TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1573/2014 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Cinzia Dott.ssa FALLO CUSTODE: Laura Maria Dott.ssa FARINA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 10/11/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Marcello Arch. TIRLONI CF:TRLMCL58L12F205N con studio in CINISELLO BALSAMO (MI) VIA MAZZINI, 4 telefono: 0266015618 email: arch.tirloni@gmail.com PEC: tirloni.5195@oamilano.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1573/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a BERNAREGGIO Via dei Gelsi snc, della superficie commerciale di 107,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto di pignoramento è raggiungibile tramite scala dal piano terra (che da P.E. risulta essere comune, mentre ora collega appartamento al piano terra, non oggetto di pignoramento, e primo). Composto da 4 camere, due delle quali con accesso al balcone e 2 bagni entrambi con finistre. Ai lati del balcone sotto il tetto sono stati ricavati due ripostigli. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1 (sototetto).identificazione catastale: foglio 12 particella 178 sub. 711 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Via dei Gelsi, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. B box singolo a BERNAREGGIO Via dei Gelsi snc, della superficie commerciale di 17,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Box posto al piano seminterrato con accesso da cancello carraio e apertura automatica del basculante. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: foglio 12 particella 178 sub. 712 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Via dei Gelsi, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 124,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 139.860,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:. 111.888,00 Data della valutazione: 10/11/2016 Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. Il fabbricato è ultimato nella costruzione, ma non è stata accatastato e risulta ancora in F3 ( fabbricato in corso di costruzione) Pagina 2 di 11
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 21/11/2012 a firma di Notaio Carlo Magaldi ai nn. 5554/3361 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: 255.000,00. Importo capitale: 150.000,00. Durata ipoteca: anni 19 mesi 11 ipoteca legale, stipulata il 04/12/1991 a firma di Notaio Panbianco ai nn. 38497 di rep. di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da per compravendita. Importo ipoteca: 671.393,97. Importo capitale: 671.393,97. La formalità è riferita solamente a fg. 12 part. 16 catasto terreni, fg. 12 part. 43 catasto terreni, fg. 12 part. 44 catasto terreni.. Ipoteca in rinnovazione. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 13/10/2014 a firma di Ufficiale Giudiziario Monza ai nn. 16357 di repertorio, trascritta il 06/11/2014 a Milano 2 ai nn. 99306 reg. gen 68004 reg. part., a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Il fabbricato è in corso di costruzione 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.500,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 11
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 16/11/2012), con atto stipulato il 16/11/2012 a firma di Notaio Carlo Magaldi ai nn. 5553/3360 di repertorio, trascritto il 21/11/2012 a Milano 2 ai nn. 114299 reg. gen. 77046 reg. part. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di scrittura privata di compravendita (dal 04/12/1991 fino al 31/05/2001), con atto stipulato il 04/12/1991 a firma di Notaio Maria Alessandra Panbianco ai nn. 38497 di repertorio, trascritto il 31/12/1991 a Milano 2 ai nn. 104039 reg. gen. 75871 reg. part., in forza di scrittura privata di compravendita. Appezzamento di terreno censito al NCT fg. 12 mapp. 16-43 e 44 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 31/05/2001 fino al 16/11/2012), con atto stipulato il 31/05/2001 a firma di Notaio Alberto Nessi ai nn. 223240 di repertorio, trascritto il 13/06/2001 a Milano 2 ai nn. 61756 reg. gen. 40122 reg. part., in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Permesso di Costruire N. 30 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio, in forza di delibera 21 del 18/06/2013 - Oggetto: Piano di Governo del Territorio (PGT) controdeduzioni alle osservazioni presentate ed approvazione definitiva, 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: La scala per accedere all'immobile da P.E. doveva essere parte comune, è stata invece chiusa al piano terra con una porta blindata e viene usata come scala interna di collegamento tra piano terra (non oggetto di pignoramento) e piano primo. E' necessario presentare un P.d.C. in sanatoria. Le difformità sono regolarizzabili mediante: P.d.C. in sanatoria per regolarizzare opere eseguite in modo difforme dalla P.E. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Oneri comunali per presentazione sanatoria:.5.200,00 Adeguamento agenzia entrate:.440,00 Onorario per tecnico per presentazione P.E. in U.T.:.3.000,00 Onorario per tecnico per presentazione agibilità:.1.500,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Pagina 4 di 11
Sono state rilevate le seguenti difformità: L'immobile risulta accatastato in F3 (unità in corso di costruzione). In realtà è stato completamente ultimato con modifiche rispetto la P.E. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Diritti di segreteria :.50,00 Onorario per tecnico per presentazione aggiornamento catastale:.450,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Il fabbricato presenta difformità edilizie e catastali. Le difformità sono regolarizzabili mediante: P.d.C. in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: CRITICITÀ: NESSUNA Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. 8.5. ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: MEDIA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: L'immobile al piano primo oggetto di pignoramento nello stato di fatto in cui si trova non è al momento fruibile in quanto collegato con scala interna (che da P.E. risulta comune) al piano terra (non oggetto di pignoramento). Inoltre da P.E. dovrebbero esserci due bagni, due camere, soggiorno e cucina, ma questi ultimi non sono stati realizzati, trasformandoli in altre due camere da letto. Oltre a impianto riscaldamento da separare da quello del piano terra oppure verificare la possibilità di mettere contatori separati Le difformità sono regolarizzabili mediante: Ripristino delle opere murarie come da P.E. depositata in ufficio tecnico. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: ripristino opere murarie, valutate a corpo.:.25.000,00 BENI IN BERNAREGGIO VIA DEI GELSI SNC APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a BERNAREGGIO Via dei Gelsi snc, della superficie commerciale di 107,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto di pignoramento è raggiungibile tramite scala dal piano terra (che da P.E. risulta essere comune, mentre ora collega appartamento al piano terra, non oggetto di pignoramento, e primo). Composto da 4 camere, due delle quali con accesso al balcone e 2 bagni entrambi con finistre. Ai lati del balcone sotto il tetto sono stati ricavati due ripostigli. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1 (sototetto).identificazione catastale: foglio 12 particella 178 sub. 711 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo Pagina 5 di 11
catastale: Via dei Gelsi, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI scuola per l'infanzia municipio spazi verde Pagina 6 di 11
supermercato COLLEGAMENTI aeroporto distante 32km tangenziale distante 6km autostrada distante 16km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio infissi interni: a battente / scorrevole realizzati in alluminio e vetro pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: anta singola a battente Degli Impianti: elettrico: fognatura: gas: citofonico: Pagina 7 di 11
CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 100,50 x 100 % = 100,50 balcone 10,50 x 50 % = 5,25 ripostigli sul balcone 5,00 x 25 % = 1,25 Totale: 116,00 107,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: atto di compravendita Superfici principali e secondarie: 107 Superfici accessorie: Pagina 8 di 11
Prezzo/Prezzo richiesto: 160.500,00 pari a 1.500,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 107,00 x 1.500,00 = 160.500,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 160.500,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 160.500,00 BENI IN BERNAREGGIO VIA DEI GELSI SNC BOX SINGOLO DI CUI AL PUNTO B box singolo a BERNAREGGIO Via dei Gelsi snc, della superficie commerciale di 17,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Box posto al piano seminterrato con accesso da cancello carraio e apertura automatica del basculante. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.Identificazione catastale: foglio 12 particella 178 sub. 712 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Via dei Gelsi, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI scuola per l'infanzia municipio spazi verde Pagina 9 di 11
supermercato COLLEGAMENTI aeroporto distante 32km tangenziale distante 6km autostrada distante 16km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: portone di ingresso: basculante automatico pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Lorda (SIL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale box singolo 17,00 x 100 % = 17,00 Totale: 17,00 17,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 15.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 15.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 15.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio tecnico di Bernareggio, agenzie: Bernareggio, osservatori del mercato immobiliare Monza e Brianza, ed inoltre: Agenzia Entrate Pagina 10 di 11
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 107,00 0,00 160.500,00 160.500,00 B box singolo 17,00 0,00 15.000,00 15.000,00 175.500,00 175.500,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 35.640,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 139.860,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: data 10/11/2016 il tecnico incaricato Marcello Arch. TIRLONI. 27.972,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 11 di 11. 111.888,00