TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tassoni Carlo, nell'esecuzione Immobiliare 365/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
INCARICO Con udienza del 19/02/2014, il sottoscritto Arch. Tassoni Carlo, con studio in Via Variante - Frazione Sant'Onofrio - 64012 - Campli (TE), email arch.tassoni@libero.it, Tel. 0861 55 37 43, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Piazza Thaulero n 21 DESCRIZIONE Diritti pari alla piena proprietà di appartamento posto al piano primo di palazzina di tre piani fuori terra sita nel Comune di Roseto degli Abruzzi (TE), frazione Casal Thaulero, piazza Thaulero n 21. Si accede all'appartamento attraversando altra proprietà (non oggetto della presente procedura esecutiva), corte condominiale e vano scala condominiale. L'appartamento è composto da ingresso, pranzo-soggiorno, cucina, tinello, corridoio, tre camere, due bagni e tre balconi. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Piazza Thaulero n 21 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI Il bene oggetto di procedura confina con vano scala condominiale e, tramite distacco, fg 42 part.366 **** Omissis ****, fg. 42part. 417 **** Omissis ****, fg 42 part. 183 **** Omissis **** salvo altri se variati. 2
CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 179,72 mq 203,49 mq 1,00 203,49 mq 3,00 m 1 balcone 1 10,15 mq 10,93 mq 0,25 2,73 mq 0,00 m 1 balcone 2 15,93 mq 16,71 mq 0,25 4,18 mq 0,00 m 1 balcone 3 4,54 mq 4,86 mq 0,25 1,22 mq 0,00 m 1 Totale superficie convenzionale: 211,62 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Faccio inoltre presente che l immobile oggetto della presente procedura risulta intercluso in quanto si può accedere al bene in parola da altra proprietà non oggetto della presente procedura esecutiva. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categori a Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano 42 182 2 2 A2 2 8 661,06 1 Catasto terreni (NCT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario 42 182 Ente Urbano 00.15.00 Corrispondenza catastale Dal raffronto tra gli elaborati grafici depositati presso l'agenzia delle Entrate di Teramo, sezione Territorio, e quanto rilevato nel corso del sopralluogo, l'immobile risulta NON CONFORME per lievi difformità planimetriche e per lo spostamento di aperture interne ed esterne. 3
PRECISAZIONI L'immobile oggetto della presente procedura risulta intercluso in quanto si può accedere al bene in parola da altra proprietà non oggetto della presente procedura esecutiva. In effetti si può accedere all'appartamento da vano scala e corte condominiale quest'ultima confinante unicamente con altra proprietà non oggetto della seguente procedura esecutiva. PARTI COMUNI Il vano scala condominiale presenta portoncino d'ingresso in alluminio e vetro, pavimentazione e rivestimento dei gradini della scala in marmo, ringhiera in alluminio. Le finestre del vano scala sono in legno monovetro e in alluminio monovetro; le pareti sono rivestite con intonaco plastico. Il tutto in uno stato di conervazione e manutenzione pessimo. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: l'appartamento affaccia in direzione nord ovest, nord est, sud est e sud ovest. Struttura portante: Il fabbricato presenta struttura portante in c.a e muratura e, per quanto è stato possibile accertare, risulta in uno stato di manutenzione appena sufficiente. Altezza utile interna: i locali hanno altezza utile interna pari a 3.00 m. circa Solai: sono realizzati in latero-cemento e, per quanto è stato possibile accertare, risultano in sufficiente stato di manutenzione e conservazione. Pareti esterne ed interne: le pareti esterne sono in laterizio con strato di finitura in graffiato; le pareti interne, anch'esse in laterizio, presentano rivestimento in piastrelle in ceramica in cucina e nei bagni; in tutti gli altri ambienti le pareti sono rivestite con carta da parati ad esclusione del tinello che presenta pareti intonacate e pittate. Sia le pareti esterne che quelle interne si trovano in uno stato conservativo mediocre. Pavimentazione interna: tutti i locali del bene oggetto di procedura presentano pavimenti in ceramica e battiscopa in legno ad esclusione della cucina che presenta battiscopa in ceramica. Le pareti del bagno sono parzialmente rivestite con piastrelle in ceramica. I balconi hanno pavimento e battiscopa in ceramica. Il tutto in stato di conservazione e manutenzione mediocre. Infissi esterni ed interni: le finestre dell'immobile sono in legno mono vetro e presentano avvolgibili in plastica, il tutto in pessimo stato di conservazione e manutenzione. Le porte interne sono in legno tamburato come pure il portoncino d'ingresso dell'appartamento; il tutto in uno stato conservativo mediocre. Impianto elettrico: sottotraccia a 220V. Impianto idrico e termico: completo di radiatori in ghisa e bruciatore di alimentazione a gasolio non funzionante. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero 4
PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 11/01/1979 al 02/05/2001 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Nr. Giovanni Di Gianvito 22/12/1978 103216 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Teramo 11/01/1979 384 325 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agenzia delle Entrate di Giulianova 09/01/1979 122 Dal 18/01/1995 al 20/06/2007 **** Omissis **** Decreto di trasferimento Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di Teramo 12/12/1994 2140 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Teramo 18/01/1995 784 541 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agenzia delle Entrate di Teramo 13/12/1994 2746 Dal 02/05/2001 al 20/06/2007 **** Omissis **** Decreto di trasferimento Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di Teramo 03/11/2000 1573 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Teramo 02/05/2001 5289 3617 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 20/06/2007 **** Omissis **** Decreto di trasferimento Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di Teramo 29/05/2007 93 113 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 5
Ufficio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Teramo 20/06/2007 11626 7383 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Non sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento. La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata. La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Il signor **** Omissis ****, era titolare di diritti pari ad 1/4 della piena proprietà del bene oggetto della presente procedura esecutiva, riportato nel N.C.E.U. del comune di Roseto degli Abruzzi al foglio 42 particella 182 sub 2. Il signor **** Omissis **** è deceduto ad Atri in data 04/07/1987 lasciando come eredi la signora Omissis **** ed il signor Omissis ****. A tutt'oggi non risulta ancora eseguita la denuncia di successione in morte del signor Omissis ****. Preciso altresì che a seguito di procedura esecutiva contro i signori Omissis **** e Omissis **** le relative quote ereditate dal signor Omissis **** sono state trasferite con decreto di trasferimento del Tribunale di Teramo del 12/12/1994 rep 2140, trascritto a Teramo in data 18/01/1995 R.P. 541 R.G. 784. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 18/04/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Scrittura privata con sottoscrizione autenticata Iscritto a Teramo il 01/08/2007 Reg. gen. 14493 - Reg. part. 3194 Quota: 1/1 Importo: 240.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 120.000,00 Spese: 120.000,00 Percentuale interessi: 5,76 % Rogante: Nr Luigi De Galitiis Data: 19/07/2007 N repertorio: 88630 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 19/02/2013 Reg. gen. 2416 - Reg. part. 221 6
Trascrizioni Quota: 1/1 Importo: 133.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 97.752,36 Spese: 13.996,39 Interessi: 21.251,25 Rogante: Tribunale di Teramo Data: 11/02/2013 N repertorio: 234 Note: Formalità gravante su maggiore consistenza. Atto pubblico ( costituzione di vincolo di destinazione) Trascritto a Teramo il 03/04/2013 Reg. gen. 4511 - Reg. part. 3427 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Si precisa che nell'atto di pignoramento immobiliare del 18/08/2013 rep. 220 a favore della Banca **** Omissis **** contro l'esecutato sig. **** Omissis **** è riportato quanto segue"5) - la trascrizione del vincolo di destinazione non ha effetto, tuttavia, nei confronti della Banca **** Omissis **** in quanto, in forza della precedente iscrizione in suo favore dell'ipoteca volontaria sopra descritta, ha diritto di espropriare il bene ex art. 2808 c.c. con prevalenza rispetto ai vincoli successivi;" Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 17/09/2013 Reg. gen. 11707 - Reg. part. 8745 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA L'area sottostante e circostante il fabbricato, di cui l'immobile oggetto di procedura è parte integrante, ricade nella seguente zonizzazione: - P.R.G. del Comune di Roseto degli Abruzzi: - zona A centro storico 99.5%; - Zona F1 verde pubblico 0.5%. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. 7
Presso l'ufficio Tecnico-Urbanistico del Comune di Roseto degli Abruzzi ho trovato ed ho fatto debita copia della seguente documentazione: - Nulla osta per l'esecuzione dei lavori del 31/08/1968 pratica n 138/68. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dal raffronto tra gli elaborati grafici depositati presso l'archivio dell'ufficio Tecnico - Urbanistico del Comune di Roseto degli Abruzzi e lo stato di fatto, l'immobile risulta NON CONFORME per piccole difformità distributive, diversa posizione di aperture interne ed esterne. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Piazza Thaulero n 21 Diritti pari alla piena proprietà di appartamento posto al piano primo di palazzina di tre piani fuori terra sita nel Comune di Roseto degli Abruzzi (TE), frazione Casal Thaulero, piazza Thaulero n 21. Si accede all'appartamento attraversando altra proprietà (non oggetto della presente procedura esecutiva), corte condominiale e vano scala condominiale. L'appartamento è composto da ingresso, pranzo-soggiorno, cucina, tinello, corridoio, tre camere, due bagni e tre balconi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 42, Part. 182, Sub. 2, Zc. 2, Categoria A2 al catasto Terreni - Fg. 42, Part. 182, Qualità Ente Urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 84.648,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Sono parte integrante del bene oggetto del presente lotto e concorrono alla formazione del prezzo a base d'asta dello stesso, accessori, dipendenze e pertinenze, servitù attive e passive esistenti, proporzionali diritti ed obblighi su eventuali parti comuni Identificativo corpo Superficie convenzio nale Valore unitario Valore complessi vo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Appartamento Roseto degli Abruzzi (TE) - Piazza Thaulero n 21 211,62 mq 400,00 /mq 84.648,00 100,00 84.648,00 8
Totale lotto: 84.648,00 Valore di stima: 84.648,00 Deprezzamento del 12,58 % Valore finale di stima: 74.000,00 Il valore dei beni proposto per la vendita, tenendo conto delle peculiarità della vendita forzata in ordine alla mancanza di garanzia per vizi (2923 C.C.), alla limitata garanzia di evizione (2921 C.C.), delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti sulla procedura esecutiva, è ottenuto praticando un deprezzamento del 12,58% circa del valore di stima. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Campli, li 05/08/2014 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tassoni Carlo 9