TRIBUNALE DI BERGAMO. All Illustrissimo Signor Giudice dott.ssa Giovanna Golinelli. nella esecuzione immobiliare 902/13 Reg. Esec. Imm.

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1 1 TRIBUNALE DI BERGAMO All Illustrissimo Signor Giudice dott.ssa Giovanna Golinelli nella esecuzione immobiliare 902/13 Reg. Esec. Imm promossa da UNICREDIT S.P.A. contro XXXX XXXXX RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Premesse L Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione dott. ssa Giovanna Golinelli ha nominato esperto per la valutazione degli immobili nella procedura esecutiva indicata in epigrafe, la sottoscritta arch. Barbara Bergamaschi, architetto, con studio in Bergamo, via Giulio Cesare 52. Nell udienza del giorno 16 dicembre 2013 dopo avere prestato giuramento secondo la formula di rito, la sottoscritta ha ricevuto l incarico di rispondere ad alcuni quesiti che in seguito verranno presi in esame singolarmente. Alla scrivente è stato dato il termine di 45 giorni prima dell udienza del 22/05/2015, per il deposito in cancelleria della relazione di consulenza tecnica. Ciò premesso, letto agli atti e i documenti della procedura, effettuati i necessari sopralluoghi e le rilevazioni agli immobili pignorati, esperite le opportune indagini e gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico Erariale di Bergamo, l Ufficio Tecnico del Comune di VERDELLINO, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo,

2 2 in esecuzione all incarico conferitole, la scrivente ha redatto la seguente relazione di consulenza tecnica. 1) Provveda all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento e alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Oggetto del pignoramento: - unità immobiliare sita nel Comune di VERDELLINO, in Corso Asia 24, int 3, individuata catastalmente: Fg 3 particella n 1780 sub 3 Corso Asia sn piano R cat. A/3 Cl2 vani 5 rendita ; Fg 3 particella n 1797 sub 5 Corso Asia sn piano semint cat. C/6 Cl2 mq 14 rendita 26.03; - intestata a xxxxxxxxxxxx, nato in xxxxxxx il xxxxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxxx, proprietario per 1/1 del bene. L appartamento si trova al piano rialzato di una palazzina di tre piani ed è composto da: cucina, soggiorno, due camere, un bagno, un piccolo terrazzo, al piano seminterrato una cantina e un box. Inquadramento ALLEGATO N 1 Copia scheda catastale 1:200 ALLEGATO N 2 Copia visura catastale ALLEGATO N 3

3 3 L unità immobiliare partecipa per 63,030/1000 alla comproprietà dei vani, enti ed impianti condominiali del fabbricato, quali indicati nell'art.1117 del cod.civ. Consuntivo gestione ordinaria 2014 condominio ALLEGATO A CONFINI Appartamento: da nord in senso orario: parte comune, appartamento sub 2, cortile comune, appartamento sub 4 e parte comune. Cantina: cantina n 4 parti comuni cantina n 2 e cortile comune. Autorimessa: cortile comune, box n 13, proprietà terzi, mappale n 3981 e box n 11. 2) Provveda ad una sommatoria descrizione del bene; L unità immobiliare oggetto di pignoramento si trova a VERDELLINO in via Asia 24, zona ovest del paese, al confine con la frazione di Zingonia in una palazzina di 12 appartamenti disposti su tre piani fuori terra, costruita negli anni 80 in prossimità del polo scolastico e degli impianti sportivi. L appartamento, posto al piano rialzato ed raggiungibile attraverso alcuni gradini della scala comune, è composto da: cucina, soggiorno, due camere, un bagno, un piccolo terrazzo, al piano seminterrato una cantina e un box. Tutti gli ambienti sono dotati di finestre, ma i rapporti aeroilluminanti, adeguati al momento del rilascio della licenza di costruzione, non rispettano l attuale normativa del Titolo III del regolamento d igiene, come avviene per molti edifici della stessa

4 4 epoca. L appartamento è in discrete condizioni di conservazione, ma presenta alcune criticità: in bagno e in camera c è una forte presenza di muffa, alcuni avvolgibili sono rotti, la caldaia non è stata sottoposta a regolare manutenzione. 3) Provveda per le costruzioni iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/85, indichi anche in base ad elementi presunti, la data di inizio delle costruzioni stesse. I lavori per la realizzazione dell edificio sono stati autorizzati con Licenza di Costruzione n. 169/82. rilasciata il 3/12/1982 come riportato al punto 4. 4) Provveda per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3) accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o realizzazione in difformità della stessa; indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; I lavori per la realizzazione dell edificio sono stati autorizzati con Licenza di Costruzione n. 169/82, rilasciata il 3/12/1982 Il certificato di agibilità è stata rilasciato il 8/5/1985 e i lavori sono

5 5 finiti il Lo stato dei luoghi presenta alcune incongruenze rispetto a quanto autorizzato, in primo luogo le finestre risultano di dimensione ridotta (sono più basse di 10 cm), il tavolato che separava il soggiorno dal disimpegno è stato rimosso come quello a metà corridoio e l accesso alla cucina non avviene più dal corridoio, ma dal soggiorno mediante una porta scorrevole larga 60 cm (larghezza non a norma). Per quanto riguarda la dimensione delle finestre non è possibile intervenire in quanto l uniformità dei prospetti verrebbe compromessa; per quanto riguarda le modifiche interne, la difformità non riguarda un aumento di volume o di superficie, ma semplicemente una differente posizione dei tavolati, lo stato dei luoghi può essere ripristinato o può essere sanato con una DIA in sanatoria per le opere realizzate in difformità alla Licenza di costruzione, dovrà essere pagata una sanzione di tipo amministrativo, e le opere dovranno rispettare il vigenti regolamenti. Il costo complessivo indicativo si aggira tra i 2.500,00 e 3.000,00 euro. Copia Licenza di Costruzione ALLEGATO N 4 Copia elaborati grafici-licenza di Costr. ALLEGATO N 4b Copia AUTORIZZAZIONE DI ABITABILTA ALLEGATO N 5 Comparata tra Licenza e stato di fatto ALLEGATO N 4c 5) Provveda per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente a norma dell art. 18 Legge 47/85. L oggetto pignorato non interessa terreni perciò non si è provveduto

6 6 a richiedere il Certificato di destinazione urbanistica. Il Comune di VERDELLINO è dotato di P.G.T. con adozione del Consiglio Comunale n 18 del e con approvazione del P.G.T. con delibera del Consiglio Comunale. n.2 del 21/02/2011 e di successiva Variante N. 1 al PGT con Deliberazione del Consiglio Comunale N. 8 del 26/05/2014. è inoltre stata presentata la Variante 1Bis. L unità immobiliare, oggetto di pignoramento, si trova nei Territori urbanizzati e precisamente nel TESSUTO URBANO DA CONSOLIDARE. ed è normata dall ART. 17. Estratti di P.G.T. Piano delle regole e relative norme ALLEGATO N 6 6) Provveda all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; Oggetto del pignoramento: unità immobiliare sita nel Comune di VERDELLINO, in Corso Asia 24, int 3 individuata catastalmente:

7 7 Fg 3 particella n 1780 sub 3 Corso Asia sn piano R cat. A/3 Cl2 vani 5 rendita ; Fg 3 particella n 1797 sub 5 Corso Asia sn piano semint cat. C/6 Cl2 mq 14 rendita 26.03; intestata a xxxxx xxxxxx, nato in xxxx il xxxxx, C.F. xxxxxxxxxxxxxx, proprietario per 1/1 del bene. L appartamento si trova al piano rialzato di una palazzina di tre piani ed è composto da: cucina, soggiorno, due camere, un bagno, un piccolo terrazzo, al piano seminterrato una cantina e un box. Copia scheda catastale ALLEGATO N 2 Copia visura catastale ALLEGATO N 3 Lo stato dei luoghi dell unità immobiliare corrisponde alla scheda catastale, fatta eccezione per pochi dettagli: in primo luogo le finestre risultano di dimensione ridotta (sono più basse di 10 cm), il tavolato che separava il soggiorno dal disimpegno è stato rimosso come quello a metà corridoio e l accesso alla cucina non avviene più dal corridoio, ma dal soggiorno mediante una porta scorrevole larga 60 cm. Comparata tra Licenza/catasto e stato di fatto ALLEG N 4c 7) Provveda a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art 6 del D. Ivo n 192 (come modificato dall art. 13 D. Ivo n.28) salvo che l immobile sia esente ovvero già dotato dalla predetta certificazione da acquisire se adeguata; L immobile non è dotato di Attestato di prestazione energetica

8 8 (APE). È stata inviata al giudice la richiesta per l autorizzazione a procedere con il incarico ad un tecnico abilitato per effettuare la prova fumi delle caldaia, senza la quale il certificatore non può procedere con l APE. 8) Provveda all accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi, in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; Verbale di pignoramento del 27 giugno 2013, trascritto 30 luglio 2013 Fino alla data del 27 giugno 2013, XXXX XXXXX nato in xxxxxxxxl a xxxxxxx il xxxxxxxxxx (xxx xxx xxx xxxxx) risulta proprietario per 1/1 dell unità immobiliare identificata nel vigente Catasto Terreni del Comune di Verdellino al Fg 3 particella n 1780 sub 3 Corso Asia sn piano R cat. A/3 Cl2 vani 5 rendita ; Fg 3 particella n 1797 sub 5 Corso Asia sn piano semint. cat. C/6 Cl2 mq 14 rendita 26.03; La predetta proprietà è pervenuta in proprietà a xxxxx xxxxxxxx, per averla acquistata dal Sig. xxxxx xxxx (xxxxxxxxxxxxxxx) nato a Bergamo (Bg) il xxxxxxxxx, in dipendenza di atto di compravendita del notaio Elio LUOSI Repertorio 71119, Raccolta stipulato in data 30/07/2007, Registrato a Bergamo il 02/08/2007 n Serie 1T e trascritto a Bergamo con nota in

9 9 data 03/08/2007 ai n.ri Reg. Gen. e Reg. Part 9) Provveda all accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Verbale di pignoramento del 27 giugno 2013, Data ventennio anteriore: 27 giugno 1993 Dagli accertamenti esperiti circa le visure ipotecarie in ordine alla libertà, proprietà e descrizione dei beni intestati a xxxxxxxx xxxxxxx, il Sig. XXXX XXXXXnato a xxxxxx in xxxxxxxx (EE) il xx xxxx xxxxxxx (xxx xxx xxx xxx) relativamente ai titoli di provenienza, fino alla data del 21 giugno 1993, risulta proprietario per quota di 1/1 dell'unità immobiliare sita a VERDELLINO in viale Asia 24, identificata nel vigente Catasto Terreni del Comune di VERDELLINO al Fg 3 particella n 1780 sub 3 Corso Asia sn cat. A/3 e Fg 3 particella n 1797 sub 5 Corso Asia sn p. semint cat. C/6, per averla acquistata dal Sig. xxxxxxxxxxx nato a Bergamo il xxxxxxxxxx (C.F. xxxxxxxxxxxx), in forza dell atto di compravendita in data 30 luglio 2007 n /32755 di repertorio

10 10 Notaio Dr. Elio Luosi trascritto a Bergamo con nota in data ai n.ri 52110/ Copia Ispezione ipotecaria Allegato 7 Il Sig. xxxxxxxxxx, nato a Bergamo il xxxxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxx era divenuto proprietario delle unità immobiliari in esame in forza di atto di compravendita in data 10 maggio 2004 n /11021 di repertorio Notaio Dr. Antonio Giannetta trascritto a Bergamo con nota in data 14 maggio 2004 ai n.ri 24931/16922, venduto dal Sig. xxxxxxxxxxxx nato a xxxxxxxx (MI) il xxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxx. Copia Ispezione ipotecaria Allegato 8 Il Sig. xxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxx (MI) il xxxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxx era divenuto proprietario delle unità immobiliari in esame in forza di atto di compravendita in data 22 aprile 1994 n /756 di repertorio Notaio Dr. Maurizio Olivares trascritto a Bergamo con nota in data 30 aprile 1994 ai n.ri 12754/9324, venduto dalla Società EUROFINPAD S.r.l. con sede a Milano C.F Copia nota di trascrizione Allegato 9 Con scrittura privata autenticata dal Notaio Dr. Pasquale Iannello in data 30 ottobre 1991 n di repertorio e trascritto a Bergamo con nota in data 29 novembre 1991 ai n.ri 34858/26186, la Società xxxxxxxxxxx è divenuta proprietaria di vari immobili tra i quali le porzioni immobiliari oggetto della presente relazione venduti dalla Società xxxxxxxxxxxxxxxxx S.p.A.. Copia nota di trascrizione Allegato 10

11 11 FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI Dal ventennio sino alla data del per i beni in esame, si rilevano le seguenti trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni: 1. IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Bergamo in data 03/08/2007 ai n.ri 52111/13643 a favore della banca UNICREDIT BANCA PER LA CASA S.P.A. con sede in Milano C.F in forza di atto in data 30 luglio 2007 n /32756 di rep. Notaio Dr. Elio Luosi, somma iscritta Euro ,00, somma capitale Euro ,00, scadenza anni 30. Copia Ispezione ipotecaria IPOTECA Allegato PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto a Bergamo con nota in data 30 luglio 2013 ai n.ri 31325/21354 a favore della Società UNICREDIT SPA con sede in Roma C.F in forza di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bergamo in data 27 giugno 2013 n. rep. 4941/2013; Non si rilevano annotamenti di riduzione di pignoramento. 10) Provveda alla determinazione del valore degli immobili pignorati; CRITERIO DI STIMA DA ADOTTARE IN RELAZIONE ALLO SCOPO DELLA VALUTAZIONE L unità immobiliare oggetto di pignoramento si trova a VERDELLINO in via Asia 24, zona ovest del paese, al confine con il comune di Zingonia. Palazzina di 12 appartamenti disposti su tre piani fuori, costruita negli anni 80, posta ad ovest dal centro del paese, vicino al polo scolastico, l area è dotata di parcheggi pubblici e l edificio è

12 12 circondato da un piccolo giardino comune, piantumato con arbusti. L appartamento si trova al piano rialzato ed è raggiungibile attraverso alcuni gradini della scala comune, è composto da: soggiorno, cucina con un piccolo terrazzo, un lungo disimpegno, 2 camere, un bagno, oltre ad una cantina al piano seminterrato ed ad un box. L edificio presenta un sistema costruttivo del tipo corrente con struttura portante in CA, muratura in forati e solai in laterocemento, così come il tetto, il manto è realizzato in tegole, i serramenti sono in legno con doppio vetro e avvolgibili bianchi, contorni in marmo, le scale comuni sono in CA con rivestimento di marmo. Tutti gli ambienti sono dotati di finestre, ma i rapporti aeroilluminanti, adeguati al momento del rilascio della licenza di costruzione, non sono rispettati in tutti gli ambienti secondo l attuale normativa del Titolo III del regolamento d igiene, come avviene per molti edifici della stessa epoca. I pavimenti sono in piastrelle di ceramica 50x 50, ad accessione della camera matrimoniale che presenta un pavimento in moquette le pareti sono intonacate e tinteggiate con colori chiari; il bagno è composto da una doccia, un lavandino, un water e un bidet, i sanitari in ceramica bianca e la rubinetteria è cromata, il rivestimento in ceramica bianca lucida fino al soffitto; la cucina presenta la parete attrezzata con un rivestimento in piastrelle 10 x 10 fino ad una altezza di circa 1.60, mentre il resto delle pareti è intonacato. Le finestre sono in legno con doppio vetro e avvolgibili bianchi, il parapetto alto 0.90 m. Le porte interne sono in legno

13 13 tamburato. L appartamento è in discrete condizioni di conservazione, ma presenta alcune criticità: in bagno e in camera c è forte presenza di muffa, alcuni avvolgibili sono rotti, la caldaia non è stata sottoposta a regolare manutenzione. In occasione del sopralluogo non è stato possibile entrare nel box e nella cantina, in quanto chiuse a chiave, ma è stato possibile vedere quelli adiacenti e effettuare una stima per comparazione. CONFINI: Appartamento: da nord in senso orario: parte comune, appartamento sub 2, cortile comune, appartamento sub 4 e parte comune. Cantina: cantina n 4 parti comuni cantina n 2 e cortile comune. Autorimessa: cortile comune, box n 13, proprietà terzi, mappale n 3981 e box n 11. CONSISTENZA E DATI TECNICI L immobile pignorato, rappresentato graficamente nella planimetria allegata. Stato dei luoghi ALLEGATO N 12 Documentazione fotografica ALLEGATO N 13 La misura delle superficie stata effettuata secondo gli usi ricorrenti nelle compravendite degli immobili. SUPERFICIE LORDA COMMERCIALE Appartamento mq pari a 1 = mq balcone mq pari a 1/4 = mq cantina mq pari a 1/4 = mq TOTALE mq

14 14 millesimi parti comuni 60,030/1000 Estratto mappa ALLEGATO N 2 Con riferimento agli elementi raccolti durante le indagini effettuate, la scrivente, dopo aver attentamente valutato ogni circostanza nonché i processi che regolano il mercato immobiliare, prevedendo la domanda di possibili acquirenti, tenuto conto degli elementi significativi e della loro effettiva incidenza, ritiene che il criterio di stima da seguire per una obiettiva valutazione, sia quello sintetico. Il metodo sintetico si attua nella comparazione di vendite già effettuate, relative agli immobili i cui prezzi sono certi e aventi inoltre caratteristiche quanto più simili a quelle dell immobile che è oggetto della presente valutazione. La comparazione viene fatta elaborando, con aggiunte e detrazioni, il valore dell immobile preso in esame, secondo i parametri tecnici ed economici dell immobile stesso. VALORE VENALE DELL IMMOBILE PIGNORATO La scrivente, effettuate le opportune comparazioni, si ritiene che il valore da attribuire all immobile sopra descritto, comprensivo dell area pertinenziale, alla data della presente relazione, possa oscillare, da un minimo di. 750,00/mq ad un massimo di. 1100,00/mq per il carattere prudenziale della presente valutazione e per quanto sopra descritto, si fissa. 850,00/mq SUP. unità immobiliare mq BOX ,00 TOTALE VALORE PIGNORAMENTO ARROTONDATO ,00

15 15 11) Provveda alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando per ciascuna unità, il valore, la superficie, i confini e procedendo, se necessario, al frazionamento catastale. Per la sua natura il bene non è frazionabile. 12) Provveda all accertamento della comoda divisibilità dei beni Per la sua natura il bene non è frazionabile. 13) All accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; In occasione del sopralluogo, avvenuto in data 24 gennaio 2015, sono stata accolta dalla Sig.ra xxxxxxxxxx, moglie dell esecutato, che ha dichiarato di abitare nell appartamento con il figlio, ha inoltre dichiarato che il sig. XXXX XXXXX era in xxxxxxx

16 16 14) Provveda all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per P.U; Non esiste procedura espropriativa che coinvolga l immobile oggetto di pignoramento. 15) Provveda all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; Stato dei luoghi ALLEGATO N 12 Documentazione fotografica ALLEGATO N 13 Bergamo, 3 aprile 2015 Arch. Barbara Bergamaschi (C.T. del Giudice)