TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 BRUGNOLI Geom. ADRIANO Via G. Amendola, n. 14/B Campegine, Reggio Emilia telefono 0522/ cell e.mail: brugnoliadriano@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 324/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Canossa (RE) Via A.Gramsci n 17 Esperto designato: geom. Brugnoli Adriano

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA' EDILIZIA COSTI DI REGOLARIZZAZIONE EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE ATTI DI PROVENIENZA DEL BENE BENI MOBILI PRESENTI ALL'INTERNO DEL BENE STATO CIVILE ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI MAPPA E PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE IN FORMATO TELEMATICO ELENCO NOTE PUBBLICITA' IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI DOCUMENTAZIONEREPERITA PRESSO L'U.T. DEL COMUNE DI CANOSSA ALLEGATO A,B DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 2 di 16

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 324/ 17 Esecutati: Procedente: Intervenuti: - Data conferimento incarico: 20/06/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 21/10/2018 Udienza: 21/11/2016 ore 9,20 Atto pignoramento: trascritto il 14/07/2017, R.G , R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 09/07/2018, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore, tramite raccomandata ritornata il 13/07/2018 Il giorno 16/07/2017 alle ore 9,00 ho iniziato le operazioni peritali recandomi sul posto, in concomitanza con l incaricato dell IVG, l esecutato non si è presentato ed è stato impossibile accedere ai luoghi in oggetto; da informazioni rilasciate dai vicini, è emerso che l esecutato risiede nella villetta di sua proprietà, ma che risulta difficile avere dei contatti diretti, ho lasciato in luogo visibile l invito a contattarmi telefonicamente. 1 Vedi Allegati 7.4 Pagina 3 di 16

4 Dopo parecchi giorni, sono stato contattato dall esecutato, il quale dopo varie telefonate si è reso disponibile ad effettuare il sopralluogo per il giorno 15/09/2018 alle ORE 10.30, nella data prefissata è stato effettuato il sopralluogo alla presenza degli esecutati, finalmente sono state effettuate le operazioni peritali in loco. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 1 7,5 vani A/2 classe U 542,28 garage Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 2 30 mq. C/6 di 3 classe 122,40 2 Vedi allegato 7.2. Pagina 4 di 16

5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 1 7,5 vani A/2 classe U 542,28 garage Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 2 30 mq. C/6 di 3 classe 122, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo non risulta pienamente conforme a quanto rappresentato nelle planimetrie catastali Pagina 5 di 16

6 Lo stato dei luoghi risulta conforme nel perimetro e nella consistenza della planimetria catastale depositata all Agenzia del Territorio, è stata riscontrata una difformità nei locali al piano seminterrato: in particolare la parete che divide la cantina con il garage è stata spostata di ml. 1,25 verso nord, in modo da avere la cantina larga ml. 3,94, il locale lavanderia è stato ampliato nella sua larghezza a ml. 1,58, in lunghezza è stato diviso in due locali, creando la lavanderia con lunghezza di ml.3,26, e una cantina con lunghezza di ml. 1,80. Planimetria catastale sub 2 fuori scala Pagina 6 di 16

7 Planimetria catastale sub 1 fuori scala Pagina 7 di 16

8 Confini catastali: INTERA VILLETTA CON GARAGE, confina a ovest mappale 328, a nord con strada comunale via Gramsci, a est mappale 218, a sud mappale 328; 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Piena proprietà di villetta a schiera dislocata su tre livelli con area cortiliva in pertinenza esclusiva, sita in via A.Gramsci n.17, comune di Canossa (RE); La villetta a schiera, a destinazione residenziale, è posizionata nel lato ovest di un complesso di quattro villette a schiera, realizzate strutturalmente nell anno 1990, mentre le opere di finitura interne sono state realizzate nell anno La struttura dell edificio è di tipo tradizionale, con murature in c.a. nel piano seminterrato, muratura in laterizio al piano primo e secondo, la finitura esterna è intonacata a calce con relativo tinteggio; i solai intermedi sono in struttura latero-cementizia, mentre il solaio di copertura con due falde, è in travetti in c.a.v. con soprastanti tavelloni in laterizio, con soprastanti tegole in laterizio. La villetta è posizionata nel comune di Canossa in un quartiere residenziale posto in una zona collinare a nord est del centro di Canossa, dal punto di vista commerciale la zona nonostante sia in zona collinare, situata nelle immediate vicinanze della strada provinciale della Val d Enza, in prossimità ai servizi pubblici del comune di Canossa, soffre delle problematiche legate ai comuni situati in zona pede-collinare, distante da grandi centri commerciali e industriali, quindi con un mercato immobiliare asfittico, e idoneo per una vendita localizzata ai residenti della zona. La villetta a schiera è dislocata su tre livelli, un piano seminterrato composto da: garage, lavanderia, due cantine, una scala a chiocciola interna che collega il piano superiore, il piano terra è composto da: un disimpegno, bagno, cucina, soggiornopranzo e un vano scala interno che collega il piano primo; il piano primo è composto da: un disimpegno,due letti, uno studio, un bagno e il vano scala; è compresa una area cortiliva in pertinenza esclusiva, a forma rettangolare nel lato nord con accesso carraio alla proprietà, e una area a forma trapezoidale nel lato sud con accesso pedonale. La villetta mostra le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento tirata al civile con tinteggio a tempera di tipo spugnato; l impianto di riscaldamento di tipo autonomo, e alimentato da una caldaia a gas posta nel locale sottotetto, la quale alimenta e fornisce acqua calda all impianto igienico sanitario del bagno e della cucina, l impianto di distribuzione è realizzato con tubazioni sottotraccia e alimenta i corpi scaldanti realizzati da termosifoni in acciaio, la temperatura interna è regolata da un termostato ambiente situato in ogni livello. I pavimenti dell intera villetta sono in piastrelle di gres porcellanato posate in diagonale a fessura larga di ottima fattura, anche i rivestimenti dei bagni e della 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 8 di 16

9 cucina sono in gres porcellanato di buona fattura, la scala a chiocciola è realizzata con struttura in acciaio e pedate in legno massello, la scala tra il piano terra e il primo è in granito di pregio con ringhiera in ferro lavorato. I telai a vetri interni sono in legno pino di svezia, con doppio-vetro, con sistema oscurante in avvolgibili di plastica; le porte interne sono in legno con doppia riquadratura e maniglie satinate di pregio, la porta d ingresso è di tipo blindato con rivestimento interno ed esterno in noce nazionale. L impianto elettrico è del tipo sottotraccia, con placche della ditta Gewis, è presente il quadro elettrico all interno dell appartamento completo di salvavita. Gli impianti appaiono funzionanti ed idonei all uso, ma non sono state fornite le certificazioni di conformità, di cui l appartamento è comunque dotato, essendo un fabbricato di recente costruzione, con relativa abitabilità rilasciata dal comune di Canossa. E stato visionato il libretto della caldaia a gas che risulta completo delle visite annuali di verifica. Il fabbricato è dotato di contatore dell impianto elettrico, gas e acqua, che risultano indipendenti. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile all interno dei locali è di ottimo livello, le finiture come sopracitato sono di livello alto, considerando che sono state realizzate 14 anni or sono; unicamente nel locale cantina sito a sud del piano seminterrato, sono necessari lavori di risanamento delle murature a causa della formazione di muffe in notevole quantità in corrispondenza dei muri esterni, a causa di una scarsa aereazione dei locali e dal suo utilizzo improprio come angolo cottura. Esternamente l area cortiliva è recintata nel lato sud, con percorso pedonale inghiaiato, mentre nel lato nord, l area è pavimentata con mattoncini di cemento autobloccante, ed è sprovvista di recinzione nel lato nord, a causa di un diritto di passaggio pedonale esistente sul lato sud del mappale 218. L immobile non è in possesso dell attestato di prestazione energetica. La superficie commerciale parametrata della villetta a schiera risulta di complessivi mq 4 161,46, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di mq. 124,20; superficie del piano seminterrato adibito a superficie accessoria e garage di mq. 37,26 considerato al 60%. 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 9 di 16

10 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo avvenire solo un unico lotto corrispondente all alloggio piu le pertinenze esclusive indicate, oltre alle porzioni comuni dell edificio, così come elencate dall art C.C DATI CATASTALI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 1 7,5 vani A/2 classe U 542,28 garage Comune di CANOSSA Via A.Gramsci n sub 2 30 mq. C/6 di 3 classe 122, DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di porzione di immobile consistente in villetta con tipologia a schiera, dislocata su tre livelli, formata al piano seminterrato da: garage, due cantine, lavanderia, scala a chiocciola; al piano terra da: soggiorno-pranzo, disimpegno, cucina, bagno, scala interna; al piano primo da: disimpegno, due letti, uno studio, bagno e scala, è compresa una area cortiliva in pertinenza esclusiva nei lati sud e nord; la superficie commerciale dell unita immobiliare presa in esame risulta di circa mq.161,46 comprensiva dell autorimessa; condizioni manutentive buone. Pagina 10 di 16

11 REGOLARITA EDILIZIA La villetta a schiera oggetto di stima risulta corredato dei seguenti titoli amministrativi: - Il fabbricato e stato costruito in base alla concessione edilizia n 35/82 di P.S. n. 1277/80 di P.G. in data 08/06/1982 intestata alla impresa edile F.lli Corradi Ottavio e Otello s.d.f.. di Ciano d Enza; - E stata presentata variante con concessione edilizia n 82/90 di P.S. n. 3736/90 di P.G. in data 01/12/1990, per varianti e cambio di titolarità; - D.I.A. prot. n in data 04/04/2003, a nome di Spagnolo Giuseppina e Ruggiero Santo; - D.I.A. in variante prot. n.2154 in data 25/03/2004; - Abitabilità richiesta in data 07/07/2004, prot. n. 5400, attestata per decorrenza del termine in data 29/12/2004. NOTE: Lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo risulta pienamente conforme a quanto rappresentato nei disegni depositati in comune, mentre non è conforme alle planimetrie catastali. La planimetria catastale dell abitazione presenta difformità nella divisione dei locali interni al piano seminterrato, con la necessità di ampliare la superficie del perimetro dello stesso piano in direzione del garage della stessa ditta; per tale motivo il garage dovrà essere variato perché di diverso perimetro rispetto all abitazione COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Si prevede la presentazione di un aggiornamento catastale delle planimetrie dell abitazione e del garage, i costi riguardanti la regolarizzazione delle difformità Pagina 11 di 16

12 sopracitate, ammontano globalmente alla cifra di 1.000,00 e sono comprensive di spese tecniche, e di oneri da pagare all Agenzia delle Entrate Territorio EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il bene attualmente è occupato dagli esecutati ; per effetto di tale situazione è considerato Libero al decreto di trasferimento VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali; Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; Ogni altro vincolo derivante da precedenti atti notarili regolarmente trascritti. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 18/10/2018 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data 04/04/2003 al n R.P. e al n R.G., a favore di a garanzia di mutuo fondiario; Pagina 12 di 16

13 Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data 04/04/2008 al n R.P. e al n R.G., a favore di a garanzia di mutuo fondiario; Pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia in data 14/07/2017 al n R.P. e al n R.G., a favore di DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in Pagina 13 di 16

14 tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Abitazione con autorimessa Superficie comm. mq. 161,46 x /mq. 900, ,00 Totale complessivo ,00 Deduzioni: - Spese di regolarizzazione, accatastamento = 1.000,00 - La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 15% risultando pertanto come segue: , ,00 = , ,00 15% ( ,00 ) = ,00 Valore a corpo - base d asta arrotondato ,00 In applicazione del comma 2 art.571 c.p.c., si determina: Pagina 14 di 16

15 Valore Minimo dell offerta , ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: L immobile e stata acquistato a seguito di atto Dott.ssa Notaio Raffaella Ferretti in data 07/03/2003 n. rep /5406, trascritto in Reggio Emilia al n RP, e n RG in data 04/04/ BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche dei beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, ecc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A miglior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di MODESTO VALORE STATO CIVILE DEI DEBITORI I signori Spagnolo Giuseppina e Ruggiero Santo sono coniugati in regime di comunione dei beni. 6 ALTRE OSSERVAZIONI Pagina 15 di 16

16 Non vi sono altre osservazioni. 7 ALLEGATI 7.1. MAPPA E PLANI ME TRIECATASTALI 7.2. VISURE CATASTALI 7.3. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI 7.4. ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.5. ELE NCO NOTE PUBBLI CITA IMMOBILI ARE 7.6 ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI 7. 7 DOCUMENTAZIONE REPERITA PRESSO L U.T. DEL COMUNE DI CANOSSA 7.8. ALLEGA TO A,B 7.9. DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFI CA Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Campegine, lì 19/10/2018 L esperto estimatore designato geom. Brugnoli Adriano Pagina 16 di 16