TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedure esecutive riunite: n. 303/07 e 97/08 R.G. Giudice dell Esecuzione Dott. Giuseppe Sidoti (UDIENZA DEL 04/02/2011) RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO LOTTO A Consulente: dott. arch. Giovanna Di Felice

2 1 4. DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEL LOTTO A QUESITO PUNTO 3 lett. a) (parziale) Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: a) l esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo; omissis ; 4.1 TIPOLOGIA E IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il lotto è formato da un appartamento sito al terzo piano di un edificio ubicato a Palermo in via Cartagine n. 2. L immobile è identificato al N.C.E.U. del Comune di Palermo (all. 2): FOGLIO: 47 PARTICELLA: 2032 SUB: 8 ZONA: 2 CATEGORIA: A/3 CLASSE: 4 CONSISTENZA: 6,5 RENDITA: 268,56 e risulta di proprietà esclusiva del Sig. A. 4.2 ACCESSI E CONFINI L immobile presenta accesso veicolare e pedonale da strada urbana, nello specifico vi è accessibilità dalla Via Cartagine n.2. L immobile si affaccia a nord-ovest sulla via Cartagine, a sud-ovest e a sud-est sulla proprietà condominiale, a nord-est confina con il vano scala e con proprietà aliene. 4.3 PERTINENZE E ACCESSORI Pertinenze esclusive dell immobile sono tre balconi scoperti di 2,03 m 2 ciascuno, a cui si accede dalle camere da letto, un balcone di 3,64 m 2 a cui si accede dal salone. Pertinenza dell immobile risulta anche una piccola veranda di 2,35 m 2 che comunica sia con la cucina, attraverso una porta a vetri, sia con il bagno, tramite una finestra. Vi è anche una cantina di 11,29 m 2 posta nel piano seminterrato di cui non è stato possibile effettuarne la reale consistenza in quanto l esecutato non era in possesso delle chiavi. La superficie è stata rilevata dalla planimetria catastale.

3 2 QUESITO PUNTO 4 lett. a) Provveda inoltre l esperto: a) all individuazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.). 4.4 DOTAZIONI CONDOMINIALI Le uniche dotazioni condominiali sono gli spazi esterni condominiali di accesso all immobile e altri spazi esterni che circondano il palazzo adibiti a parcheggio per le moto. QUESITO PUNTO 3 lett. b) Rediga omissis indicando in ciascuna di tali relazioni: b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di un altro complesso immobiliare con parti in comune, ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona. 4.5 DESCRIZIONE L immobile è ubicato al terzo piano dell edificio sito in via Cartagine, 2. Tale edificio, con pianta regolare presenta tre prospetti, di cui solo uno attesta sulla via Cartagine. I restanti due prospetti attestano su proprietà condominiale. Il fabbricato, che si sviluppa su sette elevazioni fuori terra con piano seminterrato che ospita le cantine, ha struttura portante in cemento armato e copertura a falde con tegole. Il prospetto è rifinito con intonaco per esterni e i balconi, con mensola in cemento armato, sono dotati di parapetto in ferro verniciato e vetro. Gli infissi degli appartamenti si presentano in alluminio e vetro. Tutti i piani sono destinati alle abitazioni. L accesso allo stabile avviene da un cancello in ferro posto al civico 2 della via Cartagine. Oltrepassando il quale, ci si immette in uno spazio condominiale aperto, dotato di aiuole verdi, che ospita una rampa esterna che conduce alla scala di accesso al bene separata dall esterno tramite un portone in alluminio e vetro. Varcato il portone, si entra nel corpo scala, dotato di ascensore, che conduce all immobile in esame.

4 3 L appartamento è ubicato al terzo piano dell edificio sopra descritto, meglio individuato dall interno 8. L accesso all immobile avviene tramite una porta blindata che immette nella zona d ingresso direttamente collegata al salone. L appartamento, inoltre, comprende tre camere da letto, una cucina abitabile, con annessa piccola veranda, separata dalla cucina tramite una porta a vetri, un bagno con doccia e un piccolo ripostiglio. La pavimentazione è in mattoni di ceramica nella cucina e nel bagno. Il resto della pavimentazione dell appartamento è in parquet. I bagni sono rivestiti con piastrelle di ceramica sia nel pavimento che fino ad una altezza orientativa di m. 1,50 delle pareti. Le finiture delle pareti di tutti gli altri ambienti presentano rivestimento con intonaco tinteggiato con idropittura. Le porte interne sono in legno, così anche gli infissi esterni tranne quello della cucina che è in alluminio e vetro. E presente l impianto elettrico per quanto lo stesso non risulti a norma. E presente altresì l impianto idrico con caldaia. Infine l impianto fognario è allacciato alla rete idrica comunale. 4.6 STATO DI CONSERVAZIONE Complessivamente l immobile è in un buono stato di conservazione. 4.7 CARATTERISTICHE E DESTINAZIONE DELLA ZONA L immobile è ubicato in una zona periferica della città di Palermo poco distante dalla parte alta della via Evangelista Giovanni Di Blasi. La via Cartagine risulta essere una strada urbana che ospita vari condomini destinati prevalentemente ad uso residenziale. In prossimità dell edificio, più specificatamente sulla via Roccazzo, è possibile trovare servizi pubblici e diverse tipologie di attività commerciali. L immobile ricade in zona territoriale omogenea B 4b, ovvero area che comprende le parti di territorio urbanizzate sulla base di piani di edilizia economica e popolare o sovvenzionata (all.5).

5 4 QUESITO PUNTO 3 lett. c) Rediga omissis indicando in ciascuna di tali relazioni: c) lo stato d possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. 4.8 STATO DI POSSESSO L immobile è di proprietà esclusiva del Sig. A e risulta essere abitato da terzi a titolo gratuito come dichiarato dal Sig. A nel verbale delle operazioni peritali. QUESITO PUNTO 3 lett. d) e e) Rediga omissis indicando in ciascuna di tali relazioni: d) l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. e) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque non resteranno opponibili all acquirente. 4.9 FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Dalla lettera prodotta dal Sig. A, a firma dell amministratore di condominio, (all. 5) risulta che le quote condominiali ordinarie e straordinarie sono regolarmente pagate. Dagli atti consultati presso il Comune di Palermo e dalla consultazione della Variante Generale al P.R.G., approvata con D. Dir. 558 e 124/DRU/02 dell Assessorato Territorio e Ambiente della Regione Siciliana, risulta che l immobile ricade nella zona territoriale omogenea B 4b ed è soggetto alle prescrizioni previste dall art. 10 delle P3a Norme Tecniche di Attuazione (all. 5) FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI Dalla documentazione in atti, è stata riscontrata l esistenza di: - ISCRIZIONI: 2

6 5 1) Ipoteca iscritta a Palermo in data 06/12/2000 ai nn /6585, dipendente da atto di mutuo del 30/11/2000; 2) Ipoteca iscritta a Palermo in data 08/05/2004 ai nn /5443, dipendente da decreto ingiuntivo del 20/04/2004; - TRASCRIZIONI: 2 1) Atto di pignoramento del 17/07/2007, trascritto a Palermo il 13/08/2007 ai numeri R.G e R.P ) Atto di pignoramento del 20/02/2008, trascritto a Palermo il 29/02/2008 ai numeri R.G e R.P Non risultano altri vincoli di qualsiasi altra natura. QUESITO PUNTO 2 - lett. b) Provveda, omissis: b) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; laddove l immobile sia abusivo e non sanabile, proceda alla valutazione dell area di sedime, calcolando i costi connessi all abbattimento dell opera abusiva. QUESITO PUNTO 3 - lett. a) (parziale) Rediga omissis indicando in ciascuna di tali relazioni: a) per ciascuno di essi occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA L immobile ricade in zona territoriale omogenea B 4b. Le caratteristiche di tali zone territoriali omogenee sono riportate nello stralcio del P.R.G. (all. 5). Considerato che è previsto un prossimo nuovo aggiornamento del P.R.G. e che lo stesso, per quanto riguarda il Comune di Palermo, è fruibile sul sito del Comune, non è stato richiesto il certificato di destinazione urbanistica. Le informazioni sulla destinazione urbanistica dell immobile sono state dedotte dalla suddetta documentazione con l ausilio dei tecnici comunali.

7 6 L immobile è stato costruito dall Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Palermo anteriormente all 1 settembre 1967, come si evince dal contratto di vendita del 28/02/1990 (all.5). Presso gli uffici dell I.A.C.P., mediante consultazione del registro degli immobili costruiti dallo stesso, è stato possibile risalire alla Licenza Edile n. 201 del 02/03/1963 reperita successivamente presso l ufficio Edilizia Privata. Il bene in esame rientra tra gli immobili dello I.A.C.P. che hanno ottenuto il certificato di abitabilità e agibilità tramite il provvedimento n. 8406/1 del 12/10/1987 (all. 5). In riferimento a quanto già indicato al 3.2, è stata riscontrata una leggera difformità tra la planimetria catastale e lo stato attuale dell immobile in riferimento al balcone/veranda della cucina. Dalle ricerche presso il Comune di Palermo non risultano essere mai state presentate domande e/o comunicazioni per la regolarizzazione della veranda. Per poterla regolarizzare, ai sensi dell art. 20 della L.R. n. 4/03, occorre presentare presso il Settore Edilizia Privata - Servizio Concessioni Autorizzazioni - una relazione a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri che le opere rispettino le norme di sicurezza e le norme urbanistiche, nonché quelle igienico-sanitarie vigenti, ed inoltre è necessario presentare un versamento a favore del comune dell importo di 25,00 per ogni metro quadro di superficie sottoposta a chiusura con struttura precaria. Per la veranda in questione (2,35 m 2 ) occorrerà un versamento di 58,75 oltre le spese per le competenze tecniche del professionista previste complessivamente in 800,00. QUESITO PUNTO 4 lett. b) e c) Provveda inoltre l esperto: b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima; c) Ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti separabile in natura ovvero comodamente divisibile o, ancora, se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa (es. per la presenza di comproprietari e/o familiari interessati all acquisto, ecc.).

8 CRITERI DI STIMA, FONTI DI RIFERIMENTO E VALORE UNITARIO LORDO Per la determinazione del più probabile valore di mercato si è ritenuto opportuno adottare il metodo sintetico comparativo basato sulla comparazione con immobili aventi caratteristiche similari a quello in oggetto e dei quali sono noti i prezzi di mercato. Sono stati presi a riferimento i valori forniti dalla banca dati dell Osservatorio mercato immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio (all. 5). L OMI sulla scorta di numerose indagini di mercato e con la collaborazione di operatori del settore quali, FIAIP, FIMAA, CNI e AICI, determina semestralmente il range dei valori di mercato riferiti ad immobili delle diverse tipologie abitative che rivestono carattere di ordinarietà (valori medi di mercato). Tali valori sono stati successivamente confrontati con i valori di mercato di immobili similari, a quello in oggetto, quotati da agenzie immobiliari di rilevanza nazionale nonché da agenzie immobiliari della zona. La formulazione del valore unitario lordo per metro quadrato di superficie ha tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Sono state considerate la vetustà e la struttura del fabbricato, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione e manutenzione, le caratteristiche e la destinazione della zona. In sintesi sono stati considerati tutti gli elementi che possano creare uno scostamento, in più o in meno, del valore del bene, oggetto della stima, rispetto ad immobili simili che rivestono carattere di ordinarietà. Sulla scorta di quanto già esposto e del sopraluogo effettuato, tenendo conto delle caratteristiche complessive dell immobile e della zona, considerato inoltre le valutazioni della banca dati dell Osservatorio mercato immobiliare, si ritiene equo applicare il valore unitario lordo di 1.900,00 /m 2.

9 SUPERFICIE La superficie commerciale dell abitazione, calcolata al lordo dei muri perimetrali e di quelli interni, e non tenendo conto delle superfici non regolarizzate di cui al 4.11, risulta così distinta: Appartamento: 110,84 m 2 A tale valore deve essere sommata la superficie dei balconi scoperti di 9,73 m 2, della veranda di 2,35 m 2 e della cantina di 11,29 m 2. Considerato che per il computo delle superfici commerciali delle pertinenze devono essere utilizzati i seguenti coefficienti di ponderazione: 25% per balconi scoperti; 35% per locali di sgombero e semicantinati; 60% per le verande; si ottiene che le pertinenze hanno una superficie commerciale pari a: 9,73 x 0, ,29 x 0,35 + 2,35 x 0,60 = 7,31 m 2. Pertanto la superficie commerciale complessiva è: 110,84 m 2 + 7,31 m 2 = 118,16 m QUOTE INDIVISE E DIVISIBILITÀ L immobile è stato pignorato per la sua interezza STIMA UNITÀ ABITATIVA Quota: 1/1 Valore unitario lordo: 1.900,00 /m 2 Superficie commerciale: 118,16 m 2 Valutazione dell immobile: 1.900,00 x 118,16 = ,00 A tale valore deve essere decurtata la somma dei costi necessari per il ripristino della regolarità urbanistica di cui al 4.11, pari a circa 858,75 comprensivi delle

10 9 competenze del professionista, pertanto il valore, già arrotondato, dell immobile viene stimato in: ,00 (duecentoventitrèmilacinquecento/00) QUESITO PUNTO 5 Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne ed un adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d uso, nonché la planimetria del bene. Si rimanda alla visione degli allegati (all. 2 e all. 4). La sottoscritta ritiene opportuno evidenziare che la documentazione fotografica degli spazi interni risulta poco rappresentativa in quanto l esecutato, in sede di sopralluogo, ha richiesto che non venissero fotografate le suppellettili personali. QUESITO PUNTO 6 Acquisisca il perito direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l espletamento dell incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all atto di provenienza. Si rimanda alla visione degli allegati (all. 2 e all. 5)