T R I B U N A L E D I M A N T O V A

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1 T R I B U N A L E D I M A N T O V A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Sodano Lorenzo, nell'esecuzione Immobiliare 277/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Descrizione... 4 Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B... 4 Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM... 4 Lotto Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 5 Dati Catastali... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 7 Regolarità edilizia... 7 Lotto Titolarità... 8 Confini... 8 Consistenza... 9 Dati Catastali... 9 Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Stato di occupazione... 9 Provenienze Ventennali... 9 Formalità pregiudizievoli Regolarità edilizia Stima / Formazione lotti Lotto Lotto Riepilogo bando d'asta Lotto Lotto Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 277/2016 del R.G.E Lotto 1 - Prezzo base d'asta: , Lotto Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM

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4 INCARICO In data 13/09/2016, il sottoscritto Arch. Sodano Lorenzo, con studio in Corso Vittorio Emaunuele II, Mantova (MN), lorenzosodano@sodanorestauro.com;lorenzo.sodano@hotmail.it, PEC lorenzo.sodano@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/09/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM DESCRIZIONE BENE N 1 - CAPANNONE UBICATO A ROVERBELLA (MN) - VIA N. MACCHIAVELLI N. 23/B L immobile oggetto di stima è costituito da capannone di modeste dimensioni con annessi uffici e terreno di pertinenza posto sul fronte e su un lato del fabbricato. L immobile è sito in Via N. Macchiavelli n. 23/B Roverbella (MN). BENE N 2 - AREA URBANA UBICATA A PORTO MANTOVANO (MN) - VIA DA DENOMINARE N. CM L immobile oggetto di stima è costituito piena prorietà di area urbana destinata a sedime stradale nelle adiacenze di via Calipari in Porto Mantovano MN. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 1 Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI 4

5 L unità immobiliare, di proprietà di **** Omissis ****, censita al fg. 32 map. 354 al Catasto dei Fabbricati del Comune di Roverbella confina a nord con fg. 32 mapp. 469, a est con fg. 32 mapp. 355, a sud con fg. 32 mapp.li 355 e 257 ed ovest con fg. 32 mapp CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Magazzino 341,00 mq 363,50 mq 1,00 363,50 mq 0,00 m piano terra Ufficio 38,20 mq 43,80 mq 1,00 43,80 mq 0,00 m piano terra Ufficio 37,54 mq 44,90 mq 1,00 44,90 mq 0,00 m piano primo soppalchi 26,20 mq 27,31 mq 0,80 21,85 mq 0,00 m piano primo Terreno di pertinenza 843,00 mq 843,00 mq 0,18 151,74 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 625,79 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 625,79 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato C mq 547 mq 293,4 Corrispondenza catastale Si specifica che dal sopralluogo effettuato, al fine di definire la conformità catastale degli immobili oggetto di stima, è stato possibile constatare che lo stato planimetrico risultava in difformità le planimetrie catastali presenti. Si è provveduto quindi al rilievo celerimetrico e stesura di denuncia di variazione catastale in data (prot. MN ). A oggi quindi lo stato di fatto planimetrico dell'immobile di proprietà di **** Omissis **** censito nel Comune di Roverbella al Fg. 32 map in Via N. Machiavelli n. 23/B Roverbella (MN),è conforme con l'accatastamento. Si segnala tuttavia che in tale accatastamento, dall accesso ai documenti amministrativi effettuato al Comune di Roverbella, sono emersi alcuni abusi edilizi. 5

6 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il piano terra è quasi interamente occupato dallo spazio adibito a magazzino, il cui accesso è gestito da due portoni larghi 4 metri, perfetti per l entrata e uscita di mezzi importanti. Si aggiungono a questo dei locali adibiti a ripostiglio, a uffici e servizi. Nel particolare sono presenti un ripostiglio, un locale ufficio con due bagni con finestra preceduti da antibagno e un bagno per i dipendenti con doccia, lavabo e toilette tipo turca. Il vano scala conduce al primo piano dove si trova un ampio ufficio di 32 mq con annesso servizio igienico dotato di wc e doccia. Tutti gli spazi degli uffici hanno impianto riscaldamento e climatizzazione estiva. La struttura del capannone è in cemento armato prefabbricato con finitura in ghiaietto di cava lavato, i locali ufficio e servizi hanno invece una struttura in cemento tradizionale. L altezza del capannone è di 6 metri con un'unica campata, senza pilastrature interne. I serramenti sono in alluminio elettrocolore con vetro termopan per quanto riguarda uffici e servizi igienici, mentre per il capannone sono stati utilizzati u-glass doppio accostato con apertura tipo-naco. Le finiture degli uffici sono di buona qualità con ceramiche di prima scelta finto cotto al piano terra e finto marmo al piano primo. Il lotto è completamente recintato e pavimentato per la movimentazione dei mezzi pesanti. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 08/01/2016 Scadenza contratto: 08/01/2025 Canoni di locazione Canone mensile: 900,00 Contratto Trascritto in data 11/01/2016 ai n.ri 186/153 una locazione ultranovennale sottoscritto in data 31/12/2015 ai n.ri 693/553 di rep. notaio Marangoni Elena. Il contratto di locazione risulta congruo. Da notare come il punto 3 del citato contratto riduce il canone mensile, pari a 900,00, a 100,00 mensili per tutta la durata del contratto stesso. Tale diminuzione avviene in virtù di lavori di manutenzione straordinaria da effettuare a carico del conduttore. I lavori citati nel contratto sono: rimescolamento completo del tetto; impermeabilizzazione; rifacimento gronde, rifacimento impianti interni capannone, sistemazione piazzale esterno e recinzioni. Dal sopralluogo, avvenuto in data 6

7 10/01/2017 ore 16.30, è emerso come nessun lavoro relativo alle opere straordinarie citate nel contratto è stato eseguito nè risulta in corso di realizzazione. PROVENIENZE VENTENNALI L immobile descritto e pervenuto all attuale proprietario **** Omissis ****, per atto in data 01/12/1995 a Ministero notaio Galassi Paola con sede in Roverbella MN rep trascritto presso Ufficio del Territorio di Mantova il 21/12/1995 al n r.g. e al n di r.p. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da contratto di mutuo Iscritto a Mantova il 11/04/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura ipoteca volontaria derivante da contratto di mutuo Iscritto a Mantova il 26/02/2010 Reg. gen Reg. part. 474 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Mantova il 20/07/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta agibile. Dalla ricerca effettuata agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Roverbella, mi sono steate consegnate le seguenti pratiche edilizie e autorizzazioni urbanistiche riguardante l immobile in oggetto: -Pratica Edilizia 49/96 del prot _ concessione Edilizia 65 Oggetto: costruzione di Capannone Artigianale; -Certificato di Agibilità n. 38 del prot. 4608/97 relativo alla Pratica Edilizia 49/96; 7

8 -Denuncia Inizio Attività 97/07 del prot Oggetto delle Denuncia: Ristrutturazione Edificio adibito a Capannone Artigianale per la Creazione di Ufficio e Servizi Igienici; -Fine Lavori prot del 29/10/2010. Lo stato dei luoghi non risulta conforme al progetto presentato. Dall accesso ai documenti amministrativi effettuato al Comune di Viadana sono emersi i seguenti abusi: Lo stato attuale presenta due strutture, soppalchi, in acciaio all interno del magazzino. -La prima, posta in adiacenza agli uffici sul lato ovest dell edificio, risulta essere utilizzata come soppalco per il deposito di materiali. L accesso avviene attraverso una scala a pioli. -La seconda, situata all ingresso principale del capannone, è formata da una tettoia con la parte sottostante chiusa da pareti cieche con portone in ferro. La parte soprastante è raggiungibile tramite una rampa di scale. Tali superfetazioni risultano abusive in quanto non sono presenti nelle autorizzazioni edilizie presenti all ufficio tecnico del Comune di Roverbella. Tali strutture, essendo in acciaio, dovrebbero essere state progettate strutturalmente da tecnico strutturista abilitato, presentando in Comune progetto e calcoli strutturali e sismici. Per queste ragioni tali manufatti abusivi andranno quindi demoliti con costi che si dovrebbero attestare sui euro, ripartiti in mano d opera di demolizione e smaltimento materiale. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 2 Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L unità immobiliare, di proprietà di **** Omissis ****, censita al fg. 5 map. 708 al Catasto dei Fabbricati del Comune di Porto Mantovano confina a nord con fg. 5 mapp. 70, a est con fg. 5 mapp , a sud con fg. 5 mapp.li 710 ed ovest con fg. 5 mapp

9 CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Area Urbana 98,00 mq 98,00 mq 1,00 98,00 mq 0,00 m piano terra Totale superficie convenzionale: 98,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 98,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato F1 98 mq Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'area consiste in una porzione di sedime stradale, a servizio di quattro edifici, sulla quale insistono gli ingressi carrabili e pedonali degli stessi. Nello specifico l'immobile ggetto di perizia è una porzione strada cieca asfaltata, priva di marciapiede, e una porzione di spazio di manovra situato in fondo alla stessa. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI L immobile descritto e pervenuto all attuale proprietario **** Omissis ****, per atto di compravendita in data 24/02/2004 a Ministero notaio Chizzini Augusto con sede in Porto mantovano MN rep. 6295/2400 trascritto presso Ufficio del Territorio di Mantova il 04/03/2004 al n r.g. e al n di r.p. 9

10 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Mantova il 20/07/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** REGOLARITÀ EDILIZIA Dalla ricerca effettuata agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Porto Mantovano, mi sono state consegnate le seguenti pratiche edilizie e autorizzazioni urbanistiche riguardante l immobile in oggetto: _ Progetto Lottizzazione Area Residenziale "Ca Rossa": adozione: delibera consigliare n. 23 del approvazione delibere n. 55 del Permesso di Costruire n. 2004/107/1 del prot. n Denuncia Inizio Attività - Variante - del prot Certificato di Agibilità n. 281/2005 del ; Lo stato dei luoghi risulta conforme al progetto presentato. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B L immobile oggetto di stima è costituito da capannone di modeste dimensioni con annessi uffici e terreno di pertinenza posto sul fronte e su un lato del fabbricato. L immobile è sito in Via N. Macchiavelli n. 23/B Roverbella (MN). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 354, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 10

11 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Capannone Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B 625,79 mq 320,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Considerato la crisi del mercato immobiliare, soprattutto sui fabbricati di questo tipo, si ritiene opportuno periziare un valore di mercato che sia il più possibile vicino al valore di realizzo del bene, perché attualmente la richiesta è molto bassa e quindi difficile da collocare. Il valore di mercato è stato calcolato attribuendo la cifra di 300 euro/mq al magazzino, al netto dei soppalchi da demolire, di 700 euro/mq ai locali uffici mentre l'area cortiva, inquanto pavimentata è calcolata attraverso il coefficiente di diminuzione Il valore di stima pari a ,80 euro è stato arrotondato a ,00 euro. Al valore soprariportato di ,00 euro andranno sottratti euro per opere di: demolizione, samltimento materiale e tecniche per nuova stesura variazione catastale all'urbano con procedura Docfa. Tali operazioni portano il valore finale a euro ,00.. LOTTO 2 Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM L immobile oggetto di stima è costituito piena prorietà di area urbana destinata a sedime stradale nelle adiacenze di via Calipari in Porto Mantovano MN. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 708, Categoria F1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Il valore dell'immobile è quantificato in euro zeroin quanto area destinata a strada privata priva di ogni capacità edificatoria. Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 2 - Area Urbana Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM 98,00 mq 0,00 /mq 0,00 100,00 0,00 Valore di stima: 0,00 11

12 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 20/03/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Foto - fotografie capannone di roverbella L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Sodano Lorenzo N 2 Planimetrie catastali - scheda aggiornamento catastale capannone di roverbella N 3 Planimetrie catastali - ricevuta aggiornamento catastale roverbella N 4 Visure e schede catastali - visura capannone roverbella N 5 Estratti di mappa - foglio mappale capannone roverbella N 6 Concessione edilizia - licenze edilizie e certificato agibilità roverbella N 7 Altri allegati - contratto affitto roverbella N 8 Foto - fotografie strada porto mantovano N 9 Visure e schede catastali - visura porto mantovano N 10 Estratti di mappa - foglio mappale porto mantovano N 11 Concessione edilizia - permesso edilizio porto mantovano N 12 Concessione edilizia - variante porto mantovano N 13 Certificato di agibilità / abitabilità - porto mantovano 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO 1 Bene N 1 - Capannone ubicato a Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B L immobile oggetto di stima è costituito da capannone di modeste dimensioni con annessi uffici e terreno di pertinenza posto sul fronte e su un lato del fabbricato. L immobile è sito in Via N. Macchiavelli n. 23/B Roverbella (MN). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 354, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: ,00 LOTTO 2 Bene N 2 - Area Urbana ubicata a Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM L immobile oggetto di stima è costituito piena prorietà di area urbana destinata a sedime stradale nelle adiacenze di via Calipari in Porto Mantovano MN. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 708, Categoria F1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 277/2016 DEL R.G.E. LOTTO 1 - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Capannone Ubicazione: Roverbella (MN) - Via N. Macchiavelli n. 23/B Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Capannone Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 354, Categoria C2 625,79 mq Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: L immobile oggetto di stima è costituito da capannone di modeste dimensioni con annessi uffici e terreno di pertinenza posto sul fronte e su un lato del fabbricato. L immobile è sito in Via N. Macchiavelli n. 23/B Roverbella (MN). NO Occupato da terzi con contratto di locazione opponibile LOTTO 2 Bene N 2 - Area Urbana Ubicazione: Porto Mantovano (MN) - Via da denominare n. CM Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Area Urbana Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 708, Categoria F1 98,00 mq Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: L immobile oggetto di stima è costituito piena prorietà di area urbana destinata a sedime stradale nelle adiacenze di via Calipari in Porto Mantovano MN. NO Libero 14

15 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO BENE N 1 - CAPANNONE UBICATO A ROVERBELLA (MN) - VIA N. MACCHIAVELLI N. 23/B ipoteca volontaria derivante da contratto di mutuo Iscritto a Mantova il 26/02/2010 Reg. gen Reg. part. 474 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Mantova il 20/07/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura BENE N 2 - AREA URBANA UBICATA A PORTO MANTOVANO (MN) - VIA DA DENOMINARE N. CM Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Mantova il 20/07/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 15