INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1
PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2
PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 27 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Orta Nova presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante contratto di cessione in alienazione di suolo comunale ad uso edificatorio, con Atto Pubblico del 13 Luglio 1953 n. 412 di repertorio, ricevuto dal Segretario Capo del Comune di Orta Nova, reso esecutivo con visto prefettizio del 23 Luglio 1953 n. 26144 e registrato a Cerignola il 7 Agosto 1953 al n. 203 Vol. 157, il Comune di Orta Nova cedeva al CAP di Foggia suolo di mq. 1.553,00 per costruire magazzini e altre costruzioni inerenti. In seguito il CAP di Foggia realizzò gli immobili oggi presenti in data antecedente il 1967, come esso dichiara. Con atto di compravendita rogato dal Dott. Filippo Rizzo Corallo Notaio in Manfredonia ed ivi registrato il 3 Gennaio 2000 al n. 6 Mod. IV reg. 26503 racc. 16656, il CAP di Foggia cedeva al Sig. Pasquariello striscia di terreno di m. 0,7 x 8,07 pari a circa mq. 6, al fine di accorparla al terreno di sua proprietà per realizzare un box auto a condizione che la futura costruzione non superi l'altezza di m 3,40. Tale limite si rende necessario per lasciare libere e sgombre da ostacoli le tre finestre lucifere aperte sul muro del fabbricato del CAP di Foggia. 3
2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in Viale Ferrovia al n. 38, totalmente integrato all'interno del tessuto urbano. In virtù della posizione, l'area del complesso ben si presta allo sviluppo di attività commerciali di vario genere, ma anche di futuri sviluppi residenziali. La zona è in prossimità del Palazzo di Città, delle scuole, dell ufficio postale, e di uffici di pubblica utilità. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture Il complesso di rappresentanza è costituito da una palazzina realizzata su due piani fuori terra, da un magazzino limitrofo alla palazzina, da un piccolo fabbricato di un piano fuori terra per gli uffici, da un deposito carburanti e da un locale antincendio. Il piazzale di circa mq. 638,64 è completamente recintato da un muro con sovrastanti paletti in ferro e rete metallica, con doppio ingresso su Viale Ferrovia; il piazzale all interno è in gran parte pavimentato con un tappetino in conglomerato bituminoso. La palazzina è realizzata con una muratura in tufo con solaio divisionale e di copertura in latero cemento; il piano terra è costituito da 3 vani, un bagno di servizio, più il vano scala per accedere al piano superiore della superficie di mq. 96,00. Presenta due ingressi uno dal piazzale interno, sul fronte strada di Viale Ferrovia, l'altro alle spalle su Via Molise. Al primo piano è presente un ufficio e l'alloggio, formato da due vani utili più cucina, bagno, corridoio, per una superficie lorda di circa mq. 96,00. Il magazzino limitrofo alla palazzina è realizzato in muratura con solaio di copertura a botte in latero cemento di circa mq. 667,00 lordi. All'interno è stato ricavato un locale destinato al deposito dei fitofarmaci. Sulla destra dell'ingresso principale del complesso da Viale Ferrovia, è presente un fabbricato di un piano fuori terra realizzato in muratura di tufo e solaio di copertura piana in latero cemento, formato da due vani adibiti ad uffici della dimensione lorda di circa mq. 46,00. Il deposito carburanti realizzato nel 1965 è realizzato in tufo, ed occupa una superficie di circa mq. 25,84 lordi; esso è costituito da: due serbatoi di capacità di mc. 30 e uno di mc. 22 di gasolio agricolo, due serbatoi di benzina agricola di mc. 12 e 20. All'interno del piazzale è stato realizzato in blocchi di cemento il locale per la pompa antincendio di dimensione mq. 11,52 lordi. Il complesso necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria nonchè del rifacimento dei tetti, date le infiltrazioni d'acqua presenti, come evidenziato dalla documentazione fotografica allegata. 4
2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 23, Particella 1413, sub 2, zona cens. 1, cat. A/3, classe 1, consistenza vani 4,5; - Foglio 23, Particella 1413, sub 5, zona cens. 1, cat. D/1; Si evidenzia che è necessario aggiornare il civico dell'indirizzo del complesso di rappresentanza in quanto è il 38 e non 88 come riportato nelle visure catastali. Inoltre è necessario effettuare un nuovo accatastamento perché è presente una significativa discordanza tra gli atti notarili di provenienza, che riportano una superficie di mq 1.553,00, e la visura catastale del terreno che attribuisce una superficie di mq 1.720,00. Dai rilievi riscontrati sul posto la probabile superficie del complesso di rappresentanza è pari a circa mq. 1.581,00. In questa occasione sarà necessario anche aggiornare lo stralcio di mappa inserendo anche la particella ceduta al Sig. Pasquariello, che risulta ancora nella proprietà consortile. 3.2 Dati Urbanistici Il complesso di rappresentanza ricade interamente in zona B1-zona edificata e di completamento del vigente PRG, avente le seguenti le prescrizioni : - i.f.f. 5 mc./mq.; - Altezza max consentita m. 14,50; - Distanza dalla strada: nel rispetto degli allineamenti esistenti; - Distanza dai confini H x 0,5, minimo m 5,00, nulla in caso di costruzione in aderenza; 5
PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Viale Ferrovia, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Utilizzando il metodo sintetico comparativo, dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per locali commerciali nel Comune di Orta Nova in zona semicentrale, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 1.000,00 euro/mq - 1.500,00 euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione del complesso di rappresentanza, dello stato di conservazione dei locali visionati e dell area di pertinenza, il più probabile valore di mercato è pari al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia decurtata del 30% : 700,00 euro/mq Si otterrebbe con il metodo sintetico comparativo un valore del complesso di rappresentanza, nello stato in cui si trova, di : sup. totale lorda circa mq 942,36 x euro/mq. 700,00 = euro 659.652,00 Ai fini di una stima vantaggiosa per il CAP di Foggia, è necessario prendere in considerazione la possibilità di trasformare l area dove insiste il complesso piuttosto che valutare lo stesso come locali ad uso commerciale. 6
Il terreno su cui insistono i fabbricati è pregevole per una nuova razionale costruzione che soddisfi le moderne esigenze della vita sociale, e si presta ad essere trasformato in terreno edificatorio a mezzo della demolizione degli stessi. Gli immobili, un tempo edificati in zona periferica, a seguito dello sviluppo urbanistico verificatosi successivamente, oggi sono parte integrante del tessuto urbano. Quindi per determinare il più probabile valore di mercato del bene, non si procederà con il metodo sintetico comparativo, ma si prenderà in considerazione il più probabile valore di trasformazione del bene ( V t ). A seguito della trasformazione, il bene acquista un maggior valore economico sul mercato, ottenuto ricavando il valore netto della differenza tra il valore di mercato dell immobile trasformato ( V p ) e il costo sostenuto per la trasformazione ( C n ) : V t = V p - C n Trattandosi di un area edificabile come si evince dal certificato di destinazione urbanistica, nella determinazione del valore di trasformazione verrà preso in considerazione il procedimento analitico. Esso si fonda sul presupposto che l area edificabile sia un fattore di produzione a mezzo del quale con l investimento di un capitale, equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio finito, cioè il fabbricato. Pertanto indicando con V a il valore dell area edificabile oggetto della trasformazione, con K il costo di trasformazione e con V m il valore del fabbricato, si avrà : V a = V m - K Il costo di trasformazione è così composto: K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n C = costo tecnico di costruzione dell edificio e delle opere di urbanizzazione. P = profitto dell imprenditore espresso in percentuale. r = saggio di rendimento dei capitali industriali n = è il tempo, espresso in anni, che intercorre tra la stima e l inizio di redditività del fabbricato 7
7 VALORE DI MERCATO Nella determinazione del valore del terreno di proprietà del CAP di Foggia sito in Orta Nova, trattandosi di terreno edificabile, si è proceduto partendo dalla destinazione urbanistica. Dal certificato di destinazione urbanistica allegato, il terreno oggetto di stima rientra in parte in zona B1 del PRG. Si considera la superficie complessiva di mq. 1.581,00 L area in questione ha indice edificatorio di 5 mc./mq., con dei vincoli che determinano, come da certificato di destinazione urbanistica allegato, un volume realizzabile di: Volume realizzabile = mc. 7.905,00 Dalle indagini di mercato svolte, il valore medio di vendita al mc. di opere realizzate per scopi residenziali e commerciali, è di 400,00. Pertanto l edificio da realizzare avrà un valore commerciale di: mc. 7.905,00 x euro/mc. 400,00 = euro 3.162.000,00 Costo tecnico di realizzazione dell edificio Considerando il prezzo di vendita stabilito e la tipologia edilizia scelta, di natura economica, il costo di realizzazione sarà di euro 200,00 al mc., quindi avremo: mc. 7.905,00 x euro/mc 200,00 = euro 1.581.000,00 costo di demolizione e smaltimento La demolizione totale, comprende l utilizzo dei mezzi meccanici, martelli demolitori, ecc., in qualsiasi condizione, altezza o profondità, compreso l onere per il calo e l innalzamento dei materiali di risulta con successivo carico su di automezzo, tagli anche a fiamma ossidrica dei ferri cernita dei materiali, accatastamenti, stuoia e lamiera per ripari, segnalazione diurna e notturna, recinzioni ecc. e quant altro occorre per dare il lavoro finito in opera e perfetta regola d arte. 8
Valutato per la cubatura effettiva delle parti demolite euro 150,00 mc. per conglomerati cementizi. euro 65,00 mc. per murature di tufo. (Listino prezzi Regione Puglia anno 2008, art. 13 L. Regionale 13 del 11/05/2001) - Palazzina rappresentanza realizzata in tufo, produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 185,60 di tufo, circa mc. 76,80 di conglomerati cementizi; - Magazzino produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 418,43 di tufo, circa mc. 472,29 di conglomerati cementizi; - Fabbricato locali uffici produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 48,00 di tufo, circa mc. 17,60 di conglomerati cementizi; - Deposito carburanti in tufo, produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 38,00 di tufo e circa mc. 13,30 di conglomerati cementizi; - Locale pompa antincendio produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 10,00 di conglomerati cementizi; Per un totale di mc. 690,03 di tufo e mc. 589,99 di conglomerati cementizi, con arrotondamenti, otteniamo: mc 690,00 x euro/mc. 65,00 = euro 44.850,00 mc 590,00 x euro/mc. 150,00 = euro 88.500,00 I costi per il corretto smaltimento dei materiali di risulta in discarica autorizzata sono di circa 30 euro/tonn. Considerando la disomogeneità dei materiali di risulta edilizi, possiamo approssimare un mc di materiale a una tonnellata. Si ottiene: tonn. 1.280,00 x euro/tonn. 30,00 = euro 38.400,00 Il costo necessario a demolire i fabbricati che insistono sul suolo è : costo totale: euro ( 44.850,00 + 88.500,00 + 38.400,00 ) = euro 171.750,00 9
costo di bonifica deposito carburanti E necessario considerare in conclusione, i costi di bonifica del deposito carburanti che consistono: nelle operazioni di aspirazione dei residui pompabili, del lavaggio con acqua o prodotti specifici ad alta pressione del serbatoio. Pulizia mediante raschiatura manuale al fine di rimuovere morchie e fondami. Successiva prova di tenuta del serbatoio al fine di rilevare eventuali microfori o perdite. In caso di sversamenti o contaminazioni, si interviene con bonifica e rimozione del terreno circostante inquinato. Solo alla fine delle fasi sopracitate si potrà procedere alla rottamazione o alla inertizzazione del serbatoio cisterna. Per tali operazioni il costo medio è di euro 5.000,00 per bonificare un serbatoio da lt. 10.000. Nel nostro caso otteniamo: totale serbatoi mc 114 = lt. 114.000 costo di bonifica : euro 57.000,00 Costi totali di realizzazione Dai precedenti costi ricavati relativi alle fasi necessarie alla demolizione, recupero dell area, e realizzazione del nuovo fabbricato, si ottiene: Costo tecnico di realizzazione dell edificio + costo di demolizione + costo di bonifica deposito carburanti euro ( 1.581.000,00 + 171.750,00 + 57.000,00 ) = euro 1.809.750,00 Profitto dell imprenditore e tasso d interesse Considerando una percentuale per l imprenditore del 20%, E un tasso d interesse pari all 8 % Ipotizzando che l opera venga realizzata nel medesimo anno d acquisto del suolo, quindi n = 1, dalla relazione K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n, otteniamo: K = euro (1.809.750,00 + (3.162.000,00 x 20%)) / ( 1 + 0,08 ) = euro 2.395.305,55 10
Per determinare il valore dell area, dalla relazione V a = V m - K, otteniamo: V a = euro ( 3.162.000,00 2.395.305,55 ) = euro 766.694,45 Il valore di mercato complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: Euro 766.694,45 euro settecentosessantaseimilaseicentonovantaquattro,45 Manfredonia, lì 10/12/2010 I TECNICI 11
Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.11 Ortanova Complesso sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Inoltre la particella di terreno riportata nel Catasto Terreni del Comune di Ortanova al Foglio 23, Particella 2603, Classe Relitto stradale, sup. Ha. Are. Ca. 00.01.08 è esclusa dal bando Invito ad offrire e quindi non è in vendita. 12
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