BRUGNOLI Geom. ADRIANO Via G. Amendola, n. 14/B - 42040 Campegine, Reggio Emilia telefono 0522/676020 FAX 0522/676020 cell. 3356071533 e.mail: brugnoliadriano@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 371/ 14 Giudice delegato: Dott. Matteo Marini Esecuzione promossa da: (con avv. ) contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Reggio Emilia (RE) Via B. Franklin n 8 Esperto designato: geom. Brugnoli Adriano
Procedura esecutiva n. 371/ 14 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO... 2 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2-COMUNICAZIONI... 3 3-DATI CATASTALI... 3 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO... 4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA... 4 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 5 4-DESCRIZIONE DEI BENI... 6 5-LOTTI DI VENDITA... 7 5.1.1- DATI CATASTALI... 8 5.1.2- DESCRIZIONE COMMERCIALE... 8 5.1.3 - REGOLARITA' EDILIZIA... 8 5.1.4 - COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 8 5.1.5 -EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO.....9 5.1.6 - OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 10 5.1.7 - VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 10 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 10 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA... 10 5.1.8- DIRITTO DI PRELAZIONE... 11 5.1.9 - VALORE DEL BENE... 11 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 11 VALORE... 12 5.1.10 - ATTI DI PROVENIENZA DEL BENE... 12 5.1.11 - BENI MOBILI PRESENTI ALL'INTERNO DEL BENE... 12 6 ALTRE OSSERVAZIONI... 13 7 ALLEGATI... 13 7.1. MAPPA CATASTALE... 13 7.2. VISURE CATASTALI... 13 7.3. PLANIMETRIE CATASTALI... 13 7.4. COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI... 13 7.5. ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE IN FORMATO TELEMATICO... 13 7.6. ELENCO NOTE PUBBLICITA' IMMOBILIARE... 13 7.7. ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI... 13 7.8. CERTIFICATO DI RESIDENZA E STATO DI FAMIGLIA DEGLI 'ESECUTATI... 13 7.9. LETTERA AMMINISTARTORE DI CONDOMINIO... 13 7.10. DOCUMENTAZIONEREPERITA PRESSO L'U.T. DEL COMUNE DI REGGIO EMILIA... 13 7.11. ALLEGATO A,B... 14 Pagina 2 di 14
7.12. CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA... 13 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 371/ 14 Esecutato: Procedente: Intervenuti: ------------------ Data conferimento incarico: 25/01/2016 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 25/04/2016 Autorizzazione proroga consegna relazione: 05/05/2016 Udienza: 25/05/2016 ore 11,10 Atto pignoramento: trascritto il 03/06/2014, R.G. 8773, R.P. 6241 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 01/03/2016, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore tramite raccomandata ritornata il 25/03/2016 2. L Avv. per la Procedente; 3-DATI CATASTALI 1 Vedi Allegati 7.4 Pagina 3 di 14
3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) proprietaria per l intera quota; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin 109 2 240 sub 20 13 mq. C/6 di 6 classe 53,71 euro abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin n. 8 109 2 240 sub 34 4,5 vani A/2 di 3 classe 441,57 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) proprietaria per l intera quota; 2 Vedi allegato 7.2. Pagina 4 di 14
Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin 109 2 240 sub 20 13 mq. C/6 di 6 classe 53,71 euro abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin n. 8 109 2 240 sub 34 4,5 vani A/2 di 3 classe 441,57 3.3- COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i dati catastali dei beni pignorati e quelli accatastati. Il bene accatastato è parzialmente conforme allo stato dei luoghi, la reale consistenza e i limiti di proprietà sono conformi alla realtà e individuano chiaramente la consistenza dell immobile; eccezione fatta per la realizzazione di una variante alle pareti interne nel piano terra dell abitazione. Confini catastali: L APPARTAMENTO posto al piano terra, confina a sud con vano scala comune e area cortiliva comune, a ovest rag. altro appartamento, a nord con prospetto su area cortiliva comune, a est rag. altro appartamento; LA CANTINA posta al piano seminterrato, confina a est con corridoio comune, a sud con rag. altre cantine, a nord ragioni altre cantine, a ovest con terrapieno. L AUTORIMESSA al piano seminterrato a est e ovest con rag. altre autorimesse,, a sud con corridoio, a nord con area di manovra comune. Pagina 5 di 14
4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Piena proprietà di appartamento posto al piano terra di un condominio sito in via B.Franklin n 8 comune di Reggio Emilia (RE); all appartamento è annessa una cantina posta al piano seminterrato, con relativa autorimessa al piano seminterrato. L appartamento è situato un complesso residenziale in corpo unico, individuato dal mappale 240 e formato da quattro vani scala, realizzato nell anno 1998, l appartamento è situato nel vano scala alato nord-ovest, dislocato su tre livelli, di cui un piano interrato dove sono situate le autorimesse e le cantine, un piano terra dove sono ubicati due appartamenti ad uso residenziale, e un piano primo dove sono ubicati due appartamenti, per un totale di quattro unità abitative. La struttura dell edificio è formata da travi e pilastri in c.a. e relativi tamponamenti esterni realizzati con muratura faccia vista isolata; i solai intermedi e quello di copertura sono in struttura latero-cementizia, la copertura è realizzata con tetto in pendenza con soprastanti tegole in cemento; il condominio globalmente ha un grado di finitura di buon livello, le pavimentazioni dei corridoi di accesso ai garage sono in battuto di cemento lisciato, mentre i pavimenti del vano scala e relativo corridoio di pertinenza degli appartamenti sono in granito rosa sardo di buona qualità, il condominio non è dotato di ascensore, esternamente l area cortiliva condominiale non è recintata, nel lato ovest è presente un ampio parco adiacente alla struttura. Il condominio è posizionato in una zona residenziale, tranquilla, di buon livello dal punto di vista commerciale, situato nella zona nord del centro storico di Reggio Emilia, nel quartiere sito nella zona denominata Gardenia, quindi vicina al centro storico, ai servizi pubblici e alla viabilità cittadina, la posizione rende l immobile interessante dal punto di vista commerciale. L appartamento posto al piano terra è composto da: soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto, bagno, due terrazzi; è compresa una cantina e una autorimessa al piano seminterrato. L appartamento mostra le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento tirata al civile con tinteggio spugnato di pregio; l impianto di riscaldamento di tipo centralizzato, e servito dal teleriscaldamento, l impianto centralizzato alimenta e fornisce acqua calda all impianto igienico sanitario dei bagni e della cucina, l impianto di distribuzione è realizzato con tubazioni sottotraccia e alimenta i corpi scaldanti realizzati da termosifoni in ghisa, la temperatura interna è regolata da un termostato ambiente, sono presenti il contatore dell acqua dell azienda e il conta calorie per il riscaldamento. I pavimenti dell appartamento sono in piastrelle di gres porcellanato posato a fessura larga di buon livello, anche i rivestimenti dei bagni e della cucina sono in gres porcellanato, il pavimento della cantina e dell autorimessa è in battuto di cemento lisciato. I telai a vetri interni sono in legno pino di svezia con vetrocamera e sono completi di avvolgibili di plastica all esterno; le porte interne sono in legno tamburato in essenza di noce nazionale, la porta d ingresso è blindata. L impianto elettrico è del tipo sottotraccia, con placche di color nero ditta, è presente il 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 6 di 14
salvavita all interno dell appartamento, il contatore è situato al piano terra nelle zone condominiali. Gli impianti appaiono funzionanti ed idonei all uso, ma non sono state fornite le certificazioni di conformità. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile all interno dell appartamento è di livello ottimo, le finiture come sopracitato sono di buon livello rapportate alla data di costruzione di 18 anni fa; la struttura condominiale è in un buono stato di manutenzione, l immobile non è in possesso dell attestato di prestazione energetica. Attualmente il condominio è amministrato dallo. La superficie commerciale parametrata dell appartamento risulta di complessivi mq 4 78,72, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di mq. 65,57; superficie del balcone coperto di mq. 4,28 considerato al 40% fino a 10 mq. e al 20% per la superficie eccedente i 10 mq.; superficie del terrazzo scoperto di mq. 6,63 considerato al 30% fino a 10 mq. e al 15% per la superficie eccedente i 10 mq.; superficie della cantina di mq. 2,24 considerata al 25%. 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo avvenire solo un unico lotto corrispondente all alloggio piu le pertinenze esclusive indicate, oltre alle porzioni comuni dell edificio, così come elencate dall art. 1117 C.C. 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 14
5.1.1- DATI CATASTALI INTESTATI: proprietaria per l intera quota; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin 109 2 240 sub 20 13 mq. C/6 di 6 classe 53,71 euro abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via B.Franklin n. 8 109 2 240 sub 34 4,5 vani A/2 di 3 classe 441,57 5.1.2- DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di porzione di immobile consistente in appartamento al piano terra formato da: soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto, un bagno, un terrazzo coperto e un terrazzo scoperto; è compresa la cantina al piano seminterrato e una autorimessa posta al piano seminterrato; la superficie commerciale dell unita immobiliare presa in esame risulta di circa mq. 78,72; la superficie commerciale dell autorimessa risulta di circa mq. 13,00; condizioni manutentive buone. 5.1.3- REGOLARITA EDILIZIA L edificio di cui fa parte l appartamento oggetto di stima risulta corredato dei seguenti titoli amministrativi: - Il fabbricato e stato costruito in base alla concessione edilizia n 31372/96 di P.G. in data 20/03/1997 intestata alla, ; Pagina 8 di 14
- Cambio di intestazione n 9256/98 di P.G. in data 10/06/1998 a favore di ; - E stata presentata variante con concessione edilizia n 5045/99 di P.G. in data 05/03/1999; - E stata effettuata richiesta di abitabilità dei locali, con risultato positivo, tuttavia il fabbricato è inserito nel lotto B del piano di recupero denominato Gardenia ; l abitabilità è legata al collaudo delle opere di urbanizzazione del citato comparto, tali opere sono in comune con altri fabbricati, per i fabbricati adiacenti costruiti dall, è stata rilasciata la funzionalità delle opere, mentre per le opere in oggetto a causa dell utilizzo dell accesso da via Manfredi e non da via Galliano come da indicazioni comunali, non è stato ottenuto il collaudo totale delle opere di urbanizzazione per la parte in oggetto. Ritengo che tale piccola anomalia non pregiudica la commerciabilità del bene. NOTE: Lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo non risulta pienamente conforme a quanto rappresentato nelle planimetrie catastali Lo stato dei luoghi risulta conforme nel perimetro e nella consistenza della planimetria catastale depositata all Agenzia del Territorio, è stata riscontrata una difformità nei locali dell appartamento sito al piano terra: realizzazione di una parete dividente il soggiorno dalla cucina per una lunghezza di ml. 2,70 a continuazione della spallatura esistente della lunghezza di ml.0,80, in modo da ottenere un locale cucina indipendente della larghezza di ml. 2,00 e una lunghezza di ml.3,50, con realizzazione di porta di collegamento con il soggiorno. 5.1.4- COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Le opere eseguite in difformità rispetto ai progetti depositati in Comune, realizzate all interno dell appartamento, si potranno sanare presentando una richiesta di accertamento di conformità edilizia nel singolo appartamento. I costi riguardanti la regolarizzazione delle difformità sopracitate, ammontano globalmente alla cifra di 3.000,00 e sono comprensive di spese tecniche, spese catastali e di oneri comunali da pagare all amministrazione del comune di Reggio Emilia. Pagina 9 di 14
5.1.5- EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino. 5.1.6- OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il bene attualmente è occupato dall esecutata come si evince dall allegato stato di famiglia e residenza rilasciato dall ufficio anagrafe del comune in data 23/04/2016; per effetto di tale situazione è considerato Libero al decreto di trasferimento. 5.1.7- VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali; Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; Ogni altro vincolo derivante da precedenti atti notarili regolarmente trascritti. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 20/04/2016 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 10 di 14
5.1.8- DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. 5.1.9 - VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Pagina 11 di 14
Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Appartamento Superficie comm. mq. 78,72 Autorimessa Superficie comm. mq 13,00 x /mq. 1.150,00 90.528,00 A CORPO 11.000,00 Totale complessivo 101.528,00 Deduzioni: - Spese condominiali insolute alla data del 31/12/2015 = 16.199,31 - Costi di regolarizzazione comunale e catastale = 3.000,00 - La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: 101.528,00 ( 16.199,31+ 3.000,00) = 82.328,69 82.328,69 20% ( 16.465,74) = 65.862,95 Valore a corpo - base d asta arrotondato 66.000,00 In applicazione del comma 2 art.571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell offerta 49.500,00 Pagina 12 di 14
5.1.10 - ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: L immobile e stata acquistato a seguito di atto Dottor Notaio Antonino Vacirca in data 21/03/2003 n. rep. 17430/6738, trascritto in Reggio Emilia al n. 5625 RP, e n. 8594 RG in data 04/04/2003. 5.1.11 - BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche dei beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, ecc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A miglior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di MODESTO VALORE. 6 ALTRE OSSERVAZIONI Non vi sono altre osservazioni. 7 ALLEGATI 7.1. COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE 7.2. VISURE CATASTALI 7.3. PLANIMETRIE CATASTALI 7.4. COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI E R. R. 7.5. ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE 7.6. ELENCO NOTE PUBBLICITA IMMOBILIARE 7.7 ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 7.8. CERTIFICATO DI RESIDENZA E STATO DI FAMIGLIA DELL ESECUTATO 7.9 LETTERA AMMINISTRATORE CONDOMINIALE 7. 10 DOCUMENTAZIONE REPERITA PRESSO L U.T. DEL COMUNE DI REGGIO EMILIA 7.11. ALLEGATO A, B 7.12. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pagina 13 di 14
Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Campegine, lì 02/05/2016 L esperto estimatore designato geom. Brugnoli Adriano Pagina 14 di 14