T R I B U N A L E D I T E R A M O

Transcript

1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Ciutti Alessandro, nell'esecuzione Immobiliare 376/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Lotto Unico... 4 Descrizione... 5 Completezza documentazione ex art Titolarità... 5 Confini... 5 Consistenza... 5 Dati Catastali... 6 Stato conservativo... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 376/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 08/02/2017, il sottoscritto Ing. Ciutti Alessandro, con studio in Viale Kennedy, Sant'Egidio alla Vibrata (TE), studiociutti@inwind.it;alciutti@libero.it, PEC alessandro.ciutti@ingte.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 23/02/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 3

4 LOTTO UNICO 4

5 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 DESCRIZIONE Diritti di piena proprietà su appartamento di civile abitazione sito al piano 2 di un complesso residenziale di più ampia consistenza denominato Condominio Fortellezza. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Come riportato nell atto di provenienza e rogito Notaio Giovanni Battista Bracone del 05/10/2013 trascritto a Teramo il 16/10/2013 al n di formalità, l esecutato **** Omissis **** è legalmente separata dal coniuge. CONFINI L'area su cui sorge l'immobile di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di stima (Fg. 18 P.lla 304) confina a giro con: Strada Provinciale, Strada Vicinale Fortezza, P.lle salvo altri se/o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 40,45 mq 48,00 mq 1,00 48,00 mq 2,70 m Piano 2 Balcone/Veranda 12,80 mq 12,80 mq 0,60 7,68 mq 0,00 m Piano 2 Totale superficie convenzionale: 55,68 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 55,68 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. 5

6 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 1 3 vani 178,18 2 Corrispondenza catastale Dal raffronto tra l'elaborato grafico redatto dallo scrivente e la scheda catastale si rilevano difformità sostanziali relativamente alla chiusura del balcone mediante la posa di finestratura in alluminio. Pertanto sarà necessario eseguire l'aggiornamento della scheda catastale prima dell'emissione del Decreto di Trasferimento. STATO CONSERVATIVO L'immobile si presenta in buono stato di conservazione. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE Estrinseche 1) Ambiente economico sociale : Discreto, immobile siti nell immediata periferia del centro abitato di Tortoreto; 2) Collegamenti stradali : Buoni, è facilmente raggiungibile la S.S. 17 che permette di raggiungere sia le località dell entroterra che quelle della costa; è facilmente raggiungibile il casello dell autostrada A14 e la stazione ferroviaria di Giulianova. 3) Condizioni climatiche : Buone, tipiche della costa Abruzzese, con un clima caldo e ventilato estivo e non eccessivamente freddo d inverno vista la particolare vicinanza alla costa Adriatica e della protezione dalle perturbazioni atlantiche data dalla vicinanza della catena Appenninica con il massiccio del Gran Sasso. 4) Servizi sociali e commerciali : Discreti, nel vicino centro abitato di Tortoreto si trovano tutti i servizi sociali e comunali, uffici comunali, scuole, impianti sportivi, ecc. Intrinseche 1) Accessibilità : Buona. 2) Funzionalità generale: Buona per la funzionalità distributiva degli spazi. 3) Funzionalità impianti: Presenti, al sopralluogo, da verificare se funzionanti e a norma. 4) Grado di rifinitura: Buono. 5) Stato di manutenzione: Buono. 6) Esposizione: Buona. 7) Salubrità: Discreta. 8) Panoramica: Buona, distacco con fabbricati e su aree libere. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI La porzione immobiliare oggetto di stima è ubicata al Piano Secondo di un fabbricato di maggior consistenza sito nel Comune di Tortoreto (TE), via XX Settembre. Al piano si accede per mezzo di un vano scala, servito anche da ascensore, che mette in collegamento tutti i piani del fabbricato. L'unità immobiliare risulta costituita da ingresso-pranzo-soggiorno, cucina, disimpegno, n. 1 camera da letto, n. 1 bagno, oltre a balcone chiuso con struttura scorrevole in 6

7 alluminio e vetro. L appartamento oggetto di stima è pavimentato con piastrelle in gres, rivestimenti alle pareti della cucina e del bagno, provvisto di tutti i sanitari, infissi interni ed esterni in legno con tapparelle in pvc, per quanto riguarda gli impianti risultano presenti al momento del sopralluogo. E' stato rilevato il buono stato di conservazione dell'immobile ad eccezione della presenza di tracce di infiltrazioni ed umidità in alcune zona dell'appartamento. STATO DI OCCUPAZIONE L unità abitativa risulta occupata dal sig. **** Omissis ****, unitamente alla propria compagna. Lo stesso, in sede di sopralluogo, ha dichiarato di essere figlio dell'esecutata sig.ra **** Omissis ****, e da quest ultima incaricato a favorire l accesso all immobile. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 29/05/1992 al 27/12/1999 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Marco Terzi 29/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Teramo 09/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 27/12/1999 al 29/04/2003 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Biagio Ciampini 27/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Teramo 30/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 29/04/2003 al 05/10/2013 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Biagio Ciampini 29/04/

8 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Teramo 30/04/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 05/10/2013 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio G.B. Bracone 05/10/ /39361 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Teramo 16/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo, aggiornate al 04/09/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Teramo il 30/04/2003 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Spese: ,00 8

9 Trascrizioni Percentuale interessi: 7,185 % Rogante: Notaio Biagio Ciampini Data: 29/04/2003 N repertorio: Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 31/10/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Oneri di cancellazione Come disposto dal G.E., al valore di stima del bene in procedura vanno detratte le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli ammontanti orientativamente al 3% del valore stimato. NORMATIVA URBANISTICA Dalla consultazione del sito web del Comune di Tortoreto (TE), si è rilevato che l'area su cui sorge l'immobile di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di stima, ricade nel vigente P.R.E. del predetto Comune in parte (1%) in Zona "A Zona storica" normata dall'art. 11 delle N.T.A., in parte (71%) in Zona B2 Completamento e ristrutturazione art. 15 N.T.A., in parte (12%) in Zona F2 Verde pubblico art. 38 N.T.A., in parte (4%) in Zona G3 Zona di rispetto dell abitato art. 45 N.T.A.. L area inoltre è inserita per il 93% nel PAI (Piano Assetto Idrogeologico) in zona P3 Pericolosità molto elevata. Nel P.R.P. (Piano Regionale Paesistico) è inserita per il 8% in Zona A1 Conservazione integrale art. 47, per il 19% in Zona B1 Unità costitutive art. 37, per il 73% in Zona C1 Unità costitutive art. 58. REGOLARITÀ EDILIZIA A seguito di richiesta di accesso agli atti, il Comune di Tortoreto (TE) ha rilasciato i seguenti titoli edilizi che hanno interessato il complesso edilizio di cui fa' parte l'unità oggetto di stima: 1) Nulla Osta per esecuzione di lavori edili Prot. N. 97 del 26/07/1968; 2) Licenza Edilizia N. 6 del 19/02/1976; 3) Autorizzazione di Agibilità del 21/04/1981. In sede di sopralluogo si è constatato che lo stato dei luoghi, così come riportati nell'elaborato grafico redatto dallo scrivente facente parte integrante e sostanziale della presente perizia di stima, non corrisponde perfettamente all'ultimo titolo edilizio riguardante il complesso edilizio(licenza Edilizia n. 6 del 19/02/1976) relativamente all'assenza del muro divisorio del balcone e alla chiusura dello stesso con struttura scorrevole in alluminio e vetro. L'acquirente, ai fini e per gli effetti della legge n.47 del 28/02/1985 e s.i.m., potrebbe provvedere ad inoltrare istanza di sanatoria, entro 120 giorni dall'emissione del Decreto di Trasferimento, se e in quanto dovuto ai sensi e per gli effetti delle vigenti leggi. 9

10 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. La "Alfa Agenzia", Amministratore di Condominio del complesso edilizio di cui fa parte l'unità abitativa in oggetto, contattata a mezzo mail dallo scrivente Consulente, non ha fornito i dati richiesti. Pertanto non è possibile indicare se siano presenti o meno oneri condominiali. 10

11 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Data la natura, la consistenza e la posizione dell'immobile esecutato, in considerazione anche della ripartizione tenuta, sia nella situazione catastale che nel Pignoramento ed ai fini dell immediato realizzo, si ritiene eseguire la formazione di un UNICO LOTTO di vendita. E' stato effettuato il rilievo metrico delle unità immobiliari oggetto di pignoramento, come da rilievo riportato in allegato. La superficie commerciale degli immobili determinata è comprensiva delle tramezzature interne, delle tamponature esterne e di metà delle tramezzature in comune. Sono stati applicati congrui coefficienti di riduzione per la determinazione delle superficie commerciale del balcone e della terrazza. Per la determinazione del valore commerciale degli immobili in procedura, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente l'ubicazione, la consistenza superficiale, la vetustà, le situazioni urbanistico/edilizio/catastale, le finiture, lo stato manutentivo, l'esposizione, l'incidenza delle parti comuni con altre unità immobiliari, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, il persistente periodo di crisi economica, le attuali difficoltà di accesso al credito, i vincoli derivanti dagli atti di provenienza degli immobili. Sono stati tenuti in buon conto anche i valori commerciali pubblicizzati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare il bene all'ordinarietà. La determinazione di stima del valore dei beni viene resa nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, assieme con tutti gli annessi, connessi, pertinenze, usi, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sugli immobili, adiacenze e pertinenze, nel rispetto delle prescrizioni/vincoli derivanti dagli atti di provenienza, nonché con tutti i diritti e gli oneri di natura condominiale, anche in assenza di regolamentazione, e comprende anche le porzioni di quote di comproprietà indivisa sulle parti comuni dello stabile, area compresa, ai sensi dell art del Codice Civile e ss.mm.ii.. La vendita verrà effettuata a corpo e non a misura. La documentazione allegata all'elaborato peritale è parte integrante e sostanziale della perizia. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 Diritti di piena proprietà su appartamento di civile abitazione sito al piano 2 di un complesso residenziale di più ampia consistenza denominato Condominio Fortellezza. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 304, Sub. 48, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 55,68 mq 900,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 11

12 Come disposto dal G.E., al valore di stima del bene in procedura vanno detratte le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli ammontanti orientativamente al 3% del valore stimato ( ,00-3% = ,00). Valore di stima: ,00 Al valore di stima del bene in procedura, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nell esecuzione immobiliare, viene proposto un abbattimento di circa il 5%, relativo ad una libera contrattazione di mercato. Deprezzamento del 5,00 % Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Sant'Egidio alla Vibrata, li 05/09/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Ciutti Alessandro 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 Diritti di piena proprietà su appartamento di civile abitazione sito al piano 2 di un complesso residenziale di più ampia consistenza denominato Condominio Fortellezza. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 304, Sub. 48, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Dalla consultazione del sito web del Comune di Tortoreto (TE), si è rilevato che l'area su cui sorge l'immobile di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di stima, ricade nel vigente P.R.E. del predetto Comune in parte (1%) in Zona "A Zona storica" normata dall'art. 11 delle N.T.A., in parte (71%) in Zona B2 Completamento e ristrutturazione art. 15 N.T.A., in parte (12%) in Zona F2 Verde pubblico art. 38 N.T.A., in parte (4%) in Zona G3 Zona di rispetto dell abitato art. 45 N.T.A.. L area inoltre è inserita per il 93% nel PAI (Piano Assetto Idrogeologico) in zona P3 Pericolosità molto elevata. Nel P.R.P. (Piano Regionale Paesistico) è inserita per il 8% in Zona A1 Conservazione integrale art. 47, per il 19% in Zona B1 Unità costitutive art. 37, per il 73% in Zona C1 Unità costitutive art. 58. Prezzo base d'asta: ,00 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 376/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Tortoreto (TE) - via XX Settembre, piano 2 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 304, Sub. 48, Categoria A2 Superficie 55,68 mq Stato conservativo: L'immobile si presenta in discreto stato di conservazione. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE Estrinseche 1) Ambiente economico sociale : Discreto, immobile siti nell immediata periferia del centro abitato di Tortoreto; 2) Collegamenti stradali : Buoni, è facilmente raggiungibile la S.S. 17 che permette di raggiungere sia le località dell entroterra che quelle della costa; è facilmente raggiungibile il casello dell autostrada A14 e la stazione ferroviaria di Giulianova. 3) Condizioni climatiche : Buone, tipiche della costa Abruzzese, con un clima caldo e ventilato estivo e non eccessivamente freddo d inverno vista la particolare vicinanza alla costa Adriatica e della protezione dalle perturbazioni atlantiche data dalla vicinanza della catena Appenninica con il massiccio del Gran Sasso. 4) Servizi sociali e commerciali : Discreti, nel vicino centro abitato di Tortoreto si trovano tutti i servizi sociali e comunali, uffici comunali, scuole, impianti sportivi, ecc. Intrinseche 1) Accessibilità : Buona. 2) Funzionalità generale: Buona per la funzionalità distributiva degli spazi. 3) Funzionalità impianti: Presenti, al sopralluogo, da verificare se funzionanti e a norma. 4) Grado di rifinitura: Buono. 5) Stato di manutenzione: Buono. 6) Esposizione: Buona. 7) Salubrità: Discreta. 8) Panoramica: Buona, distacco con fabbricati e su aree libere. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Diritti di piena proprietà su appartamento di civile abitazione sito al piano 2 di un complesso residenziale di più ampia consistenza denominato Condominio Fortellezza. Come per legge SI Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dal sig. **** Omissis ****, figlio dell'esecutata sig.ra **** Omissis ****, unitamente alla propria compagna. Lo stesso, in sede di sopralluogo, per mezzo dello scrivente, ha inoltrato al G.E. formale istanza per continuare ad occupare l'immobile pignorato dichiarandosi disponibile a liberare lo stesso in caso di aggiudicazione. 14