Esecuzione Immobiliare n 52 / 09 (riunita alla 115/08) promossa dalla

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1 Studio Tecnico Geom. Giacomo FRATICELLI P.zza Templi Romani, 12 CHIETI TRIBUNALE di CHIETI Esecuzione Immobiliare n 52 / 09 (riunita alla 115/08) promossa dalla BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa contro Omissis RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI. Valutazione al 30/7/2010 TRIBUNALE DI CHIETI Esecuzione Immobiliare promossa dalla

2 BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa contro Omissis - Reg. Es. 52 / 09 (riunita alla 115 / 08) - RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO PER LA STIMA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI ******************* Io sottoscritto Geom. Giacomo FRATICELLI, con studio in Chieti Piazza Templi Romani 12, ho ricevuto dal Signor Giudice dell'esecuzione Immobiliare promossa dalla BANCA DELLA NIOVA TERRA Spa contro Omissis (P.E.I. n 115 / 2008), l'incarico in estensione di relazionare anche in riferimento ai beni colpiti nella Procedura riunita n 52 / 09 promossa dalla stessa BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa ed a carico Omissis. Gli immobili sottoposti ad esecuzione forzosa e non già stimati con precedente Elaborato Peritale del 4/5/2009 (elaborato acquisito agli atti della P.E.I. 115/08) sono i seguenti: di esclusiva proprietà per la quota di 1/3 ciascuno dei Signori Omissis: a) fondo rustico in GIULIANO TEATINO alla Contrada Arenella, esteso mq e censito in Catasto Terreni al foglio di mappa 9, particelle 759 (ex 427/b) e 433 (ex 433/b); b) Fondo rustico in GIULIANO TEATINO alla Contrada Arenella, esteso mq con soprastante Fabbricato Rurale di due vani in due piani oltre rimessa ed annessi rustici, il tutto censito in Catasto Terreni al foglio di mappa 9, particelle e 432 sub 2 (ex 434/c sub 2); 2

3 c) Terreno nel Comune di CANOSA SANNITA Contrada Villa Moggio, esteso mq e censito in Catasto al foglio di mappa 11, particella 231. Premesso ciò, i quesiti sui quali sono stato chiamato a riferire sono i seguenti: 1) Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma CPC, segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; 2) Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati prodotti nel pignoramento; 3) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 4) Ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all art. 567, secondo comma CPC, le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità nelle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata; 5) In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca, in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l'esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposta per l'avviso d'asta; 6) Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa 3

4 acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) In caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della Legge 47/85 e successive norme; 8) Accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale eè occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente il pignoramento; 9) Accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 10) Accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 11) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro; 12) Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo a base d'asta; 13) Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando Decreto di Trasferimento; 4

5 14) Riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (floppy disk) corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). A seguito incarico conferitomi dal G.E giusta Ordinanza del 26/2/2010 e di giuramento reso in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari ho acquisito la documentazione presente in fascicolo e, successivamente, ho esperito i riscontri del caso e le necessarie indagini presso l AGENZIA DEL TERRITORIO di Chieti. Quindi, dopo aver comunicato a mezzo lettera Raccomandata la data del sopralluogo sia ai Debitori che al Legale della Banca Creditrice, in data 6/7/2010 mi sono recato sul posto per prendere visione dei beni pignorati e raccogliere tutti i dati che potevano essermi utili nella redazione del presente Elaborato Tecnico. In quell occasione ho effettuato rilievo celerimetrico e fotografico del fabbricato di GIULIANO TEATINO Via Tratturo (trattandosi di Fabbricato Rurale mancano le planimetrie di accatastamento) e preso visione dei fondi agricoli di Contrada Arenella e Villa Moggio. Quindi, sulla scorta degli elementi raccolti, ho svolto un indagine presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di CANOSA SANNITA e GIULIANO TEATINO per verificare l inquadramento urbanistico dei terreni ed acquisire copia degli elaborati progettuali inerenti il fabbricato di Via Tratturo. In calce alla Relazione allego le istantanee più significative scattate e documentazione di progetto. ************ RISPOSTE AI QUESITI 5

6 1 Quesito completezza della documentazione prodotta ex art. 567 CPC La documentazione ipocatastale prodotta a corredo dell istanza di vendita ex art. 567 CPC è completa per ciò che riguarda la parte ipotecaria, atteso che è stata prodotta la Relazione notarile a firma del Notaio Luigi DE SANCTIS di Cosenza che consente la ricostruzione storica ventennale delle vicende giuridiche inerenti gli immobili pignorati. Viceversa, non è stato prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica dei terreni pignorati e tale carenza andrebbe colmata prima delle vendite. Va segnalato come ci sia discordanza nell individuazione catastale per alcune particelle richiamate sul pegno, dal momento che non v è piena rispondenza tra quanto riportato sul pignoramento e le visure dell AGENZIA DEL TERRITORIO. Tale circostanza è dovuta ad una mancata o non corretta introduzione agli atti automatizzati da parte dell AGENZIA DEL TERRITORIO di frazionamenti catastali pregressi (nella fattispecie derivanti da atto di Divisione del 27/10/1968 Notaio De Chiara). In particolare ad esempio la particella 759 (ex 427/b) del foglio di mappa 9 di GIULIANO TEATINO benché presente sull estratto planimetrico catastale risulta inesistente ai terminali, dove continua ad apparire in visura la 427; e, ancora, la particella 764 (ex 434/b) sempre del foglio 9 di GIULIANO TEATINO risulta assolutamente inesistente e compare in visura la particella di provenienza 434. Infine, il Fabbricato Rurale indicato sul pegno come 434 sub 2 in realtà è catastalmente riportato con l individuazione e consistenza 6

7 originaria come Fabbricato Rurale 434 di mq 650 con altri intestatari estranei alla odierna Procedura. 2 Quesito descrizione degli immobili pignorati I beni pignorati sono raggruppati in tre compendi distinti ed autonomi così individuabili: A) un FONDO DI NATURA AGRICOLA alla Contrada Arenella del Comune di GIULIANO TEATINO costituito da un terreno esteso complessivamente mq dei quali mq rappresentati dalle particelle 759 e 433 con soprastanti due manufatti poco discosti l un l altro, il primo dei quali quasi completamente diruto (vedasi documentazione fotografica allegata) e l altro costituito da una porzione rappresentata da due soli vani in due piani del Fabbricato Rurale di maggiore consistenza particella 434. Antistante al fabbricato diruto è presente piccolo orto rappresentato dalla particella 761 di mq In particolare, il terreno di maggior estensione (particelle 759 e 433) si presenta in corpo unico, con buona giacitura, comodamente raggiungibile grazie a strada in terra battuta, coltivato per circa un ettaro con vigneto a capanno dell età di 8 anni e per i restanti mq circa con filari di MONTEPULCIANO di giovane impianto. Sono altresì presenti sul fondo circa 130 piante di olivo di varie età e due pozzi. I due corpi di fabbrica sono attualmente inagibili; il primo, realizzato in epoche remotissime in pietrame, terra e mattoni, quasi completamente crollato. L altro, come detto in precedenza, rappresentato da una porzione di due vani (uno al piano terra e l altro al 1 piano) bonariamente divisa senza un vero e proprio 7

8 frazionamento fisico dell edificio che risulta assolutamente privo di ogni finitura, infissi e quant altro. Dalle mappe catastali si evince come l intero aggregato dei fabbricati sopra descritti con la corte di uso comune sia individuata con il mappale 434. B) un TERRENO esteso complessivamente mq con soprastante FABBRICATO in GIULIANO TEATINO Via Tratturo n 2. Il tutto individuato al foglio di mappa 9, particella 692. Si tratta del fabbricato ove oggi risiede il nucleo familiare dei debitori esecutati, realizzato nel corpo d impianto nel 1971 con struttura in cemento armato e copertura a tetto con falde inclinate. Negli anni successivi l edificio è stato ampliato ed adattato alle esigenze familiari. La porzione aggiunta in epoche successive è riconoscibile in quanto esternamente non intonacata. Il fabbricato è ubicato lungo la Strada Provinciale per ARI, posto quindi al di fuori del centro abitato di GIULIANO TEATINO ma comodamente raggiungibile grazie alla presenza della Provinciale che in tale tratto assume il nome di Via Tratturo. La tipologia costruttiva dell edificio è quella classica delle nostre zone dei manufatti annessi alla conduzione agricola dei fondi, atteso che al piano terra sono presenti i locali per il ricovero delle attrezzature, i depositi sementi e concimi, la cantina ed una piccola cucina con locale igienico. Al piano superiore, collegato sia con gradinata interna che esterna, i vani abitativi rappresentai da sala, cucina, tre stanze da letto e locale igienico, il tutto disimpegnato da corridoio posto centralmente all unità. E presente sottotetto utilizzato come locale di sgombero con buona altezza utile netta interna. 8

9 Il grado di finitura degli ambienti abitativi è buono per la porzione abitativa del primo piano, con pavimento in marmo, porte in legno, rivestimenti in ceramica alla cucina e nel bagno ed infissi esterni in alluminio muniti di avvolgibili. Al piano terra i pavimenti sono realizzati perlopiù in battuto di cemento, gli infissi sono in legno e le porte carrabili dotate di serrande metalliche apribili a bascula. La consistenza del fabbricato è di lordi 180 mq per il piano terra con destinazione a rimessa e depositi (di cui netti mq 134 circa), di ulteriori mq 175 per la porzione abitativa al primo piano (netti mq 135) con balconi e terrazzi per complessivi mq 20. Posteriormente al fabbricato principale è presente altro manufatto a pianta rettangolare utilizzato come STALLA avente superficie coperta di mq 43 circa. Il terreno di pertinenza, rappresentato dalla particella 692 di mq risulta sistemato nella zona antistante gli accessi principali con battuto di cemento o breccia, mentre per la restante superficie è livellato con terra battuta. C) un FONDO di NATURA AGRICOLA alla Contrada Villa Moggio di CANOSA SANNITA costituito da un terreno esteso complessivamente mq rappresentati dalla particella 231. Il terreno in questione si presenta in corpo unico, anche se attraversato da viottolo in terra battuta sul quale transitano altri proprietari di fondi a monte, in leggero declivio ma con buona esposizione, comodamente raggiungibile grazie a strada interpoderale, coltivato per circa mq con vigneto di TREBBIANO dell età di 11/12 anni e per la restante superficie con alberi da frutto quali ciliege, mele e pesche. 9

10 3 Quesito regime di comunione Omissis. Peraltro, i beni immobili sono pervenuti agli stessi a seguito di SUCCESSIONE in morte del Omissis, per cui non rientrerebbero in ogni caso nel regime di coniugio. 4 Quesito ricostruzione delle vicende giuridiche dell immobile pignorato. Il compendio pignorato appartiene ai debitori esecutati in forza di SUCCESSIONE in morte di Omissis, giusta Denunzia presentata all Ufficio del Registro di Chieti il 7/12/2005 n 20 Vol 938 e trascritta presso la ex Conservatoria RR.II. in data 19/9/2006 al R.P A quest ultimo i beni erano prevenuti in dipendenza di DIVISIONE per Notaio De Chiara del 27/9/1968 Rep trascritto presso l AGENZIA DEL TERRITORIO di Chieti in data 10/10/1968 al R.P , quindi in forza di titolo anteriore al ventennio precedente l atto di pignoramento. L intestazione catastale degli immobili pignorati NON E CORRETTA atteso che reca in ditta ancora il de cuius Omissis per inevasa o omessa voltura inerente i passaggi sopra menzionati; la Relazione notarile depositata agli atti della Procedura Esecutiva evidenzia tale circostanza e consente la completa e puntuale ricostruzione dei passaggi intervenuti. Per ciò che riguarda le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, risultano le seguenti formalità: a) IPOTECA VOLONTARIA per a favore della MELIORBANCA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, derivante da Concessione a garanzia di Mutuo per Notaio De 10

11 Matteis del 25/5/2000 Rep ; la relativa formalità risulta iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 26/5/2000 al R.P. 1240; b) IPOTECA VOLONTARIA per a favore della MELIORBANCA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, derivante da Concessione a garanzia di Mutuo per Notaio De Matteis del 3/12/2001 Rep ; la relativa formalità risulta iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 4/12/2001 al R.P. 2525; c) IPOTECA VOLONTARIA per ,00 a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, derivante da Concessione a garanzia di Mutuo per Notaio De Matteis dell 1/8/2006 Rep ; la relativa formalità risulta iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 3/8/2006 al R.P. 4564; d) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta atto notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Chieti in data 4/7/2008 Rep. 365 e relativa formalità trascritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 19/8/2008 al R.P ; e) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta atto notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Chieti in data 7/3/2009 Rep. 178 e relativa formalità trascritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 21/4/2009 al R.P Quesito verifica della denunzia di accatastamento 11

12 I fabbricati pignorati sono tutti di natura RURALE pertanto, benché presenti sulle mappe catastali, non richiedono la denunzia per l accatastamento con le planimetrie in scala, così come previste per i Fabbricati Urbani. Posto ciò, ho effettuato rilievo celerimetrico del fabbricato di Via Tratturo (gli altri Fabbricati Rurali di Contrada Arenella sono inagibili ed inaccessibili) e in calce al presente Elaborato Tecnico vado ad allegare piante di restituzione in scala 1 : 100 che rappresentano fedelmente lo stato dei luoghi. 6 Quesito verifica della regolarità edilizia del bene pignorato I Fabbricati Rurali di Contrada Arenella a foglio 9, particella 434 sono di remotissima costruzione, certamente anteriore al 1967 e quindi privi di titoli autorizzativi. Il Fabbricato principale di Via Tratturo è stato realizzato a seguito di rilascio di Licenza Edilizia n 41 del 4/8/1971 e successiva Concessione Edilizia n 34 del 24/9/1977. La stalla realizzata a seguito di rilascio di Licenza Edilizia n 10 del 15/6/1973. Inoltre per le varie difformità eseguite rispetto alle autorizzazioni comunali concesse, risulta presentata ISTANZA DI CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA ai sensi della Legge 47/85, che ho verificato essere stata esaminata dall Ufficio Tecnico del Comune di Giuliano Teatino con parere favorevole in data 1/8/2000. La relativa CONCESSIONE IN SANATORIA non è stata ancora ritirata. Per completezza in calce al presente Elaborato Tecnico, allego copia degli elaborati grafici allegati all ISTANZA DI CONDONO 12

13 sopra richiamata, elaborati da me acquisiti presso lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune di GIULIANO TEATINO. Il terreno di pertinenza dell edificio risulta già asservito al fabbricato stesso e quindi non più sfruttabile ai fini volumetrici. 7 Quesito verifica della conformità urbanistica Come riferito nel corso del quesito che precede il fabbricato di Via Tratturo è stato realizzato a seguito di rilascio di Licenza Edilizia n 41 del 4/8/1971 e successiva Concessione Edilizia n 34 del 24/9/1977. La stalla ubicata posteriormente al fabbricato principale giusta Licenza Edilizia n 10 del 15/6/1973. Inoltre per le difformità eseguite rispetto alle autorizzazioni comunali concesse, risulta presentata a nome Omissis ISTANZA DI CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA ai sensi della Legge 47/85 (pratica n 1541 del 30/4/1986) esaminata con parere favorevole dal Comune di GIULIANO TEATINO in data 1/8/2000. La relativa CONCESSIONE IN SANATORIA non è stata ritirata. La situazione dei luoghi verificata in occasione del sopralluogo da parte del sottoscritto rispecchia quella di cui agli elaborati grafici allegati all ISTANZA DI CONDONO sopra menzionata. 8 Quesito verifica della situazione di possesso I terreni di natura agricola sono personalmente utilizzati dalla Sig.ra Omissis che è anche imprenditrice agricola a titolo principale. Il Fabbricato di Via Tratturo è utilizzato per scopi abitativi da tutti i debitori pignorati che vi risiedono in unico nucleo familiare. 9 e 10 Quesito verifica dell esistenza di vincoli o oneri 13

14 I terreni e Fabbricati Rurali pignorati non risultano gravati da vincoli di natura edificatoria né storico-artistici. Stesso discorso da un punto di vista ipotecario, atteso che non risultano trascritte formalità relative a vincoli ed oneri in genere. Viceversa, tutti i fondi in agro del Comune di GIULIANO TEATINO di Contrada Arenella a foglio 9, particelle risultano gravati da CANONE DI LIVELLO a favore dell Amministrazione Comunale che risulta in Ditta quale CONCEDENTE. Dall indagine esperita presso l Ufficio Tecnico ho verificato che l Amministrazione Comunale di GIULIANO TEATINO ha già avviato le notifiche per l affranco del fondo che nel caso di specie ammonta a circa 400,00 Euro. Inoltre il Fabbricato di Via Tratturo con l annessa area perinenziale a foglio 9 particella 692 risulta gravato da USO CIVICO in favore del Comune di GIULIANO TEATINO. In tale situazione gl immobili ricadrebbero giuridicamente nella titolarità del Comune stesso, a meno di inoltro da parte della Ditta intestataria di relativa RICHIESTA DI LEGITTIMAZIONE. In tal modo, previo pagamento di relativo CANONE DI AFFRANCO che dovrà essere determinato dall Amministrazione stessa, potrà legittimarsi in via definitiva il bene, svincolandolo dal peso oggi esistente. Il terreno di Villa Moggio di CANOSA SANNITA non è interessato da vincoli o gravami di sorta. 11 Quesito criteri di stima e determinazione del valore da porre a base d asta Criteri di stima 14

15 I principi teorici che saranno adottati nelle valutazioni che seguono sono quelli dell'estimo inteso come quell'insieme di concetti logici e metodologici che regolano e consentono l'oggettiva formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all'oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti. Gli elementi che intervengono (e che in quanto tali saranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato di ciascuno dei beni che dovranno essere valutati sono i seguenti: ubicazione, caratteristiche costruttive, caratteristiche del Comune e della zona, stato di conservazione, possibilità di divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali immissioni, vincoli o servitù, consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica e situazione di mercato. Le valutazioni si baseranno sul concetto di previsione, uno dei caratteri immanenti del giudizio di stima, nel senso che consente di estrapolare i valori e i dati sulla base delle sole condizioni conosciute o conoscibili al momento della stima. Sulla base dell'indirizzo fornito dal quesito, il prezzo di mercato sarà riconosciuto come il fondamento su cui basare il giudizio di stima: si farà riferimento solo a beni analoghi il cui prezzo sia riscontrabile, direttamente o indirettamente sul mercato. Il metodo con cui nel caso specifico si effettuerà la stima è quello cosiddetto "comparativo", che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori e le caratteristiche dei beni noti e ciascuno dei beni che di volta in volta si dovranno stimare. Mediante processo sintetico sarà preventivamente definito un insieme 15

16 omogeneo di beni simili a quello oggetto della valutazione in termini di standard e unità di misura unitarie. Una volta definite le caratteristiche di similitudine tra il bene oggetto di stima e quelli con i quali porlo in comparazione, si giungerà ad una classificazione che successivamente consentirà la determinazione dei valori. Alla luce delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche sin qui descritte, dopo aver considerato prezzi di compravendita per terreni e Fabbricati Rurali simili a quello in esame ovvero con caratteristiche ad essi ragguagliabili; dopo averne considerato l ubicazione, la consistenza, la regolarità urbanistica e la presenza dei CANONI in favore del Comune di Giuliano Teatino, il tutto ampiamente illustrato nel corso dell elaborato, ritengo di poter attribuire i seguenti valori unitari di stima: per i terreni AGRICOLI in Contrada Arenella di GIULIANO TEATINO coltivati per circa un ettaro con vigneto a capanno dell età di 8 anni e per i restanti mq circa con filari di MONTEPULCIANO di giovane impianto, oltre a piante di olivo di varie età in numero di 130 circa e due pozzi, avente superficie complessiva di mq dei quali mq rappresentati dalle particelle 759 e 433 comprensiva dei due manufatti poco discosti l un l altro, il primo dei quali quasi completamente diruto e l altro costituito da porzione rappresentata da due soli vani in due piani del Fabbricato Rurale di maggiore consistenza particella 434, oltre ad orto rappresentato dalla particella 761 di mq un valore di stima pari ad / ettaro per i terreni e a corpo di ,00 per i corpi di fabbrica presenti, quest ultimo attribuito non già per il valore intrinseco delle porzioni murarie 16

17 quanto per la possibilità di recupero volumetrico delle strutture esistenti in caso di ristrutturazione. Per il FABBRICATO RURALE di Via Tratturo di GIULIANO TEATINO con annesso terreno pertinenziale e stalla i seguenti valori unitari: - pari ad 300,00 / mq per la porzione terranea destinata a rimessa attrezzi e ripostigli (mq lordi 180); - pari ad 700,00 / mq per la porzione al 1 piano con destinazione abitativa (mq lordi 175), e ridotta ad 1/3 per i balconi e terrazzi presenti (mq 20); - pari ad 200,00 / mq per la stalla ubicata posteriormente al fabbricato principale (mq lordi 43); Preciso che teli valori tengono conto dell incidenza del terreno pertinenziale e del sottotetto uso sgombero. per il terreno AGRICOLO in Contrada Villa Moggio di CANOSA SANNITA coltivato per circa mq con vigneto di TREBBIANO dell età di 11/12 anni e per la restante superficie con alberi da frutto quali ciliegie, mele e pesche, avente superficie complessiva di mq rappresentato dalla particella 231 del foglio 11 un valore di stima pari ad / ettaro. Sviluppando gli opportuni prodotti si perviene ai seguenti valori di stima: A) per il compendio di Contrada Arenella di GIULIANO TEATINO con soprastanti fabbricati semi diruti un valore complessivo di stima pari ad ,00 che ritengo opportuno arrotondare ad e ,00 (novantaduemilacinquecento). 17

18 B) per il FABBRICATO RURALE di Via Tratturo un valore complessivo di stima pari ad ,00 che ritengo opportuno arrotondare ad ,00 (centonovantamila); C) per il compendio di Contrada Villa Moggio di CANOSA SANNITA un valore complessivo di stima pari ad ,00 che ritengo opportuno arrotondare ad ,00 (quarantunomila). Ne consegue un valore di stima dell intero compendio pari ad ,00 (trecentoventitremilacinquecento). 12 Quesito formazione lotti da porre in vendita e relativa descrizione Trattandosi di compendi singolarmente utilizzabili, oltre che fisicamente distinti e separati, ritengo opportuno procedere alla formazione di TRE LOTTI, la cui descrizione da riportare sulla emananda ordinanza di vendita è la seguente: LOTTO UNO FONDO DI NATURA AGRICOLA alla Contrada Arenella di GIULIANO TEATINO costituito da terreno esteso complessivamente mq dei quali mq rappresentati dalle particelle 759 e 433 con soprastanti due corpi di fabbrica poco discosti l un l altro, il primo dei quali quasi completamente diruto e l altro costituito da una porzione di due soli vani in due piani del Fabbricato Rurale di maggiore consistenza particella 434. Antistante al fabbricato diruto è presente piccolo orto rappresentato dalla particella 761 di mq In particolare, il terreno di maggior estensione (particelle 759 e 433) si presenta in corpo unico e coltivato per circa un ettaro con 18

19 vigneto a capanno dell età di 8 anni e per i restanti mq circa con filari di MONTEPULCIANO di giovane impianto. Sono altresì presenti sul fondo circa 130 piante di olivo di varie età e due pozzi. I due corpi di fabbrica sono attualmente inagibili; il primo, realizzato in epoche remotissime in pietrame, terra e mattoni, quasi completamente crollato. L altro, come detto in precedenza, rappresentato da una porzione di due vani (uno al piano terra e l altro al 1 piano) bonariamente divisa senza un vero e proprio frazionamento fisico dell edificio che risulta assolutamente privo di ogni finitura, infissi e quant altro. Dalle mappe catastali si evince come l intero aggregato dei fabbricati sopra descritti con la corte di uso comune sia individuata con il mappale 434. Valore di stima ,00 (novantaduemilacinquecento). LOTTO DUE FABBRICATO RURALE in GIULIANO TEATINO Via Tratturo n 2 con annessa stalla e terreno pertinenziale. L edificio presenta al piano terra i locali per il ricovero delle attrezzature, i depositi sementi e concimi, la cantina ed una piccola cucina con locale igienico. Al piano superiore, collegato sia con gradinata interna che esterna, i vani abitativi rappresentai da sala, cucina, tre stanze da letto e locale igienico, il tutto disimpegnato da corridoio posto centralmente all unità. E presente sottotetto utilizzato come locale di sgombero con buona altezza utile netta interna. La consistenza del fabbricato è di lordi 180 mq per il piano terra con destinazione a rimessa e depositi (di cui netti mq 134 circa), di 19

20 ulteriori mq 175 lordi per la porzione abitativa al primo piano con balconi e terrazzi per complessivi mq 20. Posteriormente al fabbricato principale è presente altro manufatto a pianta rettangolare utilizzato come STALLA, avente superficie coperta di mq 43 circa. Il tutto è censito al foglio di mappa 9, particella 692 Fabbricato Rurale di mq Valore di stima ,00 (centonovantamila). LOTTO TRE FONDO DI NATURA AGRICOLA alla Contrada Villa Moggio di CANOSA SANNITA esteso complessivamente mq in corpo unico, anche se attraversato da viottolo in terra battuta sul quale transitano altri proprietari di fondi a monte, coltivato per circa mq con vigneto di qualità TREBBIANO dell età di 11/12 anni e per la restante superficie con alberi da frutto quali ciliege, mele e pesche. Il terreno è contraddistinto al foglio di mappa 11, particella 231 di ettari Valore di stima ,00 (quarantunomila). 13 Quesito elenco delle formalità da cancellare Per liberare gli immobili dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli su di esso gravanti, sull emanando Decreto di Trasferimento dovrà ordinarsi la cancellazione delle seguenti formalità: IPOTECA VOLONTARIA a favore della MELIORBANCA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta formalità risulta 20

21 iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 26/5/2000 al R.P. 1240; IPOTECA VOLONTARIA a favore della MELIORBANCA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta formalità risulta iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 4/12/2001 al R.P. 2525; IPOTECA VOLONTARIA a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta formalità risulta iscritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 3/8/2006 al R.P. 4564; PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta formalità trascritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 19/8/2008 al R.P ; PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore della BANCA DELLA NUOVA TERRA Spa con sede in Milano ed a carico Omissis, giusta formalità trascritta presso la ex Conservatoria RR.II. di Chieti in data 21/4/2009 al R.P ************** CONCLUSIONI Ritengo in tal modo di aver esaurientemente trattato l'incarico conferitomi, riferendo nel corso della Relazione in merito ai quesiti che mi sono stati posti. Rassegno pertanto il mandato, allegando alla presente Relazione Tecnica i sotto elencati elaborati che ne formano, in tal modo, parte integrante e sostanziale. Chieti li 30/7/2010 Il Consulente Tecnico d'ufficio 21

22 Geom. Giacomo FRATICELLI A L L E G A T I A) Stralcio Planimetrico catastale del foglio di mappa 9 di GIULIANO TEATINO; B) Stralcio Planimetrico catastale del foglio di mappa 11 di CANOSA SANNITA; C) Planimetria di rilievo in scala 1 : 100 del Fabbricato Rurale di Via Tratturo 2 di GIULIANO TEATINO; D) Elaborati grafici allegati all ISTANZA DI CONDONO inoltrata al Comune di Giuliano Teatino ai sensi della Legge 47/85; E) Visure catastali aggiornate; F) Documentazione fotografica. 22