Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2016/17 Il valore di trasformazione e il giudizio di convenienza Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini stefano.stanghellini@iuav.it arch. Pietro Bonifaci bonifaci.pppv2016@gmail.com 1
Introduzione VALORE DI TRASFORMAZIONE La stima del «valore di trasformazione» si configura come una procedura atta a prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene strumentale) in relazione al valore di mercato del bene prodotto. Se il bene strumentale,del quale si deve ricercare il valore incognito, è un bene immobile da trasformare (Vtr A ), allora attraverso il «valore di trasformazione» si ricerca il suo più probabile valore di mercato, o comunque il prezzo che un imprenditore/trasformatore è disposto a pagare per il suo acquisto e successivo utilizzo. 2
Introduzione VALORE DI TRASFORMAZIONE Il «valore di trasformazione», ossia il valore di mercato del bene da trasformare, si ottiene per via differenziale, ossia sottraendo dal valore del bene trasformato (Vtr B ) tutti i costi (Ktr costi di trasformazione, Pi profitto dell imprenditore trasformatore ) che è necessario sostenere per realizzare la trasformazione. Vtr A = Vm A = Vm B (Ktr + Pi) Ktr = Kc + Cc + St + I + Sc (costo di costruzione, contributo di costruzione, spese tecniche, interessi, spese di commercializzazione) Kc = Ki + Ke (costo di bonifica e demolizione, costo di edificazione) Cc = Ou1 + Ou2 + Ckc (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, contributo sul costo di costruzione) 3
Introduzione STRUTTURA DEI RICAVI E STRUTTURA DEI COSTI Ricavi Costi - Idoneizzazione + Vendita - Costruzione + + Locazione Tariffazione - - - - - - Oneri concessori Spese tecniche e generali Spese di commercializzazione Oneri finanziari Valore dell immobile Profitto Incognite Dati di input 4
Introduzione QUANTO VALE UNA «QUANTITA EDIFICATORIA»? Una «quantità edificatoria», una volta sfruttata, corrisponde all incidenza del valore dell area edificabile sul valore dell edificazione. Valore dell edificato Area urbana periferica 2.000 euro/mq Area urbana centrale 3.000 euro/mq Il valore di una «quantità edificatoria» già utilizzzata può essere stimato per via differenziale: V qe = Vm u Vktr u = Via u Costi di costruzione 50% 33% 33% Lo schema si riferisce al caso in cui una «quantità edificatoria» corrisponda all indice di edificabilità pari a 1 mq di superficie utile lorda per unità di superficie fondiaria (If) o territoriale (It): I f = Vm u 1 mq Sul / 1 mq Sf Profitto, spese di commercializzazione, interessi passivi Valore dell area edificata 25% 25% (2.000 * 25%) = 500 33% (3.000 * 33%) = 990 5
Introduzione QUANTO VALE UNA «QUANTITA EDIFICATORIA»? Nel caso di un area edificabile, l edificio ancora non esiste. La «quantità edificatoria» prevista dallo strumento urbanistico non è ancora sfruttata. Nella stima del valore di una «quantità edificatoria» occorre quindi tenere conto dell effetto negativo esercitato dal tempo (1/q n ) necessario per la sua utilizzazione e dai costi di transazione (Kt). La precedente espressione si modifica come segue: Vde = ( Via u Kt ) / q n Esempio: Vde = [500 /mq x (1 0,2)] / (1+ 0,05) n = Vde = se n = 345,53 /mq Sul 3 anni Vde = [500 /mq x (1 0,2)] / (1+ 0,05) n = Vde = se n = 313,41 /mq Sul 5 anni 6
Introduzione VALORE DI TRASFORMAZIONE Il criterio del «valore di trasformazione» è utilizzato nell estimo urbano per stimare il valore di un area edificabile o, più in generale, di un bene immobile di cui si prevede la trasformazione (riqualificazione). L assunto che sta alla base del «valore di trasformazione» è che un soggetto razionale non è disposto a pagare (all attualità) un bene (cioè il bene immobile da trasformare) ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre. 7
Introduzione HIGHEST AND BEST USE La stima del valore di un bene (da trasformare) nell ambito della procedura per valore di trasformazione si fonda sul concetto di Highest and Best Use (HBU) Si tratta del più probabile uso di un bene fisicamente possibile giustificato in modo appropriato legalmente consentito finanziariamente fattibile e che si traduce nel valore più elevato del bene oggetto di stima 8
Introduzione VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore (attuale) di trasformazione del bene (Vtr A ) è frutto di una differenza fra ricavi futuri e costi futuri relativi alla produzione del bene B: In cui: q = 1 + r Vtr A = (Pm B Ktr B ) / q n 9
Introduzione ORDINARIETA NEL TEMPO A differenza di altri processi produttivi, la trasformazione dei beni immobiliari richiede più anni di tempo. Si pone quindi la necessità di omogeneizzare grandezze finanziarie che si presentano in tempi molto distanti fra loro (principio dell ordinarietà nel tempo). Nel caso in cui il prodotto edilizio sia venduto all anno n e i costi si distribuiscano variamente lungo il tempo della trasformazione : VtrA = (VmB / q n ) Σ i=1..n (Ktri / q i ) Vtr Ktr 1 Ktr 2 Ktr Vmp Costi della trasformazione 0 1 2 n 10
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 (ed. condominiale) - consistenze SUL complessiva edificata: 1.730 mq Superficie commerciale: 1.960 mq QUANTITA' DI PROGETTO Alloggio tipo PT Alloggio tipo P1 u.m. Q.tà Coeff. di ragguaglio Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie costruita totale vani principali mq 100 1,00 100 1,00 100 vani scala interni cantina e box auto interrati mq 50 0,25 13 0,40 20 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 100 0,15 15 0,10 10 250 128 8 1.020 130 8 1.040 vani principali mq 100 1,00 100 1,00 100 vani scala interni cantina e box auto interrati mq 50 0,25 13 0,40 20 balconi e terrazzi mq 20 0,25 5 0,25 5 giardino mq 0 0,15 0 0,10 0 170 118 8 940 125 8 1.000 Vani scala comuni mq 16 1,00 16 8 130 Totale generale 420 1.960 2.170 SUL edificata complessiva (in base alla definizione del PRG) 1.730 11
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 (case a schiera) - consistenze SUL complessiva edificata: 1.736 mq Superficie commerciale: 1.977 mq QUANTITA' DI PROGETTO PT P1 u.m. Q.tà Coeff. di ragguaglio Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie costruita totale vani principali mq 80 1,00 80 1,00 80 vani scala interni mq 7 1,00 7 1,00 7 cantina e box auto interrati mq 80 0,25 20 0,40 32 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 85 0,10 9 0,10 9 252 115 10 1.153 127 10 1.273 vani principali mq 80 1,00 80 1,00 80 vani scala interni mq 7 0,00 0 1,00 7 cantina e box auto interrati mq 0 0,25 0 0,40 0 balconi e terrazzi mq 10 0,25 2 0,25 2 giardino mq 0 0,10 0 0,10 0 96 82 10 824 89 10 892 Vani scala comuni mq 0 1,00 0 10 0 Totale generale 348 1.977 2.165 SUL edificata complessiva (in base alla definizione del PRG) 1.736 12
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 (ed. condominiale) ricavi e costi unitari 13
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 (case a schiera) ricavi e costi unitari 14
Introduzione ANALISI COSTI RICAVI La realizzazione di un progetto richiede che siano sostenuti dei costi nella prospettiva di ottenere dei ricavi La realizzazione di un progetto non costituisce una operazione immediata: costi e ricavi sono distribuiti nel corso di più anni Valori che si presentano in momenti temporali differenti non sono omogenei, non è dunque possibile effettuare la comparazione immediata di costi e ricavi per un dato progetto e tra progetti alternativi Pertanto, occorre affrontare due problemi Stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi Rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento temporale, riportandoli tutti all attualità 15
Introduzione CRITERI DI GIUDIZIO Criteri di giudizio nell analisi costi ricavi VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti (differenza tra ricavi e costi) attualizzati Van = (R 1 C 1 ) / q 1 + (R 2 C 2 ) / q 2 + + (R n C n ) / q n Van = S i=1..n [ (R i C i ) / q i ] SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta dunque una stima della redditività del progetto) S i=1..n [ (R i C i ) / (1 + r) i ] = 0 16
Introduzione FASI DELL ANALISI COSTI RICAVI Le fasi di cui si compone un analisi costi ricavi possono essere sintetizzate come segue: Identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo Stima dei dati di base (quantità e valori unitari) Articolazione temporale (cronoprogramma dei costi, piano delle vendite) Attualizzazione del flusso di cassa Determinazione dei criteri di giudizio 17
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 - distribuzione temporale di costi e ricavi 18
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 - distribuzione temporale di costi e ricavi 19
ESEMPIO: Introduzione RICONVERSIONE DI UN COMPLESSO EDILIZIO DISMESSO sintesi dei risultati 20
Introduzione DAL VALORE DI TRASFORMAZIONE AL GIUDIZIO DI CONVENIENZA Se il venditore richiede per il bene immobile un determinato prezzo, attraverso il «valore di trasformazione» l imprenditore / trasformatore verifica la convenienza al suo acquisto e trasformazione. 21
Introduzione GIUDIZIO DI CONVENIENZA Se il prezzo del bene immobile da trasformare è dato (Pm A ), allora la procedura del «valore di trasformazione» può essere utilizzata per verificare la convenienza dell imprenditore/trasformatore ad acquistare il bene e ad effettuare la trasformazione: Vtr B (Ktr + Pi) > Pm A In tale contesto decisionale, un importante valore incognito da ricercare è il profitto (Pi) che l imprenditore/trasformatore può realizzare attraverso l acquisto del bene immobile (Pm A ) e la sua successiva trasformazione e vendita: Pi = Vtr B (Ktr + Pm A ) Pi =? 22
Introduzione PER APPROFONDIMENTI Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze 23