Espropriazioni immobiliari N. 801/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 801/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Luca Fuzio CUSTODE: dott.ssa Maria Ester Palermo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 27/02/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: arch. Marco Gandini CF:GNDMRC75L07F704B con studio in MONZA (MB) via Mosè Bianchi 17 telefono: 039367303 fax: 0392320500 email: marco@architettogandini.it PEC: marco.gandini@archiworldpec.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 801/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LISSONE via Filippo Carlo Meda 1, della superficie commerciale di 99,30 mq per la quota di 1000/1000 di piena propietà intestata a: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) appartamento in contesto condominiale composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere, doppi servizi oltre a cantina e box L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 3,00.Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 102 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 468,68 Euro, indirizzo catastale: Carlo Cattaneo, piano: primo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ragione di terzi, vano scala comune, ascensore comune, ragione di terzi, cortile comune L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1973. A.1 cantina, composto da cantina di mq. 7,44, sviluppa una superficie commerciale di 3,72 Mq. Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 102 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Cattaneo, piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: cortile comune, corridoio comune, ragione di terzi A.2 box singolo, composto da box singolo di mq. 16,56, sviluppa una superficie commerciale di 8,28 Mq. Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 123 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 16 mq, rendita 52,06 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ragione di terzi, porticato comune, cantina di terzi, cortile comune 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 99,30 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 12,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 152.213,70 Pagina 2 di 11
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 114.000,00 Data della valutazione: 27/02/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 03/08/2007 a Milano 2 ai nn. 128795/35428, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: ipoteca giudiziale, iscritta il 24/02/2015 a Milano 2 ai nn. 15806/2385, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 22/07/2016 a Milano 2 ai nn. 86375/54932, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 4.747,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 30.896,85 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 11
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 26/07/2007), con atto stipulato il 26/07/2007 a firma di notaio Sandro Sedita ai nn. 58546/4712 di repertorio, trascritto il 03/08/2007 a Milano 2 ai nn. 128794/68003, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di donazione ( fino al 05/06/2000), con atto stipulato il 11/04/1979 a firma di notaio Alessandro Canali ai nn. 55173/24677 di repertorio, trascritto il 28/04/1979 a Milano 2 ai nn. 25075/20726, in forza di atto di donazione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 05/06/2000 fino al 26/07/2007), con atto stipulato il 05/06/2000 a firma di notaio Cimmino Antonio ai nn. 23942 di repertorio, trascritto il 09/06/2000 a Milano 2 ai nn. 54892/37395, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 152, intestata a *** DATO OSCURATO ***, rilasciata il 08/10/1973. La presente concessione veniva annullata con provvedimento in data 22/10/1975 prot. gen. n. 12703 Concessione edilizia in sanatoria N. 82, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di sanatoria per difformità da licienza edilizia, presentata il 28/03/1986, rilasciata il 28/01/1988, agibilità del 07/07/1976 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: i tavolati interni non corrispondono con il progetto depositato in Comune Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica edilizia in sanatoria:.3.000,00 Pagina 4 di 11
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: lo stato dei luoghi non corrisponde con la scheda catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento scheda catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: rifacimento scheda catastale:.600,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN LISSONE VIA FILIPPO CARLO MEDA 1 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LISSONE via Filippo Carlo Meda 1, della superficie commerciale di 99,30 mq per la quota di 1000/1000 di piena propietà intestata a: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) appartamento in contesto condominiale composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere, doppi servizi oltre a cantina e box L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di Pagina 5 di 11
3,00.Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 102 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 468,68 Euro, indirizzo catastale: Carlo Cattaneo, piano: primo, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ragione di terzi, vano scala comune, ascensore comune, ragione di terzi, cortile comune L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1973. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI centro commerciale ospedale eccellente eccellente Pagina 6 di 11
supermercato farmacie eccellente ottimo COLLEGAMENTI aeroporto distante 23 ferrovia distante 2 superstrada distante 3 buono buono ottimo DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione interna: realizzata in pavimento in marmo, piastrelle in ceramica (cucina e bagni) plafoni: realizzati in stabilitura portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in porta blindata protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento rivestimento interno: posto in cucina, bagni realizzato in piastrelle in ceramica Degli Impianti: citofonico: audio elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori in ghisa antenna collettiva: rettilinea Delle Strutture: copertura: a falde costruita in cemento armato fondazioni: travi continue rovesce costruite in cemento armato strutture verticali: costruite in cemento armato solai: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera al di sotto della media al di sotto della media Pagina 7 di 11
CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale ingresso 6,16 x 115 % = 7,08 soggiorno 19,88 x 115 % = 22,86 cucina 9,72 x 115 % = 11,18 camera 1 17,31 x 115 % = 19,91 camera 2 13,86 x 115 % = 15,94 bagno 1 5,58 x 115 % = 6,42 bagno 2 5,26 x 115 % = 6,05 disimpegno 4,20 x 115 % = 4,83 balcone 1,70 x 50 % = 0,85 terrazzo 8,36 x 50 % = 4,18 Pagina 8 di 11
Totale: 92,03 99,30 ACCESSORI: cantina, composto da cantina di mq. 7,44, sviluppa una superficie commerciale di 3,72 Mq. Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 102 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Cattaneo, piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: cortile comune, corridoio comune, ragione di terzi box singolo, composto da box singolo di mq. 16,56, sviluppa una superficie commerciale di 8,28 Mq. Identificazione catastale: foglio 24 particella 77 sub. 123 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 5, consistenza 16 mq, rendita 52,06 Euro, indirizzo catastale: via Carlo Cattaneo, piano: seminterrato, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: ragione di terzi, porticato comune, cantina di terzi, cortile comune Pagina 9 di 11
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 147.000,00 pari a 1.470,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 105 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 165.000,00 pari a 1.571,43 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 110 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 140.000,00 pari a 1.272,73 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 99,30 x 1.400,00 = 139.013,70 Valore superficie accessori: 12,00 x 1.400,00 = 16.800,00 155.813,70 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 155.813,70 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 155.813,70 Pagina 10 di 11
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Esame degli elementi caratterizzanti l'immobile, generale stato manutentivo, ubicazione agli effetti territoriali d'appartenenza, sistema viario della zona; valori medi praticati per unità immobiliari consimibili ubicati nelle vicinanze mediati con prezzi desumibili dal listino della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio. La superficie commerciale dell'appartamento è stata calcolata aumentando del 15% quella calpestabile. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio tecnico di Lissone, agenzie: Lissone, osservatori del mercato immobiliare banca dati Agenzia del Territorio VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 99,30 12,00 155.813,70 155.813,70 155.813,70 155.813,70 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 3.600,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 152.213,70 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 38.053,42 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 160,28 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 114.000,00 data 27/02/2018 il tecnico incaricato arch. Marco Gandini Pagina 11 di 11