TRIBUNALE ORDINARIO TRIESTE ESECUZIONI CIVILI. Promossa da: Ud. 16/06/2017. ooo

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1 Geom. Diego COSLOVI Consulente Tecnico Giudiziale Via Piccardi 59 TRIESTE Tel/fax: PEC: TRIBUNALE ORDINARIO TRIESTE ESECUZIONI CIVILI Esecuzione Immobiliare: R.E. 255/2016 G.E. dott. R. Mastropietro Promossa da: Ud. 16/06/2017 UNICREDIT S.p.A. con l avv. G. Camber contro: RAVALICO Roberto ooo Lo scrivente geom. Diego Coslovi Trieste via Piccardi n 59, iscritto all Albo professionale dei geometri del Collegio di Trieste e nell Albo dei consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale Civile e Penale di Trieste, veniva nominato C.T.U. dal G.E., della procedura in epigrafe, con provvedimento dd. 24/02/2017, conferendogli l incarico che si allega sub. 1). Svolte le opportune indagini, ottenute copie dei documenti dagli Uffici competenti ed eseguiti gli accertamenti in natura, vengono esposti i risultati delle operazioni svolte ed eseguita la stima degli immobili stendendo la seguente: PREMESSA RELAZIONE PERITALE Dalle risultanze dell Ufficio Tavolare di Trieste l immobile oggetto di espropriazione è così identificato: A) Alloggio sito al quarto piano del civ. n. 7 di via Risorta (Trieste) P.T del C.C. di Trieste. 1) STATO TAVOLARE ooo DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI Pagina 1 di 10

2 P.T del C.C. di Trieste Corpo Tavolare 1 Ente indipendente condominiale costituito da alloggio sito al quarto piano della casa civ. n. 7 di via Risorta, costruita sulla p.c.n in P.T , marcato 12 in tratteggiato nel piano in atti sub. G.N. 5752/1986 con le congiunte 78/1000 p.i. del c.t. 1 in P.T di Trieste. (All. 2) Proprietà Press. 11 maggio 1995 G.N In base alla compravendita dd. 5 aprile 1995 (All. 3) s intavola il diritto di proprietà del c.t. 1 a nome di: Ravalico Roberto (nato a Trieste il 14/04/1953). Aggravi Press. 5 febbraio 2010 G.N PRINCIPALE In base al contratto di mutuo dd. 2 febbraio 2010 si intavola il diritto di ipoteca simultanea a favore della Unicredit Family Financias Bank S.p.A. con sede in Milano, per la complessiva somma di euro ,00 di cui euro ,00 di capitali, interessi, spese ed accessori come da titolo, a peso del c.t. 1 e sue pertinenze Accessoria: per le p.i. c.t. 1 P.T di Trieste Pende. G.N. 739/2017 (Presentato il 20/01/2017 ancora in istruttoria) Richiesta di annotazione del pignoramento immobiliare promosso dal Unicredit S.p.A. per euro ,87,36,04 oltre a interessi, spese ed altre occorrende come da titolo a peso del c.t. 1 e sue p.i. 2) STATO CATASTALE Catasto fabbricati Pagina 2 di 10

3 Il bene in espropriazione è intestato a nome di: Ravalico Roberto (nato a Trieste il 14/04/1953). Con i seguenti identificativi: (All. 4) Comune di Trieste, Sezione V, Foglio 22, Particella 4810, sub. 12, via Risorta n. 7, piano 4, Zona Censuaria 1^, Categoria A/3, Calasse 2^, Vani 4 Mq. 72, Rendita: euro 361,52. La rappresentazione grafica dell ente censito corrisponde all estensione dell immobile (All. 5). È necessario eseguire la variazione catastale della consistenza poiché il servizio igienico comprende anche il vano attiguo e parte dell originario vano wc è stato trasformato in ripostiglio cieco. 3) CONCORDANZA TAVOLARE CATASTALE Le iscrizioni riguardanti l immobile in espropriazione sono in concordanza tra i due uffici. 4) CENSO, LIVELLO, USO CIVICO Il bene non è gravato da vincoli di censo, livello o uso civico ne mai fu affrancato da tali pesi. 5) VALORE Catastale (art. 1 c. 497 D.L.vo 266/2005) e IMU Il valore catastale dell immobile ai fini dell imposta di registro è determinato come segue: Acquisto prima casa: Valore = R.C. 361,52 x 1,05 x 110 = euro ,57 Acquisto in genere: Valore = R.C. 361,52 x 1,05 x 120 = euro ,52 Base imponibile ai fini IMU: Pagina 3 di 10

4 Valore = R.C. 361,52 x 1,05 x 160 = euro ,36 6) DESCRIZIONE ANALITICA Il bene in espropriazione fa parte di un condominio edificato agli inizi nel 900 composto da due corpi di fabbrica fronteggianti. Lo stabile è costituito un unico ingresso, due vani scale (uno per edificio) senza ascensore. La casa si sviluppa su piano terra, cinque piani in elevazione, copertura a falde con due alloggi per piano e locale d affari al piano terra. L edificio presenta le caratteristiche costruttive dell epoca ossia: muratura perimetrale e muro di spina portanti realizzati in pietra, tamponature in laterizio, solai d interpiano e di copertura in legno. (Foto 1) Nel dettaglio l unità in espropriazione è composta dai seguenti vani: Atrio Disobbligo: ambiente dal quali si accede a tutti gli altri vani dell alloggio. Pareti e soffitto tinteggiati. Pavimento in laminato. Stato di manutenzione ordinario. (Foto 2) Ripostiglio: vano cieco realizzato dalla divisione dell originario servizio igienico in due parti. Stato di manutenzione ordinario. Servizio igienico: vano derivante dalla fusione di parte dell originario servizio con la stanza attigua. Serramenti esterni in alluminio preverniciato bianco. Pavimento in ceramica. Pareti rivestite in ceramica. Soffitto tinteggiato. Sono installati il vaso, il bidè, il lavandino e la doccia con box. Tutti i sanitari sono completi di rubinetteria. Stato di manutenzione ordinario.(foto 3 4) Cucina: Pareti rivestite in ceramica a mezza altezza restanti pareti e soffitto tinteggiati. Pavimento in laminato. Stato di manutenzione discreto. (Foto 5) Camera: vano con affaccio sulla pubblica via, finestre ed oscuri in alluminio preverniciato. Pareti e soffitto tinteggiati. Pavimento in laminato. Stato di Pagina 4 di 10

5 manutenzione discreto. (Foto 6 7) Stanza: vano attiguo al precedente con affaccio sulla pubblica via, finestra ed oscuri in alluminio preverniciato. Pareti e soffitto tinteggiati. Pavimento in laminato. Stato di manutenzione discreto. (Foto 8) Serramenti interni in legno. L impianto elettrico è fornito dei dispositivi minimi di sicurezza (Foto 9). Riscaldamento con stufa a gas metano. Il condominio è collegato alle utenze di acqua, energia elettrica, gas metano, telefono ed è allacciato alla rete fognaria pubblica. 7) GODIMENTO DEI BENI L immobile è nella disponibilità dell esecutato. 8) SITUAZIONE URBANISTICA 8.1) Licenza di costruzione e certificato di agibilità/abitabilità. Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Trieste risulta che l edificio è stato costruito in forza della decreto del magistrato civico prot. n. IV 1330/1 10 dd. 27 giugno 1911 alla quale è seguito il permesso ad abitare prot. n. 1330/9 10 dd 23/8/ ) Vincoli legge 1089/1939 d.leg. 42/2004. Il bene non rientra tra gli immobili compresi negli elenchi di cui alla legge 1089/1939 così come modificata dal dec. leg. 42/ ) Condono edilizio Presso gli uffici comunali non sono state presentate richieste di condono edilizio. 8.4) Provvedimenti sanzionatori Dalle informazioni assunte non risultano in essere provvedimenti sanzionatori Pagina 5 di 10

6 emessi dal Comune ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n ) CONFORMITA EDILIZIA Dal raffronto dello stato in natura con i documenti in atti l unità immobiliare non presenta illeciti urbanistici. Le modifiche interne eseguite per migliorare il servizio igienico potrebbero essere compresi negli interventi di edilizia libera. 10) GESTIONE CONDOMINIALE L immobile fa parte di un condominio rappresentato dall Amministrazione Stabili Vono con sede in Trieste. 10.1) Spese fisse di gestione/manutenzione Dall ultimo bilancio condominiale risulta che all alloggio in espropriazione spettano mediamente euro 617,00 quale quota spese di manutenzione/gestione annuale (salvo conguagli). 10.2) Spese straordinarie deliberate non ancora esigibili Nessuna 10.3) Spese condominiali scadute e trasferibili. Nessuna 11) DIVISIBILITA Il bene non necessita di essere diviso. 12) LAVORI DI RIPRISTINO Non sono da eseguire lavori edili per il ripristino della funzionalità dei beni. 13) ATTESTAZIONE QUALIFICAZIONE ENERGETICA Dec. L.vo 192/2005 e Dec. L.vo 311/2006 L immobile è privo dell attestazione di prestazione energetica. Si valuta prudenzialmente il costo delle spese professionali per la produzione del Pagina 6 di 10

7 documento in euro 300,00 di imponibile. 14) PARAMETRI D ESTIMO Il bene è ubicato in zona semi centrale, molto trafficata, fornita di opere d urbanizzazione ed è servito da mezzi pubblici di trasporto. Confrontati i valori corrisposti per immobili simili nell ultimo triennio nella zona omogenea di riferimento, viste le rifiniture, lo stato di manutenzione del bene, l ubicazione e, non ultimo, quanto evidenziato ai capi che precedono, si determina il valore unitario di euro/mq. 950,00 quale risultato analitico dei prezzi medi accertati e dall applicazione di un deprezzamento del 10% riflettente lo stato dell alloggio rispetto la condizione di normalità presa a riferimento 14.1) Superficie commerciale La superficie commerciale dell immobile è data dalla somma delle superfici desunte dal piano di situazione alle quali sono applicati i coefficienti correttivi del mercato locale tenendo conto delle servitù passive esistenti sulla terrazza: Alloggio: mq. 68,05 x 1,00 mq 68,05 Superficie commerciale: mq. 68,05 15) DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE 15.1) Valutazione commerciale Si stima il bene in espropriazione in euro ,50 derivante dal prodotto delle superfici ragguagliate per il valore unitario commerciale. 15.2) Spese e decurtazioni. Al valore commerciale del bene sono da detrarre le seguenti spese già elencate ai capi che precedono: a) attestazione prestazione energetica Euro 300,00 Pagina 7 di 10

8 b) Spese variazione catastale Euro 450,00 Per un totale di Euro 750, ) Prezzo base d asta. Tenuto conto dell analisi d estimo dei capi che precedono, si conteggia: A) valore dell immobile (punto 15.1) euro ,50 B) spese e decurtazioni (punto 15.2) euro 750,00 Differenza euro ,90 Sulla base di quanto accertato e delle considerazioni sopra esposte lo scrivente attribuisce al bene in espropriazione, costituito in un unico lotto, il valore commerciale di base d asta quantificandolo come segue: P.T del C.C. di Trieste Corpo Tavolare 1 Ente indipendente condominiale costituito da alloggio sito al quarto piano della casa civ. n. 7 di via Risorta, costruita sulla p.c.n in P.T , marcato 12 in tratteggiato nel piano in atti sub. G.N. 5752/1986 con le congiunte 78/1000 p.i. del c.t. 1 in P.T di Trieste. Valore arrotondato: Euro ,00 (euro sessantaquattromila/00) ooo Il consulente ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 10 pagine dattiloscritte compreso un prospetto riepilogativo, cinque allegati e nove foto di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento. Trieste, 30 maggio 2017 Il C.T.U. geom. Diego Coslovi Pagina 8 di 10

9 N. 1 Prospetti riepilogativo All. 1 Copia incarico All. 2 Stralcio del piano tavolare in atti sub G.N. 5752/1986 All. 3 All. 4 All. 5 Compravendita G.N.4352/1995 Visura catastale Planimetria catastale N. 9 Foto Pagina 9 di 10

10 PROSPETTO RIEPILOGATIVO LOTTO UNICO P.T del C.C. di Trieste Corpo Tavolare 1 Ente indipendente condominiale costituito da alloggio sito al quarto piano della casa civ. n. 7 di via Risorta, costruita sulla p.c.n in P.T , marcato 12 in tratteggiato nel piano in atti sub. G.N. 5752/1986 con le congiunte 78/1000 p.i. del c.t. 1 in P.T di Trieste. censito al catasto con i seguenti identificativi: Comune di Trieste, Sezione V, Foglio 22, Particella 4810, sub. 12, via Risorta n. 7, piano 4, Zona Censuaria 1^, Categoria A/3, Calasse 2^, Vani 4 Mq. 72, Rendita: euro 361,52. Valore del Lotto: Euro ,00 Pagina 10 di 10