,50 mq 2,00 m 4 Totale superficie convenzionale: 88,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 88,00 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 03/02/1993 al 12/12/1995 *************** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 317, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1 Superficie catastale 3,5 vani Rendita 180,40 Piano 4 Dal 18/12/1995 al 04/09/2018 *************** Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 317, Sub. 55, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 3,5 vani Rendita 180,40 Piano 4 Dal 15/01/2004 al 15/01/2004 *************** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 2065, Sub. 55, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 3,5 vani Rendita 180,40 Piano 4 4
I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 6 2065 55 A2 1 3,5 vani 180,4 4 Corrispondenza catastale A seguito di attenta analisi cartacea ed attento sopralluogo effettuato, non sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente in quanto la camera da letto principale è stata ampliata di mq 10, inoltre sono stati creati un bagno e un ripostiglio nel sottotetto, che ha una superficie totale di mq 7,00. PATTI L'immobile ad oggi risulta occupato dai signori *************** e ***************, esecutati, con la propria famiglia. STATO CONSERVATIVO L'immobile ad oggi risulta occupato e in buono stato di manutenzione. PARTI COMUNI L'immobile pignorato risulta inserito in contesto condominiale e avente parti comuni con altre unità immobiliari. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sull'immobile pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 5
L'intero fabbricato si sviluppa su cinque piani fuori terra, oltre un piano seminterrato. Dal punto di vista strutturale il fabbricato risulta edificato in c.a.; le fondazioni sono state realizzate con platea in c.a. e strutture orizzontali e verticali in c.a., il manto di copertura è in coppi. L'appartamento pignorato è posto al piano quarto dello stabile ed è composto da: soggiorno/cucina, due camere da letto, due bagni, ripostiglio, corridoio e due terrazze. L'altezza interna utile dei locali in regola urbanisticamente è di mt 2,70, mentre i locali ricavati nel sottotetto hanno un'altezza media inferiore a 2 mt; le pareti esterne sono in c.a. e intonaco, i muri interni sono costituiti da divisori con mattoni forati di cm 8 legati a malta cementizia, le pareti interne sono tinteggiate a tempera; la pavimentazione interna è in piastrelle di ceramica; gli infissi esterni sono costituiti da finestre in legno con vetro e serranda avvolgibile in plastica; gli infissi interni, le porte, sono in legno tamburato; l'impianto di riscaldamento ha tubazioni in rame e radiatori in ghisa completi di caldaia a gas metano; l'impianto elettrico è sottotraccia, completo di prese di corrente, punti luce. STATO DI OCCUPAZIONE Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, avvenuto in data 14/09/2018, al fine di prendere visione della consistenza dello stato manutentivo, lo stesso risultava occupato dai sig.**************** e *************** PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 18/12/1995 *************** assegnazione per scioglimento società Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Ciamini Biagio 18/12/1995 130207 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Giulianova 02/01/1996 14 Dal 15/01/2004 *************** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Ciampini Biagio 15/01/2004 204738/35328 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 6
09/05/1958. Teramo 16/01/2004 1069 833 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Teramo il 16/01/2004 Reg. gen. 1070 - Reg. part. 121 Importo: 130.000,00 Rogante: Notaio Biagio Ciampini Data: 15/01/2004 N repertorio: 204739/35329 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 26/05/2015 Reg. gen. 6661 - Reg. part. 942 Importo: 20.000,00 Rogante: Tribunale di Bergamo Data: 10/01/2014 N repertorio: 278 Ipoteca legale derivante da Decreto esattoriale Iscritto a Teramo il 08/07/2015 Reg. gen. 8988 - Reg. part. 1227 Importo: 354.006,46 Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 27/03/2018 Reg. gen. 4401 - Reg. part. 3221 A favore di *************** Contro *************** REGOLARITÀ EDILIZIA 7
Da un esame effettuato presso l'ufficio tecnico del Comune di Martinsicuro, a seguito di richiesta inoltrata al comune stesso sono emerse le seguenti pratiche edilizie relative all'immobile pignorato: - concessione edilizia n. 896 del 28/11/1980; - variante n. 896/A del 06/01/1982; - variante n. 896/R dell'11/05/1984; - concessione edilizia n. 78/91 dell'11/01/1992; - variante n. 78/C-91 del 05/07/2000. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione, l'appartamento è stato ampliato sfruttando la superficie di una parte di copertura dei terrazzi per una superficie di mq 17, la volumetria non ha subito variazioni. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Martinsicuro (TE) - Via Tordino n. 13, interno 26 Trattasi di appartamento posto al piano quarto, di proprietà del signor *************** in 8
comunione dei beni con *************** Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 2065, Sub. 55, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 118.800,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Martinsicuro (TE) - Via Tordino n. 13, interno 26 88,00 mq 1.350,00 /mq 118.800,00 100,00 118.800,00 Valore di stima: 118.800,00 Valore di stima: 118.800,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: 83.160,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Campli, li 22/10/2018 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - 01 - verbale Altri allegati - 02 - atto di proprietà Altri allegati - 03 - visure ipotecarie Altri allegati - 04 - visure catastali Altri allegati - 05 - schede catastali L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Michelangelo 9
Altri allegati - 06 - estratto di mappa Altri allegati - 07 - elaborato planimetrico Altri allegati - 08 - ortofoto Altri allegati - 09 - planimetria Altri allegati - 10 - documentazione fotografica Altri allegati - 11 - perizia formato privacy 10 Firmato Da: ***************Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 61/2018 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 83.160,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Martinsicuro (TE) - Via Tordino n. 13, interno 26 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 2065, Sub. 55, Categoria A2 Superficie 88,00 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Stato di occupazione: L'immobile ad oggi risulta occupato e in buono stato di manutenzione. Trattasi di appartamento posto al piano quarto, di proprietà del signor *************** in comunione dei beni con *************** NO SI Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, avvenuto in data 14/09/2018, al fine di prendere visione della consistenza dello stato manutentivo, lo stesso risultava occupato dai signori *************** e *************** 11