TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta in sostituzione temporanea Dott.ssa G. Pascale ************************ ALLEGATO 1 LOTTO 1 A - Comune di CUREGGIO LOTTO 1 Via Antonio Gramsci Fanno parte del Lotto 1 i seguenti beni: Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 2 Cat. A/7, cl. U cons. 7 vani Via Antonio Gramsci SN Piano T-1-2, Rendita Euro 867,65; Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 3 Cat. C/6, cl. 2 cons. 29 m² Via Antonio Gramsci SN Piano T, Rendita Euro 110,83; 135.000,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 1
TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta LOTTO 1 ************************ 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI: I beni, situati nel Comune di Cureggio, in Via Gramsci, località Cascine Enea, presenti nell elenco A) sono di proprietà di Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F. 00485090039 e consistono in: - Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 2 Cat. A/7, cl. U cons. 7 vani Via Antonio Gramsci SN Piano T-1-2, Rendita Euro 867,65; - Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 3 Cat. C/6, cl. 2 cons. 29 m² Via Antonio Gramsci SN Piano T, Rendita Euro 110,83; Alla proprietà si accede da Via Gramsci. Trattasi di villino unifamiliare con annessa autorimessa. Coerenze: a Nord strada privata, a Est mappale 1333, a Sud mappale 415 e a Ovest mappale 1313 parcheggio a uso pubblico. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: La proprietà di interesse è costituita da villino unifamiliare con annessa autorimessa. Il lotto è interamente delimitato da recinzione con zoccolo in muratura (h = 60 cm) e parziale completamento con pannelli in cls prefabbricato. La recinzione verso la strada privata è priva di chiusura sopra lo zoccolo in muratura. Lo zoccolo in muratura ed alcuni pilastrini, verso la strada privata e il parcheggio, è rivestito in pietra. L accesso pedonale e carraio avviene dalla strada privata, esistente sul mappale 1231, che si distacca dalla strada comunale. E costituita una perpetua servitù (servitù di passaggio pedonale e carrabile) sull attiguo mappale 1231. (Atto Notaio Domenico Polito di Borgomanero, Rep. N. 154173 Raccolta 16884, registrato a Borgomanero il 28.11.2002 al n. 1867 serie 1T) La villetta unifamiliare si sviluppa su tre piani fuori terra ed è così costituita. Piano terra: dalla porta di ingresso si accede ad un piccolo disimpegno dove sulla sinistra è presente l accesso al locale cucina e di fronte sono presenti due gradini che accedono alla zona soggiorno (E presente differenza di livello di parte del piano terra e del piano primo). Subito alla sinistra dei due gradini è presente porta che immette ad un piccolo disimpegno da cui si accede al bagno e al ripostiglio (sottoscala) dove è presente anche la caldaia. Ad uso del soggiorno è presente piccolo portico. Con scala interna in muratura si accede al primo piano. Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 2
Ingresso, cucina (circa 11,60 m²), soggiorno (circa 28,00 m²), disimpegno, bagno (circa 5,10 m²), ripostiglio, portico (circa 9 m²). Piano primo. Dal pianerottolo di arrivo della scala, dove sono presenti due gradini, si accede: sulla destra alla camera matrimoniale, di fronte alla scala per il sottotetto, alla sinistra al bagno e alla camera singola. Sono presenti due balconi: uno ad uso esclusivo della camera matrimoniale ed uno, in corrispondenza del portico del piano terra, ad uso della camera singola. Il bagno e la camera singola presentano soffitto con tetto a vista. Disimpegno, camera matrimoniale (circa 14,40 m²), camera (circa 12,70 m²), bagno (circa 7,70 m²), balconi (circa 17,03 m²) Piano secondo: con scala in muratura si accede al locale sottotetto non abitabile (attualmente utilizzato come camera matrimoniale). Sottotetto (36,6 m²) I serramenti esterni in legno color noce sono dotati di doppio vetro e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato color noce. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo, gli elementi radianti sono costituiti da radiatori a piastra in alluminio. L impianto elettrico è di recente installazione. Autorimessa. L autorimessa presenta due porte basculanti ma all interno non sono presenti divisioni. Attualmente la proprietà ha installato soppalco in legno per utilizzare la zona a maggior altezza. L autorimessa ha struttura in muratura portante, in parte rivestita in pietra (facciata principale) e in intonaco civile. Le basculanti sono rivestite con perline di abete. All interno dell autorimessa sono presenti alcuni beni mobili del Sig. Crespi Vittorio, beni senza alcun valore (letto in ferro battuto di colore bianco, materasso matrimoniale, una cassettiera in legno, due comodini in legno e un frigorifero marca BEKO). Le unità immobiliari di interesse sono in buono stato di conservazione. 3. STATO DI POSSESSO: I beni di cui al capitolo A) Lotto 1 dell elenco dei beni soggetti a procedura fallimentare sono di proprietà per 1/1 dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F. 00485090039. Attualmente le unità immobiliari di interesse sono occupate dalla ex moglie del Sig. Crespi Vittorio. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Novara in data 20/01/2015, trascrizione del 17/07/2015 ai nn. 9040/6886, a favore Massa dei creditori del fallimento dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Verbale di Pignoramento immobili trascritto a Novara in data 24 marzo 2011 ai nn. 4904/3055, a favore di Mondadori Pubblicità SpA con sede in Milano (C.F. 08696660151) contro Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. con sede in Borgomanero (C.F. 00485090039) per la quota di 1/1 relativo agli immobili Fg. 5, Part. 1331, sub. 2, Via Antonio Gramsci a Cureggio e Fg. 5, Part. 1331, sub. 3, Via Antonio Gramsci a Cureggio. - Ipoteca volontaria atto Notaio Polito Domenico di Borgomanero, Rep. 201318/31545, Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 3
iscritta a Novara in data 26/11/2010, Reg. Gen. 18175, Reg. Part. 3673, per 80.000,00 a favore di Program s.r.l. (Creditore Ipotecario) Borgomanero C.F. 00242580033 contro Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F. 00485090039. 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE: E stata riscontrata conformità urbanistica-edilizia e catastale. Impianti Gli impianti risultano a norma. Presso l ufficio tecnico comunale sono depositate le certificazioni degli impianti: conformità impianto idrotermo sanitario e tubazione adduzione gas (22/02/2005) e impianto elettrico (07/03/2005). Pratiche edilizie concessioni edilizie Sono state reperite le seguenti pratiche: - Atto di impegno unilaterale, approvato con delibera N. 85 del 12/09/2003 del Comune di Cureggio, per destinare una quota della superficie del mappale 402 del Fg. 5, pari a 176 m², destinata a parcheggio di uso pubblico. (Allegato A) - Permesso di Costruire n. 03C56, rilasciato il 28.11.2003 Prot. N. 6388, rilasciato per la costruzione di due villette unifamigliari, due autorimesse e recinzione, sul foglio 5, mapp. 402, sito in Via A. Gramsci, Cascine ENEA. (Allegato B) - DIA 05D31 del 03.10.2005, Prot. 6049 del 23/09/2005, relativo nuovo tracciato recinzione (Allegato C) - Certificato di agibilità Licenza 05AG17 del 28.11.2005, Prot. 7628, mai ritirata. (Allegato D) In base al PRGC attuale l area di interesse rientra in C2: Espansione soggetta a piano attuativo. 6. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: La proprietà di interesse è costituita da villino unifamiliare con annessa autorimessa. Il lotto è interamente delimitato da recinzione con zoccolo in muratura (h = 60 cm) e parziale completamento con pannelli in cls prefabbricato. La recinzione verso la strada privata è priva di chiusura sopra lo zoccolo in muratura. Lo zoccolo in muratura ed alcuni pilastrini, verso la strada privata e il parcheggio, è rivestito in pietra. L accesso pedonale e carraio avviene dalla strada privata, esistente sul mappale 1231, che si distacca dalla strada comunale. E costituita una perpetua servitù (servitù di passaggio pedonale e carrabile) sull attiguo mappale 1231. (Atto Notaio Domenico Polito di Borgomanero, Rep. N. 154173 Raccolta 16884, registrato a Borgomanero il 28.11.2002 al n. 1867 serie 1T) La villetta unifamiliare si sviluppa su tre piani fuori terra ed è così costituita. Piano terra: dalla porta di ingresso si accede ad un piccolo disimpegno dove sulla sinistra è presente l accesso al locale cucina e di fronte sono presenti due gradini che accedono alla zona soggiorno (E presente differenza di livello di parte del piano terra e del piano primo). Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 4
Subito alla sinistra dei due gradini è presente porta che immette ad un piccolo disimpegno da cui si accede al bagno e al ripostiglio (sottoscala) dove è presente anche la caldaia. Ad uso del soggiorno è presente piccolo portico. Con scala interna in muratura si accede al primo piano. Ingresso, cucina (circa 11,60 m²), soggiorno (circa 28,00 m²), disimpegno, bagno (circa 5,10 m²), ripostiglio, portico (circa 9 m²). Piano primo. Dal pianerottolo di arrivo della scala, dove sono presenti due gradini, si accede: sulla destra alla camera matrimoniale, di fronte alla scala per il sottotetto, alla sinistra al bagno e alla camera singola. Sono presenti due balconi: uno ad uso esclusivo della camera matrimoniale ed uno, in corrispondenza del portico del piano terra, ad uso della camera singola. Il bagno e la camera singola presentano soffitto con tetto a vista. Disimpegno, camera matrimoniale (circa 14,40 m²), camera (circa 12,70 m²), bagno (circa 7,70 m²), balconi (circa 17,03 m²) Piano secondo: con scala in muratura si accede al locale sottotetto non abitabile (attualmente utilizzato come camera matrimoniale). Sottotetto (36,6 m²). La struttura della villetta è di tipo mista a muratura portante sp. 30 cm e travi e pilastri in c.a gettati in opera. I solai sono in latero-cemento. La copertura è in coppi portoghesi ed è costituita da tetto coibentato a due falde ed è a vista nel bagno e nella camera al piano primo e nel sottotetto I serramenti esterni in legno color noce sono dotati di doppio vetro e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato color noce. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo, gli elementi radianti sono costituiti da radiatori a piastra in alluminio. L impianto elettrico è di recente installazione. Autorimessa. L autorimessa presenta due porte basculanti ma all interno non sono presenti divisioni. Attualmente la proprietà ha installato soppalco in legno per utilizzare la zona a maggior altezza. L autorimessa ha struttura in muratura portante, in parte rivestita in pietra (facciata principale) e in intonaco civile. Le basculanti sono rivestite con perline di abete. Il manto di copertura, come per il villino, è in coppi portoghesi. All interno dell autorimessa sono presenti alcuni beni mobili del Sig. Crespi Vittorio, beni senza alcun valore (letto in ferro battuto di colore bianco, materasso matrimoniale, una cassettiera in legno, due comodini in legno e un frigorifero marca BEKO). Le unità immobiliari di interesse sono in buono stato di conservazione. La superficie lorda dell appartamento è stimata in circa 120,82 m². Il sottotetto non abitabile ha una superficie di circa 36,6 m², i balconi hanno una superficie di circa 17,03 m², il portico ha una superficie di 9 m² e il giardino ha una superficie di circa 122,08 m². L autorimessa ha una superficie di circa 34,5 m². Proprietà per intero dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F. 00485090039 N.C.E.U. - Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 2 Cat. A/7, cl. U cons. 7 vani Via Antonio Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 5
Gramsci SN Piano T-1-2, Rendita Euro 867,65; - Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 3 Cat. C/6, cl. 2 cons. 29 m² Via Antonio Gramsci SN Piano T, Rendita Euro 110,83; Coerenze: a Nord strada privata, a Est mappale 1333, a Sud mappale 415 e a Ovest mappale 1313 parcheggio a uso pubblico. 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 1 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Cureggio e soprattutto considerando lo stato di fatto della proprietà di interesse, tenendo conto delle necessarie decurtazioni per la modalità di vendita. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Cureggio, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato. La stima viene effettuata, con riferimento allo stato attuale dell unità immobiliare, in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio, opportunamente decurtati (Quotazioni Immobiliari OMI Anno 2014, semestre 2) relativi al Comune di Cureggio, zona suburbana, codice zona E1, microzona catastale 1 Lotto 1: Fg. 5, part. 1331, sub. 2 Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Abitazione Sup. reale lorda 120,82 1,00 120,82 Sottotetto Sup. reale lorda 36,6 0,10 3,66 Balconi Sup. reale lorda 17,03 0,30 5,10 Giardino Sup. reale lorda 63,0 0,10 6,3 Giardino Sup. reale lorda 59,08 0,02 1,18 Portico Sup. reale lorda 9,0 0,40 3,60 Sup. reale lorda 305,53 140,66 Valutazione delle superfici A. Abitazione Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 5, part. 1331, sub. 2 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Abitazione 140,66 860,00 120.967,60 140,66 Arrotondato a 121.000,00 - Valore corpo: 120.967,00 - Valore arrotondato: 121.000,00 - Valore complessivo intero: 121.000,00 Lotto 1: Fg. 5, part. 1331, sub. 3 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Autorimessa Sup. reale lorda 34,5 1,00 34,5 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 6
Sup. reale lorda 34,5 34,5 Valutazione delle superfici B. Box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 5, part. 1331, sub. 3 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Box 34,5 410,00 14.145,00 34,5 Arrotondato a 14.000,00 - Valore corpo: 14.145,00 - Valore arrotondato: 14.000,00 - Valore complessivo intero: 14.000,00 Lotto 1: Fg. 5, part. 1331, sub. 2 e Fg.5, part. 1331, sub.3 Valutazione delle superfici A Abitazione + B - Box - Valore corpo: 135.112,00 - Valore arrotondato: 135.000,00 - Valore complessivo intero: 135.000,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 7
RIEPILOGO VALUTAZIONE LOTTO LOTTO 1 Via Antonio Gramsci Fanno parte del Lotto 1 i seguenti beni: Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 2 Cat. A/7, cl. U cons. 7 vani Via Antonio Gramsci SN Piano T-1-2, Rendita Euro 867,65; Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 1331, sub. 3 Cat. C/6, cl. 2 cons. 29 m² Via Antonio Gramsci SN Piano T, Rendita Euro 110,83; 135.000,00 Novara, 31 luglio 2015 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 8
RILIEVO FOTOGRAFICO Viste esterne FOTO 1 FOTO 2 FOTO 3 FOTO 4 FOTO 5 FOTO 6 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 9
FOTO 7 FOTO 8 FOTO 9 BOX FOTO 10 FOTO 11 FOTO 12 FOTO 13 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 10
Interno villino P.T. FOTO 14 FOTO 15 FOTO 16 FOTO 17 FOTO 18 FOTO 19 FOTO 20 FOTO 21 FOTO 22 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 11
FOTO 23 FOTO 24 Piano 1 FOTO 25 FOTO 26 FOTO 27 FOTO 28 FOTO 29 FOTO 30 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 12
FOTO 31 FOTO 32 FOTO 33 Piano 2 - sottotetto FOTO 34 FOTO 35 FOTO 36 FOTO 37 FOTO 38 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 13