TRIBUNALE DI PATTI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata. promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena S.P.A.

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1 TRIBUNALE DI PATTI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena SPA Sede legale: Patti Sede operativa: Patti N Gen Rep /08 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing Lorenzo La Macchia iscritto all'albo della provincia di Messina al N 3130 iscritto all'albo del Tribunale di Patti al N 132 CF LMCLNZ63A17G377V con studio in Patti (Messina) Via Garibaldi 102 cellulare: lorenzolamacchia@gmailcom Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Torrenova (Messina) Contrada Serro Coniglio, 37 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Torrenova (Messina) Contrada Serro Coniglio, 37 Composto da ingresso, cucina, veranda coperta con ripostiglio e balcone, soggiorno con balcone, ripostiglio, disimpegno, camera matrimoniale con balcone, due camere singole con balcone e due servizi igienici posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 197,3 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Sanfilippo Sebastiano, nato a San Marco d'alunzio il 22/02/1971 foglio 9 mappale 524 subalterno 5, categoria A/2, classe 7, composto da vani 7,5 vani, posto al piano primo, - rendita: 484,18 Coerenze: l'area su cui sorge il fabbricato confina a nord e ad est con part 647; a est con partt 66 e 381; a sud con partt374, 375 e 377, a ovest con part 555 e con strada comunale Note: Il foglio 9 part 524 sub 5 ha soppresso il foglio 9 part 524 sub 4 per trasformazione da lastrico solare ad abitazione 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: L'unità immobiliare, oggetto della presente perizia estimativa, fa parte di un edificio a due elevazioni fuori terra oltre seminterrato, con corte di pertinenza esclusiva, ubicato nella Contrada Serro Coniglio a pochi chilometri dal centro urbano di Torrenova La costruzione presenta una struttua intelaiata in conglomerato cementizio armato, solai latero-cementizi e copertura piana praticabile Il lotto in esame, è posto al piano primo (secondo livello), rispetto al piano stradale, ed è accessibile attraverso un vano scala senza ascensore con ingresso dal civico n 37 della C/da Serro Coniglio, distante circa m 800 dalla strada statale 113 che attraversa il centro urbano Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti Servizi della zona: supermercato (sufficiente), scuola media inferiore (buono), scuola elementare (buono), negozio al dettaglio (sufficiente), municipio (buono), farmacie (sufficiente), asilo nido (buono), () la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali i principali centri limitrofi sono Capo d'orlando, Sant'Agata Militello, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Parco dei Nebrodi, le attrazioni storiche presenti sono: Torre di Brolo Collegamenti pubblici (km): autobus (0,8), autostrada (5,0), ferrovia (8,0) 3 STATO DI POSSESSO: occupato dai debitori senza titolo 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: 2di7

3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato del 21/12/2000 a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, contro Piazza Cettina, terzo datore d'ipoteca, e debitore Sanfilippo Sebastiano nato a San Marco d'alunzio il 22/02/1971, a firma di Notaio Domenico Giardina in data 21/12/2000 ai nn iscritto a Messina in data 30/12/2000 ai nn 29414/3491 importo ipoteca: importo capitale: da una ispezione ipotecaria si evince una ulteriore iscrizione contro denominata annotazione n del 16/10/2001 presentata a Messina al n 57 in data 10/07/2002 Reg gen n Rag part n Pignoramenti: Pignoramento derivante da mutuo fondiario a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena SpA contro Sanfilippo Sebastiano e Piazza Cettina a firma di Avv Laura Trifilò in data 08/10/2008 ai nn 94/2008 trascritto a Messina in data 26/01/2009 ai nn 2748/ Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: La planimetria catastale, riferita all'unità immobiliare in esame, non riporta una finestra sul muro ovest del vano veranda, così come una porta scorrevole che da sul balcone di affaccio lato sud delle quali si è avuto invece riscontro durante le fasi di sopralluogo regolarizzabili mediante Pratica docfa Parcella tecnico incaricato: 200,00 Oblazione: 50,00 Oneri totali: 250,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Sanfilippo Sebastiano nato a San Marco d'alunzio il 22/02/1971 proprietario dal 24/11/1999 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Domenico Giardina in data 05/11/1999 ai nn 38331/5401 registrato a Sant'Agata di Militello in data 24/11/1999 ai nn 1332 serie 1T trascritto a Messina in data 25/11/1999 ai nn 30380/ Precedenti proprietari: Sanfilippo Giuseppe Calogero nato a San Marco d'alunzio il 06/02/1946 e Peloponneso Margherita nata a San Marco d'alunzio il 13/10/1948proprietario da data antecedente il ventennio al 24/11/1999 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Giuseppe Fazio in data 12/08/1980 ai nn 34657/9141 registrato a Sant'Agata di Militello in data 01/09/1980 ai nn 1715 vol116 trascritto a Messina in data 10/09/1980 ai nn 18257/16346 e 18258/ PRATICHE EDILIZIE: PE n 17/00 per lavori di Realizzazione del primo piano in un fabbricato a un piano ft oltre seminterrato intestata a Sanfilippo Sebastiano Concessione Edilizia presentata in data 14/10/1999- n prot rilasciata in data 21/03/2000 3di7

4 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Torrenova (Messina) Contrada Serro Coniglio, 37 Composto da ingresso, cucina, veranda coperta con ripostiglio e balcone, soggiorno con balcone, ripostiglio, disimpegno, camera matrimoniale con balcone, due camere singole con balcone e due servizi igienici posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 197,3 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Sanfilippo Sebastiano, nato a San Marco d'alunzio il 22/02/1971 foglio 9 mappale 524 subalterno 5, categoria A/2, classe 7, composto da vani 7,5 vani, posto al piano primo, - rendita: 484,18 Coerenze: l'area su cui sorge il fabbricato confina a nord e ad est con part 647; a est con partt 66 e 381; a sud con partt374, 375 e 377, a ovest con part 555 e con strada comunale Note: Il foglio 9 part 524 sub 5 ha soppresso il foglio 9 part 524 sub 4 per trasformazione da lastrico solare ad abitazione L'unità immobiliare è identificata con il numero 37 di interno, ha un'altezza interna di circa m 2,78 L' appartamento (vedi pianta e foto in allegato) è composto da una zona giorno (ingresso, ripostiglio, soggiorno con balcone di affaccio sul cortile di accesso al fabbricato, wc-bagno di servizio, cucina, veranda coperta con ripostiglio e balcone di affaccio su corte lato nord e ovest) e una zona notte (disimpegno, wc-bagno, camera singola con balcone di affaccio su corte lato nord, camera matrimoniale e camera singola con balcone di affaccio in comune su corte lato est) Nel suo complesso l'abitazione ha una superficie lorda di mq 197,30; l'area calpestabile interna di circa mq 137,20 per un'altezza libera di ml 2,78 e la superficie totale dei balconi pari a mq 40,32 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera DA n 469/03 l'immobile è identificato nella zona B1 e C2 Norme tecniche ed indici: Per la zona B1 l'art 31 delle NTA modificato dalla variante al PRG con delibera n 22 del 01/04/2006 consente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, demolizione e ricostruzione, attraverso singole concessioni nel rispetto dell'indice massimo di fabbricabilità fondiaria pari a 5 mc/mq, di un'altezza massima di m 11,00 con non più di 3 piani fuori terra Per la zona C2 l'art 33 delle NTA consente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici eventualmente esistenti, espansione dell'edilizia residenziale pubblica e privata con piano di lottizzazione regolato in base all''art14 e/o 15 della LR 27/12/78 n71 nel rispetto dell'indice massimo di fabbricabilità fondiaria pari a 0,75 mc/mq, di un'altezza massima di m 7,50 con non più di 2 piani fuori terra Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Ingresso Sup reale netta 8,50 1,00 8,50 Cucina Sup reale netta 22,45 1,00 22,45 Ripostiglio veranda Sup reale netta 3,77 1,00 3,77 Veranda coperta Sup reale netta 9,30 1,00 9,30 Soggiorno Sup reale netta 24,61 1,00 24,61 Balcone salone Sup reale netta 7,68 0,30 2,30 Disimpegno Sup reale netta 8,77 1,00 8,77 Camera matrimoniale Sup reale netta 17,60 1,00 17,60 Camera singola Sup reale netta 13,20 1,00 13,20 Balcone camera singola Sup reale netta 5,16 0,30 1,55 WC-bagno servizio Sup reale netta 6,60 1,00 6,60 Ripostiglio Sup reale netta 2,64 1,00 2,64 Camera singola Sup reale netta 12,76 1,00 12,76 Balcone matrimoniale Sup reale netta 7,92 0,30 2,38 4di7

5 Wc-bagno Sup reale netta 7,00 1,00 7,00 Balcone cucina Sup reale netta 19,56 0,30 5,87 Sup reale netta 177,52 149,30 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: ca, condizioni: buone Strutture verticali: materiale: ca, condizioni: buone Travi: materiale: ca, condizioni: buone Solai: tipologia: solaio misto in ca/laterizio in opera con nervature parallele, condizioni: buone Copertura: tipologia: a terrazzo, materiale: ca, condizioni: sufficienti Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: da normalizzare Balconi: materiale: ca, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: ante singole e doppie a battente e scorrevoli, materiale: alluminio, protezione: persiane, materiale protezione: alluminio, condizioni: buone Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno massello, condizioni: buone Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni forati, rivestimento: rinzaffo di cemento (intonaco), condizioni: da normalizzare Pavim Interna: materiale: piastrelle di grès, condizioni: buone Plafoni: materiale: stabilitura, condizioni: da ristrutturare Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone Portone di ingresso: tipologia: un'anta e mezzo a battente, materiale: legno e ferro (corazzato), condizioni: buone Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: al rustico, condizioni: da normalizzare Rivestimento: ubicazione: bagno di servizio, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone Impianti: Citofonico: Elettrico: tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: da collaudare tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità: da collaudare Fognatura: rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: sufficiente, condizioni: sufficienti, conformità: da collaudare Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti, conformità: da collaudare Telefonico: tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone, conformità: da collaudare Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano e legna, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: buone, conformità: da collaudare Note: è presente oltre alla caldaia alimentata a metano anche un termocamino alimentato a legna che si allaccia all'impianto a termosifone Accessori: 5di7

6 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Stima sintetica per comparazione diretta, in base al raffronto fra le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene oggetto di stima ed immobili con analoghe caratteristiche, di cui siano noti i relativi valori di mercato Si assume come parametro di riferimeno il metro quadrato di superficie commerciale, adottato nelle libere contrattazioni di compravendita della zona di Torrenova 82 Fonti di informazione Catasto di Messina, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Torrenova, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: di Capo d'orlando, banca dati delle quotazioni immobiliari, studi tecnici professionali 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici nette equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente Ingresso 8,50 490, ,00 Cucina 22,45 490, ,50 Ripostiglio veranda 3,77 490, ,30 Veranda coperta 9,30 490, ,00 Soggiorno 24,61 490, ,90 Balcone salone 2,30 490, ,96 Disimpegno 8,77 490, ,30 Camera matrimoniale 17,60 490, ,00 Camera singola 13,20 490, ,00 Balcone camera singola 1,55 490,00 758,52 WC-bagno servizio 6,60 490, ,00 Ripostiglio 2,64 490, ,60 Camera singola 12,76 490, ,40 Balcone matrimoniale 2,38 490, ,24 Wc-bagno 7,00 490, ,00 Balcone cucina 5,87 490, ,32 149, ,04 - Valore corpo: 73155,04 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 73155,04 - Valore complessivo diritto e quota: 73155,04 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 197, , ,04 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 10973,26 6di7

7 - Riduzione monetaria: Regolarizzazione urbanistico-edilizia per apertura vano finestra e chiusura con porta scorrevole in veranda 250,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 250,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 61931,79 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 61681,79 Relazione lotto 001 creata in data 10/12/2009 Codice documento: E il perito Ing Lorenzo La Macchia 7di7