FALLIMENTO: XXXXXXXXXXXXXXXXX

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE PERIZIA DI STIMA DI UN LOTTO DI TERRENO URBANO EDIFICABILE PER ATTIVITA PRODUTTIVE, SITO IN COMUNE DI LUGO VIA ENRICO MATTEI FALLIMENTO: XXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in Bagnacavallo Villa Prati (RA) Via Canale Naviglio Inf. Sin. n. 80 C.F. XXXXXXXXXXX Sentenza n. 59/15 R.G. del 09/12/2015, depositata il 10/12/2015 GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO FAROLFI CURATORE: RAG. MATTEUCCI GIANLUIGI C.T.U.: ING. ENRICO ZANI Lugo, 2 OTTOBRE

2 SOMMARIO 1. PREMESSA RELAZIONE TECNICA IDENTIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI DESTINAZIONE URBANISTICA ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU PROVENIENZA DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE CONSISTENZA E POTENZIALITA EDIFICATORIA CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE DEL BENE IMMOBILE VALORE PROPOSTO COME BASE D ASTA... 8 ALLEGATI

3 1. PREMESSA Il sottoscritto Ing. Enrico Zani, iscritto all Ordine degli Ingegneri della provincia di Ravenna al n. 701 e all Albo dei Periti e Consulenti Tecnici del Tribunale di Ravenna, con studio professionale in Via Simon Bolivar n. 3/2 a Lugo, incaricato dal curatore fallimentare Rag. Gianluigi Matteucci di stimare i beni di proprietà della società XXXXXXXXXXXXXXXXX, sulla scorta della documentazione ricevuta, delle ricerche effettuate presso l Unione dei Comuni della Bassa Romagna, l Agenzia del Territorio e la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna, redige la seguente valutazione, sulla base anche dei sopralluoghi eseguiti presso il bene immobile sito in Comune di Lugo, così individuato: Lotto di terreno urbano edificabile sito in Comune di Lugo, in angolo tra via E. Mattei e via G. Foschini, in piena proprietà di XXXXXXXXXXXXXXXXX 2. RELAZIONE TECNICA 2.1 IDENTIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE L unità immobiliare risulta cosi censita: Catasto Terreni del Comune di Lugo, Foglio 94, Particella 484, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie mq, Reddito Dominicale 6,22 Reddito Agrario 7,72 intestata a XXXXXXXXXXXXXXXXX in proprietà per 1/ UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI Si tratta di un lotto di terreno posto nella zona artigianale a nord-ovest della città di Lugo, in prossimità della Via Bedazzo. Essendo ubicato in angolo tra la Via Enrico Mattei e la Via G. Foschini, il lotto si trova in buona posizione, risultando ben visibile a chi proviene dalla Via Bedazzo. Il terreno presenta una forma rettangolare di lati 34,70 x 35,90 m circa ed una superficie complessiva di mq. I due lati prospicienti la Via Mattei e la Via Foschini risultano recintati mentre i confini con i lotti adiacenti non sono fisicamente individuabili. La recinzione, alta complessivamente 1,50 m circa, è di tipo prefabbricato, composta da un muretto basso in cemento armato con soprastanti pannelli in grigliato di acciaio zincato a caldo. La recinzione è predisposta per la realizzazione di n. 3 accessi, ciascuno di larghezza 6,00 m circa: due sulla Via Mattei ed uno sulla Via Foschini. All interno del lotto sono visibili 3

4 le predisposizioni per gli allacci alle reti tecnologiche (acquedotto, rete fognaria, rete elettrica, rete telefonica, rete gas metano). Il terreno, classificato dall Agenzia del Territorio come seminativo, al momento del sopralluogo è apparso incolto. 2.3 DESTINAZIONE URBANISTICA Dal certificato di destinazione urbanistica n. 343/2016/R-CDU rilasciato dal Comune di Lugo con prot. n del 16/11/2016 si desume quanto segue. a) Il terreno risulta classificato nel PSC (Schema di assetto strutturale TAV4.LU3) in ASP1_SC ambiti specializzati per attività produttive esistenti o in corso di attenzione di rilievo sovracomunale art Tali aree sono poi soggette ai seguenti vincoli e tutele (TAV3.LU3): - M - area a medio rischio archeologico art PSC e art A PTCP; - Rischio sismico I livello art PSC. b) Il terreno risulta classificato nel RUE ( Ambiti normativi, vincoli infrastrutturali e relativi impianti ) TAV 1 LU7: - In ASP1.1 ambiti specializzati totalmente o prevalentemente edificati o in corso di attenzione per attività produttive totalmente manifatturiere art ; Sono previsti in generale i seguenti tipi d uso: b2 pubblici esercizi; b3 studi professionali e piccoli uffici in genere; b4 attività culturali; attività ricreative, sportive e di spettacolo prive di significativi effetti di disturbo sul contesto urbano; b5 artigianato dei servizi alla persona, alla casa, ai beni di produzione, alle imprese, nonché agli automezzi limitatamente a cicli e motocicli; b6 - artigianato dei servizi agli automezzi (esclusi quelli già ricompresi in b5); b attività sportive con limitati effetti di disturbo sul contesto urbano; b16 attività di istruzione superiore, di formazione e di ricerca; c1 attività manifatturiere industriali o artigianali; c2 attività industriali di conservazione condizionata, lavorazione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli e zootecnici; c3 attività commerciali all ingrosso, mostre, magazzini, depositi; 4

5 c4 impianti di produzione e commercializzazione di energia; f1 mobilità; f2 distribuzione carburanti per uso autotrazione e servizi annessi; f3 reti tecnologiche e relativi impianti; f4 impianti per l ambiente; f5 impianti di trasmissione (via etere); f6 servizi tecnici della Pubblica Amministrazione, servizi per la sicurezza, l ordine pubblico, la protezione civile; d1 depositi di materiali e prodotti agricoli, silos, rimesse per macchine agricole dell azienda, attività aziendali di conservazione condizionata, trasformazione e alienazione di prodotti agricoli e zootecnici; d3 attività interaziendali di conservazione condizionata, trasformazione e alienazione di prodotti agricoli e zootecnici; a1 residenza, solo in quanto pertinenziale ad attività produttive, limitatamente ad una SC (superficie complessiva) max di mq 150 per ciascuna unità produttiva che abbia una SC ad uso produttivo di almeno 600 mq. L intervento di nuova costruzione è ammesso nel rispetto dei seguenti indici: - UF max = 0,5 mq/mq. Questo si traduce in una potenzialità edificatoria di 623 mq di superficie complessiva SC = Su + 60% Sa. - Q max = 50% della SF. Il rapporto di copertura massimo consentito è pari a 623 mq. - Sp minima = 10% della SF. La superficie permeabile minima deve essere non inferiore a mq. 2.4 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Dalla consultazione degli atti di compravendita non risultano presenti parti comuni. Dagli atti risulta inoltre la costituzione di una servitù di elettrodotto su n. 7 locali ad uso cabina elettrica e di una servitù di fognatura. A seguito dei frazionamenti della particella originaria risulta però che le suddette servitù non interessano il lotto in esame. 2.5 PROVENIENZA DEI BENI La società XXXXXXXXXXXXXXXXX è entrata in possesso del bene immobile con atto del notaio Vincenzo Palmieri di Lugo del 31/12/2011, numero di repertorio /36683, 5

6 col quale la società XXXXXX A RESPONSABILITA LIMITATA con sede in Ravenna ha venduto alla società XXXXXXXXXXXXXXXXX il terreno sito in Lugo, della superficie complessiva di m , identificato al Catasto Terreni di Ravenna al foglio 94, particella 458. Con FRAZIONAMENTO del 29/01/2013 prot. n. RA presentato il 29/01/2013 (n /2013) la particella 458 del foglio 94 del Comune di Lugo è stata divisa nei due mappali 483 e 484. La particella 483 è stata venduta dalla XXXXXXXXXXXXXXXXX con atto del notaio GENTILE PAOLO in data 23/04/2013. La società XXXXXX A RESPONSABILITA LIMITATA ha acquistato il terreno dal quale è stata frazionata la particella 458 del foglio 94 dalla società XXXXXXXX XXXXXXXX con sede in Ravenna, con atto del notaio Vincenzo Palmieri di Lugo del 25/07/2003, numero di repertorio / La società XXXXXXXX XXXXXXXX a sua volta ha acquistato il terreno dal quale è stata poi ricavata la particella oggetto della presente perizia con atto del notaio Plessi di Lugo del 09/05/1990, repertorio n , registrato a Lugo il 17/05/ ATTI PREGIUDIZIEVOLI TRASCRIZIONE A FAVORE del 17/01/2012 ART. 714 COMPRAVENDITA A favore: XXXXXXXXXXXXXXXXX Contro: XXXXXX SOCIETA A RESPONSABILITA LIMITATA Unità negoziale: terreno sito in Comune di Lugo, censito al Catasto Terreni al foglio 94, particella 458, superficie mq (da questa particella per frazionamento si genera la particella n. 484). TRASCRIZIONE CONTRO del 10/12/2015 ART SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO A favore: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO XXXXXXXXXXXXXXXXX Contro: XXXXXXXXXXXXXXXXX Relativamente all unità negoziale n. 1, per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1 Unità negoziale n. 1 - terreno sito in Comune di Lugo, censito al Catasto Terreni al foglio 94, particella 484, qualità seminativo, classe 3, superficie mq 1.246, reddito dominicale 6,22 reddito agrario 7,72. 6

7 2.7 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo il terreno è risultato nella disponibilità della società XXXXXXXXXXXXXXXXX 2.8 CONSISTENZA E POTENZIALITA EDIFICATORIA Come già anticipato in sede di descrizione si tratta di un terreno edificabile sito in Lugo, nella zona artigianale della Via Bedazzo, in angolo tra la Via E. Mattei e la Via G. Foschini, avente una superficie catastale di mq Il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall Ufficio Area Territorio dell Unione dei Comuni della Bassa Romagna in data 16/11/2016 attesta che il lotto in esame risulta così classificato: nel PSC (TAV4.LU3) in ASP1_SC ambiti specializzati per attività produttive esistenti o in corso di attenzione di rilievo sovracomunale art nel RUE (TAV 1 LU7) in ASP1.1 ambiti specializzati totalmente o prevalentemente edificati o in corso di attenzione per attività produttive totalmente manifatturiere art Per l elenco completo dei tipi d uso ammissibili si veda il paragrafo 2.3 DESTINAZIONE URBANISTICA. L intervento di nuova costruzione è ammesso nel rispetto dei seguenti indici: - UF max = 0,5 mq/mq. Questo si traduce in una potenzialità edificatoria complessiva SC = Su + 60% Sa = 623 mq dove Su (superficie utile) rappresenta la somma delle superfici di pavimento di tutti i locali, al netto delle superfici conteggiate nella Sa (superficie accessoria). - Il rapporto di copertura massimo consentito, inteso come rapporto tra la superficie coperta dall edificio e la superficie del lotto, è pari a Q max = 50% SF = 623 mq - Infine ad intervento realizzato la superficie permeabile minima, intesa come superficie che non impedisce alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda, dovrà essere non inferiore a Sp min = 10% SF = mq 7

8 2.9 CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE DEL BENE IMMOBILE Tenuto conto della consistenza del bene, della destinazione d uso, della potenzialità edificatoria del lotto, dello stato di fatto, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle indagini di mercato esperite presso le agenzie immobiliari di Lugo, il sottoscritto ritiene di procedere alla valutazione del bene come segue. Tenuto conto che non esistono valori di mercato cui riferirsi, per l assoluta mancanza di compravendite di lotti edificabili ad uso produttivo, si adotta come valore unitario dell area quello minimo fornito dal Comune di Lugo per le aree fabbricabili, ai fini del calcolo dell Imposta Municipale Propria. Tale valore, per le aree classificate come ASP 1.1 ubicate all esterno del circondario, è pari a 114,00/mq. Sapendo che la consistenza dell area è di mq si ricava un valore pari a: V = mq x 114,00 /mq = ,00 Approssimando l importo alle migliaia di Euro superiore (se le unità sono maggiori o uguali a cinquecento) o inferiore (se risultano minori di cinquecento) si ottiene: Valore dell immobile ,00 (Euro centoquarantaduemila/00) 2.10 VALORE PROPOSTO COME BASE D ASTA Il sottoscritto Ing. Enrico Zani, tenuto conto che si tratta di un bene immobile oggetto di procedura fallimentare e che il mercato immobiliare sia dei fabbricati ad uso produttivo che dei terreni edificabili è fiacco, al fine di migliorare l appetibilità del bene, considerato che l importo da proporre a base d asta deve essere un valore di pronto realizzo per un immobile che sarà venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ritiene equo determinare il seguente prezzo a base d asta: LOTTO DI TERRENO URBANO EDIFICABILE SITO IN COMUNE DI LUGO, IN ANGOLO TRA VIA E. MATTEI E VIA G. FOSCHINI ,00 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico ricevuto, il sottoscritto dichiara la propria disponibilità a fornire ogni ulteriore chiarimento. Lugo, 2 ottobre 2017 In fede Il Consulente Tecnico Ing. Enrico Zani 8

9 ALLEGATI 1. Documentazione fotografica 2. Estratto mappa catastale 3. Estratto tavola Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) 4. Visura storica per immobile 5. Atti pregiudizievoli 6. Certificato di destinazione urbanistica n. 343/2016/R-CDU - LUGO 7. Tabella valori minimi per le aree fabbricabili del Comune di Lugo. 9