PERIZIA DI STIMA Unita immobiliare in Venezia Castello 2264 piano T-1-2 mappale 4016 sub.4- SOMMARIO 1. PREMESSA 2. RELAZIONE TECNICA 2.1 Proprietà e provenienza 2.2 Ubicazione e confini 2.3 Estremi catastali 2.4 Descrizione del bene 2.5 Destinazione urbanistica 2.6 Stato locativo 2.7 Consistenza 2.8 Stato di conservazione 2.9 Regolarità edilizia 3. INDAGINI DI MERCATO 4. STIMA DEL VALORE 4.1 Metodologia estimativa 4.2 Stima del più probabile di mercato 5. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE 6. ELENCO ALLEGATI 1. PREMESSA L I.R.E (Istituzioni di Ricovero e di Educazione) di Venezia, con sede legale in San Marco 4301 ha affidato al sottoscritto Ing. Giovanni Stigher iscritto all Ordine degli ingegneri della provincia di Venezia al N 1683 nella sua qualità di Dirigente dell Area Patrimoniale I.R.E., l incarico di stima del di un unità immobiliare di proprietà dell Ente sita nel centro storico di Venezia, sestiere di Castello, zona San Martino Arsenale, calle dei forni 2264. 1
L incarico è stato conferito avendo l Istituto deliberato la vendita ad asta pubblica del bene in oggetto, pertanto l aspetto economico di riferimento sarà costituito dal più probabile di mercato. Ad assolvimento dell incarico ricevuto, dopo aver esaminato la documentazione disponibile presso gli archivi ed uffici dell Amministrazione e quella reperita presso le altre Amministrazioni preposte, effettuati i sopralluoghi necessari per acquisire una approfondita conoscenza del bene oggetto di stima, acquisita la conoscenza dei valori espressi dal mercato immobiliare locale, lo scrivente ha maturato il giudizio di stima che viene esposto ed argomentato nella presente relazione. 2. RELAZIONE TECNICA 2.1 Proprietà e provenienza L unità immobiliare in oggetto appartiene al denominato Istituto I.R.E al quale è pervenuto, per ultimo, con Decreto della Regione del Veneto n 121 del 29.11.1999 avente per oggetto: IPAB-Istituzioni di Ricovero e di Educazione I.R.E di Venezia- Estinzione del Raggruppamento e fusione in unico Ente delle I.P.A.B raggruppate con parziale trasformazione di alcune di esse. L unità risulta oggi annotata nei registri immobiliari della Conservatoria di Venezia in forza del citato decreto della Giunta Regionale del Veneto n. 121/99 e di cui alla nota di trascrizione depositata in data 18/12/2001 al n 116 di presentazione, n 41032 di registro generale, n 27944 di registro particolare pagina 4 unità negoziale progressiva n 24.- L unità in oggetto fa parte degli immobili costruiti originariamente su terreno oggetto di donazione alla Istituzione Cà di Dio amministrata dall I.R.E, di certo frate Lorenzo da Maggio Trevisan con atto di donazione approvata dal Maggior Consiglio il 29 agosto 1272 e rogata in Cancelleria Ducale il 31 agosto 1272. Archivio I.R.E., Patrimoniale 1-C-1 2.2 Ubicazione e confini L unità immobiliare (appartamento residenziale), come già detto è ubicata nel sestiere di Castello San Martino/ Arsenale, calle della pegola 2264, piano terra primo e secondo, e confina: ad est con calle dei forni, a sud ed nord con altre unità private dello stesso corpo di fabbrica, ad ovest con affaccio su terreno di proprietà IRE. L unità è raggiungibile con i mezzi pubblici dalle fermate ACTV arsenale e dall interno dalla Zona di San Martino Arsenale. 2.3 Estremi catastali 2
L unità in oggetto è censita all Ufficio del Territorio di Venezia come segue: Comune di Venezia, Sestiere di Castello 2264, Fg. 16 mapp. 4016 sub.4 Cat. A4, Cl.1, vani 6,0 sup. cata. 120 mq. rendita Euro 379,91. 2.4 Descrizione dell immobile L'edificio in cui insiste l appartamento in oggetto, con accesso indipendente al piano terra, comprende altre unità a destinazione residenziale con propri accessi autonomi; il corpo di fabbrica è di tre piani fuori terra. L unità in oggetto è cosi composta: al piano terra ingresso con scale di accesso al piano superiore e ampio magazzino sul retro finestrato, al piano primo ampio corridoio con scale per accesso al piano superiore e due stanze con locale latrina, al piano secondo ingresso, una stanza, ampia cucina, un ripostiglio e un servizio igienico finestrati. Sotto il profilo costruttivo, il fabbricato presenta caratteri tradizionali: murature in elevazione in laterizio intonacato e tinteggiato, struttura dei solai e della copertura in legno, manto di copertura in coppi. 2.5 Destinazione urbanistica Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, il Piano Regolatore Generale- Variante al P.R.G. per la Città Antica, classifica parte dell immobile in unità edilizia pre-ottocentesca originaria a fronte bicellulare gerarchizzato (tipo B). A detta unità si applicano le norme di cui all unita Scheda 3) nella quale vengono indicate: Parte I Descrizione; Parte II Prescrizioni relative alle trasformazioni fisiche; Parte III Destinazione d uso compatibili. Ad essa si rinvia quindi per ogni considerazione circa le possibili destinazioni e trasformazioni ammesse nonché per gli interventi di manutenzione consentiti. 2.6 Stato locativo A fini estimativi, l immobile è libero da persone e cose. 2.7 Consistenza La consistenza dell unità immobiliare ammonta a mq.122,76 metri quadrati di superficie commerciale, come risulta dalla tabella seguente. 3
PERTINENZE ESCLUSIVE VANI PRINCIPALI TABELLA (Sup. commerciale) lorda (mq) coeff. di omog. commerciale (mq) Piano terra 5,72 100,00% 5,72 piano primo 58,52 100,00% 58,52 piano secondo 58,52 100,00% 58,52 piano terzo 100,00% 0,00 piano quarto 100,00% 0,00 sottot. Abit. 100,00% 0,00 Magazzini 9,77 50,00% 4,89 soffitta h>1,5 25,00% 0,00 soffitta h>1,8 hm>2,2 50,00% 0,00 balconi 30,00% 0,00 terrazze 30,00% 0,00 scoperto/giardino 10,00% 0,00 122,76 La predetta superficie del fabbricato è stata calcolata al lordo dei muri e dei vani scala. Sono stati applicati coefficienti di ragguaglio secondo gli usi commerciali e di cui alla norma UNI 10750/2005 ed il D.P.R n 138/98 allegato C. 2.8 Stato di conservazione L unità immobiliare è da ritenere in cattivo stato di conservazione e manutenzione, e necessita di restauro per ricondurre l unità in condizioni di ordinarietà e piena fruibilità dello stessa. L immobile è privo di impianti idonei e certificati ai sensi del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n 37 del 22 gennaio 2008 e D.L 25 giugno 2008 n 112. L immobile non è d interesse culturale ai sensi dell art. 12 del D.lgs 42/04 giusta dichiarazione di insussistenza del vincolo resa dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici con prot. 9082 del 25/05/2011. 2.9 Regolarità edilizia L unità è conforme al catasto del 1940. L unità non ha certificato di agibilità. 4
3. INDAGINI DI MERCATO Le indagini di mercato si sono rivolte verso due tipi di fonti. La prima cosiddetta fonte indiretta che fornisce un indicazione di carattere orientativo sulla scorta del reperimento di informazioni e dati che emergono dai borsini immobiliari locali delle maggiori fonti accreditate; la seconda mediante indagini condotte in ambito fiduciario, dalle rilevazioni di specifici dati di compravendita, di offerta nonché di stima desumibili da operatori immobiliari (agenzie) dislocate nel centro storico veneziano. Informazioni desunte da fonti indirette Le fonti accreditate (o indirette ) prese in considerazione sono: a) la rivista specializzata Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore (autunno 2015); La rivista specializzata Consulente Immobiliare pubblica i valori immobiliari nelle principali città italiane e nei comuni con oltre 50.000 abitanti e tra 16.000 e 50.000 abitanti. Il metodo impiegato per la rilevazione delle informazioni è costituito dalla consultazione di un panel di esperti. L informazione prodotta consiste in quotazioni semestrali medie indicative relative ai beni il cui mercato è più attivo. I valori indicati per la città di Venezia sono riportati nella tabella seguente, precisato che i valori degli uffici sono equiparati ai valori delle abitazioni. zone nuove recenti Sestieri centrali 8.600,00 /mq. 6.500,00 /mq. Lido-semicentri 5.200,00 /mq. 4.200,00 /mq Periferia terraferma 4.000,00 /mq. 3.250,00 /mq b) l Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio del Ministero dell Economia e delle Finanze (secondo semestre 2015); I valori indicati per la città di Venezia zona Centrale Castello Est microzona catastale 2 zona B 17) destinazione residenziale indica: abitazioni civili stato di conservazione ottimo 3.500,00 /mq. 5.000,00 /mq abitazioni civili stato di conservazione normale 3.500,00 /mq. 4.700,00 /mq 5
c) l Osservatorio Immobiliare borsini FIAP -(secondo semestre 2015); I valori indicati per la città di Venezia sestiere di Castello Est per gli immobili con destinazione ad uso residenziale desunti da recenti dati di compravendite indicano un commerciale medio di 3.822,00 /mq. 3.2 Indagine da fonti fiduciarie Le indagini condotte mediante interviste ad operatori del mercato immobiliare locale, e le rilevazioni di specifici prezzi di compravendita, di offerta, nonché valori di stima, hanno consentito di individuare i seguenti costi e valori: - costo di recupero unitario medio di unità simili: 1.800:2.000,00 /mq; - di mercato unitario medio di unità simili, da recuperare: 2.000:2.200,00 /mq; -costo/ di unità simili già ristrutturate e da poter liberamente compravendere sia per fruitori locali che per soggetti interessati all investimento e l eventuale successiva messa a reddito. 3.800 /4.000,00 /mq.-. 4 STIMA DEL VALORE 4.1 Metodologia estimativa Sotto il profilo sia teorico che operativo, la risoluzione del quesito estimativo si articola di norma in tre momenti successivi, consistenti nell individuazione dell aspetto economico o tipo di da stimare, nell elaborazione del procedimento di stima e, infine, nella risoluzione del quesito. Per quanto concerne il quesito estimativo in esame, considerate le finalità della stima (determinazione del prezzo con le quali porre in vendita ad asta pubblica il bene), non v è dubbio che l aspetto economico di riferimento sia costituito dal più prudenziale di mercato, tenuto conto che rispetto ad una trattativa di compravendita tra soggetti privati la procedura d asta pubblica senza incanto vincola l offerente fin da subito senza possibilità di confronto con gli altri possibili offerenti e nello specifico oltre al prezzo di aggiudicazione l acquirente dovrà sostenere le spese tecniche indicate nel bando d asta. 4.2 Stima del più probabile di mercato Considerata la natura dell immobile e del mercato di riferimento, è opportuno valutare il più probabile di mercato del bene (Vm) ricorrendo a due distinti procedimenti di stima: - procedimento sintetico comparativo per confronto diretto; 6
- procedimento analitico per di trasformazione. Procedimento sintetico comparativo per confronto diretto (Vconf). Tale procedimento fonda sulla conoscenza di prezzi di compravendita di immobili simili a quello oggetto di stima. Nel caso in esame, quale parametro di confronto viene assunto il metro quadrato di superficie lorda. Sulla base delle indagini di mercato svolte, considerate le caratteristiche specifiche del bene oggetto di stima, il unitario di mercato è stimato in 1.800,00 euro per metro quadrato. Il di mercato dell intera unità, stimato mediante procedimento sintetico-comparativo per confronto, ammonta dunque a Vconf.= come dettagliato nella tabella seguente. Metodo sintetico comparativo TABELLA VCONF Valore di riferimento stato di fatto 1800 lorda pavimenti (mq) coeff. di ragguaglio unitario ( /mq) Magazzini 9,77 50,00% 900 8.793,00 Piano terra 5,72 80,00% 1.440 8.236,80 piano primo 58,52 100,00% 1.800 105.336,00 piano secondo 58,52 100,00% 1.800 105.336,00 piano terzo 0,00 90,00% 1.620 0,00 piano quarto 0,00 80,00% 1.440 0,00 sottotetto abitabile 0,00 95,00% 1.710 0,00 soffitta 0,00 35,00% 630 0,00 balconi 0,00 25,00% 450 0,00 terrazze 0,00 25,00% 450 0,00 scoperto/giardino 0,00 10,00% 180 0,00 227.701,80 Procedimento analitico per di trasformazione (Vtrasf). Il procedimento di stima per di trasformazione si fonda sull ipotesi che il mercato apprezzi il bene immobile sulla base della differenza tra il di mercato che il bene assumerà una volta restaurato (Vres), e tutti i costi necessari per il restauro stesso (Cres). In formula: Vtrasf=Vres Cres Sulla scorta delle indagini di mercato, il unitario di mercato del fabbricato restaurato viene stimato in 3.800,00 euro/mq per un complessivo di Vres= 480.703,80, come dettagliato nella tabella seguente. 7
Il costo di restauro (Cres) è comprensivo di materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali, utile, onorari e spese tecniche, spese amministrative, interessi sul capitale finanziario e tributi. A tal proposito si precisa che stante le caratteristiche di pregio dell immobile sia per posizione che per tipologia, la stima dei costi di restauro è riferita ad interventi di particolare pregio e finitura. Su tali basi, il costo unitario di restauro viene stimato in 2.000,00 euro/mq con riferimento ai piani fuori terra del fabbricato. Il complessivo di Cres= 251.549.,00 Il di mercato dell intero complesso immobiliare, stimato mediante procedimento analitico per di trasformazione, ammonta dunque a Vtras 229.154,80 come dettagliato nella tabella seguente. TABELLA VTRAS Valore di riferimento a nuovo 3800 lorda coeff. di pavimenti ragguaglio (mq) unitario ( /mq) Magazzini 9,77 50,00% 1.900 18.563,00 Piano terra 5,72 80,00% 3.040 17.388,80 piano primo 58,52 100,00% 3.800 222.376,00 piano secondo 58,52 100,00% 3.800 222.376,00 piano terzo 90,00% 3.420 0,00 piano quarto 80,00% 3.040 0,00 sottotetto abitabile 95,00% 3.610 0,00 soffitta 35,00% 1.330 0,00 balconi 25,00% 950 0,00 terrazze 25,00% 950 0,00 scoperto/giardino 10,00% 380 0,00 Vres. 480.703,80 Costo restauro (Cres) 2000 lorda coeff. di pavimenti ragguaglio (mq) costo unitario ( /mq) Costo restauro Magazzini 9,77 25,00% 500 4.885,00 Piano terra 5,72 110,00% 2.200 12.584,00 piano primo 58,52 100,00% 2.000 117.040,00 piano secondo 58,52 100,00% 2.000 117.040,00 piano terzo 0,00 100,00% 2.000 0,00 piano quarto 0,00 100,00% 2.000 0,00 sottotetto abitabile 0,00 110,00% 2.200 0,00 soffitta 0,00 25,00% 500 0,00 balconi 0,00 10,00% 200 0,00 terrazze 0,00 20,00% 400 0,00 scoperto/giardino 0,00 10,00% 200 0,00 132,53 Cres. 251.549,00 Vtrasf = Vres - Cres = 229.154,80 Calcolo del più probabile di mercato (Vm). Lo scarto tra i risultati dei due procedimenti di stima adottati per confronto e per trasformazione appare trascurabile. Pertanto, il più 8
probabile di mercato può essere individuato nella media aritmetica dei due procedimenti dianzi indicati: Vm= (Vconf + Vtrasf) / 2 = (227.701,80+ 229.154,80) / 2= 228.428,30 Pertanto, compiuto l opportuno arrotondamento, il più probabile di mercato viene individuato in 230.000,00. 5. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla base degli elementi tecnici ed economici espressi in precedenza, il più probabile di mercato del bene immobile in parola viene stimato in 230.000,00 (euroduecentotrentamilavirgolazerozero). Tale valutazione riflette tutte le caratteristiche del fabbricato, considerato libero da vincoli, ipoteche e diritti reali di terzi diversi da quelli segnalati in perizia, nonché libero da persone e cose. Venezia, 04 Novembre 2016 IL DIRIGENTE AREA PATRIMONIALE f.to -Ing. GIOVANNI STIGHER - 6. Elenco Allegati: 6.1 Estratto di mappa 6.2 Planimetria 6.3 Estratto di PRG con allegate N.T.A. Scheda 3 (tipo B) 6.4 Documentazione fotografica 9