PERIZIA ESTIMATIVA NUOVA PALAZZINA RESIDENZIALE VILLA ROSENSTEIN - P.ED. 4220 C.C.MAIA Trento, Settembre 2015 Curatore Dott. Stefano Lauro Tecnico Geom. Mauro Tamanini Progetta di Broilo Tamanini e Associati sede legale e operativa Via Catoni 114 Mattarello 38123 Trento t 0461 946060 f 0461 771787 seconda sede operativa Via Armentera 6/1 38051 Borgo Valsugana t 0461 773347 f 0461 771787 www.studioprogetta.it e info@studioprogetta.it p Iva 02176500227
1 PREMESSA Su incarico del dott. Stefano Lauro, curatore del fallimento n. 70/2014 registrato presso il Tribunale di Trento, il sottoscritto geom. Mauro Tamanini accetta di procedere alla stima, attenendosi al Codice delle Valutazioni Immobiliari, riguardante i beni immobili contraddistinti dai seguenti estremi catastali: p.ed. 4220 in C.C. Maia 2 Si tratta di una operazione immobiliare che non è stata portata a termine a seguito del fallimento della società committente. Il progetto prevede la demolizione e ricostruzione di un edificio in prossimità del centro storico di Merano, in provincia di Bolzano. La presente perizia si propone quindi di stabilire il più probabile valore attuale dell immobile in relazione alla potenzialità edilizia prevista dal progetto edilizio concessionato ed i relativi costi per il completamento.
2 SCHEDA IMMOBILE PROPRIETA Domonet S.R.L. INDIRIZZO Merano (BZ) - Via Virgilio n.10 TIPOLOGIA 1 corpo di fabbrica 3 livelli fuori terra 1 livello interrato 3700 mc - Volume fuori terra v.p.p. 11 alloggi residenziali 15 garage 11 cantine CATASTO C.C. Maia P.ed. 4220 Situazione aggiornata TAVOLARE C.C. Maia P.T. 5777 Evidenza servitù su estratto Tavolare allegato Piano di Casa aggiornato URBANISTICA Iter autorizzativo risulta regolare; tuttavia la concessione edilizia risulta CONCESSIONI scaduta. AGIBILITA n.317/2005 - n.120/2007 - n.172/2008 - n.203/2009 n.380/2009 (variante in sanatoria) Non risulta sia stata presentata alcuna richiesta di PERMESSO D USO La costruzione dell edificio è vincolata al convenzionamento di cui all art. 79 della LP 13/97 in materia di edilizia abitativa. STATO OPERA Nuova costruzione 2006 inizio lavori 88% stato di completamento Si devono completare le finiture degli interni (porte, rivestimenti, impianto elettrico 3
3 DESCRIZIONE ANALITICA Esternamente l edificio risulta ormai completato cosi come in tutte le parti funzionali ad uso comune. Solamente gli interni delle unità residenziali rimango da completarsi nelle finiture, la cui scelta viene solitamente riservata all acquirente finale (rivestimenti, sanitari, infissi interni, apparecchiatura elettrica...). La tipologia architettonica esprime un gradevole carattere moderno, così come l elevato standard costruttivo adottato ben si inserisce nella pregiata area residenziale circostante. Le planimetrie allegate evidenziano la razionalità della progettazione in cui le unità a pian terreno possono godere di un piccolo giardino privato mentre le altre sono generalmente dotate di ampi terrazzi. Lo stato di conservazione appare ancora buono anche se gli anni di abbandono e di inutilizzo penalizzano lievemente l aspetto. Tutti i livelli sono collegati da un ascensore e un vano scala aperto sul prospetto dell ingresso. L impianto di riscaldamento è centralizzato e integrato con pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria. Il pavimento delle unità abitative è di tipo radiante. La viabilità per accedervi risulta sufficiente sia per il traffico pedonale che per quello veicolare. 4
4 SUPERFICIE COMMERCIALE: piano pm 1 superficie dest proprietà S commerciale t appartamento 75,87 1,000 1,000 75,87 t terrazzo 16,36 0,400 1,000 6,54 t giardino 31,91 0,150 1,000 4,79 t griglia 3,81 0,100 1,000 0,38 t balcone 0,00 1,000 1,000 0,00 t vano scala 37,00 1,000 0,330 12,21 int cantina 4,10 0,400 1,000 1,64 101,43 5 piano pm 2 superficie dest proprietà S commerciale t appartamento 112,57 1,000 1,000 112,57 t terrazzo 38,24 0,400 1,000 15,30 t giardino 89,54 0,150 1,000 13,43 t griglia 12,53 0,100 1,000 1,25 balcone 0,00 1,000 1,000 0,00 vano scala 37,00 1,000 0,330 12,21 int cantina 4,06 0,400 1,000 1,62 156,38 piano pm 3 superficie dest proprietà S commerciale t appartamento 130,41 1,000 1,000 130,41 t terrazzo 36,62 0,400 1,000 14,65 t giardino 49,43 0,150 1,000 7,41 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 balcone 0,00 0,350 1,000 0,00 vano scala 37,00 1,000 0,330 12,21 int cantina 4,10 0,400 1,000 1,64 166,32 piano pm 4 superficie dest proprietà S commerciale 1 appartamento 71,10 1,000 1,000 71,10 1 terrazzo 12,60 0,400 1,000 5,04 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 balcone 0,00 0,350 1,000 0,00 vano scala 35,00 1,000 0,330 11,55 atrio 5,00 1,000 0,500 2,50 int cantina 4,14 0,400 1,000 1,66 91,85 piano pm 5 superficie dest proprietà S commerciale 1 appartamento 64,64 1,000 1,000 64,64 terrazzo 0,00 0,400 1,000 0,00
giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 1 balcone 21,13 0,350 1,000 7,40 vano scala 35,00 1,000 0,250 8,75 atrio 5,00 1,000 0,500 2,50 int cantina 4,11 0,400 1,000 1,64 84,93 piano pm 6 superficie dest proprietà S commerciale 1 appartamento 54,54 1,000 1,000 54,54 terrazzo 0,00 0,400 1,000 0,00 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 1 balcone 8,26 0,350 1,000 2,89 vano scala 35,00 1,000 0,250 8,75 int cantina 4,14 0,400 1,000 1,66 67,84 6 piano pm 7 superficie dest proprietà S commerciale 1 appartamento 130,04 1,000 1,000 130,04 terrazzo 0,00 0,400 1,000 0,00 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 1 balcone 32,49 0,350 1,000 11,37 vano scala 35,00 1,000 0,250 8,75 int cantina 7,60 0,400 1,000 3,04 153,20 piano pm 8 superficie dest proprietà S commerciale 2 appartamento 76,54 1,000 1,000 76,54 2 terrazzo 12,55 0,400 1,000 5,02 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 balcone 0,00 0,350 1,000 0,00 vano scala 35,00 1,000 0,330 11,55 int cantina 4,09 0,400 1,000 1,64 94,75 piano pm 9 superficie dest proprietà S commerciale 2 appartamento 117,81 1,000 1,000 117,81 terrazzo 0,00 0,400 1,000 0,00 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 2 balcone 28,41 0,350 1,000 9,94 vano scala 35,00 1,000 0,330 11,55 int cantina 4,17 0,400 1,000 1,67 185,39 140,97 piano pm 10 superficie dest proprietà S commerciale
2 appartamento 132,52 1,000 1,000 132,52 terrazzo 0,00 0,400 1,000 0,00 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 2 balcone 31,63 0,350 1,000 11,07 vano scala 35,00 1,000 0,330 11,55 int cantina 7,12 0,400 1,000 2,85 157,99 piano pm 11 superficie dest proprietà S commerciale 3 appartamento 176,77 1,000 1,000 176,77 3 terrazzo 124,60 0,400 1,000 49,84 giardino 0,00 0,150 1,000 0,00 griglia 0,00 0,100 1,000 0,00 3 balcone 57,37 0,350 1,000 20,08 vano scala 20,00 1,000 1,000 20,00 int cantina 8,33 0,400 1,000 3,33 270,02 7 PARZIALE UNITA' RESIDENZIALI 1485,68 pm piano interrato superficie 12 box auto 15,80 13 box auto 16,29 14 box auto 16,33 15 box auto 16,28 16 box auto 16,31 17 box auto 16,14 18 box auto 15,96 19 box auto 16,13 20 box auto 27,59 21 box auto 15,85 22 box auto 16,30 23 box auto 18,31 24 box auto 23,19 25 box auto 20,54 26 box auto 19,91 In calce sono allegati gli schemi di calcolo della superficie commerciale.
5 OPERE DI COMPLETAMENTO Categoria opera incidenza avanzamento realizzato Fondazioni 5,0 100% 5 Travi e pilastri 9,0 100% 9 Tamponamenti 6,0 100% 6 Solai 11,0 100% 11 Intonaci esterni 2,0 100% 2 Intonaci interni 5,0 100% 5 Pavimenti-sottofondi 12,0 100% 12 Rivestimenti 5,0 0% 0 Tramezzi interni 4,0 100% 4 Infissi esterni 6,0 100% 6 Infissi interni 4,0 5% 0,2 Impianto elettrico 4,0 60% 2,4 Impianto idro-sanitario 6,0 60% 3,6 Impianto di riscaldamento 9,0 100% 9 Copertura e coibentazione 8,0 100% 8 Fabbro e lattoniere 2,0 100% 2 Tinteggiature e verniciature 2,0 60% 1,2 Stato completamento opera % 86,4 8
6 VALORE IMMOBILE La determinazione del valore dell immobile avverrà per stima differenziale del Valore di mercato allo stato finale e i costi di completamento. Le fonti di informazione a cui si è potuto attingere nella ricerca dei valori di mercato unitari sono l Osservatorio del Mercato Immobiliare, consultazione con operatori immobiliari locali. fonte Agenzia Territorio - 2^2014 F.I.M.A.A. - 2015 CASA 24 prezzi unitari prezzi medi prezzo medio 2.800,00 3.800,00 3300 n.r. 3300 n.r. n.r. n.r. 9 quantità unitario ricavi spese Sup. residenziale commerciale 1485 3.000 4.455.000 Garages 11 25.000 275.000 Garages + cantina 4 30.000 120.000 0 S residenziale mq 1485 Costo di costruzione unitario /mq 1600 Stato avanzamento cantiere 86% Costo opere di completamento 323.136 Sistemazione esterni 30.000 Spese tecniche 12% 42.376 oneri di urbanizzazione/interessi 60.000 Sommano 4.850.000 455.512 Sommano Ricavi - Costi 4.394.488
L assegnazione del più probabile valore del bene avverrà quindi sulla base dell importo ottenuto nello schema precedente, deprezzato nella percentuale pari al 30% in considerazione dei seguenti fattori: persistente contrazione del mercato immobiliare tipologia di assegnazione equiparabile ad un pronto realizzo. vendita vincolata al convenzionamento di cui all art. 79 della LP 13/97 in materia di edilizia abitativa. 10 Si definisce in tal modo che il più probabile valore corrente della p.ed. 4220 C.C. Maia, considerata libera da ogni diritto reale di garanzia, possa essere individuato equamente in Euro 3.000.000,00 (tremilioni//00). Il sottoscritto dichiara di avere valutato i beni con coscienza e di avere redatto la perizia di stima riferendosi ai prezzi di mercato in essere alla data della presente. Trento, Settembre 2015 il perito geom. Mauro Tamanini
7 ALLEGATI - Corografia - Planimetrie - Estratto tavolare - Estratti catastali - Documentazione fotografica 11 COROGRAFIA:
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PLANIMETRIE: Piano interrato 13 Piano terra
Piano primo 14 Piano secondo
Piano terzo 15
ESTRATTO TAVOLARE: 16
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19
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21
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ESTRATTI CATASTALI: 23
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 24 PARTICOLARE VANO SCALA ESTERNO AUTORIMESSA
PARTICOLARI CENTRALE TERMICA 25