Il sottoscritto Geom. de Luca Tommaso, domiciliato ad Ortona con Studio. Tecnico in via Luisa D Annunzio n 6, iscritto all Albo dei Geometri della

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1 RELAZIONE Il sottoscritto Geom. de Luca Tommaso, domiciliato ad Ortona con Studio Tecnico in via Luisa D Annunzio n 6, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Chieti con n 1249 ed al Registro dei C.T.U. del Tribunale Civile e Penale della stessa Città con n 136, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio, nominato dal Giudice dell Esecuzione Dott. Nicola Valletta nel presente Procedimento di Espropriazione Immobiliare, redige la seguente relazione: PREMESSO - che la I.FI.M. S.p.a. Istituto Finanziario del Mezzogiorno S.p.a. (C.F. e P.Iva (di seguito chiamata creditrice procedente), con Sede Legale in via Medina n 40 di Napoli, con atto notificato in data e 25/07/2011 ha intimato ai sig.ri Di Nobile Antonio Giuseppe e Di Nobile Luciano, il pagamento della complessiva somma di ,08, oltre spese, interessi di mora e successive occorrente e maturante; - che ai sensi dell art. 603 del c.p.c., è stato comunicato al sig. Di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il 07/06/1925 ed ivi residente in via del Buon Consiglio n 13, nella sua qualità di terzo datore d ipoteca che, in mancanza di pagamento delle somme indicate nell atto di precetto da parte dei debitori principali, si sarebbe proceduto ad espropriazione forzata sui diritti pari ad ½ della proprietà dell immobile sito in via del Buon Consiglio n 13, costituito da un fabbricato da cielo a terra sviluppante ai piani terra, primo e secondo ed individuato presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Chieti al F. 7 p.lla 570 sub. 1, 2 e 3; - che nonostante gli inviti rivolti, la parte esecutata non ha provveduto al pagamento delle rate scadute pertanto, la creditrice, con atto di precetto notificato in data , ha intimato al debitore il pagamento della somma complessiva di ,08; 1

2 - che avendo ignorato il predetto atto, in data , la parte creditrice procedente con pignoramento immobiliare a firma dell Avv. Enzo Formisani, ha dichiarato di voler sottoporre ad esecuzione forzata, i beni dell esecutato; - che a seguito di variazione catastale con la quale i suddetti beni immobili sono stati fusi e censiti presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Chieti al F. 7 p.lla 570 sub. 4, la creditrice procedente ha notificato all esecutato in data , atto di rettifica e di specificazione; - che a seguito di quanto sopra, il sottoscritto, a mezzo di notifica, è stato invitato in qualità di C.T.U. nel presente procedimento (R.G.Es. n 191/11), all accettazione dell incarico; - che in data lo scrivente ha proceduto al giuramento di rito, al ritiro della documentazione di cui all. art comma c.p.c. nonché, ad acquisire i quesiti così come di seguito riportati: 1) il C.T.U. prima di ogni attività, controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art comma c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; 2) identifichi e descriva il bene pignorato con i confini, i dati catastali, l indicazione dell atto di provenienza, della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 3) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 4) ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all. art comma c.p.c., le vicende giuridiche dell immobile per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità di trascrizione e quali siano i diritti della parte esecutata; 5) in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l Agenzia del Territorio (ex UTE) e 2

3 specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l avviso d asta; 6) accerti la regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della legge 47/85 e successive norme; 8) accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento; 9) accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi col suo carattere storico artistico; 10) accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 11) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro; 12) dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta; 13) descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento; 14) riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (cd-rom), corredata dai relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per l avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali); 3

4 15) verifichi le certificazioni ex art. 6 del D.Lvo 311/06. Tanto premesso, si procede alla redazione della consulenza. SOPRALLUOGO Con raccomandata A.R. del , lo scrivente ha invitato le parti a comparire il giorno alle ore 15:30, presso l immobile sito in via del Buon Consiglio n 13 del Comune di Fara Filiorum Petri, per sopralluogo. Alle operazioni peritali è intervenuto il sig. Di Nobile Rinaldo (vedi verbale di sopralluogo all. A ). Al fine di verificare la conformità Catastale ed urbanistica, il C.T.U. si è recato prima presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Chieti e poi presso l Ufficio Tecnico del Comune di Fara Filiorum Petri. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO Il bene immobile oggetto di esecuzione, è rappresentato da: 1) Fabbricato da cielo a terra ad uso abitazione sito in via del Buon Consiglio n 13 del Comune di Fara Filiorum Petri, catastalmente in testa per ½ a Di Nobile Rinaldo e per ½ alla coniuge Sigismondo Erminia ed individuato presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Chieti al: Foglio P.lla Sub Cat. Cl. Cons. Rendita A/3 1 Vani ,91 DESCRIZIONE DEL BENE PIGNORATO Abitazione in piano terra, primo e secondo sita in via del Buon Consiglio n 13 del Comune di Fara Filiorum Petri Ubicazione Il fabbricato oggetto di pignoramento è ubicato nel pieno centro storico del Comune di Fara Filiorum Petri. 4

5 Epoca di costruzione L intero stabile, sviluppante su tre livelli fuori terra (vedi foto n 1), risulta essere di remota costruzione. Caratteristiche costruttive Esso è realizzato con struttura portante in muratura piena di grosso spessore, solai in parte voltati ed in parte con putrelle di ferro e laterizi, tramezzature in laterizio, pareti intonacate e stuccate a civile e copertura in parte a falde inclinate ed in parte a terrazzo praticabile. Distribuzione interna Lo stabile, sviluppante su tre livelli (vedi elaborato grafico all. B ), è costituito da: Piano Terra ingresso-vano scala di mq. 4,00, cucina di mq. 12,55 (vedi foto n 2), ripostiglio di mq. 8,15, disimpegno di mq. 5,20 (vedi foto n 3) e soggiorno di mq. 23,35 (vedi foto n 4), per la superficie lorda complessiva di mq. 84,35 ed altezza interna di mt. 2,75; Piano Primo n 4 camere da letto di rispettivi mq. 7,80, mq. 13,20, mq. 12,70 e mq. 13,20 (vedi foto n 5, 6, 7 e 8) ed un bagno di mq. 4,55 (vedi foto n 9), per la superficie lorda di mq. 84,35 ed altezza interna di mt. 3,00; Piano Secondo n 3 camere da letto di rispettivi mq. 7,80, mq. 13,20, mq. 12,70 (vedi foto n 10 e 11) ed un wc di mq. 1,80 ricavato sul pianerottolo del vano scala. La superficie lorda complessiva è di mq. 62,20. L altezza interna è di mt. 3,00. Inoltre vi è un terrazzo a livello di mq. 22,15 (vedi foto n 12). Finiture Per quanto concerne le finiture interne, esse sono rappresentate da: pareti intonacate, stuccate e tinteggiate (ad eccezione della cucina e dei servizi igienici, i quali sono rivestiti con piastrelle smaltate), pavimenti in marmette di graniglia e marmittoni infissi interni in legno ed esterni in parte in legno ed in parte in alluminio, con scuri interni. 5

6 Relativamente agli impianti tecnologici, sono presenti quello elettrico, idrico e di riscaldamento, ma nessuno a norma secondo le vigenti Leggi. Requisiti igienico-sanitari e stato di conservazione In merito a detto capitolo, lo scrivente ritiene che l intero stabile versa in precarie condizioni statiche (è presente un vistoso quadro fessurativo sia nelle pareti che nelle volte) e lo stato di conservazione interno è scadente con totale assenza di manutenzione ed evidenti tracce di umidità da infiltrazione. Identificativi catastali Relativamente all aspetto catastale, l unità immobiliare risulta censita presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Chieti (ex UTE) al F. 7 p.lla 570 sub 4 cat. A/3 cl. 1 cons. vani 11 rendita 624,91, in testa per ½ a Di Nobile Rinaldo e per ½ a Sigismondo Erminia (vedi visura e planimetria catastale all. C ). Si precisa che la sig.ra Sigismondi è deceduta, pertanto sarà necessario precedere con la voltura dell intestazione e quindi, qualora non fosse stata presentata, procedere con la denuncia di successione. Atto di Provenienza I coniugi Di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il e Sigismondi Erminia, nata a Fara Filiorum Petri il , sono divenuti proprietari del suddetto bene, a seguito di atto di compravendita dai sig.ri Di Fabio Corradino nato a Fara Filiorum Petri il e Di Fabio Michele nato a Fara Filiorum Petri il per Notaio Cracchiolo dell Rep trascritto presso l Ufficio del Territorio-Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti, in data al R.P Confini Traversa del Buon Consiglio, via Roma, proprietà Salvatore Camillo, salvo altri. 6

7 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Il sig. Di Nobile Rinaldo risulta vedovo. PROVENIENZA DELL IMMOBILE I coniugi Di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il e Sigismondi Erminia, nata a Fara Filiorum Petri il , sono divenuti proprietari del suddetto bene, a seguito di atto di compravendita dai sig.ri Di Fabio Corradino nato a Fara Filiorum Petri il e Di Fabio Michele nato a Fara Filiorum Petri il per Notaio Cracchiolo dell Rep trascritto presso l Ufficio del Territorio-Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti, in data al R.P. 8595, quindi per titolo anteriore al ventennio precedente l atto di pignoramento immobiliare. REGOLARITA CATASTALE Relativamente alla regolarità catastale, per quanto rilevato sui luoghi, l immobile individuato al F. 7 p.lla 570 sub 4, è da ritenersi difforme rispetto alla scheda di accatastamento del per piccole incongruenze con le aperture esterne. Rispetto alla visura catastale, per errata intestazione, in quanto ancora presente la sig.ra Sigismondi Erminia (deceduta). Pertanto sarà opportuno procedere con aggiornamento catastale. REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA Lo scrivente dopo aver eseguito accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Fara Filiorum Petri, ha constatato che l immobile oggetto di stima è stato ampliato nell anno 1972 con regolare Licenza Edilizia. Null altro è stato presentato nel corso degli anni. Pertanto, l aggiornamento catastale eseguito nell anno 2005, non è stato preceduto da alcuna pratica edilizia. 7

8 CONFORMITA ALLA NORMATIVA DELLA LEGGE 47/85 In considerazione di quanto sopra relazionato ed in funzione del fatto che vi è stato un cambio di destinazione d uso di parte del piano terra da locale commerciale e magazzino in abitazione, sarà necessario regolarizzare tale variazione con una pratica edilizia in sanatoria. SITUAZIONE DI POSSESSO L unità immobiliare individuata al F. 7 p.lla 570 sub 4, risulta attualmente nel possesso del sig. Di Nobile Rinaldo. CRITERIO ESTIMATIVO DEL BENE IMMOBILE Al fine di determinare il prezzo base di vendita del suddetto bene immobile (nel caso dei fabbricati si considera la superficie lorda), sono state svolte indagini nella zona per individuare i prezzi di mercato correnti, relativi a beni similari a quelli oggetto di causa, tenendo conto di tutte le situazioni migliorative o peggiorative, rispetto alla classificazione unitaria media di riferimento assunta. DETERMINAZIONE DEL VALORE In merito a detto capitolo, va precisato che in considerazione del pessimo stato conservativo del fabbricato, lo stesso avrà una valutazione inferiore al valore minimo riportato nell Osservatorio Immobiliare. Pertanto si ritiene equo attribuire il valore di /mq. 650,00 per l abitazione ed il valore di /mq. 200,00 per il terrazzo. Di conseguenza avremo: Fabbricato individuato al F. 7 p.lla 570 sub 4 Abitazione Valore /mq 650,00 x mq. 230, ,00 Terrazzo Valore /mq 200,00 x mq. 22, ,00 Sommano ,00 8

9 Considerando che la presente esecuzione immobiliare è relativa ad ½ dell intera proprietà, si avrà che il valore della quota oggetto di esecuzione è di ,50 RIEPILOGO PER IL BANDO D ASTA L immobile di cui sopra, ai fini del bando d asta, in considerazione della sua consistenza, verrà posto in vendita così come segue: LOTTO UNICO Ubicazione: via del Buon Consiglio n 13 del Comune di Fara Filiurum Petri Dati Catastali: Foglio P.lla Sub Cat. Cl. Cons. Rendita A/3 1 Vani ,91 Confini: Traversa del Buon Consiglio, via Roma, proprietà Salvatore Camillo, salvo altri. Descrizione e consistenza ½ della Piena proprietà di un fabbricato da cielo a terra costituito da: Piano Terra ingresso-vano scala, cucina, ripostiglio, disimpegno e soggiorno; Piano Primo n 4 camere da letto e bagno; Piano Secondo n 3 camere da letto e wc ricavato sul pianerottolo del vano scala. La superficie lorda complessiva è di mq. 230,90. Inoltre vi è un terrazzo a livello di mq. 22,15. Prezzo a Base d Asta ,50 Si precisa che ai fini di una perfetta regolarità urbanistica e catastale, sarà necessario procedere con una pratica edilizia in sanatoria e relativo aggiornamento catastale. 9

10 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Con l emanando decreto di trasferimento si dovranno cancellare inoltre, le seguenti formalità: Iscrizioni - Ipoteca volontaria registro generale n 3398 registro particolare n 365 del di ,00 a favore Tercas Cassa di Risparmio della Provincia di Teramo s.p.a. con sede in Teramo, domicilio ipotecario eletto in Teramo Corso San Giorgio n 36, contro Sigismondi Erminia nata a Fara Filiorum Petri il e Di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il , entrambi quali terzi datori di ipoteca, in virtù di atto per notar Massimo D ambrosio di Pescara del repertorio n Mutuo fondiario di ,00 concesso ai signori Di Nobile Luciano nato a Chieti il e Di Nobile Antonio Giuseppe nato a Fara Filiorum Petri il , da rimborsare in 15 anni. Ipoteca su: unità immobiliari in Fara Filiorum Petri alla via Roma, distinte al F. 7 p.lla 570 sub. 1 natura C/2 di mq. 13 al piano T., particella 570 sub. 2 natura C/1 di mq. 28 al piano T. e particella 570 sub. 3 natura A/4 di vani 8 ai piani terra e primo. - Ipoteca giudiziale registro generale n registro particolare n 4886 del 21/11/2007 di ,00 a favore della Banca delle Marche s.p.a. con sede in Ancona, contro Di Nobile Antonio nato a Fara Filiorum Petri il , Tinari Margherita nata a Guardiagrele il e di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il , in virtù di decreto Ingiuntivo del Tribunale di Macerata del rep. n 1344/2007. A garanzia della somma di 8.148,88. Ipoteca su, tra gli altri: diritti pari ad ½ della unità immobiliare in Fara Filiorum Petri alla via Buon consiglio n 13, distinta al F. 7 p.lla 570 sub 4 natura A/3 di vani 11 ai piani terra, primo e secondo, di proprietà di Di Nobile Rinaldo. Trascrizioni 10

11 - Verbale di pignoramento immobili registro generale n registro particolare n del a favore I.FI.M. s.p.a. Istituto Finanziario del Mezzogiorno con sede in Napoli, contro Di Nobile Rinaldo nato a Fara Filiorum Petri il , in virtù di atto dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Chieti del rep. n 960. Pignoramento su: diritti pari ad un mezzo dell unità immobiliare in Fara Filiorum Petri alla via del Buon Consiglio n 13, distinta al F. 7 particella 570 sub 4 natura A/3 di vani 11 ai piani T-1-2 (identificavi dell immobile nella formalità precedente: F. 7 particella 570 sub 1,2 e 3). Tanto ad evasione dell incarico ricevuto. Allegati: 11

12 - All. A Verbale di sopralluogo del ; - All. B Elaborato Grafico; - All. C Estratto di mappa, visura e planimetria catastale; - All. D Documentazione Fotografica. 12