INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1
PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2
PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 27 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Stornara presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante atto di vendita del 27 Luglio 1961 rogato dal Notaio Emilio Pennacchio di Manfredonia ed ivi registrato l 8 Agosto 1961 al n. 114 Vol. 56 Mod. I, il Sig. Maggiore Enrico vendeva al CAP di Foggia terreno seminativo sito in Stornarella località Porcareccia dell estensione di mq. 3.192,00 confinante a sud con la strada provinciale Ascoli Satriano - Contessa ed identificato al catasto al foglio 11 particella 68 sub b. Successivamente vennero realizzati due magazzini, una palazzina per uffici e un appartamento e il deposito carburanti, tutti in data antecedente il 1967 come dichiarato dal CAP di Foggia. 2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è situato sulla strada provinciale Ascoli Satriano Contessa. Il complesso è integrato pienamente nel tessuto urbano, infatti nelle immediate vicinanze sono presenti edifici residenziali di recente costruzione; l area risulta essere interessante sia per fini commerciali, che di possibile sviluppo residenziale. 3
2.3 Caratteristiche costruttive e finiture Il complesso di rappresentanza è costituito da una palazzina realizzata su due piani fuori terra, da due magazzini granai di dimensioni differenti, quello di maggiori dimensioni adiacente alla palazzina uffici, da un deposito carburanti e da una pesa a ponte in bilico. Il piazzale, di mq. 2.187,08 lordi, è completamente recintato da un muro in tufo con sovrastanti paletti in ferro e rete metallica; all interno è in gran parte pavimentato con un tappetino misto in conglomerato bituminoso e cementizio. La palazzina è realizzata con una muratura in tufo con solaio divisionale e di copertura in latero cemento; il piano terra è costituito da due vani, più il vano scala, della superficie lorda di circa mq. 103,96. Il primo piano destinato ad alloggio, è formato da tre vani utili più cucina, bagno, corridoio, per una superficie lorda di circa mq. 103,96. Si evidenzia che la distribuzione interna degli ambienti è cambiata, infatti a seguito di lavori di tramezzatura nel tempo effettuati, la disposizione interna non è più quella della planimetria catastale. Il magazzino granaio limitrofo alla palazzina è realizzato con strutture portanti in cemento armato, con pareti in prefabbricato cementizio e copertura a doppia falda, misura circa mq. 482,56 lordi. Il magazzino di minore dimensione realizzato con analoghe caratteristiche costruttive, misura circa mq. 394,40 lordi. Nella zona retrostante, in aderenza è stato realizzato un piccolo magazzino per recupero attrezzi non accatastato, realizzato con pannelli in amianto e quindi da bonificare e mettere in sicurezza. Si evidenzia che il confinante ha occupato parte del piazzale di proprietà consortile, nello specifico ha occupato la porzione che si trova tra il confine e il magazzino minore, come si evince dalla documentazione fotografica allegata. Il deposito carburanti è realizzato in tufo ed occupa una superficie lorda di circa mq. 24,00. L impianto costruito nel 1965, è composto da un serbatoio con capacità di mc. 20 e due di mc. 12 di gasolio agricolo. E presente una pesa a ponte in bilico con relativo locale. Il Complesso si presenta in discreto stato manutentivo e necessita di alcuni lavori di manutenzione ordinaria. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. 4
3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 11, Particella 161, sub 1, cat. area urbana; - Foglio 11, Particella 161,sub 2,cat. C/2,classe 2,consistenza mq.343,00; - Foglio 11, Particella 161,sub 3,cat. A/3,classe 3,consistenza vani 4; - Foglio 11, Particella 161,sub 4,cat. A/10,classe 1,consistenza vani 2; - Foglio 11, Particella 161,sub 5,cat. C/2,classe 2,consistenza mq.441,00; - Foglio 11, Particella 161,sub 6,cat. E/3; Si evidenzia che il locale pesa, e il piccolo vano recupero attrezzi non sono accatastati. Inoltre la planimetria del magazzino granario di maggiori dimensioni deve essere aggiornata nella distribuzione interna in quanto differente rispetto allo stato dei luoghi. In particolare il vano piccolo è quello limitrofo alla palazzina uffici, mentre nella planimetria attuale è posizionato sul lato opposto. E necessario aggiornare anche la planimetria dell alloggio del custode. 3.2 Dati Urbanistici Il complesso di rappresentanza ricade interamente in zona B residenziale attuale del vigente PRG, avente le seguenti le prescrizioni : - Indice di f.f. 7,50-8,50 mc./mq.; - Altezza max consentita m. 10, con tre piani fuori terra; - Distacchi minimi : a) in linea con gli edifici esistenti b) dagli edifici esistenti, in rapporto all altezza 1,00 c) dai confini, in rapporto all altezza, 1,00 in assoluto m. 5,00 5
PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Stornara, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Stornara, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 6
7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per locali commerciali siti nella zona periferica del Comune di Stornara, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 610,00 euro/mq - 780,00 euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, del mediocre stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica che garantisce un ottimo indice fondiario di edificabilità, dell area di pertinenza, il più probabile valore di mercato è pari al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia: 610,00 euro/mq E stata presa in considerazione anche la possibilità di trasformare l area dove insiste il complesso, piuttosto che valutare lo stesso come locali ad uso commerciale. In virtù della quotazione di mercato per abitazioni civili, che oscilla tra valori di euro 495,00-660,00 al mq, considerati i costi-benefici di una potenziale trasformazione, nonostante l elevato indice di fabbricabilità fondiaria, si è dedotto che risulta maggiormente vantaggioso valutare il complesso nella situazione in cui si trova al momento. 7
Moltiplicando la superficie edificata 1.004,92 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 1.004,92 x Euro/mq 610,00 = Euro 613.001,20 Il valore di mercato complessivo dell Immobile stimato risulta essere pari a: Euro 613.001,20 euro seicentotredicimilauno,20 Manfredonia, lì 11/10/2010 I TECNICI 8
Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.13 Stornara sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Inoltre le particelle di terreno riportate sia nel Catasto Terreni del Comune di Stornara al Foglio 11, Particella 1028, Classe Ente Urbano, sup. Ha. Are. Ca. 00.01.51, e Particella 1029, Classe Ente Urbano, sup. Ha. Are. Ca. 00.01.58, che nel catasto Fabbricati del Comune di Stornara al Foglio 23, Particella 1028, Categoria Area Urbana, Consistenza mq 151, e Particella 1029, Categoria Area Urbana, Consistenza mq 158, sono escluse dal bando Invito ad offrire e quindi non sono in vendita. 9
n.13 n.13 10
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