TRIBUNALE DI MILANO 3^ SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.D.: Dott.ssa Anna Ferrari R.G. N 2719/11 E. Imm. promossa da : Condominio Via M. N. Bernstein, n 8 Milano Contro: ****** INDICE DEGLI ARGOMENTI TRATTATI 1. Premessa 2. Operazioni Peritali 3. Estremi dell Atto di Pignoramento 4. Intestazione dell Immobile 5. Atto di Provenienza 6. Verifica della documentazione ipocatastale 7. Ubicazione e descrizione dell immobile 8. Stato di occupazione 9. Consistenze e superficie commerciale lorda 10. Dati Catastali e coerenze dell immobile 11. Regolarità urbanistica ed Edilizia 12. Certificazione energetica 13. Criterio di stima e Valore di base d asta dell immobile. IMMOBILE. Appartamento con vano cantina annesso. Dati Catastali L unità immobiliare risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Milano e distinta come segue: Foglio 420, mapp. 26, sub. 710, Ubicazione Via Bernstein, n 8, P.5 -S1, z.c. 3, cat. A/3, cl. 3, consistenza vani 5,5, R.C.. 624,91. Coerenze dell appartamento da nord in senso orario: cortile comune, ancora cortile comune e appartamento di proprietà di terzi, proprietà di terzi e pianerottolo ed enti comuni, vano scala, Via Bernstein. Coerenze della cantina da nord in senso orario: cantina di proprietà di terzi, cortile comune, altra cantina di proprietà di terzi, corridoio comune di accesso. Si tratta di un immobile di proprietà esclusiva. L immobile è da ritenersi libero Valore di base d asta pari a. 133.000,00 (occupato). Valore di base d asta pari a. 148.200,00 (non occupato). 1
TRIBUNALE DI MILANO 3^ SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.D.: Dott.ssa Anna Ferrari R.G. N 2719/11 E. Imm. promossa da : Condominio Via M. N. Bernstein, n 8 Milano Contro: ****** 1.PREMESSA Lo scrivente Dott. Ing. Federico De Peppo, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano, veniva nominato, con ordinanza del G.D. Dott.ssa A. Ferrari in data 20.11.2012, Perito Estimatore nella Esecuzione Immobiliare promossa dal procedente Condominio Via Bernstein, n 8 Milano. In data 19.02.2013 effettuava il giuramento di rito e ritirava dalla cancelleria la copia della documentazione allegata agli atti. Il G.E. Dott.ssa A. Ferrari assegnava termine per il deposito della relazione di stima sino a 45 giorni prima della data di udienza fissata per il giorno 26.06.2014. 2. OPERAZIONI PERITALI Esaminati gli atti e i documenti allegati alla procedura in oggetto, lo scrivente accertava la regolarità e completezza della documentazione ipocatastale ed ipotecaria. - In data 27.02.2013 richiedeva l atto di compravendita dell immobile; - In data 30.02.2013 comunicava tramite fax all Avv. Mirko Talivo che giorno della visita all immobile era fissato in data 13.03.2013 alle ore 15,30; - In data 28.02.2013 comunicava, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, al Sig. che il giorno della visita presso l immobile sito nel Comune di Milano in Via Bernstein, n 8 era fissato in data 13.03.2013 alle ore 15,30; - In data 13.03.2013 alle ore 15,30 lo scrivente, alla presenza del Sig. e del Certificatore Energetico Arch. F. Farina, effettuava l accesso presso l immobile sito in Via Bernstein, n 8 nel Comune di Milano. 3. ESTREMI DELL ATTO DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento in data 22.06.2011 numero di rep. 12275/11, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Milano 1, in data 02.12.2011 ai n.ri 72781/49719, il 2
Condominio Via Bernstein, n 8 Milano, sottopose a pignoramento il 100% della quota della porzione immobiliare di proprietà del Sig. proprietario in ragione del 50% dell intera quota e del Sig. proprietario in ragione del 50% dell intera quota e di seguito descritta: unità immobiliare sita in Milano in Via M. N. Bernstein, n 8, piano 5-S1, composto da 5,5 vani, il tutto censito al N.C.E.U. di Milano al foglio 420, mappale 26, sub. 710, z.c. 3, cat. A/3, classe 3, R.C.. 624,91. 4. INTESTAZIONE DELL IMMOBILE L unità immobiliare a tutto il 02.12.2011 risultava di proprietà del Sig. proprietario in ragione del 50% dell intera quota e del proprietario in ragione del 50% dell intera quota. 5. ATTO DI PROVENIENZA DELLA PROPRIETA L intera quota dell immobile pervenne ai Sigg. proprietario in ragione del 50% dell intera quota e di proprietario in ragione del 50% dell intera quota in forza dell atto di compravendita in data 17.05.2007 n. 15686 rep. a rogito Dott. Enrico Lainati Notaio in Milano, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 in data 25.05.2007 ai nn. 38688/21596, dai Sigg. 6. VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE Dal controllo della documentazione ipocatastale ed ipotecaria allegata al fascicolo della procedura in oggetto si evince quanto segue: l avvenuta identificazione catastale dei beni pignorati, la regolarità e completezza della certificazione storica ipotecaria (ventennale) e la regolare nota di trascrizione dell atto di pignoramento dell immobile. Si riportano di seguito le trascrizioni e iscrizioni gravanti sul bene pignorato. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI A tutto il 02.12.2011, l unità immobiliare in oggetto risulta gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni) : 1) Ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 il 25.05.2007 ai nn. 38689/9546 a favore della Intesa San Paolo s.p.a. con sede in Torino contro i Sigg. ; 2) Pignoramento trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 in data 02.12.2011 ai nn. 72781/49719 a favore del Condominio Via Bernstein, n 8 Milano e a carico dei Sigg.. 7. UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE UBICAZIONE DELL IMMOBILE L immobile oggetto della stima è ubicato nel Comune di Milano in Via Bernstein, n 8 3
Milano al piano quinto di un edificio di sei piani fuori terra. Esso risulta composto da tre locali e servizi con annesso vano cantina al piano interrato. L edificio è dotato dell impianto ascensore installato esternamente e di un area destinata a parcheggio pertinenziale. La zona è a destinazione residenziale e l immobile oggetto della stima è sito nelle immediate vicinanze di Via Delle Forze Armate e Via Barocco. Nella zona sono presenti negozi di ogni genere, centri commerciali, infrastrutture e servizi di ogni tipo ed opere di urbanizzazione primarie e secondarie. L edificio nel complesso risulta in condizioni di manutenzione discrete. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE (documentazione fotografica allegata) Si tratta di una porzione immobiliare ubicata in Via Bernstein, n 8 nel Comune di Milano e così costituita: appartamento sito al quinto piano (con vano cantina annesso sito al piano interrato) composto da soggiorno, cucina abitabile, due camere, un bagno e un ripostiglio. La superficie commerciale lorda complessiva risulta di 76,0 mq. circa. Attraversando prima l ingresso principale dello stabile, prospiciente Via Bernstein e poi l accesso con vetrata del civico n 8, si giunge all ascensore e al vano scale che permettono di raggiungere il quinto piano e quindi la porta d ingresso dell unità immobiliare in oggetto. Varcata la porta blindata dell appartamento si entra direttamente in un lungo corridoio sul quale si aprono gli accessi del soggiorno, della cucina, del bagno, delle due camere e del ripostiglio. Tutti i vani (tranne il ripostiglio) sono provvisti di finestre e quindi illuminati di luce naturale. I soffitti sono intonacati e tinteggiati al civile e si evidenziano macchie di umidità (muffa) su alcune pareti delle due camere. I rivestimenti dei pavimenti del corridoio, del soggiorno, della cucina e delle due camere sono realizzati in ceramica, i serramenti interni (a scomparsa) sono in legno mentre i serramenti esterni, dotati di doppi vetri e protetti da persiane, sono in alluminio anodizzato. Il bagno è dotato dei necessari elementi sanitari e di finestra e presenta pavimenti e pareti rivestiti con piastrelle in ceramica. L appartamento è dotato dei seguenti impianti installati secondo quanto prescritto dalla normativa vigente: impianto a gas, impianto idro-sanitario, citofonico, di illuminazione ed elettrico, impianto di riscaldamento (centralizzato) con i relativi elementi radianti. Nel complesso l appartamento risulta in sufficienti condizioni di manutenzione. 8. STATO DI OCCUPAZIONE L appartamento sito in Via Bernstein, n 8 nel Comune di Milano al quinto piano è occupato dai sigg. proprietari del medesimo immobile. 4
9. CONSISTENZE SUPERFICI COMMERCIALI LORDE La superficie commerciale lorda è intesa come la superficie vendibile in proprietà esclusiva, arrotondata al metro quadrato, calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali (con massimo di 50 cm di muro perimetrale) e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm). Comprende la superficie dei locali e il 30% della superficie della cantina. L unità immobiliare sopra descritta presenta una superficie commerciale lorda complessiva di mq. 76,0 circa. 10. DATI CATASTALI E COERENZE DELL IMMOBILE Appartamento con vano cantina annesso. L unità immobiliare risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Milano e distinta come segue: Foglio 420, mapp. 26, sub. 710, Ubicazione Via Bernstein, n 8, P.5 -S1, z.c. 3, cat. A/3, cl. 3, consistenza vani 5,5, R.C.. 624,91. Coerenze dell appartamento da nord in senso orario: cortile comune, ancora cortile comune e di proprietà di terzi, proprietà di terzi ed enti comuni, vano scala, Via Bernstein; Coerenze della cantina da nord in senso orario: cantina di proprietà di terzi, cortile comune, altra cantina di proprietà di terzi, corridoio comune di accesso. 11. REGOLARITA URBANISTICA ED EDILIZIA Con riferimento all art. 40 della L. n 47/85 ed all art. 46 del D.L.vo 378/01, lo scrivente dichiara che le opere relative all unità immobiliare in oggetto sono state iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 e non si riscontrano difformità edilizie e catastali. 12. CERTIFICAZIONE ENERGETICA E INSTALLAZIONE IMPIANTI Con riferimento alla certificazione energetica di cui al d. lgs. 192 del 10.08.2005 attuativa della direttiva CE n 2002/91 nonché della legge regionale n 24/2006 come modificata dalla legge regionale n 10/2009, lo scrivente espone quanto segue: l immobile è provvisto di certificazione energetica e quindi si provvede a reperirla tramite il Certificatore energetico Arch. F. Farina accreditato al Cened della Regione Lombardia; Con riferimento al D.M. del 22.01.08 n 37 relativo alla documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici lo scrivente dichiara quanto segue: non tutti gli impianti sono a norma e non viene fornita alcuna indicazione circa la documentazione tecnica relativa agli impianti. 13.CRITERIO DI STIMA E VALORE DI BASE D ASTA DELL IMMOBILE 5
CRITERIO DI STIMA Il sottoscritto, dopo aver espletato i necessari accertamenti tecnici e le opportune indagini di mercato al fine di acquisire informazioni dagli operatori immobiliari circa i Valori di Mercato degli Immobili con analoghe caratteristiche e siti nella medesima zona, esprime il Giudizio di Stima adottando come criterio estimativo il Metodo di Stima Sintetico Comparativo (o di Mercato) basato sul confronto fra gli immobili in oggetto ed altri simili recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. Il più probabile Valore Unitario di base d asta è stato determinato dai Valori Unitari degli Immobili ubicati nella zona e sui Valori Medi di Mercato pubblicati dalla Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano sui quali sono stati applicati i coefficienti di differenziazione relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile ed in particolare quelli concernenti: la destinazione, il livello del piano, le pertinenze, la vetustà, la qualità e lo stato di manutenzione, ottenendo i seguenti valori unitari dell appartamento sito nel Comune di Milano: 1.950,00./mq nel caso d immobile non occupato (considerato libero da vincoli d affittanza) e di 1.750,00./mq. nel caso d immobile occupato (considerato non libero da vincoli d affittanza). VALORE DI BASE D ASTA DELL IMMOBILE Appartamento con vano cantina annesso (occupato) Il Valore di base d asta dell appartamento ad uso abitazione non libero da vincoli di affittanza, risulta : Valore Unitario 1.750,00./mq. Superficie Comm.le lorda 76,0 mq../mq. 1.750,00 x 76,0 mq. =. 133.000,00 Appartamento con vano cantina annesso (non occupato) Il Valore di Base d Asta dell appartamento ad uso abitazione e libero da vincoli di affittanza, risulta : Valore Unitario 1.950,00./mq. Superficie Comm.le lorda 76,0 mq../mq. 1.950,00 x 76,0 mq. =. 148.200,00 Il sottoscritto, ritenendo di avere bene e fedelmente ottemperato a quanto richiesto dal G.E. Dott.ssa Anna Ferrari, deposita relazione originale con copia su supporto informatico e depone il mandato in fede firmandosi. Milano, 28.04.2013 Dott. Ing. Federico De Peppo TRIBUNALE DI MILANO 3^ SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI 6
G.D.: Dott.ssa Anna Ferrari R.G. N 2719/11 E. Imm. promossa da : Condominio Via M. N. Bernstein, n 8 Milano Contro: Sig. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Si tratta di un appartamento sito in Via Bernstein, n 8 nel Comune di Milano e ubicato al quinto piano con vano cantina annesso al piano interrato (cat. A/3) costituito da: un soggiorno, una cucina abitabile, un bagno, due camere e un ripostiglio. L unità immobiliare presenta una superficie commerciale lorda complessiva di mq. 76,0 circa DATI CATASTALI E COERENZE DELL IMMOBILE Appartamento con vano cantina annesso. L unità immobiliare risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Milano e distinta come segue: Foglio 420, mapp. 26, sub. 710, Ubicazione Via Bernstein, n 8, P.5 -S1, z.c. 3, cat. A/3, cl. 3, consistenza vani 5,5, R.C.. 624,91; Coerenze dell appartamento da nord in senso orario: cortile comune, ancora cortile comune e appartamento di proprietà di terzi, proprietà di terzi e pianerottolo ed enti comuni, vano scala, Via Bernstein; Coerenze della cantina da nord in senso orario: cantina di proprietà di terzi, cortile comune, altra cantina di proprietà di terzi, corridoio comune di accesso. Milano, 28.04.2013 Dott. Ing. Federico De Peppo TRIBUNALE DI MILANO 3^ SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI 7
G.D.: Dott.ssa Anna Ferrari R.G. N 2719/11 E. Imm. promossa da : Condominio Via Bernstein, n 8 Milano Contro: Sig. ****** Dal controllo della documentazione ipocatastale ed ipotecaria allegata al fascicolo della procedura in oggetto si evince quanto segue: l avvenuta identificazione catastale dei beni pignorati, la regolarità e completezza della certificazione storica ipotecaria (ventennale), la regolare nota di trascrizione dell atto di pignoramento degli immobili. Si riportano di seguito le trascrizioni e iscrizioni gravanti sul bene pignorato. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI A tutto il 02.12.2011, l unità immobiliare in oggetto risulta gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni) : 1). Ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 il 25.05.2007 ai nn. 38689/9546 a favore della Intesa San Paolo s.p.a. con sede in Torino contro i Sigg. : 2) pignoramento trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 in data 02.12.2011 ai nn. 72781/49719 a favore del Condominio Via Bernstein, n 8 Milano e a carico dei Sigg.. Milano, 28.04.2013 Dott. Ing. Federico De Peppo 8