TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 BRUGNOLI Geom. ADRIANO Via G. Amendola, n. 14/B Campegine, Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: brugnoliadriano@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 369/ 14 Giudice delegato: Dott. Matteo Marini Esecuzione promossa da: Rapporto di valutazione Immobile posto in Scandiano (RE) - Via del Borgo n 24 fraz. Cà de Caroli Esperto designato: geom. Brugnoli Adriano

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA' EDILIZIA COSTI DI REGOLARIZZAZIONE EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE ATTI DI PROVENIENZA DEL BENE BENI MOBILI PRESENTI ALL'INTERNO DEL BENE ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE IN FORMATO TELEMATICO ELENCO NOTE PUBBLICITA' IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI IN FORMATO TELEMATICO CERTIFICATO DI RESIDENZA E STATO DI FAMIGLIA DEGLI 'ESECUTATI ALLEGATO A,B CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott. Mat teo Mar in i Pagina 2 di 16

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 369/ 14 Esecutati Data conferimento incarico: 25/01/2016 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 25/04/2016 Udienza: 25/05/2016 ore 11,00 Atto pignoramento: trascritto il 08/07/2014, R.G , R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 01/03/2016, in particolare sono stati avvertiti: Dopo il diniego della comunicazione all esecutato, si è tentato di effettuare ugualmente il sopralluogo il giorno 30/03/2016 alle ORE 9,00, l esecutato non si è presentato ed è stato impossibile accedere ai luoghi in oggetto; da informazioni rilasciate dai vicini, è emerso che gli esecutati non risiedono da alcuni anni nell abitazione di loro proprietà, mi sono recato all ufficio anagrafe del comune di Scandiano, effettuando una ricerca è emerso che è residente nello stesso comune in viale Mazzini n.84. Mi sono recato nella sua abitazione, non ho trovato nessuno nell indirizzo sopracitato, ho lasciato in luogo visibile l invito a contattarmi telefonicamente; l esecutato successivamente mi ha contattato telefonicamente dichiarando di non essere in possesso delle chiavi della sua abitazione, le chiavi le posso rintracciare dall ex marito residente in comune di Casalgrande, mi sono recato all ufficio anagrafe del comune di Casalgrande, effettuando una ricerca è emerso che è effettivamente 1 Vedi Allegati 7.4 Pagina 3 di 16

4 residente nello stesso comune in via Donatello n.20. Mi sono recato nella sua abitazione, non ho trovato nessuno nell indirizzo sopracitato, ho lasciato in luogo visibile l invito a contattarmi telefonicamente; l esecutato successivamente mi ha contattato telefonicamente, e si è reso disponibile ad un nuovo sopralluogo per il giorno 07/04/2016 alle ORE 9.00, nella data prefissata è stato effettuato il sopralluogo alla presenza dell esecutato con il proseguimento delle operazioni peritali in loco. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) proprietaria per 1/2 in regime di comunione dei beni; proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di SCANDIANO Via del Borgo n. 24 Cà de Caroli Vani 5,5 A/4 di 1 classe 167,59 euro 2 Vedi allegato 7.2. Pagina 4 di 16

5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: proprietaria per 1/2 in regime di comunione dei beni; proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di SCANDIANO Via del Borgo n. 24 Cà de Caroli Vani 5,5 A/4 di 1 classe 167,59 euro 3.3- COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i dati catastali dei beni pignorati e quelli accatastati. Il bene accatastato è parzialmente conforme allo stato dei luoghi, la reale consistenza e i limiti di proprietà sono conformi alla realtà e individuano chiaramente la consistenza dell immobile; eccezione fatta per la realizzazione di varianti alle pareti interne nel piano terra dell abitazione. Confini catastali: Pagina 5 di 16

6 La porzione di fabbricato confina a nord con fabbricato identificato con mappale 202, a est con fabbricato identificato al mappale 206, a sud con fabbricati identificati ai mappali 204 e 205, a ovest con area cortiliva identificata al mappale DESCRIZIONE DEI BENI 3 Piena proprietà di casa di civile abitazione sviluppata su quattro livelli sita in via Del Borgo n 24, località Cà de Caroli, comune di Scandiano (RE). L abitazione è situata in una borgata di antica edificazione a prevalente destinazione residenziale denominata Cà De Caroli di antica costruzione, probabilmente edificata agli inizi del 1900; l immobile è costruito in aderenza su tre lati con altri fabbricati abitativi, l unico prospetto libero è quello a ovest, dove affaccia su una piccola strada privata che collega l immobile alla vicina via Del Borgo. Il fabbricato è dislocato su quattro livelli ed è collegato internamente da una scala interna, è composto al piano terra da due locali adibiti a cantina, da un bagno e da una scala a chiocciola interna, al piano primo è composto da un ingresso, disimpegno, cucina/rip, soggiorno, balcone e due scale interne, al piano secondo da un corridoio, due letti, un ripostiglio, un bagno e due scale, al piano terzo è situato un ampio sottotetto con un rip. Il fabbricato ha due accessi, uno al piano terra dove si accede dalla area cortiliva accatastata in proprietà esclusiva, ma che di fatto è un area dove i limitrofi proprietari godono di un diritto di passaggio; l altro accesso situato al piano primo, è raggiungibile tramite un portico coperto di uso comune e da una scala anch essa di uso comune con altri due proprietari confinanti, come citato nell atto di compravendita del stipulato in. La struttura dell edificio è formata da murature portanti in mattoni pieni intonacati e pareti divisorie interne anch esse in laterizio intonacato; il primo solaio realizzato in struttura lignea ricoperto da un controsoffitto in cannucciato di arelle e gesso; i solai intermedi sono in struttura latero-cementizia intonacata, quello di copertura ristrutturato diciotto anni fa è realizzato da travi in ferro, con travetti di legno con soprastanti tavelloni in laterizio e soprastante manto di copertura in coppi vecchi, esternamente le murature sono intonacate e tinteggiate, il fabbricato globalmente ha un grado di finitura mediocre. 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 6 di 16

7 Il fabbricato è posizionato nel cuore del centro abitato di Cà De Caroli, zona prevalentemente residenziale, sita in zona collinare a una distanza di 1,5 km. Dal centro abitato del comune di Scandiano, comune ben collegato da servizi pubblici e dalla viabilità. L abitazione internamente mostra le seguenti finiture: i locali del piano terra mostrano intonaci e pareti di scarsa qualità con molte imperfezioni e parziali demolizioni, ad eccezione del bagno che è stato rifatto venti anni fa, gli intonaci a calce con tinteggio a tempera al piano primo e secondo sono in condizioni discrete, i pavimenti del piano terra sono in pessime condizioni, abbisognano di un totale rifacimento, i pavimenti del piano primo e dei due balconi sono stati rifatti circa dieci anni fa in gres porcellanato e si presentano in buone condizioni, i pavimenti del piano secondo e terzo sono in ceramica realizzata circa quaranta anni fa. L impianto di riscaldamento è alimentato da una caldaia a gas modello super Eolo, in buone condizioni, tuttavia la caldaia è inattiva da oltre quattro anni, i corpi scaldanti sono realizzati con termosifoni in ghisa, l impianto igienico sanitario è alimentato da un boiler a gas situato nel bagno del piano terra, il boiler non presenta visivamente il rispetto delle norme di sicurezza e di conformità, comunque l impianto idrico è presente nei due bagni e nella cucina, il proprietario non è in possesso della dichiarazione di conformità dell impianto gas e del riscaldamento. L impianto elettrico è funzionante, ed è del tipo sottotraccia, in parte è stato realizzato circa trenta anni fa, il proprietario non è in possesso delle dichiarazioni di conformità, l immobile è dotato di fornitura del gas, dell utenza all impianto elettrico e dell impianto idrico, con relativi contatori e allacciamento alle reti di distribuzione pubblica. I serramenti esterni sono realizzati con telai in legno smaltato con vetro semplice, realizzati all incirca quaranta anni fa, gli scuroni sono in perlinato di legno realizzati quindici anni or sono, le porte interne in noce tanganica sono state realizzate venti anni or sono, la porta d ingresso è di tipo blindato, di recente realizzazione. Globalmente lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile considerando che risulta non abitato da circa quattro anni, è di livello sufficiente, considerando che il piano primo e secondo si presentano condizioni discrete, il piano terra deve essere ristrutturato radicalmente, comunque presenta le condizioni minime per poter essere abitato, l intonaco esterno abbisogna di un rifacimento parziale in prossimità del piano terra che presenta formazione di umidità ascendente, il manto di copertura è in buone condizioni. L immobile non risulta essere in possesso dell attestato di prestazione energetica. La superficie commerciale parametrata dell abitazione risulta di complessivi mq 101,80, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio abitabile di mq. 78,52; superficie del piano terra adibito a cantina di mq. 39,26 considerata al 25%; superficie della soffitta di mq.39,26 considerata al 25%. Pagina 7 di 16

8 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo avvenire solo un unico lotto corrispondente all alloggio DATI CATASTALI INTESTATI: proprietaria per 1/2 in regime di comunione dei beni; proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di SCANDIANO Via del Borgo n. 24 Cà de Caroli Vani 5,5 A/4 di 1 classe 167,59 euro DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di abitazione dislocata su quattro livelli da terra a tetto, collegati tra loro da una scala interna, composta al piano terra da due cantine e un bagno, al piano primo da un ingresso, cucina, corridoio, soggiorno, balcone e scala interna, al Pagina 8 di 16

9 piano primo da due letti, un wc, un balcone e scala interna con corridoio, al piano terzo da una soffitta; la superficie commerciale dell unita immobiliare presa in esame risulta di circa mq. 101,80; condizioni manutentive scarse. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo REGOLARITA EDILIZIA L edificio di cui fa parte l appartamento oggetto di stima risulta corredato dei seguenti titoli amministrativi: - Dopo aver eseguito le necessarie ricerche nell archivio del comune di Scandiano, tali ricerche hanno dato esito negativo, quindi si può dichiarare che il fabbricato è stato costruito in data anteriore al 01/09/1967, come conferma il rogito di acquisto, e si ritiene che la planimetria depositata all Agenzia del Territorio come unico documento valido per verificare la regolarità urbanistica del fabbricato. - NOTE: Pagina 9 di 16

10 Lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo non risulta pienamente conforme a quanto rappresentato nella planimetria catastale. Lo stato dei luoghi risulta conforme nel perimetro e nella consistenza della planimetria catastale depositata all Agenzia del Territorio, si sono riscontrate le seguenti difformità nei locali ubicati al piano terra: sono state rimosse delle pareti interne nei locali adibiti a cantina, in particolare è stata rimossa una parete della lunghezza di ml. 2.30, è stata effettuata una demolizione parziale per una lunghezza di ml. 3.10, e una demolizione parziale per una lunghezza di m. 1.85, nel locale bagno è stata realizzata una parete della lunghezza di ml lateralmente alla doccia, come si evince dall allegato elaborato grafico che evidenzia lo stato dei luoghi attuale e lo stato conforme alla planimetria catastale depositata all Agenzia del Territorio. Pianta dell abitazione fuori scala con evidenziate le difformità Pagina 10 di 16

11 COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pagina 11 di 16

12 Le opere eseguite in difformità rispetto alla planimetria catastale depositata all Agenzia del Territorio, realizzate all interno dell abitazione, si potranno sanare presentando una richiesta di accertamento di conformità edilizia presso l ufficio tecnico del comune di Scandiano. I costi riguardanti la regolarizzazione delle difformità sopracitate, ammontano globalmente alla cifra di 3.000,00 e sono comprensive di spese tecniche, spese catastali e di oneri comunali da pagare all amministrazione del comune di Scandiano EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il bene attualmente è libero, gli esecutati sono attualmente residenti, per effetto di tale situazione è considerato libero VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali; Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; Ogni altro vincolo derivante da precedenti atti notarili regolarmente trascritti. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 20/04/2016 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 12 di 16

13 DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Pagina 13 di 16

14 Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Abitazione Superficie comm. mq. 101,80 x /mq. 600, ,00 Totale complessivo ,00 Deduzioni: - Costi di regolarizzazione comunale e catastale = 3.000,00 - La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: ,00 = , ,00 20% ( ,00) = ,00 Valore a corpo - base d asta arrotondato ,00 In applicazione del comma 2 art.571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell offerta ,00 Pagina 14 di 16

15 ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche dei beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, ecc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A miglior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di MODESTO VALORE. 6 ALTRE OSSERVAZIONI Non vi sono altre osservazioni. 7 ALLEGATI 7.1. COROGRAFIA E MAPPA C ATASTALE 7.2. VISURE CATASTALI 7.3. PLANIMETRIE CATASTALI 7.4. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI E R.R ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.6. ELE NCO NOTE PUBBLI CITA IMMOBILI ARE 7.7. ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI 7.8. CERTI FICATO DI R ESIDENZA E STATO DI FAMI GLI A DEGLI ESECUTA TI 7.9. ALLEGA TO A,B CD ROM CONTENENT E LA PERIZIA, COPI A DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFI CA Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Pagina 15 di 16

16 Campegine, lì 23/04/2016 L esperto estimatore designato geom. Brugnoli Adriano Pagina 16 di 16