TRIBUNALE DI SALERNO IV SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARE PROCEDURA ESECUTIVA N 690/92 promossa da: CASSA DI MUTUALITA VALLE DEL SELE contro: Omissis Giudice dell esecuzione dr.ssa Ornella Teresa Dezio PREMESSA All'udienza del 24/06/08 il sottoscritto dott. ing. Marino Capaldo veniva nominato C.T.U. dal G.E. dr.ssa Ornella Teresa Dezio nella procedura esecutiva in epigrafe al fine di redigere perizia di stima dell immobile sito nel Comune di Campagna (SA) e precisamente:abitazione di tipo popolare in Campagna Via Madonna delle Grazie n. 30 (già n. 22), piano terra categoria A/4, classe 1, di vani 5,5, nel N.C.E.U. di Campagna alla partita n. 647, foglio 35, particella n.591 sub.6 rendita R.C..473, confinante con Omissis Nella medesima udienza, inoltre gli venivano posti dal G.E. i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione 1
ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, 2
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché ".pdf" per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al 3
numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Le operazioni peritali In ottemperanza all'incarico affidatogli lo scrivente, previa comunicazione a mezzo racc. a/r alle parti, il giorno 26/09/2008 alle ore 15,30 si è recato sul luogo per cui è causa dando inizio alle operazioni peritali. Alla presenza del Omissis proprietario dell immobile, il sottoscritto provvedeva a fare i dovuti rilievi metrici e fotografici. Alle ore 16,30 terminavano le operazioni peritali (ALLEGATO N.1 VERBALE DI SOPRALLUOGO). Risposta ai quesiti contenuti nel mandato 4 IDENTIFICHI CON PRECISI DATI CATASTALIE CONFINI E SOMMARIAMENTE DESCRIVA L'IMMOBILE PIGNORATO, VERIFICANDO LA CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO. Dati catastali degli immobili e confini L immobile è riportato nel N.C.E.U. nel Comune di Campagna, in Via Madonna delle Grazie n. 22, al foglio 35 part. lla n. 591 sub 6, piano terra cat. A/4, R.C. 337,56, vani 8, confinante con Omissis. (ALLEGATO N. 2 DOCUMENTAZIONE CATASTALE). Descrizione degli immobili L immobile oggetto della seguente relazione di stima è inserito nel centro storico di 4
Campagna in una cortina muraria a cui fanno capo altre unità immobiliari. Lo stabile ha una struttura in muratura portante e solai in latero-cemento. Si articola su vari livelli collegati tra loro da una scala interna ed è composto da un ingresso, da un soggiorno-cucina, da un bagno più grande e due più piccoli, due ripostigli e quattro camere per una superficie totale di mq. 117 comprensiva di scale. L ingresso, il bagno più grande, il ripostiglio e il soggiorno - cucina sono al piano terra, livello A, con altezza interna pari a mt. 2,55. Percorrendo la scala dal piano terra si raggiunge, ad un livello intermedio fra piano terra e piano primo, una camera da letto con un piccolo bagno, livello B, con altezza interna pari a mt. 2,45; percorrendo pochi gradini si accede al primo piano composto da un altra camera da letto, provvista di un piccolo ripostiglio, livello C, con altezza interna pari a mt. 2,40. Il secondo piano, livello D è composto da una camera da letto, con altezza interna mt. 3,00 e ad un altra camera da letto provvista di un piccolo bagno con soffitto inclinato, con altezza max mt. 3,00 e min. mt. 2, 60 (ALLEGATO N. 8 GRAFICI DELL IMMOBILE ALLEGATO N.3 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA). Le rifiniture interne e lo stato di conservazione dell immobile sono discrete: tutti i bagni e l angolo cottura sono rivestiti con piastrelle in monocottura, le pareti interne sono imbiancate, gli infissi esterni sono costituiti da elementi in PVC provvisti di scuri, le porte interne sono in legno, la pavimentazione è in monocottura. Per quanto concerne il secondo piano, invece, le due camere da letto e parte del rivestimento del piccolo bagno, presentano le pareti rivestite da pannelli in polistirolo su cui è stata data una mano di pittura rossiccia. L immobile (categoria catastale A/4 ) è dotato di impianto idrico (acqua calda e fredda), riscaldamento autonomo, scarico delle acque 5
bianche e nere, impianto elettrico, TV e citofonico. L'immobile è dotato di affacci per ogni camera, ad eccezione dei due bagni ai livelli superiori. Il tetto è del tipo a falde. I materiali utilizzati per le finiture sono di discreta qualità, ed altrettanto può dirsi del loro stato di conservazione (ALLEGATON.3 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA). Corrispondenza tra i dati catastali e i dati riportati nell'atto di pignoramento I dati riportati nell atto di pignoramento non corrispondono rigorosamente a quelli indicati nei certificati catastali allegati alla presente relazione (ALLEGATO N.2 DOCUMENTAZIONE CATASTALE ). Dalla visura catastale per nominativo del 23.09.2008 l immobile, oggetto della perizia, risulta avere una consistenza di 8 vani mentre nell atto di pignoramento la consistenza dell immobiliare è di 5,5 vani. Tale differenza scaturisce da una diversa distribuzione degli spazi interni che è stata annotata sul catastale in data posteriore all atto di pignoramento (06.04.1999). Inoltre sempre nel catastale l immobile è riportato al piano terra, mentre, sia dalla planimetria rilasciata dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano, che dal rilevo dell immobile effettuato durante il sopraluogo lo stesso si sviluppa su più livelli sfalsati. (ALLEGATO N.2 DOCUMENTAZIONE CATASTALE - ALLEGATO N. 8 GRAFICI DELL IMMOBILE). 5. DICA DELLO STATO DI POSSESSO DEL BENE, CON L'INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE È OCCUPATO E DELLA CONSISTENZA DEL NUCLEO FAMILIARE DELL'OCCUPANTE, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO ALLA ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO. 6
Al momento del sopralluogo effettuato il 26/9/2008 era presente la sig.ra Omissis ma l immobile risulta occupato dal debitore. Il sig. Omissis ha ricevuto tale immobile per donazione dal nonno Omissis con atto n. rep. 8660 racc. 2109 del 26.08.1990 notaio Francesco Gibboni, inizialmente in qualità di nudo proprietario, successivamente acquisendo la piena proprietà. (ALLEGATO N.4 ATTO DI DONAZIONE). 6. INDICHI IL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, SE CONIUGATO. Il sig. Omissis è celibe. 7. RIFERISCA DELL'ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO O I VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO- ARTISTICO, OVVERO DI NATURA PAESAGGISTICA E SIMILI. Non risulta esistere un condominio trattandosi di unità immobiliare indipendente. Il bene non è sottoposto a vincoli di carattere storico artistico o paesaggistico. 8. RIFERISCA DELL'ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE. Non esistono ne vincoli ne oneri di natura condominiale. 9. RIFERISCA DELLA VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE NONCHÉ L'ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ DELLO STESSO; IN PARTICOLARE INDICHI LA DESTINAZIONE URBANISTICA DEL TERRENO RISULTANTE DAL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DI CUI ALL'ART. 30 DEL T.U. DI CUI AL D.P.R. 7
6.6.01 N. 380, NONCHÉ LE NOTIZIE DI CUI ALL'ART. 46 DI DETTO T.U. E DI CUI ALL'ART. 40 DELLA L. 28.2.85 N. 47, E SUCC. MOD.; IN CASO DI INSUFFICIENZA DI TALI NOTIZIE, TALE DA DETERMINARE LE NULLITÀ DI CUI ALL'ART. 46, COMMA 1, DEL CITATO T.U., OVVERO DI CUI ALL'ART. 40, CO. 2, DELLA CITATA L. 47/85, FACCIA DI TANTO L'ESPERTO MENZIONE NEL RIEPILOGO, CON AVVERTENZA CHE L'AGGIUDICATARIO POTRÀ, RICORRENDONE I PRESUPPOSTI, AVVALERSI DELLE DISPOSIZIONI DI CUI ALL'ART. 46, CO. 5, DEL CITATO T.U. E DI CUI ALL'ART. 40, CO. 6, DELLA CITATA L. 47/85. Per adempiere al mandato conferitogli lo scrivente ha inoltrato presso il Comune di Campagna, Ufficio Ricostruzione, in data 02/10/2008 prot. n. 166627, una richiesta di copia di documentazione inerente la regolarità edilizia e urbanistica dell immobile sito in Campagna alla via Madonna delle Grazie, n. 61. L immobile oggetto del pignoramento è in zona omogenea A del P.R.G del Comune di Campagna: Residenziale a Tutela (ALLEGATO N.5 STRALCIO P.R.G.). Con decreto n. 1915, integrativo ai decreti n. 1008 e n. 1386 del 12/7/89 25/1/1991 il sindaco del Comune di Campagna, visto il progetto presentato in data 23/9/1985 prot. n. 4521 relativo all insula n.3 del Piano di Recupero del centro storico (legge 219/81) per la riparazione del fabbricato per civili abitazioni sito in via Madonna delle Grazie riportato in catasto al foglio n. 35 particelle varie; rilascia la concessione approvata dall Ufficio Ricostruzione in data 19/05/1993 prot.709, a seguito dell esame degli atti presentati a saldo finale, a firma dell ing. Lorenzo Di Capua. (ALLEGATO N. 6 COPIA DECRETO - COPIA PROGETTO). Rispetto al progetto approvato lo stato dei luoghi, al momento del sopralluogo, presentava piccole variazioni relative alla distribuzione interna: al piano 8
terra ( la cucina è stata ricavata al posto del ripostiglio), e al primo piano e al secondo sono realizzati due piccoli bagni (ALLEGATO N. 6 PROGETTO APPROVATO ALLEGATO N. 8 GRAFICO DELL IMMOBILE). Per quanto concerne il certificato di abitabilità terminati i lavori il proprietario ha l obbligo di chiedere la visita di verifica per ottenere tale certificato. Per l immobile in questione tale procedura non è stata eseguita in quanto non risulta agli atti del Comune di Campagna il rilascio del certificato di abitabilità (ALLEGATO N. 7 ATTESTAZIONE DEL COMUNE). 10. DETERMINI IL VALORE CON L'INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO AL FINE DELLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO BASE DI VENDITA, COMUNQUE FORNENDO ELEMENTI DI RISCONTRO (QUALI BORSINI IMMOBILIARI, PUBBLICAZIONI DI AGENZIE IMMOBILIARI, COPIE DI ATTI PUBBLICI DI VENDITA DI BENI CON ANALOGHE CARATTERISTICHE) ED ANCHE FORMANDO, AL PRINCIPALE FINE DI CONSEGUIRE UNA PIÙ VANTAGGIOSA OCCASIONE DI VENDITA O UNA MIGLIORE INDIVIDUAZIONE DEI BENI, LOTTI SEPARATI. Il metodo di stima dell immobile adottato dallo scrivente è quello del più probabile valore di mercato ottenuto mediante stima sintetica per comparazione basata sul valore unitario di superficie. In seguito ad approfondite analisi dei parametri che concorrono alla formazione del valore dei beni in oggetto (ubicazione, distanza dai servizi, dimensioni, tipologia costruttiva, illuminazione, orientamento, grado di finitura, stato degli impianti etc.) è stato possibile definire il più probabile valore di mercato del bene in oggetto, in condizione di ordinaria fruibilità, che è pari a: /mq 700,00 locale su vari livelli destinato a civile abitazione. 9
BENE PIGNORATO Mq /mq totale Immobile sito in Comune Campagna,via Madonna delle Grazie,61 foglio n.35, part. n.591 sub 6 categoria A/4, classe 1,vani 8,R.C. 337,56, piano terra, primo e secondo 117 700,00 81.900,00 (ALLEGATO N.8 GRAFICI DELL IMMOBILE) Detti valori sono stati ricavati anche dal confronto con i vari agenti immobiliari interpellati dallo scrivente facenti capo alle seguenti agenzie immobiliari: VE.MA Invest s.a.s.(affiliato FRIMM via Provinciale per Galdo,12 Campagna (SA); Moscato Livio & C sas strada statale 91 n. 12 Quadrivio Campagna (SA); I valori sopra riportati sono riferiti al mese di ottobre del 2008, epoca della stima in oggetto. 11. CORREDI LA RELAZIONE - DA PRESENTARE ANCHE IN FORMATO E SU SUPPORTO INFORMATICI (E SEGNATAMENTE IN FORMATO TESTO O WORD PER WINDOWS MICROSOFT, NONCHÉ ".PDF" PER ADOBE ACROBAT) O EQUIVALENTE - DI UNA PLANIMETRIA E DI RIEPILOGO O DESCRIZIONE FINALE IN CUI SINTETICAMENTE, PER CIASCUN LOTTO, INDICHI: COMUNE DI UBICAZIONE, FRAZIONE, VIA O LOCALITÀ, CONFINI, ESTENSIONE E DATI CATASTALI (LIMITATI: PER I TERRENI, ALLA PARTITA, AL FOGLIO, ALLA PARTICELLA, ALL'ESTENSIONE ED AL TIPO DI COLTURA; PER I FABBRICATI, ALLA PARTITA, AL FOGLIO, ALLA PARTICELLA ED ALL'EVENTUALE SUBALTERNO, AL NUMERO DI VANI ED ACCESSORI, AL NUMERO CIVICO, AL PIANO ED AL NUMERO DI INTERNO). (ALLEGATO N.9) QUADRO RIEPILOGATIVO Immobile sito in Comune Campagna,via Madonna delle Grazie,61 confinante Omissis e strada, riportato al N.C.E.U al foglio n. 35, part. n. 591 sub 6 categoria A/4, classe 1,vani 8, R.C. 337,56, piano terra, primo e secondo, superficie mq. 117 composto da vano scale, da 10
ingresso, bagno,soggiorno-cucina e ripostiglio al piano terra, due camere da letto e un bagno al piano primo e due camere da letto e un bagno al piano secondo. VALORE STIMATO...... euro 81.900,00 12. ESTRAGGA REPERTO FOTOGRAFICO-ANCHE IN FORMATO DIGITALE, SECONDO LE SPECIFICHE DI CUI AL FOGLIO DI RACCOMANDAZIONI CONSEGNATO CONTESTUALMENTE - DELLO STATO DEI LUOGHI, COMPRENSIVO, IN CASO DI COSTRUZIONE, ANCHE DEGLI INTERNI. (ALLEGATO N.9- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA CD ROM QUESITO 12 ) Lo scrivente C.T.U. ritiene con la presente, che si compone di n 11 pagine dattiloscritte e di n 10 allegati, di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata in Cancelleria unitamente ai fascicoli di causa delle parti, prelevati, previa autorizzazione, all'udienza di conferimento dell'incarico. Salerno 14/11/2008 Ing.Marino Capaldo ALLEGATI 1. VERBALI DI SOPRALLUOGO 2. DOCUMENTAZIONE CATASTALE 3. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 4. ATTO DI DONAZIONE 5. RICHIESTE DOCUMENTAZIONE ALL UFFICIO TECNICO E STRALCIO P.R.G. 6. DECRETO E PROGETTO APPROVATO NEL 1985 7. ATTESTAZIONE COMUNE CERTIFICATO DI ABITABILITA 8. GRAFICI DELL IMMOBILE 9. CD ROM 10. ISTANZA DI LIQUIDAZIONE E NOTA SPESE 11
ALLEGATO N. 10 ISTANZA DI LIQUIDAZIONE 12
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