GEOMETRA MONTALTI GIANFRANCO Via Fioravanti n. 21 40129 BOLOGNA Tel. 051 364384 - Fax 051 364384 E-mail: gianfranco.montalti@collegiogeometri.bo.it TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 303/2014 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE
2 di 13 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, tenuto conto delle difformità edilizie e degli abusi edilizi riscontrati, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 40% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.T. del Comune di Imola (BO) Foglio 1: - Particella 44, Terreno, Consistenza 10 are e 32 centiare; - Particella 45, Terreno, Consistenza 05 are e 80 centiare. N.C.T. del Comune di Imola (BO) Foglio 2:
3 di 13 - Particella 4, Terreno, Consistenza 1 ettaro 94 are e 73 centiare. N.C.E.U. del Comune di Imola (BO) - Foglio 2: - Particella 76, Sub. 2, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Consistenza 6,5 vani, Via Cardinala snc; - Particella 76, Sub. 3, Categoria C/6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse, Consistenza 20 mq., Via Cardinala snc. - Particella 76, Sub 4, Categoria C/2 Magazzini e locali di deposito, Consistenza 22 mq., Via Cardinala snc. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di fabbricato ad uso residenziale di due piani fuori terra con annessa area cortiliva sulla quale sorgono anche un fabbricato in muratura ad uso magazzino, un fabbricato pertinenziale all unità immobiliare adibito a pollaio, un fabbricato in lamiera adibito a garage ed un altro adibito a box; disposti sul confine dell area cortiliva sui lati nord ed ovest ampi appezzamenti di terreni confinanti fra loro. Il tutto è sito nel Comune di Imola (BO), frazione Spazzate Sassatelli in via Cardinala n. 79 e consiste in un fabbricato così composto: al piano terra ingresso, sala, camera, disimpegno cucina, bagno e scala di collegamento al piano superiore; al piano primo due camere. Sempre nello stesso fabbricato al piano terra locale autorimessa con annesso ripostiglio. Sempre sull area cortiliva vi è un fabbricato in muratura pertinenziale dell unità immobiliare adibito a pollaio, un fabbricato in muratura adibito a magazzino, un fabbricato in lamiera adibito a garage ed un altro in lamiera adibito a box. Superficie utile calpestabile in pianta dell appartamento di mq. 100 circa,
4 di 13 autorimessa con ripostiglio di quasi mq. 20 circa, magazzino esterno di mq. 22 circa, pollaio pertinenziale all unità immobiliare di mq. 14 circa, garage esterno in lamiera di mq. 15 circa, box esterno in lamiera di mq. 10 circa, area cortiliva pertinenziale di mq. 900 circa, nonché terreni agricoli per una superficie complessiva di mq. 21.000 circa. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Imola (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 2: - Particella 76, sub 2, Via Cardinala SNC, Categoria A/4 Abitazioni di tipo popolare, Classe 2, Consistenza 6,5 vani, rendita 315,56, Piano T- 1; - Particella 76, sub 3, Via Cardinala SNC, Categoria C/6 Autorimessa, Classe 2, Consistenza 20 mq., rendita 74,37, Piano T ; - Particella 76, sub 4, Via Cardinala SNC, Categoria C/2 Magazzini e locali di deposito, Classe 1, Consistenza 22 mq., rendita 13,63, Piano T. N.C.T. del Comune di Imola (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 1: - Particella 44, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 10 are 32 centiare, Reddito Dominicale 9,65, Reddito Agrario 5,86; - Particella 45, Porzione A, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 24
5 di 13 centiare, Reddito Dominicale 0,22, Reddito Agrario 0,14; Porzione B, Qualità Vigneto, Classe 2, Consistenza 42 centiare, Reddito Dominicale 0,56, Reddito Agrario 0,43; Porzione C, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 36 centiare, Reddito Dominicale 0,34, Reddito Agrario 0,20; Porzione D, Qualità Vigneto, Classe 2, Consistenza 1 are 10 centiare, Reddito Dominicale 1,45, Reddito Agrario 1,14; Porzione E, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 3 are 68 centiare, Reddito Dominicale 3,44, Reddito Agrario 2,09. Foglio 2: - Particella 4, Porzione A, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 1 ettaro 18 are 90 centiare, Reddito Dominicale 111,15, Reddito Agrario 67,55; Porzione B, Qualità Vigneto, Classe 2, Consistenza 26 are 60 centiare, Reddito Dominicale 35,17, Reddito Agrario 27,48; Porzione C, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 9 are 68 centiare, Reddito Dominicale 9,05, Reddito Agrario 5,50; Porzione D, Qualità Vigneto, Classe 2, Consistenza 23 are 30 centiare, Reddito Dominicale 30,81, Reddito Agrario 24,07; Porzione E, Qualità Seminativo, Classe 2, Consistenza 16 are 25 centiare, Reddito Dominicale 18,55, Reddito Agrario 10,07. Le planimetrie catastali delle unità immobiliari sono conformi allo stato rilevato. Sono da ritenersi compresi nella vendita due ulteriori manufatti in lamiera
6 di 13 non risultanti presso l Agenzia del Territorio, ma regolarmente denunciati presso l ufficio tecnico del Comune di Imola ed insistenti sull area cortiliva contraddistinta la sub. 1 (corte comune ai subb. 2-3-4). Tali fabbricati per il Comune di Imola risultano essere adibiti rispettivamente a garage e a box. La regolarizzazione catastale dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO. I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita l area cortiliva identificata nell elaborato planimetrico Prot. N. BO0358945 del 30.11.2009: - Foglio 2, Particella 76, sub. 1 B.C.N.C., corte comune ai subb. 2 3 4. Dall atto di provenienza non è reso esplicito se vi sono servitù attive o passive che gravano sui beni oggetto di procedura. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con ragioni altri su più lati. PROPRIETÀ I beni risultano essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE I beni sono pervenuti all esecutato con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna.
7 di 13 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: - Ipoteca volontaria iscritta in data 08.01.2003; - Ipoteca legale iscritta in data 12.07.2010; - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 14.05.2014. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data anteriore al 01.09.1967. Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Imola (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi delle unità immobiliari oggetto di procedura: - Concessione Edilizia N. 845 PG. 14642 del 18.09.1958 per ampliamento fabbricato rurale; - Certificato di abitabilità fabbricato rurale N. 4420 P.G. N. 24 Reg. Abit. del 06.04.1959; - Concessione Edilizia in sanatoria. P.G. N. 7410/86 rilasciata in data 30.03.1996, relativa all ampliamento del fabbricato rurale con annessa autorimessa con ripostiglio ed esternamente magazzino, pollaio, garage e box. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di
8 di 13 opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme per i seguenti motivi: - si è riscontrata una diversa distribuzione degli spazi interni relativamente alla porzione ampliata (già oggetto di condono nel 1986); - risulta un ulteriore apertura a collegamento fra la porzione di fabbricato preesistente e la porzione ampliata (disimpegno); - non risulta essere mai stata fatta l apertura fra la porzione preesistente e il ripostiglio del locale autorimessa; - non risulta mai essere stato realizzato il balcone soprastante l ingresso del fabbricato preesistente; - risulta essere stato ampliata abusivamente la zona ingresso del fabbricato preesistente realizzando un vano con soprastante copertura in lastre di cemento amianto; - risulta essere stato realizzato abusivamente un manufatto in legno aderente alla testata del fabbricato sul lato est chiuso su tutti i lati e con soprastante copertura; - risultano ulteriori vari manufatti abusivi e fatiscenti sussistenti sull area cortiliva. Tali difformità riscontrate saranno da regolarizzarsi e ripristinare a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 14.12.2015, codice identificativo n. 03582-118436-2015-Rev01, dallo
9 di 13 scrivente, numero di accreditamento 03582, valevole sino al giorno 14.12.2025. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l immobile risulta essere abitato dall esecutato e dalla madre. DESCRIZIONE DEL BENE I beni oggetto di procedura sono situati nel Comune di Imola in frazione Spazzate Sassatelli alla Via Cardinala n. 79 ed sono inserita in un contesto rurale prevalentemente agricolo. Il fabbricato e le sue pertinenze sono situate al termine di una strada sterrata derivata dalla viabilità principale della Via Cardinala (già SP80). Il fabbricato ex-rurale è costruzione in muratura portante a vista con copertura a falde inclinate rivestite in laterizio. Il fabbricato così com è odiernamente è frutto di due ampliamenti eseguiti fra gli anni 50 ed 80 e risulta essere così composto: al piano terra ingresso, due camere, cucina, bagno, disimpegni; al piano primo, collegato con scala interna, due camere. Sempre nello stesso fabbricato, ma accessibile
10 di 13 dall esterno locale autorimessa con ripostiglio. Esternamente, insistenti sull area cortiliva, locale di deposito/magazzino in muratura e con la copertura a falde inclinate, locale sempre in muratura e con tetto ad una falda pertinenziale all unità immobiliare adibito a pollaio, locale in lamiera adibito a garage e locale in lamiera adibito a box. Questi ultimi due risultano essere regolarmente concessionati presso il Comune di Imola, ma mai accatastati presso il Catasto Fabbricati. Sempre sull area cortiliva insistono ulteriori manufatti e/o estensioni coperte dei locali suddetti non regolari. Si segnala che alcuni di queste estensioni abusive coperte, compreso l ingresso all unità immobiliare, hanno copertura in lastre ondulate di cemento amianto. L unità immobiliare, le sue pertinenze, nonché l area cortiliva si presentano in stato di degrado; le finiture si possono sommariamente sintetizzare come segue: - Pareti ad intonaco da ripristinare e tinteggiare; - Pavimenti e rivestimenti in gres e/o ceramici in cucina e nei bagni; - Camino a vista nel locale soggiorno; - Bagno con pavimenti e rivestimenti ceramici completo di sanitari e rubinetteria; - Infissi fatiscenti in parte in legno con vetro singolo ed in parte in alluminio; - Impianto elettrico funzionante e non a norma; - Impianto di riscaldamento composto da una stufa a legna ed un camino nel soggiorno e da una stufa a legna posta sul pianerottolo delle scale e non vi è un sistema di distribuzione ai vari vani;
11 di 13 - Impianto di produzione acqua calda sanitaria con bollitore con accumulo posto nel bagno; - L area cortiliva risulta essere in totale degrado, con accumuli di materiale di vario genere accatastati e disseminati in tutto il cortile e baraccamenti fatiscenti. Esternamente all area cortiliva sui versanti nord ed ovest, ampi terreni agricoli in parte adibiti a seminativo ed in parte adibiti a vigneto. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del 23.03.1998 Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente; d) per il 10% la superficie delle aree scoperte o assimilabili, fino alla superficie dell unità immobiliare, e per il 2% per la parte eccedente. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro.
12 di 13 Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Abitazione circa mq. 123,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti a) Area Cortiliva circa mq. 26,00 (superficie calcolata con i criteri di cui al punto d) Superficie commerciale complessiva del bene circa mq. 149,00 Autorimessa + ripostiglio circa mq. 20,00 Magazzino circa mq. 22,00 Terreni adibiti a seminativo circa ha 1 are 59 ca 43 Terreni adibiti a vigneto circa are 51 ca 42 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di fabbricato ex-rurale ad uso residenziale inserito in un contesto agricolo, con annessa autorimessa, magazzino, area cortiliva e terreni agricoli il tutto sito nel Comune di Imola, frazione Spazzate Sassatelli in Via Cardinala n. 79. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che
13 di 13 trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELL INTERO BENE. 145.000,00 VALORE COMMERCIALE A BASE D ASTA (-40%). 87.000,00 (euro ottantasettemila//00) * * * Bologna, 15 dicembre 2015. IL CONSULENTE TECNICO (Geom. Montalti Gianfranco)